商铺的回报率

如今的房地产市场，住宅销售火爆，而商铺的销售就显得冷清许多。

许多的开发商以开发住宅的思维方式来开发商铺，开发住宅只有开发商和消费者，涉及到只有两家，而开发商铺需要开发商、投资者、经营者、消费者四个环节。这是一个闭环，只有把这个闭环围合了之后，商铺才能实现顺利运行。

许多商铺建设的时候，根本不考虑后期是怎么使用的，有一些开发商可能意识到这个问题，也是因为中间环节太复杂，操作太困难而放弃，结果许多的商铺建起来之后，根本不太符合商户实际经营的需要，出现了商户适应商铺的情况，其结果就是商户的商业价值不能充分的实现，归结到消费者不愿意到商户那里去消费，或者是商户们能使用的价值率有些低，商户不愿意给投资户交租金，租金价值过低，使得投资户的投资回报太低，导致不愿意购买商铺，反映到开发商这里，就出现了商铺难卖的现状。

还有一个重要的问题，就是投资户对于投资的回报要求太高，现在的商铺出售，一般都采取返租的政策，宣传的都是10年左右回本，每年最低8%的回报。尤其是前三年，都在8%左右，其实从商铺经营的实际来说，第一二年要达到8%基本上是不可能的。目前市场上通行的都是开发商在前三年进行补贴，开发商也不是做慈善的，于是这部分成本就加到销售价格上了，造成商铺的销售价格过高，给予投资户的回报也是羊毛出在羊身上，大多数的投资户也知道这个小小的伎俩，于是对于开发商就越加的不信任了。

投资户对于投资回报的要求，从情感上是可以理解的，但是从实际操作上来讲，是不太符合市场的规律的，他们过分的要求和期望，催生了市场上商铺头三年畸高的回报率，大家都是这么高，你给的低了就没有什么竞争力，于是你做我也做，但是金钱的付出是实实在在的，这点上没有大家都是不用商量，采取一样的方法。

商铺的销售，最好的办法就是采用定制化的需求，彻底了解商铺经营户对于商铺设计的要求，按照他们的要求来设计，而商户的要求，其实也是来源于消费者的要求，消费者的要求，其实是千差万别的，更为重要的是，消费者的需求是随着时间的变化而变化的，绝大多数的商户，本身水平也不是特别的高，不能总结出消费者的需求，于是他们也提不出许多有价值的建议。

综合来说，一个商铺的成功，是和消费者喜好、商户的经营方式、投资户的投资预期、开发商方面的水平、有建筑安全设计的水平的需要等等几个方面的综合来做，这几个方面需要开发商来进行协调，就如同是要做满汉全席，必须各种菜都要做好了，而只是会一两个招牌菜那么简单。

时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。那如何才能避免投资失误呢？通过了解和体会的心得，希望对大家的投资有所帮助。

一般来说，买一套商铺少则几十万，多则上百万，甚至上千万，已然属于高投入的行列，在商铺的销售期内，房地产商会赋予所售商铺价值概念，比如大学生创业中心，综合购物中心（万达广场、恒隆广场等），美食一条街、服装城等等，这都属于为商铺赋予其价值概念，但概念归概念，真正实施存在较大的风险，概念成功则商铺随着市场的成熟价值也越来越高，收益也会随之大幅度的增加，反之市场会随之败落，价值不再增长，甚至可能降低，收益大幅度的减少，等待起死回生时刻。当然也存在特殊情况，即概念较为模糊，但收益率仍然很大，这主要存在于沿街商铺和副商圈为主，所以投资者在投资时充分考虑其概念是否可行，收益率能否大涨。

投资商铺的关键点也正因如此，投资成熟商铺，收益率基本固定，不会有太大的涨幅，且随着其他商铺建设或地段的变化，收益率会由峰直下，最明显的例子为山师东路，山师东路在未改造之前，其火爆程度可想而知，收益率一度非常可观，随着山师等几所学校的搬迁和山师东路的改造之后，其火爆程度剧降，市场快速萎靡，直到现在也是不温不火，其投资者异常愤慨。投资未成熟商铺，高风险也面临的高回报，高风险来自于对未来所购商铺的不确定性，但这个不确定性是可以根据周边的发展预见的，所以是相对可控的，且这个预见基本都是向上的，所以回报是可预见的，只是多少和时间的问题，而成熟商圈和商铺，收益是可以预测的，但未来的变化是不可预测的，而这种变化下行的空间也非常大。

