房地产销售纠纷

房地产开发商在售楼宣传资料中宣称自己是学区房，有地铁，小区配套建设幼儿园……

结果入住三年后还是没有兑现，业主如何维权？

上述纠纷的产生主要属于民事合同领域的纠纷，一般学区的划分属于当地政府教育系统的职责范围内，房地产开发商进行承诺自己是属于某某学区房，但是其本身并不能左右当地政府的规划，而只是基于常规情形判断，在这里需要考虑两个方面：一是开发商是否在合同中明确约定xx房为xx学区房；二是业主是否为xx学区的承诺支付了高额的对价。

相关法律条文

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

根据上述约定，如果开发商在与业主签署的合同约定“xx房属于xx学校学区房”明确具体，虽然其本身并没有权利去决定学区的归属，但是考虑到其在合同中明确约定，那么业主可以据此获得合同违约赔偿。如果开发商没有明确约定或者明确约定但是综合考量确实因为其在宣传过程中承诺的“xx房属于xx学校学区房”导致其房价明显高于其他的房屋也对业主是否购买其房屋产生重大影响，那么业主就可以要求开发商承诺违约获得赔偿。

案例：

案号（2017）辽01民终11783号

上诉人张连营与被上诉人沈阳幸福基业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

本院认为，关于张连营提出的要求幸福基业公司就学区虚假宣传进行道歉并赔偿的请求，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”幸福基业公司销售宣传提及的学校，并非其开发规划范围内的房屋及相关设施，不应视为要约和合同内容。此外，双方在签订商品房买卖合同补充协议中明确约定，出卖人为项目或该商品房制作的任何广告宣传品，包括但不限于周边环境介绍、各种媒体广告，仅作为辅助示意用途供买受人参考，不构成合同的组成部分。因此，张连营要求幸福基业公司承担责任的依据不足。教育部门根据地区情况对学区进行划分和调整，开发商无权自行决定学区。如果购房人认为学区是其决定购房的重要因素，应当在购房时与开发商单独约定相关条款及违约责任。张连营在已知学区后，仍然办理入住，且不同意解除合同。因此，一审法院未支持张连营的诉请并无不当，本院予以维持。

房地产销售和纠纷的种类有很多，今天按照合同的不同来讲解。房地产纠纷处理起来很麻烦，有的甚至要一年或是更长的时间才能解决，不仅耗时耗力，还耗费心神，所以尽量避免纠纷发生才是上策。

湖南道宽律师事务所的申玉淑律师做出了详细解答：

房地产销售合同纠纷的种类

1、房地产销售合同有一手房的销售合同与二手房的销售合同。一手房的销售合同有认购书、买卖契约、预售登记、管理公约。二手房的销售合同有购房合同。

2、首先讲讲一手房的销售合同纠纷种类中关于认购书的，房屋认购书本是房产交易初期达成的一个购买意向，并不是购买房屋的交易手段。但是开发商为了留住客户选择了另外一条道，就是将认购书定金转到后期支付的房款中，这样纠纷就开始了，开发商经常将押金以支付房款为由拒退不愿继续交易的顾客。

3、其次是预售登记与买卖契约，两种合同加在一次才能构成买卖契约的法律效力，也就是房屋产权的临时代表合同。没有申请下来房屋预售许可证的开发商是没有权利与购房者签订房屋的买卖契约的，但是开发商经常让顾客先签买卖契约后签预售登记。房屋的预售许可证没有办理下来的时候，之前签的合同就没有效力，但是购房者已经支付一部分房款或是定金了，这时退换这部分资金就出现了纠纷。

4、在有就是与物业签订的管理公约的时候缴纳一部分物业费以及配套费，这部分费用中配套费经常会被重复收取或是乱收费，不交费就不办理入住手续，就产生了纠纷。

5、二手房的房产交易中只有一份购房合同需要签订，签订的范本网上很多，但是真正能满足自己交易情况的，还要自在添加对应条款，这时合同内部的内容不完善或是有一方故意违约就产生了纠纷。

申玉淑律师补充：房地产销售合同纠纷的避免办法

1、第一就是仔细阅读研究合同内的相关内容，不要一概而过，很多细小的问题就产生在合同内的文字里面。例如房产交易后就进行交房事宜，这句话中就没有具体的交房时间，这就说明日后交房可能会有什么隐匿的事情存在。所以每句话都要仔细研读。

2、第二就是对于不合理的合同内容不可以默认，没有办法两全的就结束交易，不要被一份合同束住手脚。

3、第三就是支付房款的时间以及方式不可以更改，必须按照合同内的方式进行，这也是为了保护双方的利益不受损害。

房地产销售合同纠纷的种类很多，处理起来都很麻烦，所以还是预防为主。

房地产销售和纠纷的种类有很多，今天按照合同的不同来讲解。房地产纠纷处理起来很麻烦，有的甚至要一年或是更长的时间才能解决，不仅耗时耗力，还耗费心神，所以尽量避免纠纷发生才是上策。

湖南道宽律师事务所的申玉淑律师做出了详细解答：

房地产销售合同纠纷的种类

1、房地产销售合同有一手房的销售合同与二手房的销售合同。一手房的销售合同有认购书、买卖契约、预售登记、管理公约。二手房的销售合同有购房合同。

2、首先讲讲一手房的销售合同纠纷种类中关于认购书的，房屋认购书本是房产交易初期达成的一个购买意向，并不是购买房屋的交易手段。但是开发商为了留住客户选择了另外一条道，就是将认购书定金转到后期支付的房款中，这样纠纷就开始了，开发商经常将押金以支付房款为由拒退不愿继续交易的顾客。

3、其次是预售登记与买卖契约，两种合同加在一次才能构成买卖契约的法律效力，也就是房屋产权的临时代表合同。没有申请下来房屋预售许可证的开发商是没有权利与购房者签订房屋的买卖契约的，但是开发商经常让顾客先签买卖契约后签预售登记。房屋的预售许可证没有办理下来的时候，之前签的合同就没有效力，但是购房者已经支付一部分房款或是定金了，这时退换这部分资金就出现了纠纷。

4、在有就是与物业签订的管理公约的时候缴纳一部分物业费以及配套费，这部分费用中配套费经常会被重复收取或是乱收费，不交费就不办理入住手续，就产生了纠纷。

5、二手房的房产交易中只有一份购房合同需要签订，签订的范本网上很多，但是真正能满足自己交易情况的，还要自在添加对应条款，这时合同内部的内容不完善或是有一方故意违约就产生了纠纷。

申玉淑律师补充：房地产销售合同纠纷的避免办法

1、第一就是仔细阅读研究合同内的相关内容，不要一概而过，很多细小的问题就产生在合同内的文字里面。例如房产交易后就进行交房事宜，这句话中就没有具体的交房时间，这就说明日后交房可能会有什么隐匿的事情存在。所以每句话都要仔细研读。

2、第二就是对于不合理的合同内容不可以默认，没有办法两全的就结束交易，不要被一份合同束住手脚。

3、第三就是支付房款的时间以及方式不可以更改，必须按照合同内的方式进行，这也是为了保护双方的利益不受损害。

房地产销售合同纠纷的种类很多，处理起来都很麻烦，所以还是预防为主。