商业地产风险

上半年密集的房产调控让人应接不暇，让很多房产投机者焦头烂额，房地产市场低迷，并不意味着此时房地产不适合投资者进入。首先要弄清楚房地产调控主要调控是什么？房产调控主要调控房价增长过快，影响民生。主要针对住宅。今年调控主要堵住房地产销售过程中的漏洞，不让炒房者有杠杆抬高房价，其主要目的是为了让房价回归到市场合理价格体系中。

房地产性质构架中，有一种房地产叫商业地产，土地使用年限40年的商业用地，水电为商业级。这种房产主要是商业投资、商业经营的房地产形式。凡是投资都是有风险的，都需要谨慎对待。

2010年，在严厉的“国十条”背景下，商业地产遇到春天，大批资本进入商业地产，也让一些黑开发商大肆圈钱，不理性投资也让很多人赔了钱。

商业地产风险到底有多大？

其实风险最大还是商铺，商铺分外铺我们俗称门头房。这类房产风险中等，但投资资金大。一般适合投资经验或者土豪购买。

风险最大应该属内铺，就是楼里面的商铺，类似我们逛商场里面铺子，很多开发商打着十年包租的旗号，让购买者只能把房子交由开发商出租。自己很难获得自营权。

风险最小的应该当属公寓或者loft公寓。这类房子面积小，一般30平-60平左右，有的层高可达6米可以做成上下两层。空间拓展性大。可自住可出租可做办公室。可以说集房子所有功能于一身。

公寓投资是当下最稳妥的房地产投资形式，但是一定要注意不是所有公寓都适合投资，购买之前不需考虑地理位置、商业氛围、投资回报等诸多因素。而且最重要的一项，就是商业地产交易税出工本费以外契税为3%,如果转手卖的话交易税高达10%。

最后送大家一句投资箴言“投资有风险。购买谨慎”

商业地产，拥有商业地产的产权，将商业地产委托给开发商统一经营和出租，以获取商业地产利润分红和获得开发商赠送的一定期限的免费入住权为目的。租售结合的商业地产，我们经常能看到售后返租商业地产的模式，出售后与业务达成一定协议，在未来几年内使用权归开发商或商管公司，业主获得一定的租金，一般的宣传口径是8-12%。作为大部分开发商而言，必须采取商业地产租售结合的方式才能在开发过程中尽快回收现金流，源源不断的补给资金链。开发商这种售后包租是否合规？业主几乎忽略不问，只看租金回报率。结果有的业主欲哭无泪等等。

在此，五哥帮忙还是要提醒。建设部的《商品房销售管理方法》第四十二条规定：房地产开发企业在销售商品房中采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。由此可见，房地产开发企业在销售商品房中禁止“售后包租” 行为的，因此，市场上的售后包租是错误的。还有售后包租大部分是委托第三方投资公司经营出租，如果租金虚高，投资公司收益出现亏损，很有可能跑路，或者是到期后不承租，要么租金没有之前的高等风险。希望业主别冲动消费，权衡风险再作定夺。