商用办公楼租赁

在2017年《财富》中文版公布的“中国40位40岁以下的商界精英”榜单中，好租网创始人兼CEO曲先洋成为商办领域荣登榜单的唯一一人。

创业不到两年时间，33岁的曲先洋将好租网做成了国内最大规模的互联网办公服务平台，业务范围覆盖北上广深等9个城市，累计收录精品房源超80万套，服务企业用户逾30万家。两年内，好租网线下经纪人团队早已超过1000人。在写字楼租赁这门生意上，已处于行业领先地位。

最忙的时候，曲先洋要在几天之内奔波好几个城市，见完一个地区的团队，再去另一个地区，这是他创业之前不曾体验过的。每到一个地区，首先会随意的与团队成员聊聊天，产品经理出身的他，更倾向于将好租网做成一家有灵魂的企业。

在西二旗中关村软件园对面的八维研修院，一栋教学楼改造的办公楼是好租网的办公地点，占据了整整两层的位置。而在二楼角落的一间狭窄办公室里，投资家网记者见到了曲先洋。一身休闲商务装，黑色眼镜框下，极富有朝气。短短两年时间，他带领一千人左右的团队，在办公楼租赁领域创造了一个新的起点。

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商业地产蓝海中出挑

当赶集网决定孵化好租网的时候，曲先洋并未意料到自己会与其有着不解之缘。彼时，58同城与赶集网还未合并，而他还在58赶集负责房产交易。

“对我来说，创业还真的是一个挺冲动的决定。”曲先洋回忆起创立好租网的过程，无不感慨机遇的不可预期性。在他得知好租网要分拆出来时，这个决定早已经谈妥，而是否抓住机会只在于一个选择。

“这种机会一个人一辈子可能只会遇到这么一次，不管是不是冲动的决定，只要抓住就值得尝试。哪怕失败了，最起码也曾经试过，这就可以了。”并没有经过深思熟虑的曲先洋对创立好租网的初衷，更多当其是一次体验。刚好在赶集网时候的一帮兄弟愿意继续跟随他，创业就这样开始了。

当然，除了机遇，曲先洋也并不是没有对市场做过判断。

凭借在房产交易领域的经验，他分析出：以住宅和写字楼两大市场为主的房地产经纪有着很大的区别，住宅房产交易经历过去多年的发展，早已呈现饱和状态，几乎不太可能有更多的市场份额，而商业地产则随着“大众创业、万众创新”的展开，迎来了新的窗口期。

“中国商业地产已经进入存量市场，在这个还未被大量电商化的领域，机会正在来临。”曲先洋判断，这是好租网的机会。

存量时代也就意味着商业地产进入了供大于求的状态，很多商业地产商急需去库存，而传统的办公租赁模式又无法快速解决。这就让一些互联网办公服务平台有了机会，能够进行快速的资源整合。

2015年7月份，好租网办公服务平台在北京正式上线，9月份，上海、广州和深圳平台也同时上线。到12月份，成立不到半年的好租网已经单月交易额破亿。

2016年3月，好租网宣布完成由黑洞资本、愉悦资本领投，北极光跟投的A轮2.5亿元人民币投资。紧接着，2016年11月至2017年2月，又陆续吸引了元生资本、愉悦资本、红星美凯龙和新世界集团的数亿元人民币B轮系列融资。

创立不到两年时间，好租网在北上广深等9个城市建立了牢固的基础，并且迅速扩张。累计收录精品房源超80万套，服务企业用户逾30万家。

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将办公租赁做成更加标准的产品

好租网的主要核心业务是办公选址服务，依托早期58赶集强大的线上品牌和流量优势，好租网在线上获客方面占据了很大的优势。而好租网只需要将线上的用户引流到线下，并由线下的经纪人提供带看、签约的服务。在这中间，好租网作为中介的角色，会收取业主一部分佣金。

由此看来，好租网所提供的服务的根本在于利用互联网技术手段以及庞大的数据对有租赁写字楼需求的用户，进行快速精准的匹配。

决定快速交易的其中一个因素是房源。曲先洋对此颇为自信的是，在房源方面，经过不到两年的努力，好租网整整覆盖了80万套，分布在9个城市。

这么多房源的获取，一方面源于与一些集中性的房地产开发商展开了合作，另外好租网还有庞大的线下经纪人团队。这对于一个创业企业来说，是驱动其效率重要的一环。

线下经纪人团队规模大概在一千人左右，他们不仅维护、开拓房源信息，还会将这些信息完整的录入好租网线上平台的大数据系统中。因此，好租网线上的数据有着详细的分类和信息，这对好租网精准匹配业主和用户是不可或缺的因素。

