对商业地产运营的理解

传统的商业运营体系是，提供的价值是场地，盈利点在于收取租金。但是市场出现了变化，线上线下的商业行为使得租金、交易提成以及商店的盈利就都成为问题。

目前的商业地产运营者仍存在几个误区。

第一个误区，运营商错误地认为电商平台是商业项目最大的竞争对手。目前中国的消费者中只有3%的消费者是纯线下消费者，有11%是纯线上的消费者，剩下80%的是全渠道消费者，因此如果把线上线下消费者完全隔离开来，把电商作为完全的竞争对手，惧怕和回避这是非常可怕的。

第二个误区，以客流为王，但是商业仅抓客流是不够的，还得抓客流带来的有效关注，从而带来有效的价值，这才是重要的。最新的消费者报告显示，目前线上购物线下取货以及线上购物线下替换的消费者比例超过30%。

第三个误区是传统的概念中，都认为消费者应该有主流人群，所以针对主流人群提供主流的产品和服务，就能够搞定消费者。但其实不然，中国的消费者越来越追求个性化。未来对于购物中心的运营商来讲，要把消费者进行区隔，对他们的需求进行深入洞察，只有把握先机，才能真正抓住他们。

分析认为，电商对线下体验性商业的冲击较为有限，商业作为线下消费者的核心‘入口’，其价值将在市场出清后获得重塑。尤其在中国城镇化发展和消费升级的大背景下，居民以购物中心等商业为生活体验载体的消费需求仍有很大发展空间，线下‘入口’的价值不可估量。预计未来优质商业地产仍然有每年10%以上的增长空间。

　　现国内商业地产行业已进入运营阶段，“商业地产的成败看运营”这句在业内几乎是脍炙人口的话，可谓“金科玉律”，然而，却抵不过现实的残酷，所谓的“商业地产运营”对于国内商业地产行业仍然不过是水中花，镜中月般，虽然美好，却仍然够不着摸不到。

　　纵观国外西方先进的商业不动产运营理念，无一例外均要依靠运营来实现物业增值与升值，然而，实际上，国内众多的商业地产项目的经营团队，大部分以前从事百货或传统行业，现业内现状是，其一，要么在套用百货业的经营思想在运营商业一地产；其二，要么套用住宅房地产的运营思想来运营商业地产。而对商业地产运营阶段所必备的专业知识、法律知识等均非常缺乏。

　　商业地产是高度复合型的一门专业，其涵盖了商业、房地产、金融等行业，可不是一句空话，作为商业地产运营的决策者或职业经理人，不但需要懂商业地产基本运作规律，还必须熟悉国家关于商业经营的法律、法规，更需结合企业管理模式、经营流程等，以便实施利益最大化，防范风险，妥善解决问题。

　　当然好的管理平台也能在一定程度上辅助运营。比如CREAMS办公楼宇资产管理云平台，是专门为写字楼、办公园区、办公空间打造的楼宇管理超级工具。

　　CREAMS租控管理功能，可以帮助运营人员轻松掌握楼宇租况。首创楼宇剖面图，房源租控一目了然；12个数据维度分析，轻松掌握楼宇租赁运营细节；自动生成租金明细，同时生成合同线上审批，快速完成招商。

　　此外CREAMS 收租管理功能，能解决收租乱、难问题，让收租工作更加简单。自动生成租金报表，告别租金计算错误、漏收、迟收。自动发送催收提醒，提高收租工作效率。还可实时查看未收租金及逾期天数，轻松掌握租金情况。

　　目前，CREAMS业务覆盖杭州、上海、武汉、南京、重庆、成都、苏州、宁波八大城市。用户包括绿地、复地、万达、银泰、富力等知名企业，可谓开创了智能互联网楼宇管理新时代。

一、项目开发期的运营管理要点

二、项目开业培育期的运营管理要点

这一阶段强调广场、租户的双赢。

需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。

三、项目规范提升期的运营管理要点

四、商业地产项目全程信息化管理的要点

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