商业地产市场分析

周镇区商业存量（套数）

数据来源:中山国土局

根据中山商房网监测，本周全市商业物业库存量为30441套，上周总库存量共增加174套，增量最多为火炬开发区，增加了236套，其次东升镇70套，南区6套,港口镇2套,其余均为无增长。

周镇区商业存量套数环比

根据数据显示，上周全市各镇区中去化最多为东区，去化48套，其次横栏镇、东凤镇、西区，分别录得30、23、9套的去化，属上周去化量较大镇区。

周楼盘商业存量TOP10（套数）

上周商业库存量十大项目排序，排名第十名的是中天广场，库存量为508套，第九名的百汇时代广场库存量为513套，第八名的天乙物流城库存量为570套，第七名东方骏园2期库存量为583套，第六名阜沙大信新都汇库存量为680套，第五名时代港汇广场库存量为733套，第四名华科商业中心1期库存量为798套，第三名皇爵广场库存量为948套，第二名利和灯博中心库存量为1143套，第一名合富义乌小商品交易中心库存量为1926套。

新增商业

上周新增商业为22982.09㎡，其中60㎡以下的面积段占主要部分。华科商业中心1期增加最多，占新增商业面积的43.7%。

市场分析

1）本周中山全市商业物业库存量“止降”，总库存量增加174套。除了“深中装饰城”新增265套货量外，本周去化速度减缓是主要原因，相对比上周有6个镇区去化达30套、本周仅有2个镇区去化数量达30套以上。

2）商房网对重点项目的监测同样显示，本周单个项目去化数量不明显。紫岭国际及天奕国际的商业部分均录得零去化，大信金座仅有2套成交，港口港汇城及坦洲皇爵广场等知名商业项目都是录得2套的去化。只有火炬的深中国际装饰城去化较好，本周录得38套去化。

3）本周中山商业圈比较“轰动”的事件是东区一个写字楼项目在楼顶设置了“中山首个商业停机坪”，本周末举行了一个试飞活动，由于直升机起降噪音非常大，附近居民和学校特别多，结果扰民受到民众投诉。商房网认为，目前中山商业项目特别是写字楼项目竞争激烈，项目做活动增加知名度无可厚非，但也要充分考虑活动对周边居民的影响，特别现在高考临近，类此扰民商业活动影响考生学习更不应该。

作者: 中国指数研究院

白彦军

中国指数研究院指数研究总监

近十年来，中国商业地产市场已进入全新格局。消费是商业地产的主要推动力量，消费市场迎来了新的量变和质变，特别是新中产崛起引领五大消费变革：人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费。商业地产开发运营机构需结合这五大趋势进行空间布局，进而由此衍生出更多的商业地产模式，这是商业地产真正的操作空间和价值所在。龙头商业地产运营企业正在演绎激烈的进化之路，包括加速全产业链更新升级、加速高周转和结构性去化、加速打造联合战舰、在加深护城河的基础上快速扩张等，对于商业地产开发商而言，参照这些路径，走好基于市场规律的进化变革之路，将会取得不错的成果。

传统地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，地产行业要从"住""炒"转向更广范围的"用"。

城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。

商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费"热点"点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。

工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。

产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

“产业地产”产业发展的巨大需求

传统产业地产理论是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。从上面地产产业发展面临的新形势、新挑战，再到地产产业市场新需求、新趋势来看，传统产业地产还是建立在地产开发为基础，在单位开发土地上布局产业，而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”，而不是真正的“产业地产”。

我们认为，产业地产理论应该是基于产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以产业园区为平台，围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标，以地产开发、建设、运营为服务工具，实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。

产业地产未来具有巨大的市场需求

一是新兴产业发展需要新的产业配套。在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式;

二是传统产业转型升级需要新的建设服务。目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。

产业地产发展现实中的运用建议

一是传统房地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。

二是城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。

三是商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费“热点”点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。

四是工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。

五是产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

综上所述，地产行业面临着严峻的发展形势，产业亟需转型升级，产业地产则是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向，也是必由之路。地产产业的转型升级，不仅要在观念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、决策能力等方面实现新的突破。

作者: 中国指数研究院

白彦军

中国指数研究院指数研究总监

近十年来，中国商业地产市场已进入全新格局。消费是商业地产的主要推动力量，消费市场迎来了新的量变和质变，特别是新中产崛起引领五大消费变革：人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费。商业地产开发运营机构需结合这五大趋势进行空间布局，进而由此衍生出更多的商业地产模式，这是商业地产真正的操作空间和价值所在。龙头商业地产运营企业正在演绎激烈的进化之路，包括加速全产业链更新升级、加速高周转和结构性去化、加速打造联合战舰、在加深护城河的基础上快速扩张等，对于商业地产开发商而言，参照这些路径，走好基于市场规律的进化变革之路，将会取得不错的成果。