产业地产策划方案

万科标杆工程策划

标杆工程，做为工程管理的标尺具有示范意义，今天就分享中天集团承建的万科项目创标杆的工程策划全过程......

万科标杆工程策划会的目的：

01

一.标杆工程策划—质量篇

02

二.标杆工程策划—安全篇

外脚手架

一、实施脚手架样板引路制度

二、保证脚手架的外观色泽

三、严格进行三步一隔离

四、悬挑工字钢的处理

悬挑工字钢采用螺栓钢压板连接固定，第一步架正面和侧面用废旧模板封闭严密、整齐；

五、剪刀撑的搭设方法：

要求：

剪刀撑的交叉点必须在立杆上。

总配房配置标准

建议楼层主电缆布置剪力墙内预埋50PVC管，电缆穿预埋管上楼层，既不影响施工，又安全方便布置。

03

三.标杆工程策划—文明施工篇

一、吊装样板间

二、集中加工区

集中加工区

三、现场材料管理

四、废料再利用

固体废料回收再利用

五、人性化管理

除了在施工区设置茶水亭等传统做法外，高层项目还可设置楼层厕所、楼层班组工具箱等多种人性化设施。

六、信息化管理

04

四.标杆工程策划—产业化篇

定型化门卫

移动总配房

移动厕所

定型化八牌二图

定型化宣传栏

定型化防护棚

定型化电梯井、施工电梯防护门

定型化围墙

楼梯及临边通用弯通连接件

钢筋定型化堆放支架

塔吊维护定型化

定型化吊篮

定型化停车棚

05

五.标杆工程策划—技术篇

一、项目技术管理体系建设

二、新技术新工艺推广应用

新技术新工艺推广应用技术管理服务支撑方案

技术管理创优目标实施策划

本期万科项目创标杆工程策划方案专题分享完毕......

文章来源：房教在线

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工作中的“万花筒”

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。

工作中的“多面手”

工作中的明细人

工作中的“练家子”

广义策划工作职能

法律顾问职能

医生职能

根据项目区域内的整体规划、人文环境、消费水平、人口结构、经济发展水平等综合因素，在认知项目目标客户是谁、客户能接受价格、怎么找客户等基础上，制定符合该区域内“快消品”产品，保证项目的快速去化。

财务顾问职能

导演职能

环境问题专家

策划工作职责（营销）

策划的核心工作内容

中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。

营销策划工作流程—代理

项目营销推广—价格表制定

项目价格表的制定是策划中极其重要的一项工作，项目策划推广工作中的重中之重，涉及到了开发环节、后期销售环节的各个方面。好的价格表会比较贴合项目基地周边市场情况，较为容易带动项目后期销售。

项目营销推广—方案撰写

项目营销报告为如何有效积累客户，如何采用有效推广手段，如何扩大项目知名度，如何促成成交（特价房、优惠等手段）制定了明确的预案。

项目营销推广—项目包装

项目包装在整体对外信息面展示中占据着举足轻重的位置，良好的氛围包装容易吸引客户眼球，刺激客户兴奋点，达成快速成交的效果。

项目营销推广—活动组织

房地产策划在项目各个阶段需组织不同类型的活动，扩大项目的综合展示面，例如售楼部开放活动、样板房开放活动、起势活动等等，通过各种不同性质活动的组织，提升项目知名度，间接促进货量的整体区划。

项目营销推广—推广渠道

现在房地产推广渠道多种多样，早已不局限于原有的网络、广播、短信、户外高炮、报广、电视、快递直投等渠道，随着新科技产品的持续运用，手机APP、微信朋友圈广告、微信红包等信息推送手段层出不穷。

项目营销推广—竞品调研

调研竞品的主要目的是及时了解其他项目动态、销售数据、推广手段等几个方面，同时与自身项目进行实际比对，取长补短，优秀的地方继续保持，不足的地方加以运用与改进，使自身项目永远优越于其他竞品

深悦会说：

作为一名优秀的策划师，必须学会八项全能，大概就是这样的：人无我有，人有我优，明确工作方向，主动寻求沟通，把握市场动态，提供数据分析，熟悉案场氛围，工作永远前置，明确营销节点，制定销售进度，必要的时候，客户接待也是信手拈来……

今天我们说说产业地产开发、运营中必须注意的两个关键问题，它们也是产业地产策划过程中的核心要点。

一、先说简单的吧，关于产业地产中的“地产”二字——“地产”到底应该开发成什么样?提供何种服务?

