房地产投资溢价

一边是房地产调控加压、市场遇冷，另一边是房地产企业拿地热情不减，特别是标杆房企拿地积极性依然持续。看房市，地产商的态度是风向标。

为什么房企明知政策态度却还要疯狂拿地呢？

对于房地产企业来说，土地是最重要的生产资料。因为土地是房地产企业一切活动开展之根本，企业为了更好的发展，必先固其根本。甚至，从某种程度上说，拿不拿到地直接决定了企业未来的生死存亡。

当然，房地产开发链条之中，拿地是首要也是风险最高的工作环节。有的企业在快速扩张、高歌猛进过程中由于地块投资失误从而导致一蹶不振，错失发展良机，这种情况也是存在的。所以，对房地产企业而言，在拿地过程中就要规避一系列的风险，不能为了拿地而拿地，而是要拿对地、拿值地，要科学地拿地，为企业发展保驾护航。

那么，那些频频拍出的高价地块，甚至楼面价高于周边新盘售价，为何还有房地产商敢买呢？

第一：地先拿下，其他再说

开发商拿地后并不意味着要马上开发建房呀，一般都会先囤着，看看市场的变化，3-5年后开始卖房。万一资金链紧张，也可以把地直接卖了换钱，就现在的行情，地只有越来越贵的理。

当然相关部门有规定，拿地后必须在2年内进行开发。但是这种只需要缴纳一些罚款就能解决的事情，房地产商是不会care的，交完后再囤2年又如何？等到修好房子到卖的时候，少则5年，多则10年。以现在通货膨胀的速度来说，现在的地价对于那会也就不算特别高了。

第二：在容积率上搞事情

一般情况，这种高地价的土地容积率都不会太高，所以开发商拿地后可以去钻容积率的空子。比如说，一部分建容积率高的高层或超高层，剩下一部分建容积率低的洋房或别墅。这么一来，高容积率的高层可以少赚或者不赚钱来卖。而剩下低容积率的洋房或别墅那就卖高价了，这些别墅卖出去的利润也就是这块地产出的利润了。

2018年，一线城市房地产市场横盘于市，二线城市放开人才落户大举救市，三四五线城市出现房价飙升。刘全分析认为，房地产行业是社会经济发展重要支柱产业，为城市发展和创造税收等方面贡献显著。房子居住属性在现实生活中每个人都不可或缺，房子投资价值数十年房价只涨不跌，仅凭房子是生活必需品就决定了房产价值弥足珍贵。房地产市场快速发展20多年，房价上涨长期没有转变。房地产市场自住需求或投资炒房行为，可以说都是一种市场需求，二者仅仅是目的不同而已。房地产市场调控政策持续一年多，全国房价越调越高还是没有转变。

中原地产统计数据显示，2018年1-5月份，全国50个大城市土地出让金收入1.39万亿元，同比去年上涨48.7%；1-5月份，全国50个大城市土地平均溢价率11.5%，同比去年下降19.6%；全国三四线城市，佛山、济宁、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽等200个城市，土地出让金收入超100亿元。刘全分析认为，一二线城市受房地产市场调控影响，土地溢价率出现明显下降，房地产开发商买地非常慎重，非优质土地基本上不会参与竞拍。三四五线城市土地价格大幅上涨，房地产市场销售价格再创新高。全国土地溢价率下降是地方财政无法承受的损失，推高房价并带动高地价等救市措施必然要加强。

中原地产调查显示，2018年第一季度，全国新建商品房销售均价8252元平方米；三四五线城市新建商品房销售价格同比上涨17％，三四五线城市房价仍在上涨。刘全分析认为，未实施房地产调控之前，一二线城市房价上涨数十年，而三四五线城市房价相对平稳并没有大幅上涨。本轮三四五线城市房价大幅上涨主要有以下原因：一是大城市房地产调控限购升级导致投资需求和自住买家外溢需求大增；二是房地产调控政策扭曲市场供求关系，购买恐慌心理加剧市场出现逆市抢购；三是棚改货币化补偿被拆迁户释放出巨大购买力，有力推动中小城市房价上涨。

刘全分析认为，本次房地产调控政策“分城调控，分类调控”，一线城市房地产市场因调控政策影响销售受到抑制，而房价仍然维持在高位并没有实质下降。二线城市房地产市场销售受调控影响有限，房价维持上涨趋势，二线城市放开人才落户政策有力促进房价飙升。全国三四五线城市房价相对较低，在大城市买不起房子或投资炒房等落地中小城市推动房价上涨。房地产调控政策全面加剧市场购买心理恐慌，民众买房心理是房价越涨越买并促进房价大幅升高。全国房价大幅上涨，购房者又亏了，房地产商赚了！

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.6.1

导读：股权转让交易款由B付给A，这里就有所谓溢价的说法，出于什么目的会是溢价转让呢，大家可以了解一下，小编下面就来讲讲出售公司溢价部分怎么做分录，这是一个常见问题。

出售公司溢价部分怎么做分录

参考一：

股权转让溢价应作为投资收益

借：银行存款(转让价款)，贷：长期股权投资(长期股权投资账面价值)

贷：投资收益(转让价款扣除投资账面价值)

参考二：

1、接收投资单位

借：实收资本——出让人

贷：实收资本——受让人

2、出让股权单位

借：其他应收款——受让人

贷：长期投资—其他股权投资—被投资单位

投资收益 (如果损失，借记营业外支出)

参考三：

公司某一股东要撤资，资产溢价部分的财务处理方法如下：

如果是减资，首先减少实收资本，如果有资本公积-资本溢价，那么剩余部分先冲减原始资本溢价部分，如果还不足弥补，按顺序冲减盈余公积-法定盈余公积、任意盈余公积、未分配利润。

会计学堂整理的出售公司溢价部分怎么做分录如上，这里说的出售公司的一家部分，其实就是公司股份，或是股权，这不难理解，但是对于溢价可有的说，大家不妨关注更新。

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出售公司溢价部分怎么做分录

参考一：

股权转让溢价应作为投资收益

借：银行存款(转让价款)，贷：长期股权投资(长期股权投资账面价值)

贷：投资收益(转让价款扣除投资账面价值)

参考二：

1、接收投资单位

借：实收资本——出让人

贷：实收资本——受让人

2、出让股权单位

借：其他应收款——受让人

贷：长期投资—其他股权投资—被投资单位

投资收益 (如果损失，借记营业外支出)

参考三：

公司某一股东要撤资，资产溢价部分的财务处理方法如下：

如果是减资，首先减少实收资本，如果有资本公积-资本溢价，那么剩余部分先冲减原始资本溢价部分，如果还不足弥补，按顺序冲减盈余公积-法定盈余公积、任意盈余公积、未分配利润。

会计学堂整理的出售公司溢价部分怎么做分录如上，这里说的出售公司的一家部分，其实就是公司股份，或是股权，这不难理解，但是对于溢价可有的说，大家不妨关注更新。