房地产中介调研报告

人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止的“拆出一个新中国”。那么，为什么说现在是“该搞清楚中国究竟有多少房子了”？中国楼市空置率统计到底有多“难”？关于中国楼市空置率，相对“靠谱”的数据是怎样的？岛君详细告诉你。 中国城市楼市空置率（相对靠谱数据）：具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。来源|正和岛（ID：zhenghedao）▌马光远：该搞清楚中国究竟有多少房子了 10月前半月，热点城市在限购限贷政策的影响下，不仅成交量明显下降，房价涨幅也得到了遏制。但中国房地产发展到今天，规模已经足够庞大，靠零打碎敲的政策，是无法从根本上解决当下房价“暴涨”的难题的。 对此，独立经济学家马光远认为现在更迫切的任务是——搞清楚中国究竟有多少房子。他表示： 为什么在去库存的周期下，房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期？为什么大量的新增贷款进入到房地产领域，除了今年货币政策超预期宽松，以及全球的资产荒之外，笔者认为，最根本的原因是大家一直认为中国仍然缺房子，特别是大城市的房子。从数据的透明度而言，中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”，无论是房子的基础数据，房价的统计指标，土地供应，城市规划，住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，中国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今没有任何部门做过统计。笔者在研究中国房地产问题时，最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京，北京现在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未来10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部门没有任何权威的数据。记得有一年北京市公安局曾经有一个数据，大体是北京有380多万住户联系不到，当时被市场解读为北京空置380多万套房子，尽管有关部门对此进行否认，但究竟真正有多少房子，仍然成谜。 基于此，笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查，搞清楚中国究竟有多少房子，搞清楚每个城市究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了，房价怎么走，其实老百姓都会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的工作，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了，也才能为未来的房产税提供基础数据，才能为房地产政策提供最基本的决策依据。 稳定房价说难很难，说简单也很简单，只要做到房子供需数据的完全透明，只要做到土地供应不搞饥饿营销，只要把住房保障和住房市场厘清边界，房价自会回归理性。在房子基础数据残缺不全的情况下，就会出现人为制造短缺的各种恐慌，从而导致房价非理性上涨。 ▌中国楼市空置率统计之“难”事实上，不仅是“中国有多少房子”的问题，作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。近些年来，中国楼市空置率高企的话题屡被提及其中数据的出处不一。从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。 那么，统计究竟难在何处？ “国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”中国房地产协会秘书长顾云昌此前接受《国际金融报》记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。 他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。 其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖全国所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。 2015年5月，《新华每日电讯》的一篇文章援引国家统计局相关人士的观点称： “从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。” ▌中国楼市空置率究竟有多高？ 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 中国地产市场中空置率具体是什么水平，目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果，还是值得参考的，比如： 第一，中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。 空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。 第二，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。 第三，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。 ▌高空置率：一线城市上海最高，二线城市沈阳、青岛从空置率数据中，可以得到两点结论：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。 从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。 从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。大城市的商业要比中小城市发达很多，一线城市商铺的空置率非常低，普遍在10%以下。从赢商网大数据中心得到的数据显示，2015年中国二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高，但一线城市的商铺空置率很低。

具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。

二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。

参考资料：1、该搞清楚中国究竟有多少房子了（南方都市报）2、住房空置率之谜（国际金融报）3、任泽平：44张图解读中国楼市风险（新浪财经）4、中国楼市空置率到底有多高?（新华每日电讯） 本期编辑：垅青