有些开发商觉得，产业地产和常规地产一样，不就是盖了房子卖给企业么?根本不需要考虑产业!有些政府则觉得，产业地产必须有产业，但是究竟是什么产业，却往往是跟着感觉走，他们不顾市场情况，主观臆断地确定了某些园区只能做IT主题、服务外包主题等等。

这两种思路往往导致产业地产、尤其是大型产业地产，在销售、运营等各个关键阶段都面临了不必要的问题和挑战，有时这种影响对于项目的发展甚至是致命的。

产业地产，作为产业的载体，其实首先必须要研究的，是这个地块的条件可以匹配什么样的产业?只有搞清楚要匹配的“产业”，“地产”的开发、运营才能做到有的放矢，即考虑清楚要匹配的产业，才能提供与之需求相符的硬件设施和软件服务。例如，如果引入的产业是偏向于创意设计的，“地产”就需要花更多功夫研究激发创意、提供沟通场所的公共空间设计等;如果引入的产业是偏向于数据存储、研发试验的，“地产”就需要着重考虑楼板承重、园区安防等。

因此，产业地产开发、运营中，“地产”离不开“产业”，更离不开产业落地的硬件、软件“需求”。

二、接下来，我们说说产业地产中的“产业”二字。一个产业地产，到底应该如何确立产业主题，选择导入的产业呢?

近年来，很多原来并未涉猎地产领域的企业，尤其是工业企业，对产业地产跃跃欲试。拥有一定的产业资源优势，是这些企业产生迈入产业大军念头的重要原因之一。将旗下的产业资源直接导入并驱动产业地产，看似理所应当，但试过之后才知道，没那么简单。和大家分享一个案例。

一线城市某郊区山清水秀的地方，有一家大设计公司拿了一块地，想把地块开发成创意办公园区。按理说，他们公司有很多设计师，也需要在这种环境优美的地方潜心做设计，把项目作为企业的设计师工作室应该是个可行方案。可是地拿了很久没启动，原因就是那些设计师们不仅需要潜心做设计，还需要与客户频繁沟通设计成果，反复修正，那里离市区太远，往返不便，设计师们纷纷表示不愿意去，于是项目只得搁浅。这个“创意产业地产”，就是典型的有资源，但并没有考虑清楚产业需求导致的失败案例。

如何找到适合地块的产业呢?今天我们就分享其中一个思路——发挥“比较优势”。几年前，我们在保定策划了一个产业园区，当时我们提出导入服务外包类产业。为什么选择这个产业?有一个很重要的原因，就是选择这个产业，我们能够发挥“比较优势”。

研究发现，京津等一二线城市有大量服务外包类的产业正受高办公成本、高人工成本的挤压，向三四线城市外溢(例如，携程的电话呼叫中心主要办公地就从上海迁移至南通)。服务外包类企业的选址“需求”包括较低的办公租金和人力成本、近市场(近京津等城市)、交通方便等，这些条件在河北各地都能满足。但是我们为什么认为保定可以承接呢?因为保定的众多院校恰好能为服务外包输送众多中端人才，这是河北其它地市所不具备的。项目的合作方又恰好有一些学校资源，这就是我们所说的项目具备“比较优势”。有了这个比较优势，当服务外包类企业在做出外溢去向的抉择时，定会多看我们一眼。

因此，“产业”如何选择，其实核心也是要搞清楚产业的落地“需求”，想清楚产业从哪里来?为何而来?面对产业地产，与其执着于开发创造各种奇招、怪招，不如踏踏实实地梳理清楚项目的核心问题，研究透项目的本体情况、市场竞争情况，以及如何实现项目价值最大化。一切从“需求”出发!——产业地产的策划核心看似简单，但意味深长。

万科标杆工程策划

标杆工程，做为工程管理的标尺具有示范意义，今天就分享中天集团承建的万科项目创标杆的工程策划全过程......

万科标杆工程策划会的目的：

01

一.标杆工程策划—质量篇

02

二.标杆工程策划—安全篇

外脚手架

一、实施脚手架样板引路制度

二、保证脚手架的外观色泽

三、严格进行三步一隔离

四、悬挑工字钢的处理

悬挑工字钢采用螺栓钢压板连接固定，第一步架正面和侧面用废旧模板封闭严密、整齐；

五、剪刀撑的搭设方法：

要求：

剪刀撑的交叉点必须在立杆上。

总配房配置标准

建议楼层主电缆布置剪力墙内预埋50PVC管，电缆穿预埋管上楼层，既不影响施工，又安全方便布置。

03

三.标杆工程策划—文明施工篇

一、吊装样板间

二、集中加工区

集中加工区

三、现场材料管理

四、废料再利用

固体废料回收再利用

五、人性化管理

除了在施工区设置茶水亭等传统做法外，高层项目还可设置楼层厕所、楼层班组工具箱等多种人性化设施。

六、信息化管理

04

四.标杆工程策划—产业化篇

定型化门卫

移动总配房

移动厕所

定型化八牌二图

定型化宣传栏

定型化防护棚

定型化电梯井、施工电梯防护门

定型化围墙

楼梯及临边通用弯通连接件

钢筋定型化堆放支架

塔吊维护定型化

定型化吊篮

定型化停车棚

05

五.标杆工程策划—技术篇

一、项目技术管理体系建设

二、新技术新工艺推广应用

新技术新工艺推广应用技术管理服务支撑方案

技术管理创优目标实施策划

本期万科项目创标杆工程策划方案专题分享完毕......