房地产会计税务

营改增后房地产企业土地增值税计算方法

作者：段志坚（高级会计师、注册会计师、注册税务师）

一、征税范围 　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 　　（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入　②实物收入　③其他收入 　　3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除： 　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括： 　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款包括： 　　出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。 　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项： 　　（1）土地征用及拆迁补偿费 　　（2）前期工程费 　　（3）建筑安装工程费 　　（4）基础设施费 　　（5）公共配套设施费 　　（6）开发间接费用 　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 　　利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额； 　　③不包括加息、罚息。 　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内 　 （2）利息不单独扣除：直接用以下公式 　　开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题 　　（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。 　　（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 　　其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 　　对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。 　　

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三）　应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发A项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。（公司仅A项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1. 土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目： 　　（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）（2）计算扣除项目： 　　①取得土地使用权所支付的金额：555万元 　　②房地产开发成本：5750万元 　　③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） 　　④税金：假设发生132万，不含增值税。 　　城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元） 　　⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元） 　　（1）销售收入＝10055（万元） 　　（2）计算扣除项目： 　　 扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元） 　　（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元） 　　（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30% 　　（5）适用税率30% 　　（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1. 土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡） 　　（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） 　　（2）计算扣除项目： 　　①取得土地使用权所支付的金额：555万元 　　②房地产开发成本：5750万元 　　③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） 　　④税金：假设发生264万，不含增值税。 　　城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元） 　　⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元） 　　（1）销售收入＝20055（万元） 　　（2）计算扣除项目： 　　扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元） 　　（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元） 　　（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200% 　　（5）适用税率50% 　　（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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申报比对异常，税务怎么处理？增值税这4个问题，很多会计不会

1、税务机关对纳税申报比对异常处理要经过哪些流程?

经申报异常处理岗核实属于申报表填写错误，可以解除异常的，在系统中签署“同意解锁”意见后，核心征管系统向税控系统提供解锁标志。经申报异常处理岗核实后仍不能解除异常的，不得对税控器具解锁，在系统内将《增值税申报比对异常转办单》推送税源管理部门处理。经税源管理部门核实可以解除异常的，在系统中签署“同意解锁”意见后，核心征管系统向税控系统提供解锁标志。经税源管理部门核实需要立案查处的，在系统内将《增值税申报比对异常转办单》推送稽查部门处理，当稽查部门在系统中签署“同意解锁”意见后，核心征管系统向税控系统提供解锁标志。

2、销售产品售后提供免费维修服务，需要缴纳增值税吗？

公司的产品在保修期内出现问题，进行免费维修消耗的材料或免费更换的配件，属于用于增值税应税项目，不属于《中华人民共和国增值税暂行条例》规定的不得抵扣的情形，不需要作进项税额转出处理。 根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》关于视同销售的规定，保修期内免费保修业务作为销售合同的一部分，有关收入实际已经在销售时获得，该公司已就销售额缴纳了税款，免费保修时无需再缴纳增值税，维修领用零件也不需视同销售缴纳增值税。

3、纳税人购买国际航班机票是否以行程单作为有效凭证？

根据《国家税务总局 中国民用航空局关于国际客票使用<航空运输电子客票行程单>有关问题的通知》规定：《行程单》作为我国境内注册的公共航空运输企业和航空运输销售代理企业销售国际电子客票的付款凭证或报销凭证，兼有行程提示的作用。《行程单》同时作为国内、国际客票的报销凭证，其印制、领购、发放、保管、缴销以及监督检查等工作按照《航空运输电子客票行程单管理办法(暂行)》相关规定执行。因此购买国际航班机票也以行程单作为有效凭证。

4、因国家建设需要依法征用、收回的房地产取得的收入需要缴纳增值税吗？

征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿，国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。因此纳税人出现因国家建设需要依法征用、收回的房地产，所取得的补偿收入，免征土地增值税。

为了准确反映纳税人各时期各种地方税费的计缴情况，统一、规范涉税事项的会计处理，我们根据财政部颁发的《财务会计制度》和税务机关有关税收征管规定，并参考有关专业人士意见，结合本地区经常发生的实际会计业务，编写了这套《税务会计指引》，纳税人应在发生地方税收涉税事项时，按本税务会计指引进行记帐和核算。

