征用评估机构

一直以来我们常常提及和接触的都是在纠纷或侵权事实发生后与拆迁方的博弈，但事实上在拆迁进程的前期有一个常常被忽视却至为重要的环节——房地产价格评估。

通俗地来说，拆迁过程中的房地产价格评估，就是在拆迁开始前，由具备合法资质的专业评估机构的专业评估人员按照一定的评估标准，应用多种评估方式，对即将被拆迁的房地产进行测量分析并估价。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。

也就是说，评估结果直接影响被拆迁人可能得到的拆迁补偿。

补偿标准过低，势必会导致被拆迁人生活水平严重下降，影响被拆迁人的家庭稳定，引起被拆迁人的不满和反抗，并导致拆迁进度被拖缓；补偿标准过高，可能会造成征收方和项目开发商无力承担的后果，影响项目建设进度。

由此可见，评估环节在整个拆迁过程中重要性自然是不言而喻的。

今天，京尚拆迁律师就来说一说，评估环节的关键点，以及可能存在的错误或违法点。

征收拆迁进程还未进行到这个环节的被拆迁人可以早作预防；已经结束这个环节的被拆迁人也可以简单判断一下自己有无已被侵权的可能。

第一，选定评估机构时被拆迁人有发言权。

拆迁过程中，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。但原则上必须尊重被征收（拆迁）人的意见。

作为直接的利害关系人，被拆迁人千万不要忽视自己在选定评估机构时的发言权！

第二，注意评估机构的资质问题。

被拆迁人可以根据评估机构的名称查询其是否具有进行拆迁房地产评估的资质，判断该机构是否具备对此类房地产进行价格评估的能力。尤其是评估结果已经出来，被拆迁人觉得价格不合理的，更要注意这一点。后期维权过程中这很可能成为极为关键的“进攻目标”。

第三，注意评估的两个时间节点。

一是评估作业时间，即评估人员进行实地测量评估的时间；二是评估报告中的评估时点。这两个时间点都应该是在房屋征收决定公告之日，或《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目的拆迁许可证颁发之日。

评估发生的这两个时间节点也往往成为被拆迁人通过复议或起诉进行维权时的重要依据。

第四，注意评估机构有无进行实地勘察。

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并由房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师三方在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

如果评估机构未进行实地查勘，或被拆迁人未见到查看记录的，或被拆迁人拒绝签字未体现在评估报告中，则该评估机构违反了程序规定。

第五，注意评估对象和评估内容是否完整。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

但其中的部分评估项目灵活性较大，极易产生纠纷。被拆迁人对评估结果有异议的，应当优先考虑申请复核评估或咨询专业人士。

第六，注意评估报告的有效期。

评估的目的是真实反映房地产的真实价值，以达到对被拆迁人进行公平合理补偿的目的，保证被拆迁人不会因房屋征收而使生活水平下降。因为市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也无法作为补偿被拆迁人的依据。

根据房地产估价相关规范的规定，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

实际上在征收拆迁过程中可能存在疑点的细节还有很多，这些小细节有时甚至可以帮助被拆迁人在维权过程中“反败为胜”。因此，被拆迁人千万不要小瞧了评估这个看起来很常规、似乎不会有什么猫腻的环节。

如果被拆迁人对评估或拆迁过程中的其他环节还有什么具体的疑问，可以留言或致电京尚拆迁律师，详细询问。京尚律师事务所的专业拆迁律师会给你更详细的专业解答。

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评估程序不合法，房屋征收补偿高不了！

《征收条例》第19条第1款规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《房屋征收评估办法》评估确定。”

可见，房屋征收评估结果直接决定了你能获得多少补偿，那么以下这些影响评估结果的重要程序，你都了解吗？

第一：评估应在什么时候进行？

根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

实践中，有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，在一年甚至几年之后才正式公告征收决定。随着房屋市价的变化，此时房屋价值早已发生巨大变化，对被征收人而言是极不公平的。显然，这样的评估程序既不合理也不合法。

第二：评估机构怎么确定？

方法一：房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。注意：“被征收人协商确定”是评估机构选择方式的第一顺位，征收方无权私自决定，如果存在这种情形，被征收人可以依法维权。

方法二：若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。在此，要注意两点：一是采用这种方法确定评估机构是有前提条件的，那就是被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见；二是即使采取多数原则、抽签、摇号的方式来确定评估机构，也是要有被征收人参与的，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。

第三：评估应该采用什么方法？

常用的评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。

此外，还要注意以下几种情况，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。

第四：评估中通过哪些因素来确定房屋价值？

房地产价格是众多因素相互作用的结果，根据《国有土地上房屋征收评估方法》第14条第1款的规定，被征收房屋价值评估应考虑以下因素：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第五：被征收人能看到评估报告吗？

根据《国有土地上房屋征评估办法》第16、17条的规定，在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。

