房地产财税培训

昨天下午接到郑州某地产财务同行电话咨询：“胡老师，我们地产项目公司因购买安装绿色节能中央空调，收到项目地政府转来一笔款，备注栏为：绿色节能补助，金额90万，账务如何处理？需要交税吗？能套用政府拨付专项资金不交税吗？”一连串几个问题瞬间砸了过来。

“这位同学，政府补助是有理由和依据的，应该有文件支持，把相关文件找到拍照发我”。在我接到对方微信发来的文件郑发改能源[2018]263号的同时，我也在网上找到郑州市政府发布的文件：郑政文[2018]95号郑州市人民政府关于印发郑州市清洁取暖试点城市示范项目资金奖补政策的通知（文件图片附后）

财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第十一条 与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

一般而言，政府补助构成“其他收益”需同时满足的条件为：第一，对应于“日常活动”范畴内的主营业务成本、其他业务成本、销售费用或管理费用；第二，应确保有一定的发生频率，即定期、经常性、有规律地发生，事实上已成为经常性损益的组成部分。可根据上述原则判断是否构成“日常活动”。如果属于“日常活动”范畴，则可以计入“其他收益”处理。那么房地产企业就该项目进行一次性批量采购，完工交房后，房屋所有权进行转移，构不成定期、经常性、有规律地发生，所以与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

综上，房地产企业收到政府补助账务处理如下：

摘要：收政府奖励

借：银行存款-**银行**支行 900000

贷 ：营业外收入 900000

附件：1、收款凭证；

2、《关于下达郑州市 2018 年第一批清洁取暖试点城市示范项目奖补资金计划的通知》复印件。

需要缴纳企业所得税。

笔者在网上一不小心收到某上市公司公告，他家也收到郑州市政府奖励，作为“其他收益”进行处理，原文如下：

汉威科技集团股份有限公司

关于子公司收到政府补助的公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、获取政府补助的基本情况近日，根据郑州市发展和改革委员会《关于下达郑州市 2018 年第一批清洁取暖试点城市示范项目奖补资金计划的通知》（郑发改能源[2018]263 号），汉威科技集团股份有限公司（以下简称“公司”）控股子公司郑州汉威智源科技有限公司（以下简称“汉威智源”）下属子公司收到了关于热源侧示范项目的政府补助资金 900万元。具体情况如下：

公司获得的上述政府补助为现金形式。目前，上述政府补助 900万元已经到账。

二、补助类型及其对上市公司的影响

根据《企业会计准则》规定，公司将上述补助划分为与资产相关的政府补助，具体会计处理方法为将上述补助确认为递延收益。待上述补助项目形成资产后，按照资产的预计使用期限分期计入“其他收益”。预计上述事项对公司 2018年净利润影响的金额约为 30万元。

三、风险提示和其他说明

以上数据未经审计，具体的会计处理及其对公司相关财务数据的影响以会计师事务所审计确认后的结果为准。敬请广大投资者注意投资风险。

四、备查文件

1、收款凭证；

2、《关于下达郑州市 2018 年第一批清洁取暖试点城市示范项目奖补资金计划的通知》。

特此公告。

汉威科技集团股份有限公司

董 事 会

二〇一八年八月八日

地产项目开发成本的归集和分配在整个房地产开发过程中很重要，但是却不是地产开发的问题焦点，房地产业经过若干年的发展，无论是各项技术、项目管理、财务核算早已成熟。

那么为什么还要把这个问题拿出来呢？

最近智慧源遇到了几个项目，在项目中体现的共性之一，就是项目开发成本的归集与分配不规范，降低了自身的管理效率，更重要的是增加了税务风险。

那么开发成本应当如何归集分配？

会计上的做法

在税收上，房地产业之所以有别于其他行业，是因为其多征了一道土增税，所以就成本分配来说，地产项目也是一个产品，与其他行业的产品成本分配并无区别。

那么在会计上成本是怎么归集分配的呢，我们不谈学术理论，不做教授，只要您百度下就会搜索出来一个结果，“成本归集是指对生产过程中所发生的各种费用，按一定的对象，如各种产品、作业、各个车间部门所进行的分类、汇总。”好了，就是这样一个简单的定义已经足够说明成本归集的方法了，关键词就一个“对象”，确切的说是 “受益对象”。