会计科目

纳税人应按照《财务会计制度》的规定和有关地方税收涉税事项核算的需要，结合企业实际情况，设置以下会计科目：

科目编号 科目名称

2171 应交税金

217103 应交营业税

217105 应交资源税

217106 应交企业所得税

217107 应交土地增值税

217108 应交城市维护建设税

217109 应交房产税

2171010 应交土地使用税

2171011 应交车船使用税

2171012 应交个人所得税

2176 其他应交款

217601 应交教育费附加

217602 应交文化事业建设基金

217603 应交堤围防护费

5402 主营业务税金及附加

5701 所得税（个人所得税）

纳税人涉税事项的会计处理主要有以下内容：

一、主营业务收入的税务会计处理

二、非主营业务收入或非经常性的经营收入的税务会计处理

三、企业所得税税务会计处理

四、个人独资企业和合伙企业个人所得税的会计处理

五、代扣代缴税款的税务会计处理

六、其他地方税的税务会计处理

七、其他税务会计处理问题

一、 主营业务收入的税务会计处理

主营业务，是指纳税人主要以交通运输、建筑施工、房地产开发、金融保险、邮电通信、文化体育、娱乐、旅游、饮食、服务等行业为本企业主要经营项目的业务，以及以开采、生产、经营资源税应税产品为主要经营项目的业务。

主营业务税金及附加，是指企业在取得上述主营业务收入时应缴纳的营业税、资源税、城市维护建设税、房地产开发企业的土地增值税、教育费附加、文化事业建设基金等。

企业兼营上述业务，会计处理是单独核算兼营业务收入和成本的，其发生的有关税费，按主营业务税金及附加进行税务会计处理。不能单独核算兼营业务收入和成本的，其发生的收入、成本和有关税费按其他业务收入和支出进行税务会计处理。

增值税纳税人缴纳的城市维护建设税、教育费附加按主营业务税金及附加进行税务会计处理。

企业以预收帐款、分期收款方式销售商品（产品）、销售不动产、转让土地使用权、提供劳务，建筑施工企业预收工程费，应按《财务会计制度》和税法规定确定收入的实现，并按规定及时计缴税款。

（一）取得（或确认实现）主营业务收入计算应交税金及附加时，编制会计分录

（二）缴纳税金和附加时，编制会计分录

（三）资源税纳税人在采购、生产、销售环节的税务会计处理

（四）主营房地产业务企业土地增值税的会计处理

（一）取得（或确认实现）主营业务收入计算应交税金及附加时，编制会计分录

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金--应交营业税

--应交土地增值税

--应交城市维护建设税

贷：其他应交款--应交教育费附加

--应交文化事业建设基金

（二）缴纳税金和附加时，编制会计分录

借：应交税金--应交营业税

--应交资源税

--应交土地增值税

--应交城市维护建设税

借：其他应交款--应交教育费附加

--应交文化事业建设基金

贷：银行存款

（三）资源税纳税人在采购、生产、销售环节的税务会计处理：

1．收购未税矿产品时，编制会计分录

借：材料采购

贷：应交税金--应交资源税

2．自产自用应征资源税产品，在移送使用时，编制会计分录

借：生产成本、制造费用等科目

贷：应交税金--应交资源税

3．取得销售应征资源税产品的收入时，编制会计分录

借：产品销售税金及附加

贷：应交税金--应交资源税

4．缴纳税款时，编制会计分录

借：应交税金--应交资源税

贷：银行存款

（四）主营房地产业务企业土地增值税的会计处理

税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地产项目开发中，已发生的不动产销售收入和收到房地产的预收帐款时，按规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。标准住宅预征率为1%，别墅和豪华住宅预征率为3%。

1．发生销售不动产和收到预收帐款时，按预征率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金--应交土地增值税