 点击下方“阅读原文”立即与 阿伦·拉奥 面对面！

扬州二手房最新调研报告

最近，不少网友对我说：扬州新房太难买了，于是转战二手房市场，却发现二手房也是又贵又难买，实在太崩溃了。

今天，我实地调研了扬州中介门店，与多位房产经纪人交流，总结出以下6大看点：

1、市场降温了，自5月起，扬州二手房均价环比涨幅大大下降；

2、扬州多家中介近几月成交量下跌，经纪人收入大幅减少，不少人已经转业；

3、高地价是二手房涨价的催化剂，使房东有膨胀心理和试探心理，更加惜售；

4、扬州二手房又贵又难买，不少房东坐等涨价不卖房，平时卖不出的房子都拿出来了；

5、扬州二手房未来走向预测：年底之前不会有太大起伏，大部分人趋于理性，观望情绪比较严重；

6、最新数据曝光，各区二手房挂牌均价排行前五名和排行后五名的楼盘出炉了。

（▲图为我今天实探的二手房中介门店）

看点

01

市场降温了！自5月起，扬州二手房均价环比涨幅大大下降

■根据扬州房地产信息网二手房频道的数据显示，扬州7月二手房均价为12457元/㎡，最近一年总体走势图如下：

■根据扬州房地产信息网二手房频道的数据，我统计出扬州每月二手房挂牌均价，并计算出以下数据：

1月二手房均价10324元/㎡，环比上月上涨0.82%；

2月二手房均价10484元/㎡，环比上月上涨1.55%；

3月二手房均价11097元/㎡，环比上月上涨5.84%；

4月二手房均价11779元/㎡，环比上月上涨6.15%；

5月二手房均价11932元/㎡，环比上月上涨1.30%；

6月二手房均价12147元/㎡，环比上月上涨1.80%；

7月二手房均价12457元/㎡，环比上月上涨2.55%。

■通过以上数据可以发现：

1、今年3月之前，扬州二手房均价环比上月增长幅度非常小，均价也比较低，大概在10000元/㎡出头；

2、今年3月和4月，扬州二手房均价环比增长速度非常快，在6%左右，达到阶段性高峰；

3、今年5月之后，二手房均价虽是在稳步上涨，但上涨的幅度已经逐渐下降，二手房市场开始变冷，买房人更加理性，更加谨慎。

02

扬州多家中介近几月成交量下跌，经纪人收入大幅减少，不少人已经转做租房业务

事实上，对于二手房市场的冷热，各中介公司的成交量能真实的反映二手房市场的情况。

最近，我实地调研了扬州多家中介公司，他们普遍反映，近几月扬州二手房确实不好卖了，市场降温明显，成交量下降明显，近期门店客访量以及成交量都降低了有两成左右。

在这种情况下，一些专门做二手房经纪人收入大幅减少，不少经纪人开始只能另辟蹊径，转做租房业务。

这种情况的产生，和买房人、卖房人心态变化有很多关系：

卖房人方面：与前几年相比，现在卖家越来越懂行了，会根据不同的市场交易状态来选择始终利于自己的收益手段，租还是售，卖家心中都有一笔明白账。在新房极度难买，地价不断上涨的行情下，不少卖房人选择暂时提高报价，选择观望。

买房人方面：不少买房人已经支付了购房定金，卖家却突然不卖了，让他们心里很受打击，索性不再考虑二手房，去新房市场想办法，虽然新房也非常难买。

03

高地价是二手房涨价的催化剂，使房东有膨胀心理和试探心理，更加惜售

■高地价是二手房挂牌价涨价的催化剂：

3月土拍，恒大地王让整个扬州楼市炸了锅，那段时间房东坐地起价现象非常明显；8月9日土拍之后，西区火车站南的地价拍到八千多，房东心态相对也会有些变化。

这都很正常，是市场变化的应激反应。

但是，价格太高就会有价无市，还是无法成交。

■ 高地价会使房东有膨胀感和试探心理，也让他们更惜售：

高地价出现之后，房东会有一定的膨胀感，觉得二手房理所当然要涨起价来。另外，房东试探心理明显，他们并不是真的想买房，只是想挂牌出来，看看自己的房子到底涨价了多少，好让自己心里痛快一把。最后，房东也更加惜售，轻易不愿卖房，想等着价格涨得更高。

但是，不少房东心里也清楚，价格标太高，根本无法出手。

04

扬州二手房又贵又难买，不少房东坐等涨价不卖房，平时卖不出的房子都拿出来了

■今天，我去二手房中介门店实探过之后，发了一条朋友圈：“有朋友今年在看扬州二手房吗？买到没有？好不好买？”

