深圳商业地产策划

去年，深圳集购物、餐饮等功能于一体的大型商业地产建设如火如荼，深圳全市新开购物中心14个，其中，接近10万平方米的购物中心就有3个：福田区的京基KKONE、卓越集团旗下卓悦汇购物中心和天虹商场旗下的新沙天虹购物中心。

今年春节深圳购物中心的生意都非常红火！

今年深圳大型商业地产项目建设热潮将继续，并将深圳商业推向一个新高度，在这些项目建设中，5万平方米以上的大型购物中心项目建设达20个。

其中，壹方城由深圳鸿荣源集团打造，是深圳今年购物中心的重头戏，为36万平方米多元主题购物中心。

核心提示

为抢占年轻消费客群心智的C位，深圳来福士广场不断洞悉顾客价值变迁而持续提供潮流生活的超预期满足，依托城市未来发展的中心区位，通过持续创新的专业管理，构成了三位一体的C位攻略，而这必将成为商业地产未来竞争的致胜之道。

随着新一代消费者的崛起，在40亿网民连接互联网和社交媒体当下，时尚潮流的消费已成为全球性趋势。

尤其是在中国，8090后总人数超过4亿，他们普遍受过良好的教育、拥有更开放和多元的消费理念，他们以旺盛的消费能力和对时尚潮流的不懈追求推动着中国“时尚潮流”型商业地产的快速发展。

抢占城市年轻消费的C位，已成为每一个时尚购物中心的梦想。

然而，这并不容易。

在笔者看来，对于每一个具有四五十年产权年限的商业物业而言，抢占C位，

不仅要抢到城市年轻消费群体聚集的C位(Central Place)；更要抢到年轻消费者顾客价值的C位(Customer Value)；还要紧随潮流发展，以创新引领的专业运营能力C位（Creative Competency）构建具有未来感的消费关系，不断引领未来城市消费升级。

而这几乎是全球范围内所有购物中心标杆项目的出发点。

2017年6月30日，凯德集团旗下三大来福士综合体——长宁来福士、深圳来福士、杭州来福士同时盛大开业，标志着凯德综合体战略进入全面爆发期、产品及品牌升级发力期。

至今，开业一年的深圳来福士广场正用亮眼的运营数据诠释着购物中心把握时代和潮流发展C位的“3C攻略”。即使在地铁施工，周边竞争加剧等外部环境不利因素影响的情况下，深圳来福士广场的客流量依然保持双位数的同比增长率。

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Central Place：

抢占城市活力聚集的C位

深圳来福士广场所处的南山区有着“中国硅谷核心区”的美誉，更是国家重点推进的粤港澳大湾区建设的龙头区域，云集腾讯、大疆等世界级科技企业和11家独角兽企业，这种蓬勃发展的潜力不仅是国内甚至在全球范围中都有着极强的引领性。凭借着经济发展活力，在百度发布的2017人口吸引力排行榜上，深圳位处榜首，而南山则是其商业最具活力的区域。

作为全球的第八座来福士，深圳来福士继承了来福士“独特与新鲜、潮流与现代、动感与时尚”的品牌DNA，打造一座符合科技精英和潮流生活的“活力之城”。

这座雄踞前、后海中心，联动前海蛇口自贸片区和后海金融总部的城市综合体，集大型综合购物中心、商务公寓，国际甲级办公楼、酒店式服务公寓等多种业态，自规划阶段就注重空间感、灯光、动线等硬件设计，为消费者打造舒适、高品质的购物体验。开业一年来，这里已经成为科技型企业新贵、外籍人士、高收入家庭和潮流人士心仪的消费空间。

正在建设中的近10万平米南山市政公园未来将成为天然的区域居民休闲运动的聚客空间，而未来随着地铁9号线和12号线的陆续开通，项目双地铁上盖的枢纽效应将持续放大，进一步提升项目的中心区位价值。

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Customer Value：

把握潮流消费价值的C位

1国际化本土化相结合，保证国际调性及经营稳定性。

为向科技金融白领和科技新贵们提供最丰富多样的国际和本土时尚体验，面对市场竞争压力大、外部环境不利的情况下，深圳来福士广场始终保持较大的品牌优势，全场基本满租，而且约30%为国际品牌，在确保项目国际风范的同时，还根据区域化市场情况，订制地域性、本土化招商策略，拿出20%面积吸引在广东或深圳本土表现优秀的本土品牌，更大程度地兼顾了接地气的消费，而50%的全国连锁品牌也为商场经营的稳定性提供了保障。

2持续保持新鲜感，打造潮流尝鲜地。

随着移动互联网的发展，年轻消费者的兴趣和关注呈现“碎片化”趋势，追逐潮流的节奏变得越来越快，这就要求购物中心需要持续引入全新概念和品牌。

开业一年的时间里，深圳来福士广场完成了约10%的租户调整，引入时下新兴、实力和品牌知名度颇高的餐饮品牌，比如潮汕鲜粿、渔语鱼酸菜鱼及俏九州湘西菜及四季椰林椰子鸡等。

