登记备案

很多老百姓都很好奇，为什么国家要求必须办理房屋租赁登记备案，房屋租赁备案登记到底有什么作用?其实，房屋租赁备案登记作为一项国家政策，主要有以下作用：

(一)审查作用

1、审查合同的主体是否合格，既出租人和承租人是否具备相应的条件;

2、审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋;

3、审查租赁的合同是否齐全、完备，是否确定了租赁的期限，租赁的修缮责任等;

4、审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。

(二)管理作用

房地产管理部门通过登记达到备案，即把所有的法律资料存档管理，发挥了四个方面的作用：

1、是明确租赁双方的法律行为;

2、是了解掌握租赁市场的基本行情;

3、是监督租赁双方的法律行为;

4、是为调解房屋租赁纠纷提供了法律依据。从而达到规范和引导房屋租赁市场健康发展的目的。

(三)维护秩序作用

进行房屋租赁登记备案管理，有利于规范房屋租赁市场，确保社会稳定。根据有关部门对部分城市社会治安状况的调查分析，近年来发生于城市的刑事犯罪案件70% 以上与“出租房屋”有关。因此，强化房屋租赁的规范化管理，将使房屋租赁当事人的责、权、利得到明确，有效预防利用出租屋违法犯罪，有利于社会治安的综合治理，确保房屋租赁市场健康发展。

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最高人民法院判例

工商登记并非公司章程修正案的生效要件

作者：唐青林 李舒 李斌 (北京律师)

裁判要旨

经法定程序修改的公司章程，如未约定生效时间或约定不明，则公司章程自股东达成修改章程的合意后即发生法律效力，工商登记并非章程的生效要件。

案情简介

一、丽江宏瑞水电开发有限公司（以下简称宏瑞公司）原注册资本1200万元，股东为博尔晟公司、双河电站、唐振云、张正云。

二、2008年6月，唐振云、张正云拟增资扩股，遂与万家裕协商，由万家裕出资510万元，占宏瑞公司30%股权。后万家裕将510万元打入了宏瑞公司账户，宏瑞公司会计凭证记载为“实收资本”。

三、2008年8月10日，宏瑞公司全体股东签署《公司章程》，其中载明万家裕出资510万元，占公司注册资本的30%。《公司章程》第六十四条规定“本章程经公司登记机关登记后生效”，第六十六条规定“本章程于二OO八年八月十日订立生效”。宏瑞公司后未将该《公司章程》在工商登记部门备案。

四、后万家裕向法院起诉请求判令：确认其系宏瑞公司股东。本案的案件焦点之一是《公司章程》是否生效，被告宏瑞公司主张因《公司章程》未在工商部门登记，因而没有生效，不能作为万家裕具备股东身份的依据。

五、最高人民法院再审认为：虽然《公司章程》未在工商部门登记，但是《公司章程》已生效，可以作为确认万家裕具有股东身份的依据之一，判决确认万家裕为宏瑞公司的股东。

裁判要点

《公司章程》第六十四条规定“本章程经公司登记机关登记后生效”，第六十六条同时规定“本章程于二OO八年八月十日订立生效”。这就出现了同一章程对其生效时间的规定前后不一致的情形，此时根据章程本身已经无法确定生效的时间，而只能根据相关法律规定和法理，对《公司章程》的生效问题作出判断认定。公司章程是股东在协商一致的基础上所签订的法律文件，具有合同的某些属性，在股东对公司章程生效时间约定不明，而公司法又无明确规定的情况下，可以参照适用合同法的相关规定来认定章程的生效问题。

参照合同生效的相关规定，经法定程序修改的章程，自股东达成修改章程的合意后即发生法律效力，工商登记并非章程的生效要件，这与公司设立时制定的初始章程应报经工商部门登记后才能生效有所不同。本案中，宏瑞公司的股东在2008年8月10日即按法定程序修改了原章程，修订后的《公司章程》合法有效，因此应于2008年8月10日开始生效，宏瑞公司关于《宏瑞公司章程》并未生效的主张，本院不予支持。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、公司设立时的初始章程必须在工商部门登记，否则不生效。正如本案中最高人民法院所指出的，“经法定程序修改的章程，自股东达成修改章程的合意后即发生法律效力，工商登记并非章程的生效要件，这与公司设立时制定的初始章程应报经工商部门登记后才能生效有所不同”。

2、公司章程是公司最重要的法律文件，建议公司制定、修改章程时委托律师参与，避免公司章程对同一问题作出相互矛盾的约定。

3、公司章程修改后，也应在工商部门登记。因客观原因致使无法在工商部门登记的，应保证公司章程的修订程序严格遵守《公司法》的规定。具体包括：按照公司法规定的程序召开股东会；修改章程需经经代表三分之二以上表决权的股东通过（有限公司的公司章程中另有规定的除外）；确保股东在相应股东会决议、公司章程的签字真实。

