二手房交易计税价格

齐鲁网济南9月4日讯（记者 李淼 实习记者 孔令媛）9月1日,济南市税务局发布通知，自9月1日起，济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。二手房计税价格重新评估后，将更为全面客观准确反映济南二手房交易价格水平。

4日上午，记者看到，在济南市房产交易大厅显眼的地方，都张贴了一张落款为济南市税 务局的通知，主要内容就是“自2018年9月1日起，调整我市存量住房交易评估计税价格。”

据12366纳税服务热线工作人员介绍：“我们这边也是请示了一下，这个房地产相关税收政策是没有变化的，房产交易税赋也没有增加，这个主要是针对申报价格明显偏低的房屋这种情况，来出的这个政策。”

据了解，目前,国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估,综合各项因素给出了评估价格。也就是说，今后,市民在购买存量房网签时,如果价格低于评估价格,将 按评估价格进行网签。

12366纳税服务热线工作人员表示，如果申报价格明显偏低的话，主管税务机关是有权重新核定价格的，如果房屋确实申报价格明显偏低，这个缴纳的税款有所增加。但是普通的，如果正常的市场价格，这个是没有影响的。

据介绍，9月1日前已缴税的购房者，将按原政策的价格执行，而9月1日前没有缴税的购房者，将按照新通知执行新的计税价格。

9月3日,济南市房产交易大厅里贴着调整存量房交易评估计税价格的通知。王瑞超　摄

9月1日,济南市税务局发布通知,自9月1日起,济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。二手房计税价格重新评估后,将更为全面客观准确反映济南二手房交易价格水平,并进一步压缩通过“阴阳合同”避税的空间。

“为全面准确反映我市存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性,根据国家税务总局关于加强房地产交易税务服务和管理工作的有关要求,报市政府同意,自2018年9月1日起,调整我市存量住房交易评估计税价格。”9月3日,一份落款为济南市税务局的通知,张贴在济南市房产交易大厅里。

济南市房管局相关工作人员介绍,目前,国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估,综合各项因素给出了评估价格。今后,市民在购买存量房网签时,秉承“就高不就低”的原则,如果价格低于评估价格,将按评估价格进行网签。

在实际交易中,对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的,按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税；未能举证正当理由的,税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。

“以前的评估计税价格不够准确,今后将按照新方法评估。”济南税务局咨询处工作人员称,新评估方法能够准确反映济南存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性。

在以往的二手房交易过程中,阴阳合同现象相对普遍,一次房产交易,签订两份合同。一份“阳合同”摆在明面,用来交税、过户；一份“阴合同”私下签订,是双方的真实成交价格。

“评估计税价格的不准确,一定程度上助长了阴阳合同问题。”该工作人员称,现在的评估计税价格根据系统设置,将房屋的具体信息综合权衡后,会有一个更准确的评估价,这个价格更符合客观。

济南市房产交易大厅工作人员表示,9月1日前已缴税的购房者,将按原政策的价格执行,而9月1日前没有缴税的购房者,将按照新通知执行新的计税价格。

2018年9月1日起，济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。其主要目的是为了提高交易环节计税依据的准确性，并进一步压缩通过“阴阳合同”避税的空间。如果想在济南买二手房，那么需要了解这些内容。

一、就高不就低

目前，国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估，综合各项因素给出了评估价格。济南市民在购买存量房网签时，秉承“就高不就低”的原则，如果价格低于评估价格，将按评估价格进行网签。

在实际交易中，对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的，有正当理由的，按申报交易价格征税；未能举证正当理由的，税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。

二、有效避免阴阳合同

在以往的二手房交易过程中，阴阳合同现象相对普遍，一次房产交易，签订两份合同。一份“阳合同”摆在明面，用来交税、过户；一份“阴合同”私下签订，是双方的真实成交价格。现在的评估计税价格根据系统设置，将房屋的具体信息综合权衡后，会有一个更准确的评估价，这个价格更符合客观。

