征收评估公司

在我国，由于土地红利等种种原因，对企业的征收层出不穷，但是征收方为了规避应当给予企业的合理补偿，算得上“八仙过海，各显神通”。然而随着法制的逐渐健全，企业家法律意识的提高，从最高院自上而下对企业征收案件处理的关注度加大，政府作为征收方往往不能再明目张胆的公然违法征收，开始动起了小心思，在细节上做文章。

众所周知，与住宅拆迁不同，企业征收往往涉及建筑众多，资产情况复杂，无法简单的确定补偿数额，政府往往愿意聘请相应的评估公司对企业资产及盈利能力进行评估，确定企业资产数额，再综合考量予以补偿。然而在评估当中，政府有时会对评估公司施加行政压力，迫使评估公司对企业资产作出不公正的评估结果，对此我们提醒广大面临征收的企业主在评估当中需要注意：

一、评估公司的选取应当符合法律规定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定，评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的，则由征收方组织被征收方以少数服从多数的原则投票决定，或是采用摇号、抽签等方式随机选取。这一规定代表了三层意思，即首先意味着企业具有实体上的选择权利，反过来说也代表征收方具有相应义务，在实施征收时需要正式告知企业具有这一权利，最后还意味着在协商不成的情况下，征收方有义务组织被征收方投票或摇号选取评估机构，而不能独断专行，自行选择评估机构。

该规定还有一个隐含条件，那就是选取的评估机构必须是具有相应资质，能够在当地承揽评估业务的公司。有的地区还会建立本地有资质的评估机构清单，一旦被征收方之间协商不成，决定随机选取，就可从该清单内摇号抽签决定。然而值得注意的是，征收方为了尽量控制评估结果，在实务中往往不愿意将选择权主动交给企业，或是直接跳过选择程序，直接安排其选取的评估公司进场开展工作，或是利用企业不了解评估领域的实际情况，主动提出可以推荐评估公司，此时正式的征收尚未展开，双方对补偿的争议也还没有暴露，企业容易出于不想得罪政府的心态，就任由征收方安排，结果主动放弃了自身权利。

但是需要被征收企业重视的是，评估作为整个征收项目的重要一环，是最后能够得到多少补偿的最直接依据，如果轻视这一点，从评估公司的选取开始就没选取到能够保证独立公正的机构，就容易被征收方牵着鼻子走，难以获得合理补偿。

二、评估报告应当符合法定形式

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定，评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。这就意味着，评估结果应当是有评估师本人即评估机构二者加盖签章的正式评估报告。

但是在实务中我们发现，征收中大量存在着这样一种情况，那就是经过评估后政府通知企业领取评估结果，然而企业拿到的仅仅是几页资产清单，上面简单列举了企业的各项资产以及评估价格，没有评估机构的署名或盖章。如果企业拿到的是这样一纸“评估报告”，就一定要留心了，按照评估技术规范，评估报告不仅应当包含受委托范围，企业基本情况等形式上的内容，对于资产本身的价格，应当告知评估方法及使用对应评估方法的原因，各类建筑设备的成新率等基础数据，最后通过公式计算得出资产评估价值，不是简单的提供一个数字而已。

事实上，根据《资产评估法》的相关规定，进行资产评估时应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。而评估的基本方法又包括资产基础法即成本法，收益法以及市场法。在不同的情况下应当适用不同的方法，对同一资产适用不同评估方法得到的估值也不尽相同，因此，对于评估的细节，在评估报告中均应有所体现，否则难以构成说服力。

三、评估报告形式违法或内容不合理，可提出异议，甚至提请法院确认补偿决定无效

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条的规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核，并提出书面申请，指出问题。若复核后仍有异议，可在10日内向当地评估专家委员会申请鉴定，若对鉴定仍有异议，可向法院起诉确认补偿决定无效。这一规定有一点需要注意，即每一次申请复核的期限为收到上一结果的10日内，如果超过这一期限，就相当于放弃这一权利。如最高院第二批征收典型案例中就有这样的情况，原告对政府拿出的评估报告不闻不问，政府提醒其可以提出异议也无动于衷，待依据评估报告得出补偿决定后又突然向法院起诉补偿决定违法，最终被法院驳回。法院依据的正是原告在法定期限内一直“躺在权利上睡觉”，时效过后就无法再行主张权利。

