商业地产策划定位

8月10日，我们要搞事情啦！

赢在当下，商谈华北。

赢商华北第四期城市沙龙：《城市更新――商业地产存量市场如何盘活》，将于8月10日在北京举办。 本次沙龙由赢商网和中国经营报联合举办。

盘活与修复一座旧城，就像拿起手术刀，在城市肌体上做个手术。随着中国城市规模的不断扩大，城市更新成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场成为商业地产商们集中思考的问题。在城市发展的过程中，城市更新作为不可或缺的方式，推动着城市经济更快更好的发展，同时为物业资产的增值保值提供保障。

早在今年之前，北京等地商改住项目风行一时，一些开发企业也将商业、办公立项的项目，做成类住宅项目出售。 就在今年3月份，政策堵住了这一市场漏洞，商业用地开始恢复其本来的属性，这些商改住项目是否将建设成为大型购物，抑或是办公产品，还是另辟奇径，考验着操盘手的智慧。

本期沙龙将邀请10余位相关行业大咖，对存量市场的盘活话题发表独特见解。京津冀三地的存量商业地产的前景如何？收购此类资产，未来面临的是红海还是蓝海？如何评估烂尾商业项目的价值？在本次活动中，大咖们将组团详细解读。

即便商业地产被投资者视为“香饽饽”，但行业分化依旧严重，可谓一半是海水，一半是火焰。成功的商业项目或具备虹吸效应，聚集大量人气，提升区域价值，做到强者恒强；或打造主题特色，聚焦特定客群，进行差异化运营，这边风景独好。而一些表现欠佳的项目或无力回天，或改造重建，以期涅重生。

纵观北京房地产市场，地产商们面临着拿地难、开发难的问题，新增入市的项目逐渐减少，于是拿存量市场做文章成为商业地产商们的选择之一。但是，梦想照进现实，仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败；缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅；前期策划定位有问题使项目流产；后期运营能力不足而导致难以为继的结局，比比皆是。

位于北京东二环的国盛中心，就是一个命运多舛的项目。由于地理位置优越，长年以来该项目被多家开发企业所觊觎，然而经历了数次流转的它，到今天都没能改造完成重新入市。除此之外，北京的另一个改造项目也值得行业关注，那就是空置多年的北京美罗城，如今它已经被中信资本收购，并正式更名为“芳圆里ID MALL”。这个即将重新崛起于北京东四环的大型购物中心，被外界视为北京最难改建的项目。中信资本接盘之后，究竟如何让项目涅重生，也备受行业关注。

如何推动城市现有物业及土地的升级改造，让城市更新帮助城市焕发新的活力？对于城市更新，大咖们将如何解读，尽在《城市更新――商业地产存量市场如何盘活》赢商华北第四期城市沙龙。

欲知商业地产策划为何物，必先知道什么商业地产！商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。商业地产策划就是指：为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为对商业地产项目的决策、计划而构思、 设计、制作策划方案的过程。 主要包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。

新耀行商业地产经纪公司为开发商的商业地产策划流程主要包括以下内容：

一、在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。

二、主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。

3、项目SWOT分析（优势、劣势、发展机会、竞争威胁）：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。

4、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。

5、项目发展形象定位及概念定位：确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。

6、项目功能组合及业态配比定位：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。

7、项目开发规模与档次定位：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。

8、项目目标客户定位：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。

9、项目价值定位（含财务分析）：根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。