法国商业地产

1.法国人懒。

国企非核心技术部门员工、公务员、低技术第三产业从业人员等是懒，还罢工。

但是不代表高收入阶层懒，高收入服务业比如企业金融、咨询等加班加点是常有的事情，尤其是有了一定责任的岗位，周末加班也不是少见的事情-----这类行业没有太高的技术门槛，面临外部竞争尤其是隔壁的英国的竞争，收入越来越少、工作时间越来越长。新产业比如IT，在法国基本没有什么存在感，绝大部分是被外国公司占领市场，法国拿得出手的只有Criteo、Blablacar两家，估计你还没听说过，工作时间也足够人喝一壶。这些企业还面临人才大量流失的情况（两三年后你再来看马克隆号召美国人来法国工作的视频，那时候估计会成为此总统的一个大笑点）。

所以在法国这样的社会金字塔中，大多数处于金字塔基层的人懒还罢工，进而导致法国社会的中低端服务业简直是灾难，根本没有像样的快递、餐饮、商业银行、生活服务---相信在法国生活的人都能体会基本的生活服务质量是多么的差和不靠谱。金字塔上层人缺少能雇佣他们的企业，工作时间长，收入也不高，大量的人离开法国，人才流失。

2、法国GDP高、科技发达。

GDP远不能说明一个国家发达的程度，这只是一个供参考的数字而已，比GDP靠谱的指标很多，比如受过高等教育的人口比例，就业率等。

但无论以什么指标来看，法国在世界范围来看算相对发达不假，原因是这个国家从二战后一直到80年代逐步建立了一个相对完善的工业体系并诞生了一批大企业，进而在一些领域保持了优势，创立了技术和市场壁垒。主要有优势的行业有: 轨道交通、生物科技、核电、航空制造，勉强再加上一个金融业（债市和再保险）。

所以即使假定法国人懒是真，由于技术壁垒和市场壁垒还在，躺着也在赚钱。这并不是说法国人本身多聪明（事实情况可能刚好相反），或者社会制度多好，而是因为先行者优势和技术、市场壁垒还在。

所以我们看到在法国国内，很多说自己劳动者每小时创造的价值比德国还高的洗脑打鸡血文章泛滥，和头条上“中国这一XX技术领先美国XX年”出现的频率一样高，然而并没有什么用，只不过没想到在中国也有人信这类法国某个不靠谱新闻实习生在无聊的时间里胡编滥造的鸡血文章。

不过留给法国人的好日子已经不多了，在自己的优势行业越来越受到新兴国家的挑战，比如高铁，法国已然开始落后，核电、航空的领先地位受到挑战。

法国更是几乎没有新产业，以数字来说，2015年，法国初创企业的融资额度为$1.6Bn, 相当于英国（$4.9Bn)的38%, 只相当于中国（$49Bn)的3%，就是以人均融资额度来算法国都彻底落后上述两个国家。(http://ey/Publication/vwLUAssets/ey-global-venture-capital-trends-2015/%24FILE/ey-global-venture-capital-trends-2015.pdf

所以你别光只看法国的French Tech协会有多聒噪，也别看马克隆总统多么安利法国的双创由多牛逼，甚至连“法国成为全球第一创新国家”一类的文章都由法媒发出来洗脑小清新们了。我首先感性的说，我在巴黎这么久了，除了九区saint lazare的屈指可数的，大部分还是外国企业的牛B企业外，这些宣称领先世界企业在哪里？藏在地铁里还是在PPT上？然后数字最能说话，高新企业的发展离不开资金，离开资金什么都是假的，就像汽车的行驶离不开汽油，法国就像一辆汽车，吹嘘自己跑了100万公里，把全世界都甩到了后面，然后大家看他油表才突然发现，他只用了1.6升的汽油。。。。呵呵。

真正做实事的人都在做而不是说，真正厉害的反而是在反思自己的问题而不是华而不实的在安利自己。

造成新产业缺失的原因在于:

- 顽固的劳工制度，在法国，两年前你可以拿劳工法典当自卫武器，两年后就可以拿新修订的法典当哑铃了，而且你还不一定举的起来。劳动法法的重量一直在年年增加，而且劳工法的改革方向有一个固定不变的原则：那就是偏袒劳动者，而且有一个万古不变的判决原则--若是存疑，劳动纠纷的判决必须倾向于对劳动者有利的方向。