会计上就是按照成本费用的受益对象开归集成本的，那么为什么还要分配呢，因为成本费用不全都是直接成本，还有共同成本；一项成本费用的发生可能同时涉及几个受益对象，谁受益谁分摊，当然了共同成本的分摊时涉及几种方法的，这里我们就不展开了。

税务上的做法

土增税

由于各地方执行的土增清算方法不同，有“两分法”和“三分法”之说，其实就是在清算单位内将业态进行了细分和归类，比如两分法就是把普宅单独计算土增，其余业态放在一起计算土增，而三分法是普宅单独计算土增，非普宅单独计算土增，其余业态放在一起计算土增。

不管是怎么个分法，前提都是在财务资料的基础上计算开发对象成本的，先分配好基准单元受益对象的成本，在按照税法口进行归集，计算土增。

企业所得税

企业所得税扣除的成本费用亦是按照成本受益对象归集，同样是以财务成本核算为基础，与土增税不同之处在于，土增的清算期间是整个项目期间，企业所得税是按照权责发生制且清算期间是公历年度；而对于房地产企业来说，还受到各种行业税收文件的约束，例如国税发（2009）31号）文件。

智慧源最近遇到的这几个项目的成本核算，首先在财务上没有按照正确的成本核算方法来归集分配项目成本，或者处理的不规范，至少没有按照成本受益对象进项成本核算；其次忽略了土增和企业所得税的清算期间的差异，混淆两税种的纳税时间和税额计算方法。造成了土增或者企业所得税税额计算不正确，缴纳也不正确，结果受到了税务机关的查处。

项目的成本归集与分配是一项必须融入项目日产管理的一项重要活动，是控制成本，预测税负的主要手段之一；否则，企业不知道自己项目能花多少钱，也不知道要交多少税，甚至项目是赚是亏也不知道，就麻烦了。

昨天下午接到郑州某地产财务同行电话咨询：“胡老师，我们地产项目公司因购买安装绿色节能中央空调，收到项目地政府转来一笔款，备注栏为：绿色节能补助，金额90万，账务如何处理？需要交税吗？能套用政府拨付专项资金不交税吗？”一连串几个问题瞬间砸了过来。

“这位同学，政府补助是有理由和依据的，应该有文件支持，把相关文件找到拍照发我”。在我接到对方微信发来的文件郑发改能源[2018]263号的同时，我也在网上找到郑州市政府发布的文件：郑政文[2018]95号郑州市人民政府关于印发郑州市清洁取暖试点城市示范项目资金奖补政策的通知（文件图片附后）

财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第十一条 与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

一般而言，政府补助构成“其他收益”需同时满足的条件为：第一，对应于“日常活动”范畴内的主营业务成本、其他业务成本、销售费用或管理费用；第二，应确保有一定的发生频率，即定期、经常性、有规律地发生，事实上已成为经常性损益的组成部分。可根据上述原则判断是否构成“日常活动”。如果属于“日常活动”范畴，则可以计入“其他收益”处理。那么房地产企业就该项目进行一次性批量采购，完工交房后，房屋所有权进行转移，构不成定期、经常性、有规律地发生，所以与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

综上，房地产企业收到政府补助账务处理如下：

摘要：收政府奖励

借：银行存款-**银行**支行 900000

贷 ：营业外收入 900000

附件：1、收款凭证；

2、《关于下达郑州市 2018 年第一批清洁取暖试点城市示范项目奖补资金计划的通知》复印件。

需要缴纳企业所得税。

笔者在网上一不小心收到某上市公司公告，他家也收到郑州市政府奖励，作为“其他收益”进行处理，原文如下：

汉威科技集团股份有限公司

关于子公司收到政府补助的公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、获取政府补助的基本情况近日，根据郑州市发展和改革委员会《关于下达郑州市 2018 年第一批清洁取暖试点城市示范项目奖补资金计划的通知》（郑发改能源[2018]263 号），汉威科技集团股份有限公司（以下简称“公司”）控股子公司郑州汉威智源科技有限公司（以下简称“汉威智源”）下属子公司收到了关于热源侧示范项目的政府补助资金 900万元。具体情况如下：

