烟台二手房交易税费

最新消息！仙林增设房产交易与不动产登记大厅，12月20日起将对外服务。家住仙林的市民以后办理房产交易与不动产登记不用跑远了！此外，浦口开展不动产登记上门服务。来看一下具体内容，另附网上查询房产信息指南、规避二手房交易风险方法。

1、仙林增设不动产登记大厅，12月20日投用

最新消息，南京市国土局、南京市房产局、南京地方税务局联合发布告示，为全面贯彻落实国家、省、市“放管服”改革要求，进一步便民利民惠民，现增设仙林房产交易与不动产登记大厅，从2017年12月20日起对外服务，有关事项告示如下：

一、大厅地址

栖霞区文枢东路10号一楼（紧邻仙林派出所西侧；70路公交车至文枢东路站下；地铁二号线学则路站下，往北至学衡路与文枢东路交叉口、再往东约200米）。

二、服务范围

下列业务可在仙林房产交易与不动产登记大厅办理：

1、我市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）国有土地范围内的个人类房产交易与不动产登记（含抵押权登记）；

　2、我市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）国有土地范围内的不动产登记查询；

　　3、开具购房证明。

根据实际条件，将逐步扩大服务范围。

三、服务时间

周一至周五（法定节假日除外）：

上 午：9︰00－12︰00（11︰00停止取号）；

下 午：1︰00－5︰00（4︰00停止取号）。

四、咨询电话

1、不动产登记统一咨询服务热线：025-83198500；

2、房产交易咨询电话：025-84722588；

3、税务咨询电话：025-84705266。

2、浦口开展不动产登记上门服务

“房子过户给小儿子张向荣，你同意不同意？是不是本人真实意愿？转给儿子的话就不是你的了。”“嗯，同意。”12月6日上午，浦口区不动产登记中心、地税局、房产局3部门派出工作人员，来到位于江浦街道北门巷15号小区的张剑鸣老人家中，为行动不便的他办理了房屋转让过户手续。据悉，这是浦口区不动产统一登记工作开展以来的首例上门服务案例。

了解以上不动产登记的最新消息，为了方便大家的办理以及教大家在二手房交易中学会防范风险， 另附网上不动产登记办理最全指南、规避二手房交易风险十问十答。

一、办理不动产登记，最全操作指南

南京不动产登记办理大厅和咨询电话

（注：点击图片可放大）

南京房屋交易税费大全

住宅买受所要缴纳的税费

（注：点击图片可放大）

非住宅买受所要税费

（注：点击图片可放大）

赠与房产之间所要缴纳的税费

（1）直系亲属间的赠与：契税3%；

（2）非直系亲属间的赠与：契税3%，个人所得税全额的20%，无增值税及附加。

不动产登记办理所需材料

一、办理唯一、唯二证明

所需材料：婚姻证明（含结婚证、离婚证、单身证明）、身份证、户口本

注意：开具落户和唯一窗口每日限号300个。

二、交件办证

所需材料：

1、房屋权属登记申请书(转移类，售房单位代理人签字、加盖公章);2、房屋分层分户平面图(售房单位统一发放);3、商品房初始登记证明;4、申请人身份证件复印件(查验原件);5、商品房预售合同(乙方正本);6、物业维修基金交款发票;7、抵押登记申请表;8、主债合同(借款合同);9、房地产抵押合同;10、抵押权人(贷款银行)授权委托书;11、委托书(申请人不能亲自到场办理时出具，须提供申请人及受托人身份证件复印件，查验原件);12、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本复印件(查验原件);13、法人授权委托书、代理人身份证件复印件(查验原件)。

备注：

1)未成年人购房需提供监护关系证明(户口簿、出生证、独生子女证等)；

2)购房人已办理按揭贷款的应提交第抵押登记盛情表、主债合同（借款合同）、房地产抵押合同、抵押权人(贷款银行)授权委托书；

3)第12、13项为单位申请登记时提交,单位所提交的复印件须加盖公章。

三、取证

传统取证是在半个月后，带着不动产登记收件单，凭收件单和产权人实名制取号，现在江宁可以通过邮寄取证。

同时，大家要知道还可以通过“我的南京”APP查询个人名下房产信息、开具一二套证明、办理房产交易和不动产登记等。为了大家的办理更加高效、便捷，通过“我的南京”APP查询个人名下房产信息、开具一二套证明，最全操作指南已为大家整理好！

1、“我的南京”APP查询名下房产信息、房屋登记簿

1.登录“我的南京”APP,点击“南京房产”

2.点击“房产交易”

3.点击“产权信息”

4.查看“房屋信息”，点击“详情”

5.点击“查看”

6.具体查看你要的信息

2、“我的南京”APP开具一二套房证明

1.登录“我的南京”APP,点击“南京房产”

2.点击“房产交易”

3.点击“一二套房证明”

4.开具一二套房证明

二、规避二手房交易风险十问十答

为了大家能够规避二手房交易风险，南京链家整理了问答！

1.问：怎么辨别真假房产证？

答：1、看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡，封皮较软。

2、看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作。其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声；假的纸张手感稀松、柔软。

3、看发证机关盖章。真产权证的盖章是由机器套红印制的政府职能单位的行政公章；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