此外好租网从2016年起还陆续上线了VR看房、直播代看等辅助性服务，这些比较有意思的方式增加了好租网线上线下服务的多样化。

目前好租网的平均交易时间是14天，而传统办公租赁行业平均周期是一个月，好租网无疑迅速提升了交易效率。

在曲先洋看来，商业地产与住宅交易不同的是，首先，它更加市场化、规范化、健康化，商业地产的供需关系决定了它一个相对良性的交易环境。

其次，曲先洋认为，写字楼不像民宅，存在大量的虚假房源和伪造房源现象，因此办公租赁领域房源的有效性和准确性也更高。“商业地产以租赁为主要形式，它的流转速度也会较快，怎么用最小的成本、最精准的方式去保证房源的有效性？这是房产交易中非常重要的一个环节。”

曲先洋特别赞同阿里巴巴前CEO卫哲所说的话，即B2B模式很多时候其实天然是信息不对称的，“因此商业地产在某种程度上也是一种隐形的B2B交易行为”。这三点决定了商业地产的交易性质——它是一个动态的、存在变量的房产交易市场，而如何用互联网、数据的方法作用于这些变量，是好租网作为一个交易平台在整个房产生态链中的责任。

曲先洋想要将办公租赁做成一个更加标准化的产品，好租网刚好是这样的一款产品。如今在国内布局的九大城市之间，相邻城市能够分别产生合力和联动，构成一个更大的闭环。

光有办公选址服务并没有满足用户的需求，这是曲先洋在做了一段时间好租网后发现的。他开始琢磨如何发展一些衍生服务，能够更好的满足企业租赁办公室的需求。

于是，曲先洋发现很多企业在新搬进一个办公点时，可能会有搬家需求、保洁需求，以及装修等等需求。“对好租网来说，我更希望能够帮你搞定的是整个办公环境的服务，而不仅仅是只为你提供一个空间的服务。”

这在曲先洋看来，可以成为好租网的衍生服务。

好租网上线了好租商城，以与第三方供应商合作的形式，为更多企业用户提供办公选址后的衍生服务。这不仅增加了好租网的服务体验，而且对用户来说，也会提高吸引力。

起初好租衍生服务大概有20多项，但曲先洋也质疑，这么多的衍生服务都能有助于好租核心办公选址业务的连贯性吗？哪些衍生业务是好租网不擅长提供更好体验的？最后将核心的衍生服务类别筛选至7项左右。

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创业并非一蹴而就

创业至今，好租网的方向都没有变化过，“好租网要提供一个办公租赁领域的撮合交易、匹配服务能力的平台，未来还要将其变成一个更加标准且更加自动化的撮合交易服务平台。”

曲先洋坦言，好租网能够迅速做到行业领先地位，除了始终坚持的创业目标，还有一点他最引以为傲的是，有一支统一作战语言和价值观的团队，“这些团队成员大部分是从58赶集分拆好租网时，一起浴血奋战的兄弟，是好租网成功路上最受益的地方。”

曲先洋尤其看重好租网整体团队的价值观、文化的一致性，曾在腾讯做过产品经理出身的他，也不免有些基因留下。在团队的管理上，他更喜欢倾听团队成员的声音，一个有灵魂的企业是他所追求的，价值观和目标的相通性也是他选择人才的重要评判标准。

最近好租网上线了针对于C端的好租网APP，曲先洋解释：好租网所做的写字楼租赁生意，总的来说是一种短期低频的生意，但从另外一个角度来看，当一个企业在短期内想要迅速找到一个办公地点，这个生意就变成了短期而高频的事件。

曲先洋不想让用户在短期内从海量的PC端信息中一点一点地筛选，在他看来这是违背人性的，严重影响用户的体验。只有上线APP产品才能更加快速且效率的满足用户高频浏览的需求。