公司获得的上述政府补助为现金形式。目前，上述政府补助 900万元已经到账。

二、补助类型及其对上市公司的影响

根据《企业会计准则》规定，公司将上述补助划分为与资产相关的政府补助，具体会计处理方法为将上述补助确认为递延收益。待上述补助项目形成资产后，按照资产的预计使用期限分期计入“其他收益”。预计上述事项对公司 2018年净利润影响的金额约为 30万元。

三、风险提示和其他说明

以上数据未经审计，具体的会计处理及其对公司相关财务数据的影响以会计师事务所审计确认后的结果为准。敬请广大投资者注意投资风险。

四、备查文件

1、收款凭证；

2、《关于下达郑州市 2018 年第一批清洁取暖试点城市示范项目奖补资金计划的通知》。

特此公告。

汉威科技集团股份有限公司

董 事 会

二〇一八年八月八日

地产项目开发成本的归集和分配在整个房地产开发过程中很重要，但是却不是地产开发的问题焦点，房地产业经过若干年的发展，无论是各项技术、项目管理、财务核算早已成熟。

那么为什么还要把这个问题拿出来呢？

最近智慧源遇到了几个项目，在项目中体现的共性之一，就是项目开发成本的归集与分配不规范，降低了自身的管理效率，更重要的是增加了税务风险。

那么开发成本应当如何归集分配？

会计上的做法

在税收上，房地产业之所以有别于其他行业，是因为其多征了一道土增税，所以就成本分配来说，地产项目也是一个产品，与其他行业的产品成本分配并无区别。

那么在会计上成本是怎么归集分配的呢，我们不谈学术理论，不做教授，只要您百度下就会搜索出来一个结果，“成本归集是指对生产过程中所发生的各种费用，按一定的对象，如各种产品、作业、各个车间部门所进行的分类、汇总。”好了，就是这样一个简单的定义已经足够说明成本归集的方法了，关键词就一个“对象”，确切的说是 “受益对象”。

会计上就是按照成本费用的受益对象开归集成本的，那么为什么还要分配呢，因为成本费用不全都是直接成本，还有共同成本；一项成本费用的发生可能同时涉及几个受益对象，谁受益谁分摊，当然了共同成本的分摊时涉及几种方法的，这里我们就不展开了。

税务上的做法

土增税

由于各地方执行的土增清算方法不同，有“两分法”和“三分法”之说，其实就是在清算单位内将业态进行了细分和归类，比如两分法就是把普宅单独计算土增，其余业态放在一起计算土增，而三分法是普宅单独计算土增，非普宅单独计算土增，其余业态放在一起计算土增。

不管是怎么个分法，前提都是在财务资料的基础上计算开发对象成本的，先分配好基准单元受益对象的成本，在按照税法口进行归集，计算土增。

企业所得税

企业所得税扣除的成本费用亦是按照成本受益对象归集，同样是以财务成本核算为基础，与土增税不同之处在于，土增的清算期间是整个项目期间，企业所得税是按照权责发生制且清算期间是公历年度；而对于房地产企业来说，还受到各种行业税收文件的约束，例如国税发（2009）31号）文件。

智慧源最近遇到的这几个项目的成本核算，首先在财务上没有按照正确的成本核算方法来归集分配项目成本，或者处理的不规范，至少没有按照成本受益对象进项成本核算；其次忽略了土增和企业所得税的清算期间的差异，混淆两税种的纳税时间和税额计算方法。造成了土增或者企业所得税税额计算不正确，缴纳也不正确，结果受到了税务机关的查处。

项目的成本归集与分配是一项必须融入项目日产管理的一项重要活动，是控制成本，预测税负的主要手段之一；否则，企业不知道自己项目能花多少钱，也不知道要交多少税，甚至项目是赚是亏也不知道，就麻烦了。