在零售方面为潮流、时尚的年轻客群带来更多的首店及概念店，全国首家拥有Evisu Kuro系列独立空间的复合式店铺，深圳首家UR Collection及inxxstreet新概念店均落地于此。

3秉承活力之城理念，打造潮人聚集地。

互联网时代的社交成本降低，使得社群化成为年轻一代的生活方式。在继承来福士品牌“年轻、时尚、潮流”的基因的基础上，深圳来福士广场正在持续强化在年轻社群的生活方式影响力。结合深圳年轻、创新的城市特性，深圳来福士广场树立了“活力之城”的品牌理念，并以此开展一系列诸如Get Up潮流季、Kobe的潮鞋展、潮流市集、潮人荧光健身夜以及嘻哈文化音乐会等年轻潮流的互动活动，正成为科技精英和白领眼中“潮人聚集地”的代名词。

在刚刚过去的五月，深圳来福士广场把线上最热门的综艺《这！就是街舞》首次搬进购物中心，不仅仅完美复制了线上综艺场景，也突破了以往IP展互动性不强的限制，线上线下各渠道媒体曝光达到近5000万，并实现了客流和销售同比30%的增长。

6月30日晚， 2018凯德乐享季“好戏之夜”暨深圳来福士广场1周年庆典活动特邀嘉宾黄渤、凯德中国首席执行官罗臻毓等共同开启漫天的气球雨，大家共享生日蛋糕庆生、观赏无人机表演，在轻松而热烈的气氛中，感受凯德狂欢季时尚、积极的独特体验。

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Creative Competency：

创新驱动专业运营的C位

在这场决战未来的商业竞争中，土地溢价和建造的成本之外，商业的价值最终会体现在专业且更具前瞻性的运营管理之中。然而，专业并非一成不变的标准化，在瞬息万变的商业时代，专业度更体现在以顾客为中心的持续创新之中。

作为一个以资管见长的主动管理型的商业开发商，凯德从设计—开发—建设—开业—经营管理—后期维护都有自己的一套成熟体系，而且紧跟年轻消费变迁，以智能化推动购物中心运营效率的提升。

1极致空间体验的全流程管控。

对年轻消费者而言，空间的美学颜值、舒适度和便捷度都是吸引新一代时尚消费者的基本条件。作为亚洲商业地产的实力品牌，凯德旗下的来福士广场以其全流程主动管理和综合体系统效应为年轻一代提供极致的空间体验。

深圳来福士广场历时8年打造，建筑设计是由国际知名建筑设计师事务所Benoy一手操刀，而公园景观设计则与新加坡海湾公园一样出自Grant Associate之手，让室内室外空间都颜值爆表。

凭借丰富的商业地产开发管理经验，深圳来福士广场在项目设计阶段就对灯光设计、空间感舒适度、动线合理性、实用率和后期维修养护提供专业设计要求和标准，充分满足甚至超越后期运营和实践的需求，最大化保证运营价值的提升。

同时充分发挥综合体协同效应，购物中心的B1及二和三楼都通过设计优化分别无缝链接市政天桥、地铁、周边住宅、写字楼及雅诗阁服务公寓，保证了白领、精英的便利性及各个楼层的客流注入。

2克服外部阻碍培育期主动突破。

开业第一年，对于尚处于培育期的深圳来福士广场面临的最大挑战就是周边基础设施建设（如地铁和公园）给商场经营带来的影响。

在客观条件需要时间来改变的前提下，深圳来福士广场一方面通过差异化潮流主题推广活动持续为商场引流，另一方面，加强对租户的经营辅导和支持，让并充分利用城市综合体内部客流联动支持，联合品牌商家推出办公楼及雅诗阁特别福利计划，凭借办公楼工牌或雅诗阁门卡即可在部分品牌店铺享受折扣或其他福利优惠，充分体现了综合体业态间引流和互动的优势。

经过一年的经营，项目的整体客流、销售及收入均超过公司预期，而全场的租售比维持在20%左右的健康水平。

3智能化提升消费者链接和运营效率。

截至目前，深圳来福士广场的凯德星会员的活跃率已经达到40%。为使顾客和租户之间形成有效互动，让消费者更便捷获取福利信息，租户可以在会员平台上发布优惠信息和各种卡券，也完全支持无纸化的核销。

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结语

文章来源：商业与地产

飙马中国专注地产策划23年，携手60余年规划设计服务、国家大型甲级建筑设计院共同承接以下商业地产&产业地产项目，提供策划、规划、建筑设计、招商销售、运营管理一条龙服务：

1、特色小镇、特色商业街和特色商业综合体项目战略策划顶层设计；

2、所有地产开发类项目概念规划、建筑设计方案；

3、地块开发定位策划：商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区。谢绝3万平以下项目；

4、地市县含特色小镇、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售；

5、地市县产业地产&商业地产项目商管运营与全程开发辅导。

联系人：张先生

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网址：pmmarket

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