上海房价未来

在楼市下行通道下，未来我们将如何购房？为什么有的人住宅资产明显缩水，有的还继续上涨？我们如何保证资产的保值和安全？

要解答这些问题，我们要认真思考决定房价最重要的因素是什么？政策？规划？配套？区位？政策是不可选因素，我们直接忽视掉。

那么规划、配套和区位呢？很遗憾，他们都不是关键因素。举一些例子

示例1

南京西路板块和新天地板块，规划、配套和区位极其接近。

为什么新天地的房价占据最高呢？

新天地最高房价：16W/平（翠湖天地）

南京西路最高房价：13W/平（静安四季苑）

新天地有一个完整集中的豪宅街区，这意味着：你的左领右舍都是富人，所以这里形成了一个稀缺的阶层闭环。

南京西路豪宅被分割在不同区位。

豪宅碎片化的分布，意味着这里一定多阶层混居。

下图为2005年南京西路街道失业率分布，我们可以清晰地看到这里阶层分布情况。颜色越深的区位，失业率越高。

未来决定你房价最重要的因素，是你的邻居，而且这个趋势越来越明显。

示例2

再以陆家嘴板块为例，即使是同一板块，几乎享受同一片城市配套资源，不同阶层对应住宅的涨跌幅也有较大差异。

富裕人群集中的豪宅区，即使在下行市场，挂牌房价也保持较为稳定涨幅。

注：为剔除学区房对房价的影响，老公房区域的学区房项目不参与房价波动幅度计算。

回到文章题目的问题

2017年至今20个月，上海房价到底怎样了？各阶层居民住宅资产收益情况到底如何？

我们把各个阶层集中居住的代表板块，都进行了房价波动监测。

上海主要住宅街区二手房套均价及其房价月均增幅情况

根据上图数据，我们大致可以绘制出，上海各阶层2017年至今房价盈余和亏损情况。

我们换算一下，2017年至今20个月里

上海各阶层住宅资产名义损益情况

房价下降后，我们看清楚了2点：

（1）未来上海房价逻辑将越来越像美国，大家按圈层居住，阶层高的人群集中居住的房价是安全的。

（2）我们现在买房要有阶层概念，除了看规划，配套，更要看邻居的质量和数量，即使未来有房产税征收这个利空出现，置业选在高阶层的集中居住地区，也是资产保值的最好方案。

我们顺藤摸瓜把上海各阶层集中置业情况进行了排摸，供大家参考。

首先我们把上海分为5大片区

再按照购买需求类型

把各个片区进一步细分为改善、刚需

在细分基础上绘制各个片区置业地图

*市区改善型客群置业地图

市区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*市区刚需型客群置业地图

市区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*北区改善型客群置业地图

北区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*北区刚需型客群置业地图

北区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西北区改善型客群置业地图

西北区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西北区刚需型客群置业地图

西北区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西南区改善型客群置业地图

西南区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西南区刚需型客群置业地图

西南区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*东区改善型客群置业地图

东区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*东区刚需型客群置业地图

东区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

上海房价这十年，你都看懂了吗？下图是一张《08年至今一手房成交价数据》，数据来自“网上房地产”。

请不要误会，这次陈列数据我不是为了感叹上海房价涨了多少，只是问大家看懂了吗？

反正我是没有看懂，我没看懂：同样是房价大年；10年比09年狂涨了69%，而16年只比15年高了25%；

接下来我更没看懂，17年上海的均价：43861元/㎡，18年前4个月均价：40389元/㎡。

上海楼市渐渐进入了“后真相时代”

为了应对“后真相时代”，我们做了许多努力，比如用二手房价做了能真正体现上海动态房价的“恒星小区指数”。

* 选取上海每个月交易比较恒定的1026个小区，即“恒星小区”

将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。

但这还不够。。。我们为了再深刻地理解上海房价这十年；追溯了上海10年至今，超过8年的各总价成交排行榜top10；

数据的力量不是在于当下如何绚丽，而是时间的累计；我们可以看到这些年，哪些小区如朝日，哪些小区如夕阳；哪些小区如恒星闪耀，哪些小区如流星一现；我一直认为真相永远是细节和时间拼凑出来的。