实际上，由于种种原因，面对征收时，企业往往不愿意激化矛盾，因此对于政府前期的种种程序缺乏正确认识，容易放任自身权利丧失，直到补偿决定作出，看到实际补偿款难以弥补自身损失时才想到要维权，却已经悔之晚矣。征收程序不仅包括评估一环，是由多项复杂专业的程序构成，及时寻求律师的指导，才能更好的维护自身的权利。

本文由北京吴少博律师事务所段明昊原创

评估机构对评估结果有公示和说明义务。评估机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明《国有土地上房屋征收评估办法》第16条的规定，当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定， 户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。 格评估机构应当修正。

《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定：“公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。”《国有土地上房屋征收评估办法》第17条也规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”

《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定：“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。被拆迁人对于估价结果如果有异议的，估价机构还应该做更详细的说明。”此外， 第20条还规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”

被拆迁房屋评估异议的维权

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。”第二十一条“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的应当重新出具评估报告评估结果没有改变的应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”所以，被拆迁人对房地产价格评估机构作出的评估报告有异议时，可以申请复核评估。对复核结果仍不满意的，还可以申请专家进行鉴定。在此基础上仍无法达成一致的，由征收决定的市、县级人民政府依法决定。对此决定，被拆迁人有权申请行政复议或提起行政诉讼来维护自身合法权益。

当然在诉讼方面您可能不太熟悉具体操作，也不熟悉法律条文。此时，您要么自己学习法律，要么联系拆迁律师来介入，为您维护权益。

房屋征收评估——被征收人有权参与评估机构的选择

根据《征收条例》和《房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。。

在此，要注意的是，法律将协商放在评估机构选择方式的第一顺位，对于未经协商就直接采取其他方法确定房地产价格评估机构的，所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。

再者，即使协商不成，在采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构时，也应该有被征收人参与。无论采取何种方式确定房屋征收评估机构，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。

此外，评估机构必须具备相应资质，若无法定资质，则不能承担房屋评估工作，须由被征收人与征收部门再行确定新的评估机构。

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评估程序不合法，房屋征收补偿高不了！

《征收条例》第19条第1款规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《房屋征收评估办法》评估确定。”

可见，房屋征收评估结果直接决定了你能获得多少补偿，那么以下这些影响评估结果的重要程序，你都了解吗？

第一：评估应在什么时候进行？

根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

实践中，有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，在一年甚至几年之后才正式公告征收决定。随着房屋市价的变化，此时房屋价值早已发生巨大变化，对被征收人而言是极不公平的。显然，这样的评估程序既不合理也不合法。

第二：评估机构怎么确定？

方法一：房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。注意：“被征收人协商确定”是评估机构选择方式的第一顺位，征收方无权私自决定，如果存在这种情形，被征收人可以依法维权。

方法二：若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。在此，要注意两点：一是采用这种方法确定评估机构是有前提条件的，那就是被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见；二是即使采取多数原则、抽签、摇号的方式来确定评估机构，也是要有被征收人参与的，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。

第三：评估应该采用什么方法？

常用的评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。

此外，还要注意以下几种情况，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。

第四：评估中通过哪些因素来确定房屋价值？

房地产价格是众多因素相互作用的结果，根据《国有土地上房屋征收评估方法》第14条第1款的规定，被征收房屋价值评估应考虑以下因素：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第五：被征收人能看到评估报告吗？

根据《国有土地上房屋征评估办法》第16、17条的规定，在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。

在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。

因此，被征收人是有权看到自己房屋的评估报告的。

第六：被征收人对评估报告有疑问怎么办？

根据《国有土地上房屋征评估办法》第19条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明。

第七：被征收人对评估报告有异议怎么办？

第一步：申请复核评估。

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二步：申请鉴定。

被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第三步：针对补偿决定提起行政诉讼或复议。

若被征收人对补偿仍有异议，则按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定处理，也即：如果被征收人对鉴定结果仍然有异议，则要针对补偿决定依法提起行政诉讼或者申请行政复议。

结语：程序合法是结果合理的重要前提，要想取得合理补偿，被征收人一定要高度重视房屋征收评估程序，同时也要注意行使自己依法享有的权利，如积极参与评估机构的选择等。

法律知识大讲堂——被征收人最关心的评估机构的选择问题

案情简介

2012年12月8日，河南省**县房屋征收部门发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，提供信阳市**房地产估价师事务所有限公司、安徽**房地产评估咨询有限公司、**县**房地产评估事务所作为具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，**县房屋征收部门于12月11日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定信阳市**房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。

