对商业地产运营的认识

近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新。

据赢商大数据中心统计，受大量新增供应及商场调整改造等综合因素影响，2017年全国一、二线城市购物中心空置率季度环比平均涨幅高达5.3%；在28个城市中，有近一半城市的商场空置率超过8%的警戒值；经营下行压力明显加剧。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发向重运营、重内容转变。

作为商业地产的重要品类，商业办公同样面临巨大的经营压力。目前，商业办公转型主要受到三方面影响，一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。

轻资产化、需求多样化及高科技化，已经成为商业办公转型中迫切需要完善的三个方面。“以前写字楼就是收取租金，并提供物业服务。”福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋说，如今商业地产需要满足人们的多种需求，商场、公寓都已经开始转型，唯独写字楼滞后了。

目前，大多写字楼都只提供简单的物业服务，难以满足餐饮、休闲、亲子等更多方面需求。这一方面使得客户满意度低下，另一方面造成激烈的同质化竞争。

经过思考和摸索，福晟集团在今年初推出了服务商业地产的商务智慧体平台——Officetree。吴洋介绍，Officetree以客户需求为导向，以智慧平台为工具，以多元服务为内容，通过商务协同将企业、空间、资源、白领生活及多种力量融合，打造从商务生活到企业发展的服务体系，构建全新的商务生活方式。

对企业租户来讲，当一个商业地产项目中入驻了足够多企业商户后，就形成了一个立体的生态圈，Officetree可以提供交流系统，帮助原本各自为政的企业互相沟通。企业租户能够在这个系统中快速找到自己所需要的资源，大大节省了资源搜索与沟通的时间。

对白领人群来说，Officetree能够提供个性化服务，满足其在办公、社交等方面的多元需求。仅通过一个系统，就能够与整个办公体的员工交流，包括订餐、健身、约车等。

对于物业而言，Officetree能够打造一个双向交流平台，物业能够及时了解租户的需求，租户也能及时掌握写字楼物业的动态，将物业管理变成服务。“从写字楼端到商场端，从办公到生活，我们营造了整个服务体系。商业地产的未来，必须要摆脱投入大量建造费用的时代，要把每栋物业变成智慧生命体。”吴洋说。

　　商业地产企业中最为重要的就是商业地产开发企业，它是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房

地产市场供给的主体。目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。

　　前瞻产业研究院发布的《2015-2020年 中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》数据综合企业规模、产品销售区域范围、应用领域以及业内知名度等因素分析，2015年最新中国商业地产价值前50大公司排名如下

（本文内容由百度知道网友dangerundresse贡献）

一、项目开发期的运营管理要点

二、项目开业培育期的运营管理要点

这一阶段强调广场、租户的双赢。

需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。

三、项目规范提升期的运营管理要点

四、商业地产项目全程信息化管理的要点

　　现国内商业地产行业已进入运营阶段，“商业地产的成败看运营”这句在业内几乎是脍炙人口的话，可谓“金科玉律”，然而，却抵不过现实的残酷，所谓的“商业地产运营”对于国内商业地产行业仍然不过是水中花，镜中月般，虽然美好，却仍然够不着摸不到。

　　纵观国外西方先进的商业不动产运营理念，无一例外均要依靠运营来实现物业增值与升值，然而，实际上，国内众多的商业地产项目的经营团队，大部分以前从事百货或传统行业，现业内现状是，其一，要么在套用百货业的经营思想在运营商业一地产；其二，要么套用住宅房地产的运营思想来运营商业地产。而对商业地产运营阶段所必备的专业知识、法律知识等均非常缺乏。

　　商业地产是高度复合型的一门专业，其涵盖了商业、房地产、金融等行业，可不是一句空话，作为商业地产运营的决策者或职业经理人，不但需要懂商业地产基本运作规律，还必须熟悉国家关于商业经营的法律、法规，更需结合企业管理模式、经营流程等，以便实施利益最大化，防范风险，妥善解决问题。

　　当然好的管理平台也能在一定程度上辅助运营。比如CREAMS办公楼宇资产管理云平台，是专门为写字楼、办公园区、办公空间打造的楼宇管理超级工具。

　　CREAMS租控管理功能，可以帮助运营人员轻松掌握楼宇租况。首创楼宇剖面图，房源租控一目了然；12个数据维度分析，轻松掌握楼宇租赁运营细节；自动生成租金明细，同时生成合同线上审批，快速完成招商。

　　此外CREAMS 收租管理功能，能解决收租乱、难问题，让收租工作更加简单。自动生成租金报表，告别租金计算错误、漏收、迟收。自动发送催收提醒，提高收租工作效率。还可实时查看未收租金及逾期天数，轻松掌握租金情况。

　　目前，CREAMS业务覆盖杭州、上海、武汉、南京、重庆、成都、苏州、宁波八大城市。用户包括绿地、复地、万达、银泰、富力等知名企业，可谓开创了智能互联网楼宇管理新时代。

