公司评估

从一年多前的净资产评估值6.68亿元到如今净资产评估值24.5亿元，超过19倍的增值率使得云南城投(600239)旗下亏损子公司昆明七彩云南城市建设投资有限公司（下称“昆明七彩公司”）引来关注。日前，云南城投公告，拟出售昆明七彩公司59.5%的股权，此项交易的多个疑点被交易所关注。

曾8400万元入股

2016年11月，云南城投公告拟对昆明七彩公司增资，经与标的资产当时唯一的股东昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司（下称“古滇投资公司”）协商，古滇投资公司以昆明七彩公司的3600万元注册资本为基础，同意云南城投认购昆明七彩公司的新增注册资本8400万元。云南城投由此获得昆明七彩公司70%的股权，而古滇投资公司的持股比例降为30%。

古滇投资公司成立于2016年8月，该公司与昆明诺仕达企业（集团）有限公司（下称“诺仕达集团”）的实际控制人均为任怀灿，诺仕达集团当时与昆明市政府签订了项目投资协议，成为“七彩云南·古滇文化旅游名城”的开发主体。

该项目规划总用地约1.6万亩。2016年9月，昆明七彩公司通过挂牌取得“七彩云南·古滇文化旅游名城”南区范围内1171.03亩土地，主导开发建设“古滇南部文化旅游城市服务区”项目已取得的土地，共缴纳土地出让价款3.61亿元。这其中包括住宅用地568亩、商务金融用地485亩、科教用地68亩、公共设施用地30亩、文体娱乐用地20亩，可建设地上总建筑面积约173万平方米，预计总投资约100亿元。

云南城投当时表示，上述项目是云南省委、省政府确定的2016-2018年新建续建的文化旅游城市综合体项目，是云南省旅游产业转型升级三年行动计划的核心项目，项目定位为“以养老、养生、观光、休闲、度假、避暑避寒为主要内容，健康养老和旅游休闲于一体的滇池国际养生养老度假区”，定位符合公司发展战略。云南城投当时拟与诺仕达集团合作，共同完成项目已取得土地的开发建设。云南城投表示，增资完成后，昆明七彩公司将纳入公司合并报表范围，可增强公司盈利能力。

据当时的评估报告，截至2016年9月30日，昆明七彩公司经审计的资产总额为4.04亿元，净资产值为-116.42万元；经评估的资产总额为10.73亿元，净资产值为6.68亿元；由此，净资产评估增值额为6.69亿元，增值率高达57474.28%。

云南城投称，增值的主要原因系昆明七彩公司获取的土地使用权原始取得成本较低，土地区位好，有较好发展前景，预期开发价值较高，周边市场价值较高，评估值体现了项目在当前状况下的正常合理市场价值。

据了解，根据与政府签订的项目投资协议，古滇投资公司将进行公共设施及基础设施项目、公益性、古滇文化旅游核心项目、半公益性经营、高投资、长线投资、低收益文化旅游配套项目、民生工程项目、运动康体休闲园等项目的建设，由于项目社会公益性占主要成分，政府减免了部分费用。作为古滇投资公司的全资子公司，昆明七彩公司上述通过挂牌所获得的1171.03亩土地使用权享受了上述政策。因而云南城投认为，公司确定各项可辨认资产和负债的公允价值是恰当的，并在2016年将合并成本小于合并取得的可辨认净资产公允价值份额的金额确认营业外收入4.48亿元。

连续亏损 估值仍高

上述增资入股完成后不到两年，云南城投已有意转让昆明七彩公司的控股权。今年8月29日，云南城投公告，拟公开挂牌转让其持有的昆明七彩公司59.5%的股权，本次股权转让完成后，云南城投将持有昆明七彩公司5.5%股权，昆明七彩公司不再纳入公司合并报表范围。

关于这项交易的多个疑点在交易所的问询下浮现出来，首先是关于昆明七彩公司估值畸高问题。评估报告显示，截至2018年7月31日，昆明七彩公司经审计的资产总额为8.61亿元，净资产为1.18亿元；评估后昆明七彩公司的资产总额为39.71亿元，净资产为24.5亿元；净资产增值23.32亿元，增值率为1976.86%，增值原因主要是土地使用权评估增值。