相关法律规定

《公司法》

第三十二条　有限责任公司应当置备股东名册，记载下列事项：

（一）股东的姓名或者名称及住所；

（二）股东的出资额；

（三）出资证明书编号。

记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东权利。

公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。

第四十三条　股东会的议事方式和表决程序，除本法有规定的外，由公司章程规定。

股东会会议作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

股东身份的确认，应根据当事人的出资情况以及股东身份是否以一定的形式为公众所认知等因素进行综合判断。根据本案查明的事实，本院认为万家裕已经取得了宏瑞公司的股东身份。

……

其次，万家裕的股东身份已经记载于《宏瑞公司章程》，万家裕也以股东身份实际参与了宏瑞公司的经营管理。2008年8月10日，唐振云、张正云和万家裕共同修订并签署了新的《宏瑞公司章程》。虽然在《宏瑞公司章程》上签字的自然人股东只有唐振云、张正云两人，但由于唐振云同时还代表宏瑞公司的另一法人股东博尔晟公司，故宏瑞公司章程的修改经过了代表三分之二以上表决权的股东通过，符合法定的修改程序，宏瑞公司的另一股东双河电站在本案二审中也明确表示认可修订后的《宏瑞公司章程》，故其应为合法有效。《宏瑞公司章程》中载明，万家裕于2008年8月10日认缴出资510万元，占宏瑞公司注册资本的30%。其后，万家裕以宏瑞公司董事长的身份，出席了双河电站的复工典礼，并多次参加宏瑞公司的股东会，讨论公司经营管理事宜，实际行使了股东权利。

宏瑞公司主张，《宏瑞公司章程》第六十四条规定：“本章程经公司登记机关登记后生效”，但该章程事实上并未在工商部门登记，因而没有生效。本院认为，该章程除第六十四条规定了章程的生效问题外，还在第六十六条同时规定：“本章程于二OO八年八月十日订立生效”。这就出现了同一章程对其生效时间的规定前后不一致的情形，此时根据章程本身已经无法确定生效的时间，而只能根据相关法律规定和法理，对《宏瑞公司章程》的生效问题作出判断认定。公司章程是股东在协商一致的基础上所签订的法律文件，具有合同的某些属性，在股东对公司章程生效时间约定不明，而公司法又无明确规定的情况下，可以参照适用合同法的相关规定来认定章程的生效问题。参照合同生效的相关规定，本院认为，经法定程序修改的章程，自股东达成修改章程的合意后即发生法律效力，工商登记并非章程的生效要件，这与公司设立时制定的初始章程应报经工商部门登记后才能生效有所不同。本案中，宏瑞公司的股东在2008年8月10日即按法定程序修改了原章程，修订后的《宏瑞公司章程》合法有效，因此应于2008年8月10日开始生效，宏瑞公司关于《宏瑞公司章程》并未生效的主张，本院不予支持。宏瑞公司章程的修改，涉及公司股东的变更，宏瑞公司应依法向工商机关办理变更登记，宏瑞公司未办理变更登记，应承担由此产生的民事及行政责任，但根据《公司法》（2005年10月27日修订）第三十三条的规定，公司股东变更未办理变更登记的，变更事项并非无效，而仅是不具有对抗第三人的法律效力。综上，宏瑞公司关于《宏瑞公司章程》未生效、无效的主张，无法律及事实依据，本院不予采信。

案件来源

丽江宏瑞水电开发有限公司与永胜县六德乡双河电站、北京博尔晟科技发展有限公司、张正云、唐振云与万家裕的其他股东权纠纷审判监督民事判决书[最高人民法院民提字第00054号]。

延伸阅读：公司章程互相矛盾，法院怎么判？

本案向我们展示了当公司章程的两个条款出现相互矛盾的情况下，法院可以参照《合同法》的有关规定，解决互相矛盾的问题。除本案外，海南省高级人民法院审理的宝恒投资有限公司与三亚保力房地产投资开发有限公司公司决议撤销纠纷[琼民二终字第19号]也遇到了类似的问题，该案中法院的裁判规则是“特别约定优先于一般约定”。

该案的基本案情是：保力公司2012年6月13日《公司章程》的第三条规定，“保力公司的公司注册资本为2000万元。公司增加或减少注册资本，必须召开股东会并由全体股东通过并作出决议 ”。《公司章程》第八条规定，“增加或减少注册资本，由代表三分之二以上表决权的股东表决通过。”

对此，海南高院认为，“该公司章程第三条与第八条的规定存在冲突。从内容来看，该公司章程的第三条为有关公司注册资本的特别约定，第八条为公司股东会议事规则的一般约定。在同一个公司章程中，特别约定应优先于一般约定，故保力公司股东会对增加或减少注册资本的决议，须由全体股东表决通过。”

本书作者认为，在该案中保力公司的《公司章程》第三条、第八条都是针对公司增加或减少注册资本表决比例的规定，海南高院认为第三条为特别约定、第八条为一般约定，并适用“特别约定应优先于一般约定”的理由较为牵强。但是，本书作者希望以本案再次提醒公司股东：一定要要聘请律师对公司章程反复校对，确保公司章程的规定没有自相矛盾，避免产生不必要的法律争议。

文章来源：公司法权威解读

发布单位：中国工商出版社 数字出版部

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