三、具体评估步骤是什么

首先通过政府公开招标方式确定中介评估公司。2018年4月，存量房价格评估服务开标，由北京一家房地产土地评估公司中标。

其次，评估公司通过实地调查、市场调研、交易比对等方法，评估确定各区域基准房屋的评估标准值。房屋建成年代、房型、楼层、朝向等要素都会影响评估价。

系统里已经在9月1日前将济南的房屋标准值进行了全面的梳理，现在只需要去房产交易处将房屋信息输入，便可生成房屋标准值。

一般评估价格都会低于实际成交价，但是调整后的计税价格较之前更接近实际成交价；调整后的计税价格能更公平公正地反映当前存量房市场价值，进一步规范存量房交易市场的税收管理。

四、政策开始时间

政策于2018年9月1日开始执行，9月1日前已缴税的购房者，将按原政策的价格执行，而9月1日前没有缴税的购房者，将按照新通知执行新的计税价格。据了解，山东省存量房评估工作于2010年4月份在济南、淄博启动试点。2012年7月，在全省全面推开。

此次新政实施后，过户最低指导价大体涨幅为60%—70%，也就是以每平米13000—14000元来核算。单价评估价格增加，总的税费也会随之增加，比之前多交三四万元的税。

此次存量房交易评估计税价的调整中，政府会综合考量，考虑房屋交易的可行度，尽量减小购房者缴税压力。不过，对于房产证不满两年的购房者来说，房屋出售要交5.6%的增值税，加之评估价格大幅提高，对这部分房源交易是不小的影响。因此，这一政策对于抑制“炒房客”的炒房倾向，将起到积极作用。

2018年9月1日起，济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。其主要目的是为了提高交易环节计税依据的准确性，并进一步压缩通过“阴阳合同”避税的空间。如果想在济南买二手房，那么需要了解这些内容。

一、就高不就低

目前，国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估，综合各项因素给出了评估价格。济南市民在购买存量房网签时，秉承“就高不就低”的原则，如果价格低于评估价格，将按评估价格进行网签。

在实际交易中，对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的，有正当理由的，按申报交易价格征税；未能举证正当理由的，税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。

二、有效避免阴阳合同

在以往的二手房交易过程中，阴阳合同现象相对普遍，一次房产交易，签订两份合同。一份“阳合同”摆在明面，用来交税、过户；一份“阴合同”私下签订，是双方的真实成交价格。现在的评估计税价格根据系统设置，将房屋的具体信息综合权衡后，会有一个更准确的评估价，这个价格更符合客观。

三、具体评估步骤是什么

首先通过政府公开招标方式确定中介评估公司。2018年4月，存量房价格评估服务开标，由北京一家房地产土地评估公司中标。

其次，评估公司通过实地调查、市场调研、交易比对等方法，评估确定各区域基准房屋的评估标准值。房屋建成年代、房型、楼层、朝向等要素都会影响评估价。

系统里已经在9月1日前将济南的房屋标准值进行了全面的梳理，现在只需要去房产交易处将房屋信息输入，便可生成房屋标准值。

一般评估价格都会低于实际成交价，但是调整后的计税价格较之前更接近实际成交价；调整后的计税价格能更公平公正地反映当前存量房市场价值，进一步规范存量房交易市场的税收管理。

四、政策开始时间

政策于2018年9月1日开始执行，9月1日前已缴税的购房者，将按原政策的价格执行，而9月1日前没有缴税的购房者，将按照新通知执行新的计税价格。据了解，山东省存量房评估工作于2010年4月份在济南、淄博启动试点。2012年7月，在全省全面推开。

此次新政实施后，过户最低指导价大体涨幅为60%—70%，也就是以每平米13000—14000元来核算。单价评估价格增加，总的税费也会随之增加，比之前多交三四万元的税。

此次存量房交易评估计税价的调整中，政府会综合考量，考虑房屋交易的可行度，尽量减小购房者缴税压力。不过，对于房产证不满两年的购房者来说，房屋出售要交5.6%的增值税，加之评估价格大幅提高，对这部分房源交易是不小的影响。因此，这一政策对于抑制“炒房客”的炒房倾向，将起到积极作用。