从一年多前的净资产评估值6.68亿元到如今净资产评估值24.5亿元，上交所要求云南城投说明标的公司股权在短期内大幅增值的主要原因，此外公司还需说明收购昆明七彩公司以来的累计资金等资源投入情况，以及昆明七彩公司的项目建设进展情况。

根据云南城投公告，昆明七彩公司59.5%的股权转让底价将不低于经国资监管机构的评估值。而实际上，据评估报告透露，昆明七彩公司目前还未取得规划许可证、施工许可证等建设文件，开发进度仅实施了首期开发地块的别墅区T1、T2栋的基坑、打桩以及营销中心楼的主体工程建设，土地开发利用的程度较低。

另外，除了收购当年“贡献”了营业外收入外，昆明七彩公司自成立以来净利润一直在亏损。财务数据显示，昆明七彩公司2016年至2018年1-7月的净利润分别为-32.94万元、-62.22万元和-106.1万元。

此外，关于昆明七彩公司股权转让的信息披露问题以及合规问题也被交易所关注。首先，据挂牌转让公告披露，云南城投当前持有的昆明七彩公司股权实际为65%，不再是当初增资入股时获得的70%股权。但翻阅此前公告，却未见云南城投披露对外转让过昆明七彩公司的股权。

不过，在同期发布的评估报告中可以发现，2018年4月16日，云南城投将其持有的昆明七彩公司5%股权转让给了国寿云城（嘉兴）健康养老产业投资合伙企业（下称“国寿云城”）。上交所要求云南城投补充披露转让所履行的程序、转让价格及是否经评估等。

另外有意思的是，尽管昆明七彩公司所取得的土地开发利用程度较低，但早在云南城投发布挂牌转让公告以前，就已经有买家锁定了昆明七彩公司。

8月9日，云南城投公告，四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（下称“清凤现代”）拟参与公开竞买昆明七彩公司59.5%的股权，云南城投与清凤现代于8月6日签订了相关协议。

资料显示，清凤现代的大股东为自然人张凤兰，持股比例为33.85%，自然人黄清平持股 23.85%；自然人张玉玲持股15.38%；自然人张彬容持股11.54%；自然人黄利及张静秋分别持股7.69%。该公司最近一年的资产总额为24.85亿元，净资产为8.76亿元，营业收入为10.13亿元，净利润为1.29亿元。

此份协议规定，在协议签订后5个工作日内，由清凤现代或其指定第三方以借款方式向云南城投支付7.61亿元作为交易保证金。这笔资金相当于若清凤现代上一年度营业收入的75%。若清凤现代或其指定第三方成功竞得昆明七彩公司59.5%股权，则该笔借款自动无息转为应支付的股权转让款。

据此，上交所要求云南城投补充披露交易保证金的利率，是否为公司的融资行为；在公开挂牌前签订该类协议，是否违反国资管理的有关规定；公司还需披露是否与清凤现代就后续挂牌事项达成了其他应披露而未披露的协议安排。

另外值得注意的是，评估报告显示，根据相关土地规划，昆明七彩公司部分土地用途及容积率将相应调整，将涉及补缴土地出让金等事项。云南城投需补充披露此调整对评估值的影响，以及后续补缴土地出让金的支付是否有明确安排。

云南城投曾表示，通过本次股权转让，公司可获取投资收益，实现资金回收，增加公司现金流动性，交易所要求云南城投评估本次交易对公司经营业绩的影响。

本文围绕着资产评估公司的基本条件等相关问题进行解答，具体的详细内容牛账网小编已经在下文为大家一一整理清楚，若还有什么不懂的地方欢迎点击窗口的答疑老师进行咨询。

资产评估公司的基本条件?