企业在自己的主营业务中，只能和劳动者签订有苛刻解约条件的永久合同（CDI），有限期合同（CDD）的使用条件很严苛（只能在一位CDI员工临时离开和主营业务临时增加的情况下签订CDD并且时间一共不超过18个月，超过时限自动变成CDI）。

再加上，法国的劳工制度规定了最低工资制度（SMIC）并且规定这个制度每年不能下降，只能上涨（根据通货膨胀、物价等指数、以及国家制定的体面地生活的必须物等），这个政策导致了最低工资一直高于劳动力市场在均衡的情况下的工资水平，进而导致企业压制用人需求。

以上两个原因导致了法国企业不愿意雇用人，失业率居高不下（10%)，年轻人的失业率甚至高达25%，四个人里就有一个失业者。在美国和新兴国家的夹击下，法国的企业受到强大的压力，高技术人才大量外流。

- 守旧落后的融资文化 (法国初创企业的融资，即使是天使轮决大部分也要通过投行：Teaser、NDA、Infomation Memorandum、LOI。。。甚至尽职调查一套财务咨询大保健走一轮）平均从寻求融资到最后签订融资时间在六个月以上，而且融资费用居高不小，融资成功率低，对初创企业来说简直是灾难和不可能完成的任务。连法国的老牌股权投资机构，比如Cathay，Ardian，La Franaise都已经把绝大部分创投资金转向国外运营，国内只留下用于企业杠杆收购、固定资产投资、和夹层债的的资产。

- 保守的文化极大阻碍了新产业的发展。法国人对新的东西天生就有排斥感。一些中国已经习以为常的东西在法国人看来是大逆不道并且很危险的东西。日常生活中大部分法国人对新科技的排斥不用多说，这毕竟是细节的东西。来看看大的吧。法国的经济活动高度集中在巴黎这一个城市。而这个城市本身很适合搞奢侈品商业，但非常不适合新型产业更不适合年轻人。

为什么？来看看巴黎城市的构造把。

上图为巴黎市的一张俯瞰图。可以看见，除了铁塔之外，唯一一个高层建筑就是图中左边的Montparnasse塔，这栋高层建筑是当年蓬皮杜总统参观纽约曼哈顿之后大受刺激，于是想在巴黎也建摩天大楼。刚建立了这一栋就被愤怒的巴黎市民给抵制了。于是整个巴黎市区只留下了这么一栋高楼。

巴黎更是有严格的条例限制高层建筑的发展。比如在一个主要景区附近的建筑高度不能超过该景区的主要历史建筑的高度（比如八区的建筑被凯旋门的高度限制），整个巴黎的建筑高度不能超过铁塔。除此之外，高度低于21米的建筑被归纳为btiment code du travail享受各种强制维护费用、税费和转让费用优惠，高于这个高度的建筑则被称为btiment IGH, 强制维护费用、税、转让费用会大幅度提高，所以即使在郊区能修建比较高的建筑，承建商和投资者也不太愿意修高层建筑。

这种政策造成的后果是什么？一是摩天大楼大量集中于La Défense，Saint Denis等郊区。二是巴黎市区住房房租畸高。这无疑给年轻人带来巨大的生活成本，年轻人是想来巴黎就业，但是赚的钱还不够糊口。最后给巴黎致命一击的是隔壁的伦敦和法兰克福，以相对低廉的生活成本和相对高的收入吸引大量法国年轻人去那边工作。

除非巴黎能顺应社会需求，摒弃落后保守的政策，发展廉价经济的高层建筑，否则这个人才流失、新型产业缺失的状况不会得到改善。

- 法国的资本流向也严重地限制了新型产业的发展。大家在历史书上都学到过，法国曾今被称为“高利贷资本主义国家”，这句话到现在也有一定道理，法国人给世界的一大贡献（或者危害）就是各种极为复杂和精密的债务产品，有一些债务产品即使是债市发达的美国都觉得过于复杂而不陪你玩。这造成了大量资金流向债市，尤其是夹层债，用人话说就是高利贷，以法兴银行、巴黎银行、Ardian等为首的一些夹层债大户在世界上都算是很有名望的。

其次，由于上面提到过的巴黎土地的稀缺性，地产一直是资本的香饽饽，这一点和中国某些一线城市很像，但法国就一个巴黎，玩了地产就是玩了全国，中国却有至少几十个个巴黎一样的盘面来玩。大量的资金流入到巴黎的商铺和写字楼市场，造成了楼价高企，相应的办公室租金早就超过了中小企业能够承受的极限。