排行榜我们用了哪些历史细节数据？

历史细节数据1：时间

2010年至2018年4月，8年零4个月数据，分成9个年段

历史细节数据2：总价段

<300w、300w-500w、500w-700w、700w-900w、900w-1100w、1100w-1500w、>1500w

分成7个总价段

历史细节数据3：成交套数top10

各个总价段，各个年份，成交套数前10名小区

举个例子

2010年总价<300w成交量TOP10的小区：

以上总价段测算，将历年“做低合同价格”用算法重新评估后进行了“行情价”还原，类似上图这样的排行榜我们做了63张；

9个年段×7个总价段 ×前10名小区 = 630个小区排名名额

每年因为7个总价段，而产生70个小区排名名额，9个年份就是共计630个小区排名名额；

这630个小区排名名额，合并完“反复出现在多个年份的小区”or“反复出现在多个总价段的小区”；

结果是630个名额仅被195个小区占据着，630个小区排名名额中占据最多的前10个小区及名额数。

这10个小区拿了164个名额，占26%，超过1/4，这8年多里他们长期霸屏榜单。

630个小区排名名额中占据最多的前10个小区价格情况：

历史的细节告诉我们：在买房选择上，有钱人其实很可怜。

8年多了，无论房价怎么涨，有钱人选来选去就是这几个楼盘；

我们重点分析一下占名额的第1名，仁恒河滨城2005-2007它这28个排名的名额是怎样占的。

以上总价段测算，将历年“做低合同价格”用算法重新评估后进行了“行情价”还原；

我把历年上榜中，卖得最好的总价用黄色标注好，我们可以大概发现：仁恒河滨城经历了数次蝶变。

8年多的时间里，仁恒河滨城由一个中高端为主，多元化客户购买的楼盘，变成一个单一高端用户青睐的楼盘。

有人肯定会说了:那时因为它涨价了，其他价位段没有了造成的。

但是现实情况让你哑口，以链家现在的挂牌量为例：

仁恒河滨城（2005-2007）有27套，其中8套1100-1500w的房源出售；

陆家嘴花园（2003-2004）有14套，其中3套1100-1500w的房源出售；

but

陆家嘴花园（2003-2004）17年、18年都在，1100w-1500w 成交top10排行榜里。

2017年1100-1500w成交套数前10名：

是什么原因造成了仁恒河滨渐渐输给了2017年1100-1500w上榜项目，是因为新一代购买1100-1500w的住户的诉求；

从“家庭结构”和“阶层需要”来说，他们的诉求多数是：3房+好位置+好学区；

而1500w以上的住户对学区敏感度较低，他们更偏爱私立学校、国际学校，诉求多数是：大户型+好位置；

陆家嘴花园、上海绿城一个对口福外、一个对口浦明，似乎都比仁恒对口的进才稍好一个台阶；

而浦东的菊园能上榜实在是在房价暴涨后，它在这个总价段里体现了较高性价比；

不到1500w陆家嘴大三房，有的还可以看江，让它在17年成为一匹黑马。

这期先说到这（待续）

8年房价演化，带来了各小区竞争关系变化；也带来了购房客群的变化，也带来各个小区认知形象的变化。

作为中国经济发展的领头条，上海房地产市场一直备受人们的关注。特别是上海的房价问题，这个问题一直困扰着人们。对于上海未来的房价走势，有关研究人员做出了以下的预测。

供应方面：商品住宅市场无新上市项目，本周再度断供，进入年底，开发商推盘热情不高。

成交方面：本周上海商品房与商品住宅成交面积环比均有下跌，商品住宅成交8.45万平米，环比下降14.1%，成交611套，环比下降14.3%。

价格方面：本周商品住宅成交均价为为49752元/平米，环比上涨0.17%。

单个项目方面，浦东南汇项目占据成交前3名，浦东颐景园成交了34套，面积为4865㎡，均价为29951元/㎡。

上周成交前十名项目中，仁恒公园世纪和九龙仓滨江壹十八均价超过10万，分别为107809元/㎡和121626元/㎡。

区域方面，青浦再次坐回成交的头把交椅，成交了12088㎡、均价42990元/㎡; 静安均价排名第1，均价130397元/㎡;成交了538㎡;

上海商品房可售套数为128943套，环比减少0.26%，商品房可售面积为2374.66万平方米，环比减少0.37%;商品住宅可售套数为33144套，环比减少1.14%，商品住宅可售面积507.23万平方米，环比减少1.41%。上周商品住宅可售面积占商品房可售总面积的21.36，与上周相比减少0.22个百分点。