1、必须是已经取得省级以上国有资产评估资格的评估机构，授予正式资产评估资格的评估机构。

2、具有正式资格的资产评估机构，必须是业务水平高、职业道德好、社会信誉高并拥有丰富评估经验的机构，以往没有发生过明显工作失误或违反职业道德的行为。

3、评估机构中的专职人员不得少于10人，其中职龄人员不得少于5人、专职人员超过17人的评估机构，其中职龄人员所占比例不得少于1/3。

4、评估机构中的专职人员必须具有较高的资产评估水平、经验和技能，并具有丰富的证券业务及相关金融、法律、经济方面的知识，其中骨干人员应参加过股份制改造的资产评估工作。

5、评估机构的实有资本金不得少于30万元，风险准备金不得少于5万元，自取得从事证券业务资格的那年起，每年从业务收入中计提不少于4%的风险准备金。

资产评估公司的基本条件?

如何确定资产评估的范围?

按资产评估的范围划分：

(一)整体资产评估报告书：

凡是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书称为整体资产评估报告书。 单项资产评估报告书：凡是仅对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书称为单项资产评估报告书。

(二) 按评估对象不同：

资产评估报告书：资产评估报告书是以资产为评估对象所出具的评估报告书。这里的资产可能包括负债和所有者权益，也可能包括房屋建筑物和土地。 房地产评估报告书：房地产评估报告书则只是以房地产为评估对象所出具的估价报告书。

(三)土地估价报告书：

土地估价报告书是以土地为评估对象所出具的估价报告书。

按评估报告书所提供信息资料的内容详细：

程度 完整评估报告：在完整评估报告中注册资产评估师应当详细说明：

一、评估范围和评估对象的基本情况，评估目的的表述应当清晰、具体、不得引起误导。

二、评估程序实施过程和情况，并重点说明：

1、评估业务承接过程和情况

2、进行资产勘查、收集评估资料的过程和情况

3、分析、整理评估资料的过程和情况

4、选择评估方法的过程和依据、评估方法的基本原理、相关参数的选取和运用评估方法进行计算、分析、判断过程

5、对初步评估结论进行综合分析、形成最终评估结论的过程

简明评估报告：在简明评估报告中注册资产评估师应当简要说明：

(1)评估范围和评估对象的基本情况，评估目的的表述应当清晰、具体，不得引起误导

(2)评估程序实施过程和情况

基本要素

资产评估报告一般应包括以下基本要素：

1)评估报告类型;

2)委托方、资产占有方及其他评估报告使用者;

3)评估范围和评估对象基本情况;

4)评估目的;

5)价值类型;

大家都知道凡是与“高级”沾边的，肯定就不是轻而易举拿下的，所以，想要获得中级会计证，就要懂得把握机遇，做好迎接挑战的准备!以上就是牛账网小编为大家关于资产评估公司的基本条件全部内容了。

有限责任公司，是指根据《中华人民共和国公司登记管理条例》规定登记注册，由五十个以下的股东出资设立，每个股东以其所认缴的出资额对公司承担有限责任，公司法人以其全部资产对公司债务承担全部责任的经济组织。

现在公司转让中，公司类型多为有限责任公司。公司法中对公司转让有什么限定条件？有限责任公司转让出去的时候一般花费多少钱呢？

公司转让股权的法律规定

《公司法》第七十二条规定：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人公司转让股权，应当经其他股东过半数同意。

股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。公司章程另有规定的除外。

实务中，确定公司转让价格的方法通常有以下几种：

1、以公司设立时的股权价格作为有限责任公司转让价格。

这种方式下要注意，公司的生产经营活动受经营决策和市场各种不确定因素的影响较大，公司的资产状况往往处于变化当中，随着公司经营的不断变化，股东的出资与股权实际价值往往存在较大的差异。

2、以审计、评估的价格作为股权转让价格。

这个方法通过对公司会计账目、资产负责的清理核实，能够较为准确地体现公司的资产状况。如果采用评估方式，需要支付的评估费用往往都是不小的数额，无论对股东还是公司或是受让人都是一笔不轻的额外负担。