2012年12月24日，**县人民政府作出《关于**台安置区改造建设房屋征收的决定》。原告文某某长期居住的**台132号房屋在征收范围内。

2013年5月10日，房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。**县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，被告于2013年7月15日依据房屋评估报告作出《**县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告不服该征收补偿决定，向人民法院提起诉讼。

法院判决

信阳市中级人民法院认为，本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：

（一）评估机构选择程序不合法。**县房屋征收部门于2012年12月8日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，但**县人民政府直到2012年12月24日才作出《关于*8台安置区改造建设房屋征收的决定》，即先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定。这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第1款的规定，即“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第6条的规定，违反法定程序。

（二）对原告文某某的房屋权属认定错误。该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人**而非文某某，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。

据此，一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

案件评析

本案中，法官从程序合法性、实体合法性两个角度指出了补偿决定存在的问题。

在程序合法性方面，依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求；在实体合法性方面，强调补偿决定认定的被征收人必须适格。

知识拓展

关于本案中房屋权属认定的问题今天暂不讨论，我们主要来看看房屋征收评估的一些重要问题。房屋征收评估直接关系到补偿是否合理，而其中的一些重要程序被征收人可以自己留意，如果存在不合法之处可以及时咨询律师，启动法律程序维权！

第一：即本案中法官所指出的征收决定作出后才能正式确定评估机构。以及评估机构的确定方法：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二：评估时点只能是房屋征收决定公告之日。房价、市场行情等条件时刻在变化，大幅提前或推迟都可能对房屋价值评估结果造成极大的影响，因此，房屋评估时点应该严格依照法律规定。而根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第三：评估结果要依法进行想向被征收人公示、转交。根据《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。此外，在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。

第四：被征收人有权对评估报告提出异议。根据《国有土地上房屋征评估办法》第20至22条的规定，如果被征收人对评估结果有异议，可以分三步来维权。

首先，被征收人可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产评估机构申请复核评估。

其次，如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议，可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

最后，如果被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍有异议，可以依法对房屋征收补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。

在我国，由于土地红利等种种原因，对企业的征收层出不穷，但是征收方为了规避应当给予企业的合理补偿，算得上“八仙过海，各显神通”。然而随着法制的逐渐健全，企业家法律意识的提高，从最高院自上而下对企业征收案件处理的关注度加大，政府作为征收方往往不能再明目张胆的公然违法征收，开始动起了小心思，在细节上做文章。

众所周知，与住宅拆迁不同，企业征收往往涉及建筑众多，资产情况复杂，无法简单的确定补偿数额，政府往往愿意聘请相应的评估公司对企业资产及盈利能力进行评估，确定企业资产数额，再综合考量予以补偿。然而在评估当中，政府有时会对评估公司施加行政压力，迫使评估公司对企业资产作出不公正的评估结果，对此我们提醒广大面临征收的企业主在评估当中需要注意：

一、评估公司的选取应当符合法律规定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定，评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的，则由征收方组织被征收方以少数服从多数的原则投票决定，或是采用摇号、抽签等方式随机选取。这一规定代表了三层意思，即首先意味着企业具有实体上的选择权利，反过来说也代表征收方具有相应义务，在实施征收时需要正式告知企业具有这一权利，最后还意味着在协商不成的情况下，征收方有义务组织被征收方投票或摇号选取评估机构，而不能独断专行，自行选择评估机构。

该规定还有一个隐含条件，那就是选取的评估机构必须是具有相应资质，能够在当地承揽评估业务的公司。有的地区还会建立本地有资质的评估机构清单，一旦被征收方之间协商不成，决定随机选取，就可从该清单内摇号抽签决定。然而值得注意的是，征收方为了尽量控制评估结果，在实务中往往不愿意将选择权主动交给企业，或是直接跳过选择程序，直接安排其选取的评估公司进场开展工作，或是利用企业不了解评估领域的实际情况，主动提出可以推荐评估公司，此时正式的征收尚未展开，双方对补偿的争议也还没有暴露，企业容易出于不想得罪政府的心态，就任由征收方安排，结果主动放弃了自身权利。