截止发稿之前，有几十个网友评论，说了自己对扬州二手房市场的看法、自己买二手房的亲身经历。网友的亲身经历比较真实客观，下面，我总结出来，分享给大家。

■从网友评论的亲身经历来看，他们眼中的扬州二手房市场是这样的：

1、最近几个月，扬州二手房太贵了，很多楼盘价格高到难以接受。

2、扬州二手房不好买，好的楼层更加难买，整体来看，今年在扬州买二手房比去年多花至少十多万总价。

3、不少房东等着涨价不卖，有很多平时卖不出去的房子都拿出来卖了。

4、今年上半年扬州楼市行情和政策波动都比较大，3月暴涨，4月限卖，对二手房的影响都很大。

人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止的“拆出一个新中国”。那么，为什么说现在是“该搞清楚中国究竟有多少房子了”？中国楼市空置率统计到底有多“难”？关于中国楼市空置率，相对“靠谱”的数据是怎样的？岛君详细告诉你。 中国城市楼市空置率（相对靠谱数据）：具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。来源|正和岛（ID：zhenghedao）▌马光远：该搞清楚中国究竟有多少房子了 10月前半月，热点城市在限购限贷政策的影响下，不仅成交量明显下降，房价涨幅也得到了遏制。但中国房地产发展到今天，规模已经足够庞大，靠零打碎敲的政策，是无法从根本上解决当下房价“暴涨”的难题的。 对此，独立经济学家马光远认为现在更迫切的任务是——搞清楚中国究竟有多少房子。他表示： 为什么在去库存的周期下，房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期？为什么大量的新增贷款进入到房地产领域，除了今年货币政策超预期宽松，以及全球的资产荒之外，笔者认为，最根本的原因是大家一直认为中国仍然缺房子，特别是大城市的房子。从数据的透明度而言，中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”，无论是房子的基础数据，房价的统计指标，土地供应，城市规划，住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，中国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今没有任何部门做过统计。笔者在研究中国房地产问题时，最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京，北京现在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未来10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部门没有任何权威的数据。记得有一年北京市公安局曾经有一个数据，大体是北京有380多万住户联系不到，当时被市场解读为北京空置380多万套房子，尽管有关部门对此进行否认，但究竟真正有多少房子，仍然成谜。 基于此，笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查，搞清楚中国究竟有多少房子，搞清楚每个城市究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了，房价怎么走，其实老百姓都会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的工作，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了，也才能为未来的房产税提供基础数据，才能为房地产政策提供最基本的决策依据。 稳定房价说难很难，说简单也很简单，只要做到房子供需数据的完全透明，只要做到土地供应不搞饥饿营销，只要把住房保障和住房市场厘清边界，房价自会回归理性。在房子基础数据残缺不全的情况下，就会出现人为制造短缺的各种恐慌，从而导致房价非理性上涨。 ▌中国楼市空置率统计之“难”事实上，不仅是“中国有多少房子”的问题，作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。近些年来，中国楼市空置率高企的话题屡被提及其中数据的出处不一。从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。 那么，统计究竟难在何处？ “国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”中国房地产协会秘书长顾云昌此前接受《国际金融报》记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。 他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。 其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖全国所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。 2015年5月，《新华每日电讯》的一篇文章援引国家统计局相关人士的观点称： “从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。” ▌中国楼市空置率究竟有多高？ 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 中国地产市场中空置率具体是什么水平，目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果，还是值得参考的，比如： 第一，中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。 空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。 第二，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。 第三，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。 ▌高空置率：一线城市上海最高，二线城市沈阳、青岛从空置率数据中，可以得到两点结论：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。 从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。 从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。大城市的商业要比中小城市发达很多，一线城市商铺的空置率非常低，普遍在10%以下。从赢商网大数据中心得到的数据显示，2015年中国二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高，但一线城市的商铺空置率很低。

具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。

二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。

参考资料：1、该搞清楚中国究竟有多少房子了（南方都市报）2、住房空置率之谜（国际金融报）3、任泽平：44张图解读中国楼市风险（新浪财经）4、中国楼市空置率到底有多高?（新华每日电讯） 本期编辑：垅青