3、双方当事人协商确定有限责任公司转让。

定理一

一家公司连续两年的应收账款上升幅度大于营业收入的上升幅度，说明公司没赚多少钱，收到了很多白条。按照权责发生制,营业收入是包含了应收账款的。有的企业可能为了年报的营业利润(营业利润 = 营业收入 - 营业成本 - 三费)好看,或是产品销售出现困难只能以赊账的方式销售出去,又或像小熊说的把商品放到渠道商(苏宁,京东)那里,实际上没卖出多少,而出现大量的应收账款. 无疑,这样公司经营状况是令人堪忧的.笔者上网搜索了下,A股中存在不少的公司应收账款增幅远大于营业收入增幅,甚至在很多行业出现应收账款增幅为正,营业收入增幅为负的情况.15年上半年三大应收账款增和营业收入增幅差别居前的行业: 应收账款 营业收入国防军工 38.01% -10.48%建筑材料 18.79% -28.37%机械设备 13.61% -21.07%虽然小熊说增幅只看值，不看百分比。但是明显上面三大行业应收增幅为正，营业收入增幅为负。所以很多公司投资都要谨慎。应收太多在笔者看来显而易见的有两个风险：1.应收的欠款有可能变成坏账.。现在中国的信用体系、法律、经济等因素导致大量新的公司成立，同时又有大量公司倒闭、跑路。欠款是有很大风险追不回来的。2.即使欠款的是大公司，以后能追回来，但是大量的应收导致现在公司手头资金短缺，是非常影响公司经营的。严重的还有可能导致公司资金链断裂的情况。

定理二

连续两年的存货上升幅度大于营业收入增幅,说明运营出现问题,商品卖不出去。如果公司存在大量存货积压，并且一年比一年多。首先:营业利润 = 营业收入-营业成本。成本增加了,收入没有变化,营业利润会大大降低。第二:存货的增加,说明公司可能在经营策略上出现问题.错误的扩大生产力,产能过剩,市场定位错误,受负面政策影响等等不力因素。第三:大量的库存需要人力,物力,财力去管理.第四:一些品种商品可能会随着技术更新而降价,淘汰,最后卖不出去(比如电子产品).所以如果一家公司的存货增幅大于营业收入增幅,就要谨慎选择投资此公司了

定理三

若一家公司的流动负债大于流动资产,这家公司可能正处于破产的边缘.流动资产也就是一年内能变现的资产,大概包括货币资金,应收账款,和存货.流动负债是一年内应当偿还的款项.大概有短期负债和应付账款.如果一家公司长期流动负债大于流动资产,证明公司的经营出现了问题,公司盈利能力不强,可能需要依靠负债来周转,甚至依靠负债来维持生存.一旦应收账款无法收回,存货无法卖出.而"债主"又找上门来,就有可能导致公司倒闭.所以一家健康的公司应该有充足的流动资产来保证公司经营的正常运作和未来可能产生的一些风险.

定理四

现金流量净额大于净利润,说明公司有隐蔽的赚钱能力,可能是个金矿.现金流量净额表现了当期公司赚钱的多少,而净利润里面可能包含了应收款项.如果现金流量净额远小于净利润的话,就证明当期并没有多少盈利,可能大部分都是应收账款(可能成为坏账).所以正常运作的公司现金流量净额应该是要大于净利润的,但是像小熊说的现金流量净额远大于净利润的情况,也就是说公司有很强的隐蔽赚钱能力,这一条暂时还没弄清,不太明白这种隐蔽的赚钱能力从何而来.

定理五

自由现金流(净现金流)=经营现金流-资本开支.笔者的理解:经营现金流就是当期实实在在拿到手的现金,比起营业收入里还有应收账款等项,经营现金流更能体现公司在当期真金白银赚了多少.资本开支=构建固定,无形,其他长期资产的支出.如果一家公司短期内净现金流降低甚至为负,就要考虑公司是不是购入了设备,固定资产等,可能对公司未来的盈利是有好处的.若公司长期净现金流很低或者为负,就要考虑公司的决策是否出现什么问题,是否购入了不能给公司带来利益的固定,无形,长期资产,导致资本开支加大.相反,若果净现金流很高的话,说明公司的盈利能力很强,并且手头的现金很多,对公司的现金流动,运营,抗风险来说都是很好的.

这几点都是笔者学习到的传统公司评估方法，当然这些只是很初级的评估方法，具体的还不止这些，传统企业的评估主要就是依据财报三表（资产负债表、利润表、现金流量表），但是区块链企业显然没有三表，你是怎样评估区块链企业的价值的？你觉得对于区块链公司，传统的财报分析方法有什么可以借鉴的呢？欢迎一起探讨！