近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新。

据赢商大数据中心统计，受大量新增供应及商场调整改造等综合因素影响，2017年全国一、二线城市购物中心空置率季度环比平均涨幅高达5.3%；在28个城市中，有近一半城市的商场空置率超过8%的警戒值；经营下行压力明显加剧。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发向重运营、重内容转变。

作为商业地产的重要品类，商业办公同样面临巨大的经营压力。目前，商业办公转型主要受到三方面影响，一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。

轻资产化、需求多样化及高科技化，已经成为商业办公转型中迫切需要完善的三个方面。“以前写字楼就是收取租金，并提供物业服务。”福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋说，如今商业地产需要满足人们的多种需求，商场、公寓都已经开始转型，唯独写字楼滞后了。

目前，大多写字楼都只提供简单的物业服务，难以满足餐饮、休闲、亲子等更多方面需求。这一方面使得客户满意度低下，另一方面造成激烈的同质化竞争。

经过思考和摸索，福晟集团在今年初推出了服务商业地产的商务智慧体平台——Officetree。吴洋介绍，Officetree以客户需求为导向，以智慧平台为工具，以多元服务为内容，通过商务协同将企业、空间、资源、白领生活及多种力量融合，打造从商务生活到企业发展的服务体系，构建全新的商务生活方式。

对企业租户来讲，当一个商业地产项目中入驻了足够多企业商户后，就形成了一个立体的生态圈，Officetree可以提供交流系统，帮助原本各自为政的企业互相沟通。企业租户能够在这个系统中快速找到自己所需要的资源，大大节省了资源搜索与沟通的时间。

对白领人群来说，Officetree能够提供个性化服务，满足其在办公、社交等方面的多元需求。仅通过一个系统，就能够与整个办公体的员工交流，包括订餐、健身、约车等。

对于物业而言，Officetree能够打造一个双向交流平台，物业能够及时了解租户的需求，租户也能及时掌握写字楼物业的动态，将物业管理变成服务。“从写字楼端到商场端，从办公到生活，我们营造了整个服务体系。商业地产的未来，必须要摆脱投入大量建造费用的时代，要把每栋物业变成智慧生命体。”吴洋说。

　　商业地产企业中最为重要的就是商业地产开发企业，它是开发建设并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。商业地产开发企业是商业房地产业发展行为的主体，是商业房

地产市场供给的主体。目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。

　　前瞻产业研究院发布的《2015-2020年 中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》数据综合企业规模、产品销售区域范围、应用领域以及业内知名度等因素分析，2015年最新中国商业地产价值前50大公司排名如下

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一、项目开发期的运营管理要点

二、项目开业培育期的运营管理要点

这一阶段强调广场、租户的双赢。

需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。

三、项目规范提升期的运营管理要点

四、商业地产项目全程信息化管理的要点

　　现国内商业地产行业已进入运营阶段，“商业地产的成败看运营”这句在业内几乎是脍炙人口的话，可谓“金科玉律”，然而，却抵不过现实的残酷，所谓的“商业地产运营”对于国内商业地产行业仍然不过是水中花，镜中月般，虽然美好，却仍然够不着摸不到。

　　纵观国外西方先进的商业不动产运营理念，无一例外均要依靠运营来实现物业增值与升值，然而，实际上，国内众多的商业地产项目的经营团队，大部分以前从事百货或传统行业，现业内现状是，其一，要么在套用百货业的经营思想在运营商业一地产；其二，要么套用住宅房地产的运营思想来运营商业地产。而对商业地产运营阶段所必备的专业知识、法律知识等均非常缺乏。

　　商业地产是高度复合型的一门专业，其涵盖了商业、房地产、金融等行业，可不是一句空话，作为商业地产运营的决策者或职业经理人，不但需要懂商业地产基本运作规律，还必须熟悉国家关于商业经营的法律、法规，更需结合企业管理模式、经营流程等，以便实施利益最大化，防范风险，妥善解决问题。

　　当然好的管理平台也能在一定程度上辅助运营。比如CREAMS办公楼宇资产管理云平台，是专门为写字楼、办公园区、办公空间打造的楼宇管理超级工具。

　　CREAMS租控管理功能，可以帮助运营人员轻松掌握楼宇租况。首创楼宇剖面图，房源租控一目了然；12个数据维度分析，轻松掌握楼宇租赁运营细节；自动生成租金明细，同时生成合同线上审批，快速完成招商。

　　此外CREAMS 收租管理功能，能解决收租乱、难问题，让收租工作更加简单。自动生成租金报表，告别租金计算错误、漏收、迟收。自动发送催收提醒，提高收租工作效率。还可实时查看未收租金及逾期天数，轻松掌握租金情况。

　　目前，CREAMS业务覆盖杭州、上海、武汉、南京、重庆、成都、苏州、宁波八大城市。用户包括绿地、复地、万达、银泰、富力等知名企业，可谓开创了智能互联网楼宇管理新时代。