但是需要被征收企业重视的是，评估作为整个征收项目的重要一环，是最后能够得到多少补偿的最直接依据，如果轻视这一点，从评估公司的选取开始就没选取到能够保证独立公正的机构，就容易被征收方牵着鼻子走，难以获得合理补偿。

二、评估报告应当符合法定形式

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定，评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。这就意味着，评估结果应当是有评估师本人即评估机构二者加盖签章的正式评估报告。

但是在实务中我们发现，征收中大量存在着这样一种情况，那就是经过评估后政府通知企业领取评估结果，然而企业拿到的仅仅是几页资产清单，上面简单列举了企业的各项资产以及评估价格，没有评估机构的署名或盖章。如果企业拿到的是这样一纸“评估报告”，就一定要留心了，按照评估技术规范，评估报告不仅应当包含受委托范围，企业基本情况等形式上的内容，对于资产本身的价格，应当告知评估方法及使用对应评估方法的原因，各类建筑设备的成新率等基础数据，最后通过公式计算得出资产评估价值，不是简单的提供一个数字而已。

事实上，根据《资产评估法》的相关规定，进行资产评估时应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。而评估的基本方法又包括资产基础法即成本法，收益法以及市场法。在不同的情况下应当适用不同的方法，对同一资产适用不同评估方法得到的估值也不尽相同，因此，对于评估的细节，在评估报告中均应有所体现，否则难以构成说服力。

三、评估报告形式违法或内容不合理，可提出异议，甚至提请法院确认补偿决定无效

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条的规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核，并提出书面申请，指出问题。若复核后仍有异议，可在10日内向当地评估专家委员会申请鉴定，若对鉴定仍有异议，可向法院起诉确认补偿决定无效。这一规定有一点需要注意，即每一次申请复核的期限为收到上一结果的10日内，如果超过这一期限，就相当于放弃这一权利。如最高院第二批征收典型案例中就有这样的情况，原告对政府拿出的评估报告不闻不问，政府提醒其可以提出异议也无动于衷，待依据评估报告得出补偿决定后又突然向法院起诉补偿决定违法，最终被法院驳回。法院依据的正是原告在法定期限内一直“躺在权利上睡觉”，时效过后就无法再行主张权利。

实际上，由于种种原因，面对征收时，企业往往不愿意激化矛盾，因此对于政府前期的种种程序缺乏正确认识，容易放任自身权利丧失，直到补偿决定作出，看到实际补偿款难以弥补自身损失时才想到要维权，却已经悔之晚矣。征收程序不仅包括评估一环，是由多项复杂专业的程序构成，及时寻求律师的指导，才能更好的维护自身的权利。

本文由北京吴少博律师事务所段明昊原创

评估机构对评估结果有公示和说明义务。评估机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明《国有土地上房屋征收评估办法》第16条的规定，当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定， 户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。 格评估机构应当修正。

《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定：“公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。”《国有土地上房屋征收评估办法》第17条也规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”

《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定：“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。被拆迁人对于估价结果如果有异议的，估价机构还应该做更详细的说明。”此外， 第20条还规定：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”

被拆迁房屋评估异议的维权

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估。”第二十一条“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的应当重新出具评估报告评估结果没有改变的应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”所以，被拆迁人对房地产价格评估机构作出的评估报告有异议时，可以申请复核评估。对复核结果仍不满意的，还可以申请专家进行鉴定。在此基础上仍无法达成一致的，由征收决定的市、县级人民政府依法决定。对此决定，被拆迁人有权申请行政复议或提起行政诉讼来维护自身合法权益。

当然在诉讼方面您可能不太熟悉具体操作，也不熟悉法律条文。此时，您要么自己学习法律，要么联系拆迁律师来介入，为您维护权益。

房屋征收评估——被征收人有权参与评估机构的选择

根据《征收条例》和《房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。。

在此，要注意的是，法律将协商放在评估机构选择方式的第一顺位，对于未经协商就直接采取其他方法确定房地产价格评估机构的，所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。

再者，即使协商不成，在采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构时，也应该有被征收人参与。无论采取何种方式确定房屋征收评估机构，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。

此外，评估机构必须具备相应资质，若无法定资质，则不能承担房屋评估工作，须由被征收人与征收部门再行确定新的评估机构。

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评估程序不合法，房屋征收补偿高不了！

《征收条例》第19条第1款规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《房屋征收评估办法》评估确定。”

