社区商业业态规划

实体零售复苏正当时,跨业态转型升级。实体零售行业正处于复苏中,在经历过国庆+中秋黄金周的消费旺季后,可以看到居民的消费水平和消费观念正在同步升级,注重品质化与体验化的场景式消费正逐渐被人们所推崇。在消费者从产品本身延伸到服务体验的需求提升中,传统百货公司正在实现跨业态转型的经营模式转型,购物中心业态和奥特莱斯业态进入快速发展期。购物中心是基于百货商场发展而来,囊括了休闲娱乐餐饮购物等多元化业态,可以充分满足消费者一站式需求的新型业态。奥特莱斯则是充分体现了商品价值回归的消费趋势,满足消费者对于品牌和性价比相融合的消费需求,近年来该行业正处于高速成长期。

区域性收入差异较大,同店增速表现优异。截止到第三季度,王府井共拥有49家购物中心/百货业态,5家奥特莱斯,其主要购物中心/百货门店集中在华北和西南大区,贡献了近60%的营收,主要门店包括太原店、长沙店、成都店、西宁店均表现优异,北京地区基本持平。公司在西北地区的营收同比增长45%,符合三西线城市渠道下沉和消费升级的整体趋势,但受限于地区消费能力,该区域门店收入水平不及其他地区,但整体发展趋势较好。有3家奥特莱斯设于西北大区,由于建设初期投入较大,整体业绩在未来有很大的提升空间。

布局社区最后一公里,携手爱便利、首航共赢。超市本身只是百货业态的一个分支,但随着居民对于生活便利需求的提升,公司开始布局服务社区最后一公里的生活超市、便利店建设,此业态具有纾解非首都功能、提供社区商业服务的独特优势,将通过资本手段引入外部力量来协同发展。王府井看重爱便利的供应链整合能力,通过与爱便利成立合资公司,帮助爱便利在北京地区落地开展业务,主要通过加盟模式开店。社区超市业态王府井选择与首航国力合作,首航在北京地区连锁生鲜超市方面拥有很强的竞争优势,双方组建合资公司,以社区生鲜超市、连锁综合超市、社区型购物中心为主,致力于新零售模式创新。

超市发的新业态“商业e中心”今天正式在北京亮相——新开业的超市发半壁店店作为首家“海淀社区商业e中心”试点单位，经营面积700余平米，主要经营蔬菜、水果、奶制品、肉类、副食粮油等，为社区居民提供高频购买的菜篮子、肉案子和米袋子。同时，超市发也在加快便利店业态的布局，12月26日,超市发罗森便利店半壁店店、甘家口店两店同开。

社区商业e中心以生鲜超市为主体，搭载24小时提供简餐热饮的超市发罗森，围绕基础社区服务，融入了洗衣裁衣、便民快剪、快照、打印、文具、五金电料、修理配钥匙、免费儿童乐园等便民服务项目，将高频生鲜刚需和低频服务刚需结合起来，实现了一刻钟便民生活圈及最后一公里服务。

“我们将提供社区居民刚需，但不见得高频的生活服务。”在前不久《灵兽》采访超市发副总经理赵萌时，她说，与传统的小摊或不规范的市场不一样，超市发将统一设计、统一管理、统一运营，风格清新、简洁、舒适。

而这样的业态组合，目的是让超市发真正成为居民离不开的生活服务业品牌。

继8月花园路店、万柳店、羊坊店店三家超市发罗森便利店成功开业后，新开的超市发罗林便利店店仍采取“分割店”形式，为顾客餐桌提供一站式优质新鲜的商品与服务。

超市发罗森

当天新妆亮相京城的还有超市发罗森甘家口店，时尚的店招，现场销售的熬点、饭团、寿司、三明治、沙拉、现磨咖啡、豆浆等多种快餐等，深受消费者喜爱，满足了快节奏的生活需求；推出的甜品、蛋糕、干果等罗森自有品牌商品等2000余个单品，更是满足了年轻上班族即时便利的消费需求，顾客早起就在店门口排起了长队。

经营“温暖”商品，策划“温暖”营销，提供“温暖”服务，构建“温暖”环境。超市发作为国有企业，将始终致力于社区商业的发展，通过业态结构、服务功能、消费环境的持续改进与创新，引领社区生活方式，传递现代消费理念，全力助推社区商业服务业发展，保障居民生活必需品供应，将超市发打造成越来越有温度的社区商业品牌。（灵兽传媒 李又寻欢）

社区商业规划也要符合社区需求，以及配合区域商业规模。在城市商业网点规划中，社区商业中心是最基层的商圈，但也是最可靠最固定的商业圈。小区大小决定了商业面积规划的多少，小区的定位也决定了其商业的规划设计。在长沙，独立门面更适合社区将来的经营，而社区商业街尽管美观统一，但往往更难以经营。不要做会所同样的商店经营，要做自己最熟悉、业主生活中最经常需要的经营服务。购买社区商铺是否当口并不是太重要，因为一个社区业主都会知道本社区的每一个商铺和商店的，只要经营好、业主需要、服务优质的，不管是否临出入口，都会吸引消费者的。

从社区商业的经营角度要求来看，社区商业的交通条件与分布格局对社区商业的成功与否具有至关重要的作用。

中小型社区商业(3万㎡以下)的商业配套，基本以满足小区内住户或者邻近住户日常购物需要为主，其对外围的交通要求不是很高，更多要考虑整体地段中包含的社区内部交通条件。客户在选择中小型社区商业的时候，应选择位于社区主要的出入口处或社区内主要交通道路两旁，这样从服务社区的角度能够最大限度实现其功能，并且能够确保商户的经营不受阻于社区人、车流的影响，而达到经营效益最大化。而大型社区商业(3万㎡以上)，不仅要求交通便利还要地段相对独立。

商业业态规划与建筑设计要求

除地段因素外，商业业态的规划设计与建筑本身设计的合理性也是影响社区商业能否成功的重要部分，而且往往被商户在投资选址时忽略掉。

商业业态的规划要科学

中小型的社区商业，更多应本着服务于社区居民的理念进行，投资者在选择社区商业投资或经营时一定要考虑商业业态规划是否符合社区居民的生活需要。小型的社区商业，以超市、烟酒、小食品、小百货、快餐店、小型咖啡厅、洗衣店、美容美发店等为主的基本生活服务配套商业业态。对于大型或中高档社区而言，则在满足基本生活需要的基础上需要有主力店的业态规划或者以商业百货品牌店进驻

在选择社区商业投资或经营时，买家往往忽略商铺销售的整体进展，而只注重项目的规模、体量、居民人口构成等，而因为忽略往往造成潜在的风险。在购买商铺的时候，除非有强大的主力店已经确定进驻，否则，就要必须谨慎考虑购买时机。