目前好租网单个城市已经形成规模盈利，曲先洋告诉投资家网记者，到今年年底好租网能实现整体盈亏平衡。

“如果将好租网的创业历程比作小孩，过去两年，它完成呱呱坠地到学会走路的过程，接下的几年，好租网能否学会快速奔跑，则是服务决定的。”曲先洋坦诚，未来几年好租网仍然会将现已布局的九大城市的办公租赁服务能力夯实，继续在此基础上完善数据。

“好租网所做的事情是一项比较考验内功的生意，创业并非一蹴而就。当它过五岁生日的时候，我希望它能够成为办公租赁行业中的独角兽。”曲先洋对这一刻的到来充满期待。

2017年，中国的办公楼市场可称之为风生水起。在中国经济新常态下，随着“新经济”态势的进一步明朗，整体市场也同时迅猛发展。我们从这整年的交易中观察到了以下5大趋势，并通过10大最值得关注的办公楼租赁交易，带你一窥风云变幻之路。

趋势一

科技类企业成为2017年中国各大城市甲级办公楼市场上的最大亮点。在市场及政策双重因素推动下表现持续活跃，其中移动互联、游戏、网络科技、新媒体、电商对甲级办公楼的升级、扩张需求尤为显着。资本市场对于科技产业的青睐和持续投资，使得更多优质企业有条件选择升级或扩张办公空间，从而提升企业形象、吸引优秀人才。

典型案例：

哔哩哔哩：租赁上海凯德国正中心19,000平方米

斐讯数据通信技术：租赁成都银泰中心T2约20,000平方米

趋势二

2017年的第二大亮点无疑是联合办公运营商的强势扩张。一线城市及主要的二线城市纷纷涌现大量来自于本土及外资联合办公运营商的租赁成交。市场上也出现了通过企业并购实现快速扩张布局的案例。与此同时，除SOHO中国以外，一些开发商也开始试水其自主品牌的联合办公空间，如凯德置地、雅居乐等。

典型案例：

WeWork 在2017年于上海及北京新开设多家联合办公空间，其中包括整栋租赁上海中海国际中心B座27,000平方米

梦想加于2017年进驻成都，其中租赁国际金融中心T2约5,000平方米

展望2018年，除了规模扩张以外，如何能够借力科技、打造真正富有社区理念、持续提升办公体验、或创建“小生态”系统，从而在行业中脱颖而出，预计将成为联合办公市场的新看点。

趋势三

虽然新兴亮点不断，但内资金融业以及专业服务业两者依然发挥着其市场需求的引领作用。从细分行业来看，资产管理公司、商业银行、保险、律师事务所在各大城市办公楼租赁市场格外活跃。

典型案例：

中信信用卡：租赁深圳荣超城市中心17,000平方米

平安保险：租赁重庆融景中心A塔6,000平方米

趋势四

2017年下半年，仲量联行发布白皮书《上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局》。深入地分析了推动上海新兴区域办公楼市场发展的六大驱动因素，并预测新兴板块在未来相当长的时间内将获得市场发展所带来的持续红利。

除上海以外的其他三个一线城市，其新兴板块同样也正处于快速发展阶段。诸如北京的望京、奥林匹克区域；广州的琶洲与深圳的后海总部基地，这些区域的租金优势及新增的高品质物业有效吸引了大批具有扩张、升级以及整合搬迁需求的租户。

典型案例：

阿里巴巴：租赁位于北京望京板块26,000平方米以及广州琶洲区域的宝地广场8,500平方米

大连银行：租赁位于上海新兴商务区浦东世博板块的中国商飞大厦约12,000平方米

趋势五

2017年的办公楼租赁市场内，同区域或就近范围由乙级、或更低品质办公物业升级至甲级办公楼的案例层出不穷。

原因主要包括：原有物业本身硬件设备老化或物业管理水平较差、项目早期业权分散等；企业业务增长推升了企业形象、人才竞争强化需求。

一些新增物业往往拥有更好的商业配套，以及更便利的交通可达性。这一现象不仅凸显于租金较高的中央商务区，在新兴商务区的办公市场同样值得关注。

典型案例：

EA：升级其位于上海的物业，并租赁超甲级办公楼香港兴业中心9,000平方米

龙湖地产：在北京，升级其原有物业，租赁中建财富国际中心9,000平方米

来源：仲量联行JLL