青岛代款公司

前一段青岛房产圈流行过一个买房鄙视链的段子，“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”，妥妥地将很多买房者的无奈情绪都表达了出来。

其实我想说这不只是段子，段子已变为现实。刚开始出现全款购房时大家还觉得怎么可能有那么多全款购房的，这种情况不会持续太久，但现实就是这么残酷，现在全款风已遍及主城区、西海岸、城阳，连即墨也开始流行，而且大多楼盘全款还能清盘！对于不少刚需置业者来说，别说是全款买房，就连掏出30%的首付，已经显得捉襟见肘，因此在这场“抢房”大战中，不少刚需置业者被全款付清的购房者给挤掉了。

那么青岛哪来这么多全款的，青岛房子到底被哪些人买走了？

接下来小编为大家详解：

一、拆迁户

2017年9月5日，山东省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省国土资源局下发了《关于公布2018年棚户区改造项目的通知》（鲁建住字〔2017〕20号），明确了全省2018年棚改任务。

据了解，2018年全省计划改造棚户区共计1249个项目、699704套。其中，青岛共有45个项目、35268套。

你是不是又替人家“拆迁户”兴奋了，好奇人家究竟能拿到多少钱？能分几套房子？

如果你只关心这些，那你还是赶紧挪挪你的共享单车把！别给人挡道了，因为人家要全款买房呢！

再来回顾一下这几年青岛的棚户区改造情况：

2018年第一批青岛棚户区改造项目清单公布，3.5万套

2017年青岛启动棚户区改造4.8万套(户)

2016青岛棚户区改造！年内改造6万户

房屋征收有货币补偿和异地房屋补偿两种方式，被征收人可自行选择，再来看看这些拆迁户都是怎么选择的：

2016年2月27日老四方片区启动了征收工作，片区内居民已经签订了征收协议，但九成以上的居民都选择了货币补偿。

2017年岛城启动棚户区改造4.8万套(户)，其中市南、市北、李沧三区1.7万套(户),其他区市3.1万套(户)。截至3月底,已签订征收补偿协议15110户,其中,货币化安置6274户,占已征收户数的42%。

2017年8月，市北区110个棚户区改造项目同时启动征收,共涉及居民1.29万户。评估价超2万/平。

由于没有官方完整的统计数据，但根据以往的数据显示，至少在50%左右。相当于16年有3万户，17年有2.4万户手握上百万现金的家庭，如果家里只有一套拆迁房，那么它必须再次购房，即使家里手里还有其他住房的，在目前国内这种投资渠道欠缺的情况下，再经历了16年青岛房价的暴涨教育，你猜他会拿上百万现金干什么？答案还是买房！

这是一个庞大的购房群体！假设以16年为例，2016年青岛新建商品住宅共成交169989套，有3万户手握上百万现金的拆迁家庭，即使他们全款购房，约占总购房比例的17.65%。假设其按首付50%比例购房，则将占总购房比例的35.3%。

这也是一个庞大的刚需购房群体！这真是刚需抢了刚需的房子啊！

二、外地购房者

再来看一下青岛的房子到底被哪些人买走了？，以下数据来自克而瑞青岛的7月大数据报告，通过报告我们发现外地购房者约占6.87%。看完此报告，发现排名中只有哈尔滨一个东北城市，我觉得外地购房者所占比例有可能更高，不是有句话吗，不只有三亚是东北的，西海岸（黄岛区）也是东北的(只是段子，无地域歧视的意思，有人来才有发展吗）！

2016年青岛新建商品住宅共成交169989套。按此比例计算外地人购房数量11678套，但请注意这是购房者所占比例，并不意味说外地人购房的数量占总量同样是6.87%。你看看购房者主要来自哪些地方：北京、上海、广州、天津。人家是跑青岛来降维打击（与降低一个维度的竞争者竞争，肯定是占优势的）来了。不要忽略外来购房者的购买力，全款你就受不了，一次性好几套呢？！

三、投资客

无法统计投资客所占比例及数量，只把部分操作手法供大家参考（不建议模仿），以开阔眼界。

房抵贷：

“全款付清”的购房者中，有不少选择“房抵贷”的方式，“一般来说，只要购房者自己名下有房，就可以将这套房子抵押给银行，从而贷到一笔钱。有些银行甚至接受这套房还没有还清按揭的情况（该套房贷在同一家银行办理），也会愿意做抵押，所以说门槛是比较低的。比如说一套100平的房子，市场评估价是2万元/㎡，抵押的时候按照6折来算，就可以贷到120万元。”也就是将手头的房子抵押给银行，再把贷来的钱用来凑齐全款，购买新房。这样既能通过一次性付款买到房子，又能使用银行杠杆。这是时下全款买房的其中一个秘诀。

