上海一手房价

一线城市地价已经呈现翻番的局面。那么，现在高价购入的房子，二十年后的价值将会如何？

现在购买的房子，二十年后大多数的楼龄在20年或者20年以上，根据目前的政策，50年内，居民房屋折旧完毕，20年楼龄一般不能作为资产抵押。但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。二十年后，这些房产已经有了20年以上的房龄，那么房子的本身还能继续保值吗？如果房屋价值增值，那么银行计算折旧率会不会认为房屋不值钱？

当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？

20年后，社会舆论不再是：这个人有房，男女谈婚论嫁不再是无房无车就毁了多年感情，大众不会再把房产作为投资目标，资金流向也会更多去到实体经济或别的新型投资。40年后，我会对我的孙子孙女讲那过去的故事：“你们不知道我年轻那会儿，房价一天一个样，凭一套100平米的房子，二年就能赚比一辈子工资还多的钱”，然后看着他们不解的眼神，轻轻摇动蒲扇，内心流过一阵酸楚。

北京房价15年上涨7.5倍（以下数据为摘自Andy宋）

2001年，北京房价不到5000元/平方米；2006年-2015年，北京房价从8077元/平方米涨到29967元/平方米。十年间房价翻了7.5倍，而与此同时北京市的人均可支配收入只翻了三倍。

2001年，北京房价不到5000元/平方米；2006年-2015年，北京房价从8077元/平方米涨到29967元/平方米。十年间房价翻了7.5倍，而与此同时北京市的人均可支配收入只翻了三倍。

上海房价15年上涨10倍

数据显示，2001年上海一手房均价3500元/平方米；2015年，上海商品住宅成交均价34632元/平方米。十年之间上海的房价翻了10倍，而上海的人均可支配收入也仅翻了三倍。

广州房价15年上涨4倍

数据显示，2001年广州市一手房均价为4220元/平方米；2015年，广州市一手住宅成交均价为16178元，15年间翻了4倍。

深圳房价15年上涨6.5倍

2001年，深圳一手房均价5531元/平方米；2015年7月份，深圳新房市场量跌价涨，成交均价36334元/平方米。在十年之内房价翻了6.5倍

二三线城市十年上涨3倍

二线城市，十年期间的房价平均翻了3.92倍，85个三线城市，十年期间房价平均翻了3倍。

从刚需方面来说，目前中国人口已经开始进入老龄化阶段，政府开放二胎政策的原因，也是为了防止未来老龄化过重。但对未来20年可以预期，潜在的购房人数还是比较少，购房的刚需自然也会有明显的下降，下一次的购房热潮也会推到四十年、五十年后。

针对有20年楼龄的住宅，很多规划和设计已经不能满足需要，停车位的缺乏，户型的落后，会不会变成购房刚需不想要的原因之一？但很多现在以地段优先的购房者，二十年后，仍处于繁华闹市之中，房屋的价值翻一番，依然成为人们眼中的“香饽饽”。

上海房价这十年，你都看懂了吗？下图是一张《08年至今一手房成交价数据》，数据来自“网上房地产”。

请不要误会，这次陈列数据我不是为了感叹上海房价涨了多少，只是问大家看懂了吗？

反正我是没有看懂，我没看懂：同样是房价大年；10年比09年狂涨了69%，而16年只比15年高了25%；

接下来我更没看懂，17年上海的均价：43861元/㎡，18年前4个月均价：40389元/㎡。

上海楼市渐渐进入了“后真相时代”

为了应对“后真相时代”，我们做了许多努力，比如用二手房价做了能真正体现上海动态房价的“恒星小区指数”。

* 选取上海每个月交易比较恒定的1026个小区，即“恒星小区”

将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。

但这还不够。。。我们为了再深刻地理解上海房价这十年；追溯了上海10年至今，超过8年的各总价成交排行榜top10；

数据的力量不是在于当下如何绚丽，而是时间的累计；我们可以看到这些年，哪些小区如朝日，哪些小区如夕阳；哪些小区如恒星闪耀，哪些小区如流星一现；我一直认为真相永远是细节和时间拼凑出来的。

排行榜我们用了哪些历史细节数据？

历史细节数据1：时间

2010年至2018年4月，8年零4个月数据，分成9个年段

历史细节数据2：总价段

<300w、300w-500w、500w-700w、700w-900w、900w-1100w、1100w-1500w、>1500w

分成7个总价段

历史细节数据3：成交套数top10

各个总价段，各个年份，成交套数前10名小区

举个例子

2010年总价<300w成交量TOP10的小区：

以上总价段测算，将历年“做低合同价格”用算法重新评估后进行了“行情价”还原，类似上图这样的排行榜我们做了63张；

9个年段×7个总价段 ×前10名小区 = 630个小区排名名额

每年因为7个总价段，而产生70个小区排名名额，9个年份就是共计630个小区排名名额；

这630个小区排名名额，合并完“反复出现在多个年份的小区”or“反复出现在多个总价段的小区”；

结果是630个名额仅被195个小区占据着，630个小区排名名额中占据最多的前10个小区及名额数。

这10个小区拿了164个名额，占26%，超过1/4，这8年多里他们长期霸屏榜单。

630个小区排名名额中占据最多的前10个小区价格情况：

历史的细节告诉我们：在买房选择上，有钱人其实很可怜。

8年多了，无论房价怎么涨，有钱人选来选去就是这几个楼盘；

我们重点分析一下占名额的第1名，仁恒河滨城2005-2007它这28个排名的名额是怎样占的。

以上总价段测算，将历年“做低合同价格”用算法重新评估后进行了“行情价”还原；

我把历年上榜中，卖得最好的总价用黄色标注好，我们可以大概发现：仁恒河滨城经历了数次蝶变。

8年多的时间里，仁恒河滨城由一个中高端为主，多元化客户购买的楼盘，变成一个单一高端用户青睐的楼盘。

有人肯定会说了:那时因为它涨价了，其他价位段没有了造成的。

但是现实情况让你哑口，以链家现在的挂牌量为例：

仁恒河滨城（2005-2007）有27套，其中8套1100-1500w的房源出售；

陆家嘴花园（2003-2004）有14套，其中3套1100-1500w的房源出售；

but

陆家嘴花园（2003-2004）17年、18年都在，1100w-1500w 成交top10排行榜里。

2017年1100-1500w成交套数前10名：

是什么原因造成了仁恒河滨渐渐输给了2017年1100-1500w上榜项目，是因为新一代购买1100-1500w的住户的诉求；

从“家庭结构”和“阶层需要”来说，他们的诉求多数是：3房+好位置+好学区；

而1500w以上的住户对学区敏感度较低，他们更偏爱私立学校、国际学校，诉求多数是：大户型+好位置；

陆家嘴花园、上海绿城一个对口福外、一个对口浦明，似乎都比仁恒对口的进才稍好一个台阶；

而浦东的菊园能上榜实在是在房价暴涨后，它在这个总价段里体现了较高性价比；

不到1500w陆家嘴大三房，有的还可以看江，让它在17年成为一匹黑马。

这期先说到这（待续）

8年房价演化，带来了各小区竞争关系变化；也带来了购房客群的变化，也带来各个小区认知形象的变化。