上图（参考Cushman & Wakefield) 是巴黎市中心商业区（CBD）的投资Yield变化图，计算公式是投资写字楼时候的 Yield=年租金/总购买金额，比如一个写字楼每年产生的租金是 10M, 市场的Yield是3.5%，那么这栋楼的售价理论上就该是 10M/3.5%= 286M。Yield越低，说明楼市价格越贵，越是有出现泡沫的风险。

从趋势来看，09年后，巴黎办公楼价格一路攀升，yield到了一个难以置信的低值。一切都是供需决定的：从需求来看，一方面法国增长的人口带来大量的办公室需求。从供给来看以上提到过的巴黎奇葩的土地政策造成供地不足。

这还不是造成资金大量流入写字楼地产的惟一原因，另外一个重要原因还有：法国写字楼的租金是法律规定的。。。。。。官方每年会规定一个写字楼（商铺也是一样）租金增长指数，从2%到1.5%每年不等的增量。于是乎，这地产投资稳赚有而且几乎没有什么大的风险。大量资金流入巴黎的地产，流入的资金不光包括大企业的，还包括个人的闲钱和养老金（法国的地产投资基金是很发达的）。

造成的结果有两个：

- 锚定了市场资金，减少了流动性。简单来说，闲钱和热钱都被锁死在地产了，没有多余的资金流向新兴产业，再加上资本都是追逐利益憎恶风险的，有了房产这个稳赚的项目，没有人愿意投资新兴产业和进行风险投资，法国风投低得可怜的推出比率更是让社会形成了共识：有钱就买房，其他我一概不动。于是有了上面提到的新型企业融资难和融资少的问题。题目中说的法国GDP高的一个重要原因就是地产市场发达，巴黎的商业及办公地产以一个不可思议的速度流转在几个大机构手里，有时候A公司把一个地产卖给了B，B公司却在三五年后又把同样的地产加价卖给了A，这个奇葩体系养活产生了大量的律师、公证、财务咨询、金融从业人员，并且这一买一卖都是GDP，但是这不代表国家的经济实力很强。

- 写字楼租金奇贵，为了收回投资的成本并减少风险，写字楼投资者往往偏好于寻找一个大企业一口气租下整个楼并支付高昂的租金。这更是进一步挤压了中小企业创业公司的物理生存空间。租金由多贵？举个例子，巴黎CBD的办公室租金大概在 1,000每平方米每年，如果一个小企业需要一个200平的办公室，那么它一年光是房租就有 200,000，相当于150万人民币，这对一个中小企业来说是一个沉重的负担。最后市场的现状是：优质地产被能源、金融等相对垄断的企业占据，新兴企业呢？一边凉快去。

贴上两张图，第一张是La Défense, 几乎50%的面积被能源公司及其子公司（RTE，EDF，Total）租用，剩下的面积则差不多90%被BPCE集团等国有银行大财团租用：

第二章图是法国唯一拿得出手的新产业公司Criteo的驻地，此地也就是巴黎唯一的高新企业集中地区有法国为数不多的数家高新企业在此落地，比如除了Criteo外还有Facebook，Blablacar等，高下立见：

这样拥挤混乱环境下如何能诞生经济活力？

最后再来预测一下法国5-10年后的国运吧。

在这个世界上最难的就是预测未来。。绝大绝大部分的经济学家、民调的预测都在最后被证明是狗屁不通。。。但法国例外。。。。因为在这里一切都是政策锁死规定好了的。就如总统民调，在美国极端的不靠谱，而在法国居然可以达到误差百分之1以内的预测准确率。

这个预测很好做，现在的法国得益于70、80年代以先行优势建立的完善工业链，部分人真的是懒，GDP也算高，某些领域的科技也算发达。那么它却没有多久的老本来吃了。

就像我分析的，一方面用来吃老本的传统优势行业的壁垒逐步被攻破且已开始出现落后，另一方面新型产业缺失，并在这一领域和美国、新兴工业国家（比如中国和印度、东南亚一些国家）差距越来越大。法国的未来的国运铁定不会好到哪儿去。

那么法国未来究竟会成为什么样的国家？

首先，这个国家会越来越自我封闭，反映在经济上就是反全球化。传统优势行业的逐步落后会动摇国家的根本，政府必须采取锁国政策让大家多吃一阵儿老本，多维持一阵儿高福利，再多养几年懒人。

