产业地产商业模式

房讯网讯 2018年6月26-27日，第十届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店隆重举办，主题为“挑战与路径：产业园区的模式创新”。

论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了中粮置地、保利地产、华润置地、中海地产、金融街、北京万科、金隅地产、富力地产、中国金茂、佳兆业等合作伙伴的支持。

全联房地产商会秘书长赵正挺出席论坛并为论坛致辞，赵正挺表示，在当前的行业和市场的格局下，产业地产如何实现资本与地产与产业的深度融合，打造成熟的商业模式，从而更好的服务实体经济，将是未来很长一段时间内，摆在每一个产业地产从业人员面前的新课题。

以下是赵正挺致辞实录：

尊敬的各位来宾、各位合作伙伴、各位媒体朋友：大家上午好！

首先,我谨代表论坛主办方全联房地产商会，对大家出席第十届中国产业园商务区发展论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，涉足产业地产各路资本各路企业非常活跃。但我们知道，产业地产的开发周期长，前期投入巨大，且受政策等方面的影响较大，成熟的商业模式对产业地产开发至关重要，而产业地产发展至今，能否盈利成为考验产业地产成败的关键。

随着行业不断的发展，在实现跨越发展的同时，产业园的诸多问题也日渐显露出来。比如供给侧与需求侧的矛盾，企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾，企业扩张需求与区域差异性的矛盾，行业发展趋势与产业经济处境的矛盾。

在当前的行业和市场的格局下，产业地产如何实现资本与地产与产业的深度融合，打造成熟的商业模式，从而更好的服务实体经济，将是未来很长一段时间内，摆在每一个产业地产从业人员面前的新课题。

因此，本届论坛的主题为"挑战与路径：产业园区的模式创新"。正是为了探索并解答这些问题。

感谢房讯网刘凯董事长搭建的思想与交流、合作的平台，希望未来全联房地产商会写字楼分会与其他二级机构紧密合作，共同把这个活动办成产业地产最有影响力的品牌论坛。

最后，预祝第十届中国产业园商务区发展论坛圆满成功，也祝各位嘉宾身体健康，万事如意。

谢谢大家。

这两年来，大批地产商转战产业园区，我在走访园区，跟园区管理层交流时，发现以住宅地产的经营思路在经营管理产业园区是一个相当普遍的现象。殊不知，产业园区与住宅小区的经营管理看似都是地产商，但其实有很大不同，无论是销售对象、销售方式，运营管理模式，都有太大不同。而我作为一个区域经济研究的老兵，其实切入产业地产的咨询、营销这个细分领域不足两年，也还属于新兵。作为一个从事多年区域经济研究报道的媒体人，发现问题、提出问题，研究解决之道，已形成一种习惯性思维，今天就选择产业地产的商业模式这个话题，抛砖引玉，谈些个人看法。

现在很多企业搞园区开发，是先把地拿下来，然后照猫画虎，盖上厂房，招聘些营销人员，就开始售卖。典型的房地产的营销思维。很多园区高级管理人员都没弄清楚盈利模式，就开始大干快上，导致园区招商不利，空置率居高不下。

实际上，产业园区最重要的就是厘清盈利模式，每个产业有不同的规律，每个区域有不同的优势，开发商本身的能力不一样，一定要找一个模式。

而产业地产创新的核心就是商业模式，难点在招商，重点在服务，最终目的是让园区可持续经营。

当前比较主流的园区运营模式基本分为四种：

一是产业地产开发商的模式，也就是由一个开发商企业建好物业，包括出租或者出售，包括典型的联东U谷，背后的概念就是要进行厂房和办公空间的租和售。

二是产业新城的开发商模式，比如华夏幸福，做土地的一二级联动开发，核心就是房地产反哺工业，以引进工业向政府申请政策支持，一手拿房地产开发利润，一手拿政府的政策利润。

第三是产业投资商模式，如张江高科、湖北高投，以政府为主的开发模式，随着产业的发展，发现好项目通过投资入股，然后拿到股权收益，这其中做得比较好的是张江，这在其上市公司年报中都可以看得到。

第四个是基金投资商模式，以基金形式为主导，向园区开发商拿到物业，赚三部分钱——物业开发、物业租赁费用、基金管理租赁费用。

以上四种商业模式，我比较看好产城模式，就是产城融合+PPP，这将是未来产业地产创新的最重要的模式。

这种模式是可以赚到五笔钱，第一是一级开发的钱，第二是二级开发的钱，第三是政策补贴，第四是园区服务费用，第五是金融服务费。

将这些融合起来，做好产业链的结构，从纵向优化成本，从横向整合资源，做好产业链空间化的组合。分解目标客户的产业链，强化入园企业的客户体验感。

生产、办公一体化，强化企业的办公体验。产品要做到入园企业一站式空间的布局，通过网络把虚拟和现实结合起来，园区内实现工作+生活一体化，产品输出的是办公和生产、生活一体化的方式。

产业地产最终输出的是一种办公模式，是一种生产模式，也是一种生活模式，只有这样才能够有一个可持续的发展基础。