可见，房屋征收评估结果直接决定了你能获得多少补偿，那么以下这些影响评估结果的重要程序，你都了解吗？

第一：评估应在什么时候进行？

根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

实践中，有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，在一年甚至几年之后才正式公告征收决定。随着房屋市价的变化，此时房屋价值早已发生巨大变化，对被征收人而言是极不公平的。显然，这样的评估程序既不合理也不合法。

第二：评估机构怎么确定？

方法一：房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。注意：“被征收人协商确定”是评估机构选择方式的第一顺位，征收方无权私自决定，如果存在这种情形，被征收人可以依法维权。

方法二：若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。在此，要注意两点：一是采用这种方法确定评估机构是有前提条件的，那就是被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见；二是即使采取多数原则、抽签、摇号的方式来确定评估机构，也是要有被征收人参与的，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。

第三：评估应该采用什么方法？

常用的评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。

此外，还要注意以下几种情况，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。

第四：评估中通过哪些因素来确定房屋价值？

房地产价格是众多因素相互作用的结果，根据《国有土地上房屋征收评估方法》第14条第1款的规定，被征收房屋价值评估应考虑以下因素：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第五：被征收人能看到评估报告吗？

根据《国有土地上房屋征评估办法》第16、17条的规定，在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。

在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。

因此，被征收人是有权看到自己房屋的评估报告的。

第六：被征收人对评估报告有疑问怎么办？

根据《国有土地上房屋征评估办法》第19条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明。

第七：被征收人对评估报告有异议怎么办？

第一步：申请复核评估。

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二步：申请鉴定。

被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第三步：针对补偿决定提起行政诉讼或复议。

若被征收人对补偿仍有异议，则按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定处理，也即：如果被征收人对鉴定结果仍然有异议，则要针对补偿决定依法提起行政诉讼或者申请行政复议。

结语：程序合法是结果合理的重要前提，要想取得合理补偿，被征收人一定要高度重视房屋征收评估程序，同时也要注意行使自己依法享有的权利，如积极参与评估机构的选择等。

法律知识大讲堂——被征收人最关心的评估机构的选择问题

案情简介

2012年12月8日，河南省**县房屋征收部门发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，提供信阳市**房地产估价师事务所有限公司、安徽**房地产评估咨询有限公司、**县**房地产评估事务所作为具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，**县房屋征收部门于12月11日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定信阳市**房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。

2012年12月24日，**县人民政府作出《关于**台安置区改造建设房屋征收的决定》。原告文某某长期居住的**台132号房屋在征收范围内。

2013年5月10日，房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。**县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，被告于2013年7月15日依据房屋评估报告作出《**县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告不服该征收补偿决定，向人民法院提起诉讼。

法院判决

信阳市中级人民法院认为，本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：

（一）评估机构选择程序不合法。**县房屋征收部门于2012年12月8日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，但**县人民政府直到2012年12月24日才作出《关于*8台安置区改造建设房屋征收的决定》，即先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定。这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第1款的规定，即“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第6条的规定，违反法定程序。

（二）对原告文某某的房屋权属认定错误。该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人**而非文某某，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。

据此，一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

案件评析

本案中，法官从程序合法性、实体合法性两个角度指出了补偿决定存在的问题。

在程序合法性方面，依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求；在实体合法性方面，强调补偿决定认定的被征收人必须适格。

知识拓展

关于本案中房屋权属认定的问题今天暂不讨论，我们主要来看看房屋征收评估的一些重要问题。房屋征收评估直接关系到补偿是否合理，而其中的一些重要程序被征收人可以自己留意，如果存在不合法之处可以及时咨询律师，启动法律程序维权！

第一：即本案中法官所指出的征收决定作出后才能正式确定评估机构。以及评估机构的确定方法：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二：评估时点只能是房屋征收决定公告之日。房价、市场行情等条件时刻在变化，大幅提前或推迟都可能对房屋价值评估结果造成极大的影响，因此，房屋评估时点应该严格依照法律规定。而根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第三：评估结果要依法进行想向被征收人公示、转交。根据《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。此外，在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。

第四：被征收人有权对评估报告提出异议。根据《国有土地上房屋征评估办法》第20至22条的规定，如果被征收人对评估结果有异议，可以分三步来维权。

首先，被征收人可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产评估机构申请复核评估。

其次，如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议，可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

最后，如果被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍有异议，可以依法对房屋征收补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。