投资者在购买商铺多考虑未来的可增长性，未来不具备太大增长性的商铺谨慎考虑，不要一味的听从开发商所设定的概念，也能以现在的市场去评价现有的商铺，投资商铺是需要有前瞻性的眼光，要预见到5年、10年、20年后的情况，所有的重点都在于此地段的增长性，其他都是辅助的。时间也是非常重要的考虑因素，虽然地段前瞻性非常好，但增长的时间过慢，回报率增长就会非常缓慢，时间越短，回报率也就越多，不可或缺的是商铺价值和时间也是成正比的，不同时间内商铺的价值是不等的。

所以投资者在投资商铺时重点考虑增长性、商铺价值、成长时间这几个方面的预见性多做关注，相信会给投资者带来帮助。

所谓这些预见性的东西如何才能做到评估呢？这个商铺到底值多少钱呢？花多少钱投资这个商铺是最合适的呢？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小研究，答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具，一般投资商铺都是把自己的商铺出租，所以一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

房租是商铺最好的增长性体现，而消费人群是决定增长性的关键因素，所以房租在成长期内价格是低的，随着承租人的经营和地段的变化，消费人群也会增长，从而带动房租，消费人群是可以预见的。下列的模型虽然不能全面的解读，但是可以作为参考来用。商铺价值、成长时间都需要自己来确定。

假设承租人在大学城经营餐饮业的地段考察一个铺位，他首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次，(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。

比如对于一个约140平米的餐饮铺，除去厨房、洗手间等公共部分，餐位为20—30个，初期投入，转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元，房租每天1元，月租金为4千元，年租金4.8万，总投入20.8万元。平均每天上座率为七成，每人消费为20元，每天有80人消费，那么每日的营业额为1600元，每周营业额为1.12万元，每月营业额为4.48万元，每年营业额为53.8万元，1到2年之后，如果经营好的话，净收益远远高于前期投入资金，营业额将会成倍增长。餐饮属于比较稳健，见效快，收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月。

承租人有了利润增加的同时，店铺的价值也随之增加，店铺运营的越好，从而吸引的客流量越大，商铺的增值性体现越强。

所以在投资商铺的时候，后期运营是一定需要了解清楚地，这样才能更好的了解所投资的商铺。

最后还是提醒投资者，不可忽视的三个因素，即：增长性、投资价值、成长时间，相信您一定能买到合适的商铺。

此内容只代表本人观点，如有不同意见，可做探讨。

我就以我的经验来谈谈投资商铺的风险：

1、租不出去的风险

投资商铺就是为了收租金，“能否顺利出租”则成为投资商铺最大的风险。而经过这几年网购的冲击，商铺的出租情况并不乐观，并且受影响因素比较多，比如商铺门口修路，商铺可能就会几年没人租；

2、租金低的风险

不少人都知道一句话叫“一铺养三代”，但是很不幸在这几年这句话已经不灵了。租金和商铺售价不成正比，很多租金都不能抵月供，二层、三层商铺更是惨淡。目前，不少商铺租金回报率不敌写字楼，回本期甚至超过20年。

3、产权风险

有些人为了贪便宜，买了小产权商铺，尽管价格低，但是有非常大的产权风险，搞不好铺子和票子两空。

还有一种就是返租形式的商铺，尽管产权是业主的，但是如果承租物管经营不善，尤其是卖场形式的，非常可能会造成铺子收不回来、租不出去的惨境，全国已经有不少血淋淋的案例。

投资需谨慎，“一铺养三代”，别搞砸了，闹成“一铺坑三代”。

我不否定所有的商铺，但选择购买的时候一定要谨慎，并且具有前瞻性，合理评估自己风险承受能力。

最后，欢迎在评论区讨论相关商铺的问题，关注我并在文章下面点赞！