虽然有明文规定通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，不能用于购房，但是因为监管难度大，银行也很难确定借款人到底拿着钱去做什么了。“以消费的名义贷出来，然后先把这个钱打到一个目标账户，比如自己的熟人或者亲戚，对方再把这笔钱返还给你，再拿着这笔钱去买房，就很难监管到了”。“房抵贷”是不少人给自己加杠杆的一种方式，理论上来说，抵押第一套房子，拿着钱去交首付买第二套房子，然后再抵押第二套房子买第三套，这是可以实现的，但是风险也很大。

其实不光房抵贷，消费贷、经营贷都被利用来炒房了（详见如下新闻）！

北京严查房抵贷,深圳消费贷也将刹车吗？

四、更名房（加价房）

在极短的时间里，转手就能赚几万、十几万甚至几十万，而且一般以纯现金、无票据的形式兑现

这种交易就是更名房（加价房）。

我们大概可以这样定义它：在网签合同前，一种优先拿到资格认购，找到下家赚取市场差价的短线投机行为。是没有实质签订购房合同、完成交易的。

那么问题来了,到底谁在操作更名房（加价房）？

1、内部员工：在一些小的或管理不严的房地产开发企业，内部中层及高层管理人员，几乎都有机会资格，他们可以通过个人的人脉网，也可以委托中介转售

2、全款购房者：部分着急回款的房地产开发企业，也默许全款购房者有更名房机会，全款购房者可以通过个人的人脉网或委托中介转售，只要后期你能找到接盘者，开发企业又没有损失，还便于项目早期快速回款。

3、中介：目前二手房行情并不好，部分中介转向一手房，以更名房或加价房维持生计

4、部分无良开发商：由于目前实际市场价高于目前政府限价、限签的价格，开发商上报的价格高于政府要求的网签价，政府又不给批预售许可，所以开发商自己玩起了更名房（加价房），就是开发商每次开盘都预留一部分房源，开盘后让中介以更名房或加价房的名义，在售楼处价格基础上加价几万或十几万出售，最后还是与售楼处签合同，根本不存在更名的情况，如果政府部门查处，就拿中介当垫背的（一句话钱不好挣啊）。

具体流程可以是这样:

内部员工、全款购房者、中介先交定金或全款，开发商的客户系统（一般是明源系统）里，会登记客户交定金的信息，找到买家后，需要更改客户信息，这时候只需走一个流程会签即可。如果是无良开发商自己，只要中介找到购买者，直接签合同就行，连这个过程也省了。

举个例子

某内部员工、全款购房者、中介在开发商处定下一套90平的房子，以10000元的价格拿下，短期内以接近市场价的13000元（或直接加价27万）卖给想要房子的人，购房者还是与开发商以10000元的价格签合同（仍在市场备案价以内），剩下的差价27万（3000*90=270000元）直接以纯现金、无票据的形式兑现。

下家就成为房屋的新买主，如此一来，一倒手27万元就出来了，是不是一本万利！

那些需要与开发商签合同，再向银行贷一大笔款，最后不得不持有房产4年后（签合同时是期房，交房一般得一年半，交房半年后才能办房产证，办完房产证后两年后才可以出售（两年限售））才可以出手的投资者，是不是弱爆了！真到4年后，还不知道那时是什么行情呢？

至此，青岛哪来这么多全款的，青岛房子到底被哪些人买走了？为大家一一揭秘。

总结：

如果以16年为例：

1、有3万户手握上百万现金的拆迁家庭，其购买力约占总购房比例的17.65%—35.3%。

2、外地购房者约占6.87%（按与克而瑞青岛的7月大数据统计相近考虑），按其人均购买1-2套考虑，其购买力约占总购房比例的6.87%—10.31%。

3、投资客比例不详

4、更名房（加价房）比例不详

也就是说假设一个楼盘开盘100套房子，拆迁家庭和外地购房者因其高首付或全款优先原则，合计占45.61%（按最多考虑），将占有45套左右，就剩55套左右，再碰到个别无良开发商弄个10-20套更名房（加价房），剩下35-45套房子，再经过大量的“全款付清”投资客扫货，留给那些真正有自住需求的购房者，尤其是首套房购买者还有多少机会呢？

俗话说，今年不买房，一年又白忙;但今年乱买房，一生都白忙!特别是刚需一族，往往决定要买房时就乱了阵脚。征信房查、公积金贷款、首付......对于买房政策就是一片空白。别急，这就为你划重点!

