苏州商业调查

央广网南京11月28日消息（记者景明 江苏台记者孙茂强）据中国之声《新闻晚高峰》报道，12月3日国际残疾人日来临前，江苏省消保委、省残联联合发布《江苏省无障碍设施体验式调查项目报告》。这个调查覆盖了江苏省13个设区市，涉及12类场所类型与12种无障碍设施。调查显示，目前江苏全省残疾人整体外出率相对较高，不过，无障碍设施建设和维护都不太乐观，数量少、设施占用等问题依然是残疾人出行路上的“拦路虎”。

本次调查覆盖江苏全省13个地级市，体验员分别考察了各场所的设施设置率和规范性。在无障碍设施的设置率方面，常州、南通、南京位列前三，无障碍设施设置较齐全；镇江、无锡、盐城的无障碍设施率较低。从规范性角度来看，苏州、无锡、连云港符合规范的比例最高，泰州、扬州、南京则在无障碍设施的细节把控上还有所缺陷。江苏省消费者权益保护委员会监督部赵鑫表示：“无障碍出入口和语音引导装置的设置率和合规率都比较靠前，无障碍电梯、无障碍扶手、低位服务台的设置率和合规率都不是很高。”

从12类场所无障碍设施建设的完备性来看，交通运输行业和政务服务中心的设置率最高，均超45%；而商业场所、餐饮住宿场所、公交卡缴费服务窗口以及电商自提网点四类场所的无障碍设施规范性较低。尤其是商业场所，无障碍设施使用率最高，但是设置率仅为30.18%。江苏省残联维权处处长刘宏表示：“无障碍设施不单纯是给残疾人的。我国有5800万残疾人，60岁以上的老人有两亿多，所以无障碍设施是惠及很多人的设施。江苏获得国家无障碍设施示范市的六个城市：南京、苏州、无锡、常州、扬州和连云港。这次发布中，可能这些城市中的一些指标相对落后了。”

在南京新街口某大型商场内，无障碍卫生间设置了扶手，可以正常使用。不过，在细节上却遗漏了一个关键按钮。调查机构专业体验员时女士说：“缺少一个紧急按钮，当残疾人遇到紧急需求的时候，其实没有办法呼救。”除了应急按钮，商场服务台、无障碍电梯也是问题最集中的地方。调查机构专业体验员时女士介绍：“第一个是无障碍电梯宽度不够，如果是推着轮椅的残疾人，进进出出存在一定的障碍；收银台缺少低位服务台，如果是推着轮椅的残疾人，在付款或寻求服务的时候，没有办法很好地操作。”

在南京，无障碍设施最多的地点是南京南站。调查结果还显示，江苏商业与餐饮住宿两类场所，目前无障碍设施的设置率较低。从设施类型来看，无障碍扶手、无障碍电梯是残疾人使用较多的，但数量和合格率都偏低，导致下楼难、坐车难成为阻碍残疾人出行的首要问题。江苏省消保委监督部赵鑫表示：“江苏省残疾人经常外出的比例为58.06%，尤其是南京、苏州、扬州，经常外出的残疾人占比超过七成，说明江苏残疾朋友外出的意愿较高。从全省范围来看，残疾人外出乘坐公交车的占比最高，但目前公交车内部及附近的无障碍建设比较不完善，为坐轮椅者预留专座、为视力残疾者提供盲文站牌和语音播报服务以及为听力残疾朋友等做的还远远不够，这使得坐车难成为残疾人外出的主要阻碍。”

而残疾人士反映最多的问题就是设施被占用。江苏省残疾人联合会维权处处长刘宏表示：“确实是各种情况的占用，特别像现在共享单车占用盲道比较严重，实际上无障碍设施的管理应该纳入到城市公共管理中去。”

对于此次调查发现的问题，江苏省消保委监督部相关负责人表示，将反馈给旅游委、银监会等相关行政部门，以督促无障碍设施的建设和维护等工作。

“中海地产苏州公司”微信公众平台的信息停留在2018年8月17日，近两个月未有更新。这一沉寂的表现正如其在当地房地产观察人士的感受：“近两年市场上基本听不到中海的声音。”

事实上，中海地产是最早进驻苏州市场的品牌房企之一。公开信息显示，2004年4月，中海竞得苏州工业园区湖滨一号项目地块，正式入驻苏州。截至目前，开发项目达到25个，销售总金额曾长期位居苏州地区榜首，一时风头无两。