预缴税款时，编制会计分录

借：应交税金--应交土地增值税

贷：银行存款

2．项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增值税，并进行调整。

（1）预提数大于实际数时，编制会计分录

借：主营业务税金及附加（红字，差额）

贷：应交税金--应交土地增值税（红字，差额）

反之，编制会计分录

借：主营业务税金及附加（蓝字，差额）

贷：应交税金--应交土地增值税（蓝字，差额）

调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，作为办理退补税款的依据。

（2）缴纳税款时，编制会计分录

借：应交税金--应交土地增值税

贷：银行存款

（3）税务机关退还税款时，编制会计分录

借：银行存款

贷：应交税金--应交土地增值税

二、非主营业务收入或非经常性的经营收入的税务会计处理

（一）企业转让无形资产、土地使用权、取得租赁收入，记入"其他业务收入"科目核算，其发生的成本费用，以及计算提取的营业税等税费记入"其他业务支出"科目核算。

1．取得其他业务收入计算应交税金及附加时，编制会计分录

借：其他业务支出

贷：应交税金--应交营业税

--应交土地增值税

--应交城市维护建设税

贷：其他应交款--应交教育费附加

2．缴纳税金和附加时，编制会计分录

借：应交税金--应交营业税

--应交土地增值税

--应交城市维护建设税

借：其他应交款--应交教育费附加

贷：银行存款

（二）销售不动产的会计处理

除房地产开发企业以外的其他纳税人，销售不动产属于非主营业务收入，通过"固定资产清理"科目核算销售不动产应缴纳的营业税等税费。

1．取得销售不动产属收入时，编制会计分录

借：固定资产清理

贷：应交税金--应交营业税

--应交土地增值税

--应交城市维护建设税

贷：其他应交款--应交教育费附加

2．缴纳税金和附加时，编制会计分录

借：应交税金--应交营业税

--应交土地增值税

--应交城市维护建设税

借：其他应交款--应交教育费附加

贷：银行存款

三、企业所得税税务会计处理

（一）根据《企业所得税暂行条例》的规定，企业所得税按年计算，分月或分季预缴。按月（季）预缴、年终汇算清缴所得税的会计处理如下

（二）企业对外投资收益和从联营企业分回税后利润计算补缴所得税的税务会计处理

（三）上述会计处理完成后，将"所得税"借方余额结转"本年利润"时，编制会计分录

（四）所得税减免的会计处理

（五）对以前年度损益调整事项的会计处理

（六）企业清算的所得税的会计处理

（七）采用"应付税款法"进行纳税调整的会计处理

（八）采用"纳税影响会计法"进行纳税调整的会计处理

（一）根据《企业所得税暂行条例》的规定，企业所得税按年计算，分月或分季预缴。按月（季）预缴、年终汇算清缴所得税的会计处理如下：

1．按月或按季计算应预缴所得税额和缴纳所得税时，编制会计分录

借：所得税

贷：应交税金--应交企业所得税

借：应交税金--应交企业所得税

贷：银行存款

2．年终按自报应纳税所得额进行年度汇算清缴时，计算出全年应纳所得税额，减去已预缴税额后为应补税额时，编制会计分录

借：所得税

贷：应交税金--应交企业所得税

3．根据税法规定，乡镇企业经税务机关审核批准，准予在应缴纳所得税额中扣除10%作为补助社会性支出。计提"补助社会性支出"时，编制会计分录

借：应交税金--应交企业所得税

贷：其他应交款--补助社会性支出

非乡镇企业不需要作该项会计处理。

4．缴纳年终汇算清应缴税款时，编制会计分录

借：应交税金--应交企业所得税

贷：银行存款

5．年度汇算清缴，计算出全年应纳所得税额少于已预缴税额，其差额为多缴所得税额，在未退还多缴税款时，编制会计分录

借：其他应收款--应收多缴所得税款

贷：所得税

经税务机关审核批准退还多缴税款时，编制会计分录

借：银行存款

贷：其他应收款--应收多缴所得税款

对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下年度预缴所得税时，在下年度编制会计分录

借：所得税

贷：其他应收款--应收多缴所得税款

（二）企业对外投资收益和从联营企业分回税后利润计算补缴所得税的税务会计处理。

按照税法规定，企业对外投资收益和从联营企业分回税后利润，如投资方企业所得税税率高于被投资企业或联营企业的，投资方企业分回的税后利润应按规定补缴所得税。其会计处理如下：

1．根据企业所得税有关政策规定，在确认投资收益或应分得联营企业税后利润后，计算出投资收益或联营企业分回的税后利润应补缴的企业所得税额并缴纳时，编制会计分录

借：所得税

贷：应交税金--应交企业所得税

借：应交税金--应交企业所得税

贷：银行存款

（三）上述会计处理完成后，将"所得税"借方余额结转"本年利润"时，编制会计分录

借：本年利润

贷：所得税

"所得税"科目年终无余额。

（四）所得税减免的会计处理

企业所得税的减免分为法定减免和政策性减免。法定减免是根据税法规定公布的减免政策，不需办理审批手续，纳税人就可以直接享受政策优惠，其免税所得不需要计算应纳税款，直接结转本年利润，不作税务会计处理。政策性减免是根据税法规定，由符合减免所得税条件的纳税人提出申请，经税务机关按规定的程序审批后才可以享受减免税的优惠政策。政策性减免的税款，实行先征后退的原则。在计缴所得税时，按上述有关会计处理编制会计分录，接到税务机关减免税的批复后，申请办理退税，收到退税款时，编制会计分录