记住这些，才能买对房、买好房!

所有全款优先，拒绝公积金贷款的开发商都是耍流氓!

1、购房人使用住房公积金贷款购房，享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利，并且房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件，要确保公平选择房源。

2、在取得《商品房预售许可证》前，不得自行或委托第三方企业，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用。

3、在取得预售许可证10日内，应一次性公开全部准售房源，在销售现场醒目位置明码标价，“一套一标”，公示销售进度控制表，不得捂盘惜售或变相囤积房源。

4、在销售商品房时，不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

5、开发企业在销售商品住房时，应按照我市住房限购政策的相关要求，在网签备案系统进行购房资格核查。不得将购房人自行提供相关住房核查资料作为购房的前置条件。

违规处罚有：记入房地产开发企业信用档案，向社会公示。在整改完成前将暂停项目网上签约和预售资金监管帐户的资金拨付。

限购、首付、落户，你想知道的都在这里

限购看清楚

自2018年4月19日起，本市户籍居民家庭在市南区、市北区、李沧区购买住房前，购房人应先持家庭成员身份证明、户口簿、结婚证等证件原件及复印件到青岛市不动产登记中心领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《购房资格查验证明》;

在黄岛区、崂山区、城阳区、高新区购买住房前，应持上述材料到拟购住房所在区不动产登记机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《购房资格查验证明》。

非本市户籍居民家庭购买住房前，应先持家庭成员身份证明、户口簿、结婚证原件和复印件及从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明原件等材料按上述规定到拟购住房所在区不动产登记机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《购房资格查验证明》。

对符合条件的，不动产登记机构予以出具《购房资格查验证明》。

首付

首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。

公积金相对变化不大，分别对一二手房提高了一成首付，主要是针对组合贷款，因为公积金贷款额度是有上限的，相对于目前的房价，影响在客户能够接受的范畴;商贷的部分影响就很大了，因为“套”和“次“”的界定完全不同。

落户

办理条件

青岛城区购房落户条件(城区指：市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区)

在城区购买单套商品住宅建筑面积达到90平方米以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未婚子女可申请落户。(注：没有一二手房和有无贷款限制)

青岛新区购房落户条件(新区指：青岛西海岸新区、红岛经济区、即墨区。)

在新区购买单套商品住宅建筑面积达到60平方米以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未婚子女可在居住地申请落户。

办理材料

1、商品住宅产权人：书面申请、不动产权证;

2、产权人及随迁人员：居民户口簿、居民身份证;亲属关系证明;

3、随迁未婚子女：达到法定婚龄的需同时提供未婚声明。

书面申请书样本：

买房必须了解的那些事儿!

买房流程

1.确认购房资质和购房资金

目前青岛购房政策中，对于购房人资质做出了要求，青岛户籍居民家庭不受购房限制，非青岛户籍居民家庭需提供购房之日前两年，连续12个月缴存社保或缴纳个税证明。且以家庭为单位，非青岛户籍居民家庭仅限购一套住房。

另外购房者也需了解购房成本，全款买房自然需备齐所有房款，贷款买房至少需准备好最低首付。目前在青岛贷款买房执行的贷款政策是认房认贷，考察购房者在青岛的住房套数和全国范围内未结清的贷款套数。首套贷款最低首付比例是总房价的30%，二套贷款最低首付比例是总房价的40%。

2.准备好购房所需材料证件

购房者需提供购房资格查验证明、身份证、婚姻证明、户口本;贷款买房还需提供银行流水和收入证明。

注意：现役军人或武警家庭还需准备军官证、家庭成员信息表;港澳居民家庭需准备《港澳人员往来内地通行证》和《港澳居民身份证》或护照;台湾居民需要提供《台湾居民来往大路通行证》;外籍家庭需提供有效的护照和中文译本公证。

如果购房行为是委托他人进行的，还需要提供委托公证书。

从认筹到签约都有哪些流程?