在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。

因此，被征收人是有权看到自己房屋的评估报告的。

第六：被征收人对评估报告有疑问怎么办？

根据《国有土地上房屋征评估办法》第19条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明。

第七：被征收人对评估报告有异议怎么办？

第一步：申请复核评估。

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二步：申请鉴定。

被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第三步：针对补偿决定提起行政诉讼或复议。

若被征收人对补偿仍有异议，则按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定处理，也即：如果被征收人对鉴定结果仍然有异议，则要针对补偿决定依法提起行政诉讼或者申请行政复议。

结语：程序合法是结果合理的重要前提，要想取得合理补偿，被征收人一定要高度重视房屋征收评估程序，同时也要注意行使自己依法享有的权利，如积极参与评估机构的选择等。

房屋征收评估——被征收人有权参与评估机构的选择

根据《征收条例》和《房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定。若被征收人未在规定时间内进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。。

在此，要注意的是，法律将协商放在评估机构选择方式的第一顺位，对于未经协商就直接采取其他方法确定房地产价格评估机构的，所做出的评估报告在诉讼中不予采纳。

再者，即使协商不成，在采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构时，也应该有被征收人参与。无论采取何种方式确定房屋征收评估机构，房屋征收部门或其他政府部门均无权擅自指定评估机构。

此外，评估机构必须具备相应资质，若无法定资质，则不能承担房屋评估工作，须由被征收人与征收部门再行确定新的评估机构。

在房屋拆迁过程中，房屋评估的最终价值与被拆迁人长远生计有着至关重要的作用，所以，评估机构在房屋拆迁过程中的作用万分重要。那么，在房屋拆迁过程中，评估机构如何决定呢？

随着市场化，网络化的发展，被拆迁人大多数针对自己房屋价值几何基本都心中有数，因地域性的原因，被拆迁房屋周边商品房价值多少有所了解，用其价值参考自己被拆房屋的价值。然而，评估机构评估的价值与自己心目中房屋价值相差甚远，究其原因，评估机构的选择问题，评估机构用其成本法评估房屋价值。所以，评估机构的选择针对被拆迁人的利益至关重要，影响甚远cqlst1981。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

即房屋拆迁过程中，评估机构选定法律规定为被拆迁人决定其哪家评估公司，而不是由拆迁人决定，这很重要，其法决定被拆迁人今后生活水平是否降低。因此，被拆迁人要明确自己的权利是否侵害，可以随时咨询专业做征地拆迁律师。

评估机构主要采用以下几类评估方法：

1、市场法：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；

2、收益法：被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；

3、假设开发法：被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；

4、成本法：除上述以外的用成本法。

法律知识大讲堂——被征收人最关心的评估机构的选择问题

案情简介

2012年12月8日，河南省**县房屋征收部门发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，提供信阳市**房地产估价师事务所有限公司、安徽**房地产评估咨询有限公司、**县**房地产评估事务所作为具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，**县房屋征收部门于12月11日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定信阳市**房地产估价师事务所有限公司为该次房屋征收的价格评估机构。

2012年12月24日，**县人民政府作出《关于**台安置区改造建设房屋征收的决定》。原告文某某长期居住的**台132号房屋在征收范围内。

2013年5月10日，房地产价格评估机构出具了房屋初评报告。**县房屋征收部门与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，被告于2013年7月15日依据房屋评估报告作出《**县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告不服该征收补偿决定，向人民法院提起诉讼。

法院判决

信阳市中级人民法院认为，本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：

（一）评估机构选择程序不合法。**县房屋征收部门于2012年12月8日发布《关于**台棚户区房屋征收评估机构选择公告》，但**县人民政府直到2012年12月24日才作出《关于*8台安置区改造建设房屋征收的决定》，即先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定。这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条第1款的规定，即“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的规定》第6条的规定，违反法定程序。

（二）对原告文某某的房屋权属认定错误。该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人**而非文某某，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。

据此，一审法院判决撤销被诉房屋征收补偿决定。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

案件评析

本案中，法官从程序合法性、实体合法性两个角度指出了补偿决定存在的问题。

在程序合法性方面，依据有关规定突出强调了征收决定作出后才能正式确定评估机构的基本程序要求；在实体合法性方面，强调补偿决定认定的被征收人必须适格。

知识拓展

关于本案中房屋权属认定的问题今天暂不讨论，我们主要来看看房屋征收评估的一些重要问题。房屋征收评估直接关系到补偿是否合理，而其中的一些重要程序被征收人可以自己留意，如果存在不合法之处可以及时咨询律师，启动法律程序维权！

第一：即本案中法官所指出的征收决定作出后才能正式确定评估机构。以及评估机构的确定方法：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二：评估时点只能是房屋征收决定公告之日。房价、市场行情等条件时刻在变化，大幅提前或推迟都可能对房屋价值评估结果造成极大的影响，因此，房屋评估时点应该严格依照法律规定。而根据《征收条例》的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第三：评估结果要依法进行想向被征收人公示、转交。根据《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。此外，在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。

第四：被征收人有权对评估报告提出异议。根据《国有土地上房屋征评估办法》第20至22条的规定，如果被征收人对评估结果有异议，可以分三步来维权。

首先，被征收人可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产评估机构申请复核评估。

其次，如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议，可以自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

最后，如果被征收人对评估专家委员会的鉴定结果仍有异议，可以依法对房屋征收补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。