一路奔跑的苏州中海，达到辉煌时刻之后，面临高管出走的窘境，随后业绩逐渐被旭辉、万科等品牌房企超越，土地储备锐减，昔日的苏州“地产一哥”灯光不再。

《中国经营报》记者在采访中了解到，2016年、2017年苏州中海重新起航，继续积极拿地，但是多宗地块的楼面价较高，而且前提是“现房销售”。9月26日，记者现场调查发现，工程进度最慢的地块还未动工，接近入市的中海上东区项目则因为在取得预售许可证之前，要求意向客户冻结20万存款，被监管部门叫停并限期改正。

苏州中海的沉浮，是近年来房地产从蓝海到红海，从粗放式经营到规模化竞争变化的缩影。一名深谙苏州房地产发展的观察人士直言，中海地产此前的模式是快周转，拿地之后快速进行产品复制，出售房源的过程很短，并不适合如今的精工细作之路。

针对项目提前冻结客户资金及企业发展等问题，记者多次致电致函中海地产苏州公司，但截至发稿未获回应。

十年浮沉

9月下旬，在美丽的苏州阳澄湖畔，一幅巨大的“中海所在，中心在”广告牌静静地立在十字路口，仿佛在向路人宣告它的存在。

在苏州市民的眼中，中海地产在城区内开发的房子多，被大众熟知。据统计，自2004年以来，中海地产先后布局了中海半岛华府、中海国际社区、姑苏公馆、中海湖滨一号、中海御景湾、中海凤凰熙岸、中海胥江府、中海独墅岛等25个地产项目。

苏州市房地产行业协会副会长杨建国介绍，在进驻苏州之后，中海的楼盘开盘量比较大，强调的是从拿地到房源推出保持快节奏，在苏州的品牌房企中属于项目数量最多的之一，口碑较好，销售总金额一直名列前茅。

克而瑞苏州公司一份统计数据显示，2009年~2018年，中海地产曾创造成交总金额占苏州市成交总金额11.35%的成绩。以2013年为例，中海地产实现成交面积76.32万平方米，成交套数6336套，成交金额94.96亿元。同年，苏州市成交面积为711.58万平方米，成交套数60100套，成交金额828.16亿元。

苏房网数据研究中心每年发布苏州楼盘与房企“成绩单”，并推出在苏房企销售金额排行榜。据该中心首席数据分析师夏玮芬介绍，其统计的数据显示，中海地产销售总金额曾在苏州各品牌房企中长期排名第一。

中海地产官网显示，2006年，中海苏州公司在工业园区湖东竞得湖东最大宗地块——中海国际社区。该地块位于苏州湖东核心地段，总建筑面积约120万平方米，分七期开发，周边毗邻商业综合体永旺梦乐城和苏州最大的体育馆，并穿插建有学校、医院和邻里中心，享有纯熟的城市商圈配套。该项目一经推出，受到苏州购房者看好，连续三年蝉联苏州“销售金额、销售套数、销售面积”三冠王。

然而，这一项目的拿地策略最初并不被苏州房地产业内理解。“以我的眼光，当时中海拿国际社区的地块，的确是非常非常偏远，在苏州的最东边，我不能理解(为何作出选择)。”身为苏州本地人的杨建国说，直到听闻中海国际社区七期被售罄的消息，才明白开发商对未来预期把握精准。

业绩颓势

房地产潮起潮落，即便先发制人，也没有哪家企业能稳立潮头。在布局苏州10年之际，红极一时的苏州中海出现业绩下滑现象，并逐渐被随后进驻苏州的旭辉、万科等房企超越。

苏房网数据研究中心提供的数据显示，2016年度苏州房企销售金额前五名分别为旭辉集团、苏州高新、万科、中海地产和融创。旭辉集团以115亿元的成绩名列2016年度苏州房企销售金额排行第一位，是榜单上唯一一个销售金额过百亿的房企，也是2016年度销售金额、面积、套数排行的“三冠王”。

2017年，万科多盘发力，部分热盘更是清盘跑量，年底加速出货，最终以4459套、48.5万平方米、92.06亿元的总销数据，赢得年度苏州商品房销售套数、面积和金额“三冠王”的桂冠。紧随其后的是旭辉集团，2017年三榜位居第二。而总销金额排名第三的新城控股，总销金额46.39亿元，年底最后三天依然不放弃追赶，以微弱优势超过阳光城跃居第三。中海地产则以35.07亿元退居第8位。