1.认筹

认筹一般需缴纳一定数额认筹金，表示有购买意向，同时拥有选房资格，认筹后购房者坐等开盘。待开盘时，根据认筹顺序或者摇号来依次进入选房区选择房源。注意如果选好了房，则缴纳的认筹金可以按照相关的优惠直接抵房款。若个人没有选择房源，则认筹金通常会在一定工作日内给予退还。

2.认购

购房者于开盘当天认购，选房成功需缴纳认购款，相当于购房定金，同时签订认购书。如果购房者改变主意是不予退还的，所以在缴纳认购款时一点要慎重考虑。

3.签约

购房者于开发商签订《商品房买卖合同》，此时，认购协议作废。购房者需在限期内缴纳首付款(全款购房需缴纳全款，省略贷款步骤)并向银行申请按揭贷款，银行审批合格，且与你签订《按揭抵押贷款合同》，贷款便可放下，贷款放下后一个月即开始还月供。

4.网签

到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，以此来避免“一房二卖”，有利于政府监管，也有利于维护购房者的权益。但办理网签之前，购房者要完成房屋维修基金的缴纳。

贷款

5月3日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于开展住房公积金异地贷款业务有关事项的通知》，具有青岛市户籍，在其他城市就业并正常缴存住房公积金的在职职工，购买岛城国有土地上可以办理产权的自住住房时，可持就业地住房公积金管理中心出具的证明材料，向青岛市住房公积金管理中心申请住房公积金异地贷款。

根据《通知》，新政策自2018年6月3日生效，2023年6月2日失效。

住房公积金贷款业务办理条件

①具有青岛市户籍;

②在其他城市就业并正常缴存住房公积金;

③申请人办理住房公积金异地贷款须符合我市住房公积金贷款规定条件和住房公积金申贷缴存标准;

④申请人及其配偶在其他城市缴存地均未使用过住房公积金贷款。

住房公积金异地贷款次数限制申请人及配偶只允许办理一次公积金异地贷款。申请人或配偶在我市办理过公积金贷款的,按我市贷款次数认定标准执行。

住房公积金异地贷款办理所需材料申请人及其配偶办理公积金异地贷款业务，需提供我市规定的

★公积金贷款申贷资料，涉及异地缴存的还应提供缴存地公积金管理中心开具的

★无公积金贷款记录证明

★公积金缴存情况证明

★申贷时点前12个月的公积金缴存明细。

申请人及配偶申贷款额度合并规定分以下两种情形：

①申请人在异地缴存的：配偶在我市缴存公积金，或具有青岛市户籍、在其他城市缴存公积金，符合我市公积金申贷缴存标准的，可合并计算贷款额度。

②申请人在我市缴存的：配偶具有青岛市户籍，在其他城市缴存公积金且未使用过公积金贷款，符合我市公积金申贷缴存标准的，可合并计算贷款额度。

还有问题看这里!

如何认定是否为本市户籍?

①购房人家庭成员为购房人本人、配偶及未成年子女。购房人家庭成员之一为本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。

②购房人持本市集体户口的，凭本人身份证(不含临时身份证)记载的发证机关所在地作为判断是否为本市户籍的依据。

③购房人持军官证、士兵证、警官证(不含本地公安机关工作人员)的，原则上视同为本市居民。

外地人购房需要提交什么资料?

提交连续两年(24个月)省直机关或企事业单位社会保险和工作单位证明，且只能在青岛购买一套住宅。注意：部分区域不认省直社保。

1、拆迁户购房时，还建的住房算在限购范围内吗?

购房人家庭属房屋征收对象的，其征收协议中明确可购住房套数的，在合同备案是在征收协议上加注记，该部分房屋不纳限购范围。

2、两人及以上共同购房，如何认定购房资格?

①共同购房人为同一居民家庭的，如购房人之一为非本市户籍并在本市拥有1套住房的，购房人之一为本市户籍在本市拥有2套住房的，不符合限购政策规定，也不能在限购区域购房。

②共同购房人为非同一居民家庭的，按共同购房家庭分别拥有一套住房对待。

③住房共有人之间办理部分产权转移，也要先进行购房资格核查。

3、本地有一套房，外地有一套贷怎么算?

认本地房，认全国贷，以上情况算第二套房，首付5成

(来源:大众网)