产业地产商业地产

传统地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，地产行业要从"住""炒"转向更广范围的"用"。

城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。

商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费"热点"点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。

工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。

产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

“产业地产”产业发展的巨大需求

传统产业地产理论是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。从上面地产产业发展面临的新形势、新挑战，再到地产产业市场新需求、新趋势来看，传统产业地产还是建立在地产开发为基础，在单位开发土地上布局产业，而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”，而不是真正的“产业地产”。

我们认为，产业地产理论应该是基于产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以产业园区为平台，围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标，以地产开发、建设、运营为服务工具，实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。

产业地产未来具有巨大的市场需求

一是新兴产业发展需要新的产业配套。在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式;

二是传统产业转型升级需要新的建设服务。目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。

产业地产发展现实中的运用建议

一是传统房地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将与产业融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。

二是城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。

三是商业开发类地产企业须服务产业。商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子，应从整个产业链延伸，将一个又一个的消费“热点”点燃，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。

四是工业类地产企业要参与布局区域产业。要以发展产业心态来发展产业地产，以产业发展为例，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。

五是产业地产企业的产业价值要来自产业。产业地产与传统地产最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

综上所述，地产行业面临着严峻的发展形势，产业亟需转型升级，产业地产则是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向，也是必由之路。地产产业的转型升级，不仅要在观念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、决策能力等方面实现新的突破。

这两年来，大批地产商转战产业园区，我在走访园区，跟园区管理层交流时，发现以住宅地产的经营思路在经营管理产业园区是一个相当普遍的现象。殊不知，产业园区与住宅小区的经营管理看似都是地产商，但其实有很大不同，无论是销售对象、销售方式，运营管理模式，都有太大不同。而我作为一个区域经济研究的老兵，其实切入产业地产的咨询、营销这个细分领域不足两年，也还属于新兵。作为一个从事多年区域经济研究报道的媒体人，发现问题、提出问题，研究解决之道，已形成一种习惯性思维，今天就选择产业地产的商业模式这个话题，抛砖引玉，谈些个人看法。

现在很多企业搞园区开发，是先把地拿下来，然后照猫画虎，盖上厂房，招聘些营销人员，就开始售卖。典型的房地产的营销思维。很多园区高级管理人员都没弄清楚盈利模式，就开始大干快上，导致园区招商不利，空置率居高不下。

实际上，产业园区最重要的就是厘清盈利模式，每个产业有不同的规律，每个区域有不同的优势，开发商本身的能力不一样，一定要找一个模式。

而产业地产创新的核心就是商业模式，难点在招商，重点在服务，最终目的是让园区可持续经营。

当前比较主流的园区运营模式基本分为四种：

一是产业地产开发商的模式，也就是由一个开发商企业建好物业，包括出租或者出售，包括典型的联东U谷，背后的概念就是要进行厂房和办公空间的租和售。

二是产业新城的开发商模式，比如华夏幸福，做土地的一二级联动开发，核心就是房地产反哺工业，以引进工业向政府申请政策支持，一手拿房地产开发利润，一手拿政府的政策利润。

第三是产业投资商模式，如张江高科、湖北高投，以政府为主的开发模式，随着产业的发展，发现好项目通过投资入股，然后拿到股权收益，这其中做得比较好的是张江，这在其上市公司年报中都可以看得到。

第四个是基金投资商模式，以基金形式为主导，向园区开发商拿到物业，赚三部分钱——物业开发、物业租赁费用、基金管理租赁费用。

以上四种商业模式，我比较看好产城模式，就是产城融合+PPP，这将是未来产业地产创新的最重要的模式。

这种模式是可以赚到五笔钱，第一是一级开发的钱，第二是二级开发的钱，第三是政策补贴，第四是园区服务费用，第五是金融服务费。

将这些融合起来，做好产业链的结构，从纵向优化成本，从横向整合资源，做好产业链空间化的组合。分解目标客户的产业链，强化入园企业的客户体验感。

生产、办公一体化，强化企业的办公体验。产品要做到入园企业一站式空间的布局，通过网络把虚拟和现实结合起来，园区内实现工作+生活一体化，产品输出的是办公和生产、生活一体化的方式。

产业地产最终输出的是一种办公模式，是一种生产模式，也是一种生活模式，只有这样才能够有一个可持续的发展基础。