借：银行存款

贷：应交税金--应交企业所得税

将退还的所得税款转入资本公积：

借：应交税金--应交企业所得税

贷：资本公积

(五)对以前年度损益调整事项的会计处理：

如果上年度年终结帐后，于本年度发现上年度所得税计算有误，应通过损益科目"以前年度损益调整"进行会计处理。

"以前年度损益调整"科目的借方发生额，反映企业以前年度多计收益、少计费用而调整的本年度损益数额；贷方发生额反映企业以前年度少计收益、多计费用而需调整的本年度损益数额。根据税法规定，纳税人在纳税年度内应计未计、应提未提的扣除项目，在规定的纳税申报期后发现的，不得转移以后年度补扣。但多计多提费用和支出，应予以调整。

1． 企业发现上年度多计多提费用、少计收益时，编制会计分录

借：利润分配--未分配利润

贷：以前年度损益调整

2．本年未进行结帐时，编制会计分录

借：以前年度损益调整 /贷：本年利润

（六）企业清算的所得税的会计处理：

清算是指由于企业破产、解散或者被撤销，正常的经营活动终止，依照法定的程序收回债权、清偿债务，分配剩余财产的行为。按照税法规定，纳税人依法进行清算时，其清算所得，应当按规定缴纳企业所得税。

1．对清算所得计算应缴所得税和缴纳税时，编制会计分录

借：所得税

贷：应交税金--应交企业所得税

借：应交税金--应交企业所得税

贷：银行存款

2．将所得税结转清算所得时，编制会计分录

借：清算所得/ 贷：所得税

（七）采用"应付税款法"进行纳税调整的会计处理：

1．对永久性差异的纳税调整的会计处理。永久性差异是指按照税法规定的不能计入损益的项目在会计上计入损益，从而导致了会计利润与按税法计算的应纳税所得额不一致而产生的差异。

按照调增的永久性差异的所得额计算出应缴所得税时，编制会计分录

借：所得税

贷：应交税金--应交企业所得税

期未结转企业所得税时：

借：本年利润

贷：所得税

2． 对时间性差异的纳税调整的会计处理。时间性差异是指由于收入项目或支出项目在会计上计入损益的时间和税法规定不一致所形成的差异。

按当期应调整的时间性差异的所得额，计算出应缴所得税时，编制会计分录

借：所得税

贷：应交税...

营改增后房地产企业土地增值税计算方法

作者：段志坚（高级会计师、注册会计师、注册税务师）

一、征税范围 　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 　　（一）征税范围的一般规定

（二）征税范围的具体规定

二、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。三、税率——四级超率累进税率

四、具体计算方法

（一）应税收入额的确定1.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2.收入形式： ①货币收入　②实物收入　③其他收入 　　3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入；

（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入。

（二）扣除项目及其金额 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

（一）新建房地产转让项目的扣除： 　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括： 　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款包括： 　　出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。 　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项： 　　（1）土地征用及拆迁补偿费 　　（2）前期工程费 　　（3）建筑安装工程费 　　（4）基础设施费 　　（5）公共配套设施费 　　（6）开发间接费用 　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 　　利息扣除注意：

①能分摊并提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额； 　　③不包括加息、罚息。 　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　（1）利息单独扣除：

开发费用＝利息+（地价＋开发成本）×5%以内 　 （2）利息不单独扣除：直接用以下公式 　　开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题 　　（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。即“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。 　　（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 　　其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

即营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 　　对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。 　　

县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。

（三）　应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、案例计算

甲房地产开发公司营改增后取得土地，开发A项目的可售总面积20000 ㎡，其中普通住宅10000㎡，商业10000㎡，建成后全部售完，取得含税收入33300万元，其中普通住宅11100万元，商业22200万元；项目采用一般计税方法。

计算土地增值税时土地价款加开发成本合计12610万元；

其中：土地价款1110万元，前期工程费500万元，建安工程费10000万元，基础设施费500万元，公共配套费300万元，开发间接费（不含利息）200万元.（除土地外均为不含税成本）

现主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。（公司仅A项目一个项目）。

按可售面积分摊成本，分普通住宅和非住宅两类分别计算土地增值税，如下表

（一）普通住宅土地增值税计算

1. 土地增值税应税收入＝10055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（11100 - 555）÷（1+11%） =9500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=9500×11%=1045（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=11100-1045=10555（万元）