价格方面，上周商品住宅成交均价为49688元/平米，环比下跌1%。分环线看，内环以内区域住宅均价为117161元/平米，环比上涨11%;中内环间价格为91768元/平米，环比下跌10%;中外环间价格为64764元/平米，环比上涨15%;外环以外价格为37794元/平方米，环比下跌4%。

基于近期没有供应，所以交易上中高端项目虽然也有缩水，但幅度略小于刚需房。所以从成交前十项目来看，和前期类似，均以中高端项目为主。上周则有2个均价超过10万元/平方米以上的高端项目上榜，分别是仁恒公园世纪和九龙仓滨江壹十八。值得一提的是，九龙仓滨江壹十八项目仅成交5套，却冲上前十榜单，可见当前交易量已经相当清淡。

在高端项目的成交助力下，上周新房成交均价依旧稳定为49054元/平方米，环比微涨0.1%。

今年只剩下不到1个半月时间，对于想冲业绩排名的房企会在没有出调控政策的区域增加投放量，而上海在严格调控之下已经提前入冬，寄希望通过上海增加销量的可能不高。没有新盘也就没有关注热点，在这种情况下成交震荡向下将是大概率事件，不过基于库存也不多，所以均价或维持高位盘整。

在楼市下行通道下，未来我们将如何购房？为什么有的人住宅资产明显缩水，有的还继续上涨？我们如何保证资产的保值和安全？

要解答这些问题，我们要认真思考决定房价最重要的因素是什么？政策？规划？配套？区位？政策是不可选因素，我们直接忽视掉。

那么规划、配套和区位呢？很遗憾，他们都不是关键因素。举一些例子

示例1

南京西路板块和新天地板块，规划、配套和区位极其接近。

为什么新天地的房价占据最高呢？

新天地最高房价：16W/平（翠湖天地）

南京西路最高房价：13W/平（静安四季苑）

新天地有一个完整集中的豪宅街区，这意味着：你的左领右舍都是富人，所以这里形成了一个稀缺的阶层闭环。

南京西路豪宅被分割在不同区位。

豪宅碎片化的分布，意味着这里一定多阶层混居。

下图为2005年南京西路街道失业率分布，我们可以清晰地看到这里阶层分布情况。颜色越深的区位，失业率越高。

未来决定你房价最重要的因素，是你的邻居，而且这个趋势越来越明显。

示例2

再以陆家嘴板块为例，即使是同一板块，几乎享受同一片城市配套资源，不同阶层对应住宅的涨跌幅也有较大差异。

富裕人群集中的豪宅区，即使在下行市场，挂牌房价也保持较为稳定涨幅。

注：为剔除学区房对房价的影响，老公房区域的学区房项目不参与房价波动幅度计算。

回到文章题目的问题

2017年至今20个月，上海房价到底怎样了？各阶层居民住宅资产收益情况到底如何？

我们把各个阶层集中居住的代表板块，都进行了房价波动监测。

上海主要住宅街区二手房套均价及其房价月均增幅情况

根据上图数据，我们大致可以绘制出，上海各阶层2017年至今房价盈余和亏损情况。

我们换算一下，2017年至今20个月里

上海各阶层住宅资产名义损益情况

房价下降后，我们看清楚了2点：

（1）未来上海房价逻辑将越来越像美国，大家按圈层居住，阶层高的人群集中居住的房价是安全的。

（2）我们现在买房要有阶层概念，除了看规划，配套，更要看邻居的质量和数量，即使未来有房产税征收这个利空出现，置业选在高阶层的集中居住地区，也是资产保值的最好方案。

我们顺藤摸瓜把上海各阶层集中置业情况进行了排摸，供大家参考。

首先我们把上海分为5大片区

再按照购买需求类型

把各个片区进一步细分为改善、刚需

在细分基础上绘制各个片区置业地图

*市区改善型客群置业地图

市区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*市区刚需型客群置业地图

市区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*北区改善型客群置业地图

北区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*北区刚需型客群置业地图

北区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西北区改善型客群置业地图

西北区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西北区刚需型客群置业地图

西北区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西南区改善型客群置业地图

西南区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*西南区刚需型客群置业地图

西南区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*东区改善型客群置业地图

东区改善型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比

*东区刚需型客群置业地图

东区刚需型：各街道表现突出的总价段代表项目及成交情况

注：总价段下的百分比：各街道表现突出的总价段的房源套数总和占该总价段总房源量的占比