这个国家不久会成为一个主要靠旅游、奢侈品、金融支撑的产业空心化的国家，就像意大利、西班牙甚至希腊一类归属于PIGS一组，几年后我们谈欧洲的经济问题就会谈FPIGS了。

为何旅游、奢侈品和金融行业不会衰落？

首先，旅游，法国的遗产的确保护得在欧洲算是首屈一指，每年吸引大量游客。惟一的挑战在于安全问题。不过目前还不至于给巴黎造成非常致命的挑战（16年来巴黎的中国游客同比减少33%，但还是有很多人来）。

其次，奢侈品。LVMH集团上周的市值成功超越道达尔成为法国第一大市值上市企业，一个国家前几名市值的企业的类型往往能反映这个国家的产业结构。装逼是一门产业，法�...

实践经验显示，消费金融的发展如果能根植于场景、近距离靠近用户和交易，那么会取得更为持久的发展，例如我国电商公司开展的消费金融业务；历史上，欧美的消费金融发展也多起源于零售业务；如上，法国欧诺银行及其背后的欧尚集团、光明食品集团具备一些开展消费金融业务的资源禀赋，包括具体消费场景、客户人群、资金优势等，那么，此次外资搅局中国消费金融行业，能否发挥鲶鱼效应？这值得期待。

近日，上海金融办负责人在介绍上海扩大金融业对外开放先行先试最新情况时提到，法国欧诺银行和光明食品集团等拟共同在上海设立消费金融公司。另外，据介绍，这将是欧美发达国家在中国设立的首家消费金融公司。

据了解，今年4月28日，法国欧诺银行和光明食品集团等签定投资协议，拟共同设立上海光明欧诺消费金融有限公司，并向监管部门提交了申请材料，目前监管部门已开展设立辅导。

这并非第一家有外资参股的消费金融公司。2010年银监会批准成立四家试点消费金融公司之后，据银保监会官网显示，截至目前已有26家消费金融公司获批（已开业的有22家）。其中，有5家获得外资入股：

就在上周（5月5日），由台湾地区“中国信托商业银行”联合厦门金圆投资集团有限公司发起设立的厦门金美信消费金融有限公司已获得中国银行保险监督管理委员会批准筹建。据悉，这是获批的第26家消费金融公司，两大股东均系综合性金融集团。

眼下，我国金融市场对外开放程度越来越高，国内金融中心上海目前已披露出扩大金融业对外开放先行先试情况，外国资本的加入，势必会增加消金市场竞争的激烈程度，但外来的和尚是否能念好经，还需市场检验。

公开信息显示，法国欧诺银行原名法国阔达银行，隶属于法国第二大以经营零售业为主的商业集团——欧尚集团。据了解，集团主要业态包括大型超市、超级市场、银行、商业地产和电子商务等，在全球15个国家及地区开展业务，旗下共有774个大型超市，817个超级市场，362个由颐莫尚所管理的商业中心。

1997年，欧尚进入中国市场。随后，欧尚中国以上海为中心积极向更广阔的地区发展。截止到2014年,中国欧尚已经在全国30多个城市，拥有大型超市68家,，员工数量超过20000人。

阔达银行于2005年在上海设立代表处，2017年经上海银监局批复，由“法国阔达银行股份有限公司上海代表处”更名为“法国欧诺银行股份有限公司上海代表处”，目前已在11个国家开展业务，拥有760万持卡顾客。

光明食品集团官网显示，其旗下拥有五家上市公司。光明食品集团拥有各类连锁销售网点4000多家，业务覆盖全国，与160多个国家和地区的上万客户建有稳定的贸易关系。

“中本聪”、王永利要参加这个区块链峰会，你来吗？点击下方图片报名参会

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这并非第一家有外资参股的消费金融公司。2010年银监会批准成立四家试点消费金融公司之后，据银保监会官网显示，截至目前已有26家消费金融公司获批（已开业的有22家）。其中，有5家获得外资入股：

就在上周（5月5日），由台湾地区“中国信托商业银行”联合厦门金圆投资集团有限公司发起设立的厦门金美信消费金融有限公司已获得中国银行保险监督管理委员会批准筹建。据悉，这是获批的第26家消费金融公司，两大股东均系综合性金融集团。

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阔达银行于2005年在上海设立代表处，2017年经上海银监局批复，由“法国阔达银行股份有限公司上海代表处”更名为“法国欧诺银行股份有限公司上海代表处”，目前已在11个国家开展业务，拥有760万持卡顾客。

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