2.计算扣除项目： 　　（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元）（2）计算扣除项目： 　　①取得土地使用权所支付的金额：555万元 　　②房地产开发成本：5750万元 　　③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） 　　④税金：假设发生132万，不含增值税。 　　城建税、教育费附加、地方教育费附加＝132（万元） 　　⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元） 　　（1）销售收入＝10055（万元） 　　（2）计算扣除项目： 　　 扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋132＋1261＝8328.5（万元） 　　（3）增值额＝10055－8328.5＝1726.5（万元） 　　（4）增值率＝1726.5÷8328.5＝20.73%＜30% 　　（5）适用税率30% 　　（6）土地增值税税额＝1726.5×30%＝517.95（万元）

（二）非住宅土地增值税计算

1. 土地增值税应税收入＝20055（万元）

（1）增值税销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（22200 - 555）÷（1+11%） =19500（万元）

（2）增值税销项税额=增值税销售额×税率11%=19500×11%=2145（万元）

（3）土地增值税应税收入=含税收入-销项税额=22200-2145=20555（万元）

2.计算扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额：555万元（按面积分摊1110÷10000 ㎡×20000 ㎡）

（2）房地产开发成本：5750万元（按面积分摊11500÷10000 ㎡×20000 ㎡） 　　（3）房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） 　　（2）计算扣除项目： 　　①取得土地使用权所支付的金额：555万元 　　②房地产开发成本：5750万元 　　③房地产开发费用＝（555＋5750）×10%＝630.5（万元） 　　④税金：假设发生264万，不含增值税。 　　城建税、教育费附加、地方教育费附加＝264（万元） 　　⑤加计扣除＝（555＋5750）×20%＝1261（万元） 　　（1）销售收入＝20055（万元） 　　（2）计算扣除项目： 　　扣除项目金额合计＝555＋5750＋630.5＋264＋1261＝8460.5（万元） 　　（3）增值额＝20055－8460.5＝11594.5（万元） 　　（4）增值率＝11594.5÷8460.5＝137.04%＜200% 　　（5）适用税率50% 　　（6）土地增值税税额＝11594.5×50%-8460.5×15%＝4528.18（万元）

（三）合计应缴土地增值税5046.13万元

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申报比对异常，税务怎么处理？增值税这4个问题，很多会计不会

1、税务机关对纳税申报比对异常处理要经过哪些流程?

经申报异常处理岗核实属于申报表填写错误，可以解除异常的，在系统中签署“同意解锁”意见后，核心征管系统向税控系统提供解锁标志。经申报异常处理岗核实后仍不能解除异常的，不得对税控器具解锁，在系统内将《增值税申报比对异常转办单》推送税源管理部门处理。经税源管理部门核实可以解除异常的，在系统中签署“同意解锁”意见后，核心征管系统向税控系统提供解锁标志。经税源管理部门核实需要立案查处的，在系统内将《增值税申报比对异常转办单》推送稽查部门处理，当稽查部门在系统中签署“同意解锁”意见后，核心征管系统向税控系统提供解锁标志。

2、销售产品售后提供免费维修服务，需要缴纳增值税吗？

公司的产品在保修期内出现问题，进行免费维修消耗的材料或免费更换的配件，属于用于增值税应税项目，不属于《中华人民共和国增值税暂行条例》规定的不得抵扣的情形，不需要作进项税额转出处理。 根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》关于视同销售的规定，保修期内免费保修业务作为销售合同的一部分，有关收入实际已经在销售时获得，该公司已就销售额缴纳了税款，免费保修时无需再缴纳增值税，维修领用零件也不需视同销售缴纳增值税。

3、纳税人购买国际航班机票是否以行程单作为有效凭证？

根据《国家税务总局 中国民用航空局关于国际客票使用<航空运输电子客票行程单>有关问题的通知》规定：《行程单》作为我国境内注册的公共航空运输企业和航空运输销售代理企业销售国际电子客票的付款凭证或报销凭证，兼有行程提示的作用。《行程单》同时作为国内、国际客票的报销凭证，其印制、领购、发放、保管、缴销以及监督检查等工作按照《航空运输电子客票行程单管理办法(暂行)》相关规定执行。因此购买国际航班机票也以行程单作为有效凭证。

4、因国家建设需要依法征用、收回的房地产取得的收入需要缴纳增值税吗？

征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿，国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。因此纳税人出现因国家建设需要依法征用、收回的房地产，所取得的补偿收入，免征土地增值税。