4、看注册号。真产权证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。

5、看附记。真产权证中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。

6、看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。

2.问：二手房交易中遇到被限制交易的房屋怎么办？

答：被限制交易的房屋主要包括房屋因有抵押且无法解除、房屋交易前被司法查封等情况。买方在遇到以上情况时，会有限制交易、无法过户的风险。

3.问：什么是虚假房源？

答：虚假房源是指房源不存在，或有的不正规中介不带看指定房源而介绍其他房源，房源实际情况被刻意隐瞒、美化等情况。

4.问：特殊产权房屋在交易中会有什么风险？

答：特殊产权房主要指特殊产权性质的房屋。这样的房子在交易的过程中有诸多先决或限制条件，容易产生未知的风险，例如经济适用房，小产权房等上市条件与一般商品房有较大差异。

5.问：二手房交易中，购买教育房产有哪些风险？

答：房屋所属施教区常常因教育政策、学校入学政策调整等发生改变，因此购买所谓教育房产有一定的风险。有的购房者为了在某施教区内上学而购买的二手房，如卖方户口不能及时迁移，根据目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出，因此，购房者的问题很难解决。一旦发生户口不能及时迁移的风险，会影响买方子女按时入学。

6.问：二手房交易中为什么要资金监管？

答：资金风险常见的有“订金”稀里糊涂被转为“定金”，支付给卖方的定金数额过大，首付款支付与监管等。因此在二手房交易中选择资金监管有利于保障二手房交易的安全。

7.问：共有权人的房子签约需要注意什么？

答：共有产权人是指多人共同拥有一套房产。《合同法》规定，未经全部共有权人同意，所签署的合同是无效的。因此在二手房交易中，为了规避共有产权房交易的风险，买方购买共有权人的房子在签约时需要注意：共有权人全部到场，不能到场需提供《授权委托书》；如果卖方已婚，需要夫妻双方均到场，如果不能到场，配偶是非共有权人需要提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》，配偶是共有权人的需要提供《配偶同意出售证明》和《授权委托书》；如果卖方离异，需提供财产分割证明（离婚协议、法院判决书）。

8.问：签订合同条款会有哪些风险？

答：房屋交易涉及诸多专业问题，非本行业人稍有不慎就有可能因为购房合同的条款的遗漏被钻空子，无法确保自己的合法权益，因此买方在对购房合同条款审查时切不可大意。建议大家委托正规中介机构，避免签订合同时遇到风险。

9.问：如何避免物业交割欠费风险？

答：由于购房人很难了解到原业主的欠费信息，而一般的经纪公司签约后在物业交割方面的服务介入较少，所以物业欠费风险常常发生。且物业欠费的风险会有延迟性，很多人在买了房入住后很长一段时间，知道被限制享受某些服务了，才会发现房子原来有上任业主遗留的欠费。

10.问：什么是违约责任？

答：违约责任是指当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的行为。如若违约，那么就面临赔偿损失、支付违约金的风险。

（本文部分内容来源南京市国土局、南京市房产局、南京晨报）

今天，某个房地产公众号推送了一篇文章，大体意思是说：烟台被约谈后，首先拿二手房开刀。二手房现在不好卖了，还举出了各种不好卖的例子。什么某先生的房子挂了半年没人问，某女士的房子降价多次卖不出去，等等。我实在是忍不住了，还辩驳一下这种为了点击量不惜歪曲事实的行为。

二手房不好卖？那肯定是房子质量不好或者定价太高了。这很简单的道理。就跟去市场卖菜一样。你的菜不新鲜，或者贵，肯定别人就不买你的。这就能证明菜市场的行情不好吗？以偏概全，就是这么个意思吧。

举出一些老小区的例子，房龄都近二十年了，小区破旧不堪。请问，这种二手房，会有很多人买吗？半年没人问，这不是太正常不过了。

现在看看新盘的二手房，价格可都是高的很，并且买的人也多的很。为什么？因为一手房不多了啊，大家肯定往二手房使劲。有两三年房龄的房子，谁会去考虑哪些年纪大的房子？现在买房，尤其是年轻人，已经不会向着市中心看了。新盘即便偏远了一些，好歹房子新一些。

那么，接下来我们说说二手房价格的事情。跟新房不同，二手房的价格往往是房主的意识为主。房主着急卖，自然定价低一些，也能讲价一些。房主如果不着急，价格自然偏高。没听说过，哪个房主卖房，一听烟台被住建部约谈了，就赶紧降价卖。那只能说明他着急用钱，或者是个房地产门外汉，中介说啥他听啥。

大家可能又要抨击我了，尽情的留言抨击吧。我每条都会仔细阅读。

近日，有网友咨询：我父母想把名下唯一的一套房改房过给我。房证时间1997年11月1日，面积80平。

请问，如果以继承方式，双方需要交纳什么费用？如果以买卖方式，双方需要交纳什么费用？

烟台市地税局回复：您好！以继承的方式将房产过户，只能是在父母过世后，才能办理房产过户手续，过户时继承方需要按房产评估价的万分之五缴纳印花税，免征契税。

以买卖的方式将住房过户：卖方需要缴纳增值税及附加和个人所得税；买方需要缴纳契税。

增值税：根据财税【2016】36号文，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

该住房的房产证是1997年的，已满2年，所以免征增值税。

个人所得税：根据财税字[1999]278号《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

因您在问题中没有具体说明父母名下是否还有还有别的住房，所以请根据具体情况来计算缴纳个人所得税。

作为买方，需要缴纳契税。根据财税[2016]23号《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》：

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

上述回复仅供参考。若有不明，可直接咨询地税局。