与此同时，根据克而瑞苏州公司公布的数据显示，2018年1~9月苏州市区(含吴江)各房企权益金额排行榜中，销售额超过50亿元的企业有4家，TOP20门槛升至17.54亿元。其中，苏州高新、绿地控股、新城控股持续占据榜单三甲。苏州高新凭借热销项目海胥澜庭、泉山39°、苏高新·天城花园、荷澜庭等，以65.26亿元佳绩稳居榜首。绿地控股凭借绿地旭辉吴门府、绿地江南华府、绿地苏州one等项目，揽金62.10亿元，位居榜单第二名。新城控股则凭借MOC芯城汇、湖畔樾山、三千邑、禹洲招商拾鲤等热盘揽金54.93亿元，表现出色。反观中海地产，已排在20名之外。

夏玮芬介绍，中海地产在苏州发展下滑始于2015年，其排名被后起之秀旭辉集团赶超，至今未有改变。

土地储备是房企的生命线，资金是房企的血液。据不愿具名的观察人士表示，中海地产在苏州的发展出现滑坡与近几年拿地节奏有关。早年间，中海地产在苏州发展较快，与仁恒、融创和金茂等开发企业不同，其楼盘项目一般不考虑如何打磨和精工细作。2015年前后，中海在苏州拿地放缓，之后随着大部分开发项目售罄，销售数据因此逐步下滑。“在尹山湖项目推出之后，剩下的基本是尾盘，没有多少项目在售。”一名分析人士表示。

值得一提的是，根据公开资料显示， 2013年，原苏州中海总经理楼超钢加盟红星担任事业部总裁。2014年下半年，红星集团事业部合并，楼超钢升任集团总裁，中海系陈志杰担任红星集团营销部总经理，原苏州中海范珺担任红星集团营销部助理总经理。2015年1月底，原苏州中海凤凰熙岸营销经理娄长宇，担任苏州红星国际广场项目营销总监。

来自克而瑞苏州公司的统计数据显示，2013年，中海地产苏州公司各项业绩达到峰值之后，开始连年下跌。2018年1月~10月9日，中海地产在苏州市区(吴中区、姑苏区、园区、相城区、新区)实现成交面积仅1.68万平方米，成交套数为109套，成交金额3.48亿元。

高价拿地被套？

在沉寂了4年之后，2016年底开始，中海地产终于一反常态，在苏州湖东板块、唯亭板块和城南板块疯狂拿下6宗地块。然而根据土地出让条件规定，部分地块需现房销售，并设置有房屋销售基准限价。

9月下旬，记者相继走访苏园土挂(2016)05旺墩路北、津梁街东地块(即中海上华琚项目)，苏地2017-WG-34号工业园区唯澄路北、青澄河东地块，苏地2017-WG-33号工业园区唯澄路北、亭谊街东地块，苏地2017-WG-32号工业园区唯澄路北、亭谊街西地块，WJ-J-2017-011太湖新城(松陵镇)中山南路东侧芦荡路南侧05地块(即中海富仕居项目)和苏园土挂(2017)01中新大道南、钟南街西地块(即中海上东区项目)发现，中海富仕居项目的4幢楼主体工程接近封顶，高层楼栋建到约四层，需等待主体工程封顶才能销售，唯澄路北的青剑湖“三胞胎”地块均在抓紧建设，大型塔吊来回摆动，工地上工人较多，施工车辆来往不绝。现场工人介绍，部分工地的地块地基还未建好，部分工程建到三四层，最北边的地块还搭建有工棚，尚未正式开工。

此外，中海上华琚项目的4幢楼已封顶，部分楼栋拆掉脚手架。中海上东区项目则有几幢楼在打地基，部分楼栋建到七八层。施工工人表示，今年上东区的工程肯定无法建完。

据公开资料显示，中海上华琚项目地块的楼面价达到25744元/平方米，溢价率33.05%，设置有房屋销售基准限价为40000元/平方米。当该地块上房屋实际平均销售价格高于销售基准限价时，竞得人须按其超过基准限价所增加销售金额的70%补缴土地出让金。记者在与该项目的置业顾问的攀谈中，其表示，未来项目预计为精装交付，均价为4万~5万元/平方米。

对此，杨建国表示，在现行的调控政策下，房企拿地价格过高会使得项目入市的周期拉得更长，后期销售承压。

此外，记者注意到，近期，苏州寒山闻钟网络平台上有网友投诉中海上东区项目提前开盘，虚假宣传并且哄抬房价。随后，当地规划建设委员会调查发现，该项目开发商在取得预售许可前，要求意向客户冻结20万存款，相关部门已要求其停止此类行为并限期改正，并要求其严格遵守国家和地方制定的房地产销售的各项规定，规范经营行为。

（文章来源：中国经营报）