 点击下方“阅读原文”立即与 阿伦·拉奥 面对面！

扬州二手房最新调研报告

最近，不少网友对我说：扬州新房太难买了，于是转战二手房市场，却发现二手房也是又贵又难买，实在太崩溃了。

今天，我实地调研了扬州中介门店，与多位房产经纪人交流，总结出以下6大看点：

1、市场降温了，自5月起，扬州二手房均价环比涨幅大大下降；

2、扬州多家中介近几月成交量下跌，经纪人收入大幅减少，不少人已经转业；

3、高地价是二手房涨价的催化剂，使房东有膨胀心理和试探心理，更加惜售；

4、扬州二手房又贵又难买，不少房东坐等涨价不卖房，平时卖不出的房子都拿出来了；

5、扬州二手房未来走向预测：年底之前不会有太大起伏，大部分人趋于理性，观望情绪比较严重；

6、最新数据曝光，各区二手房挂牌均价排行前五名和排行后五名的楼盘出炉了。

（▲图为我今天实探的二手房中介门店）

看点

01

市场降温了！自5月起，扬州二手房均价环比涨幅大大下降

■根据扬州房地产信息网二手房频道的数据显示，扬州7月二手房均价为12457元/㎡，最近一年总体走势图如下：

■根据扬州房地产信息网二手房频道的数据，我统计出扬州每月二手房挂牌均价，并计算出以下数据：

1月二手房均价10324元/㎡，环比上月上涨0.82%；

2月二手房均价10484元/㎡，环比上月上涨1.55%；

3月二手房均价11097元/㎡，环比上月上涨5.84%；

4月二手房均价11779元/㎡，环比上月上涨6.15%；

5月二手房均价11932元/㎡，环比上月上涨1.30%；

6月二手房均价12147元/㎡，环比上月上涨1.80%；

7月二手房均价12457元/㎡，环比上月上涨2.55%。

■通过以上数据可以发现：

1、今年3月之前，扬州二手房均价环比上月增长幅度非常小，均价也比较低，大概在10000元/㎡出头；

2、今年3月和4月，扬州二手房均价环比增长速度非常快，在6%左右，达到阶段性高峰；

3、今年5月之后，二手房均价虽是在稳步上涨，但上涨的幅度已经逐渐下降，二手房市场开始变冷，买房人更加理性，更加谨慎。

02

扬州多家中介近几月成交量下跌，经纪人收入大幅减少，不少人已经转做租房业务

事实上，对于二手房市场的冷热，各中介公司的成交量能真实的反映二手房市场的情况。

最近，我实地调研了扬州多家中介公司，他们普遍反映，近几月扬州二手房确实不好卖了，市场降温明显，成交量下降明显，近期门店客访量以及成交量都降低了有两成左右。

在这种情况下，一些专门做二手房经纪人收入大幅减少，不少经纪人开始只能另辟蹊径，转做租房业务。

这种情况的产生，和买房人、卖房人心态变化有很多关系：

卖房人方面：与前几年相比，现在卖家越来越懂行了，会根据不同的市场交易状态来选择始终利于自己的收益手段，租还是售，卖家心中都有一笔明白账。在新房极度难买，地价不断上涨的行情下，不少卖房人选择暂时提高报价，选择观望。

买房人方面：不少买房人已经支付了购房定金，卖家却突然不卖了，让他们心里很受打击，索性不再考虑二手房，去新房市场想办法，虽然新房也非常难买。

03

高地价是二手房涨价的催化剂，使房东有膨胀心理和试探心理，更加惜售

■高地价是二手房挂牌价涨价的催化剂：

3月土拍，恒大地王让整个扬州楼市炸了锅，那段时间房东坐地起价现象非常明显；8月9日土拍之后，西区火车站南的地价拍到八千多，房东心态相对也会有些变化。

这都很正常，是市场变化的应激反应。

但是，价格太高就会有价无市，还是无法成交。

■ 高地价会使房东有膨胀感和试探心理，也让他们更惜售：

高地价出现之后，房东会有一定的膨胀感，觉得二手房理所当然要涨起价来。另外，房东试探心理明显，他们并不是真的想买房，只是想挂牌出来，看看自己的房子到底涨价了多少，好让自己心里痛快一把。最后，房东也更加惜售，轻易不愿卖房，想等着价格涨得更高。

但是，不少房东心里也清楚，价格标太高，根本无法出手。

04

扬州二手房又贵又难买，不少房东坐等涨价不卖房，平时卖不出的房子都拿出来了

■今天，我去二手房中介门店实探过之后，发了一条朋友圈：“有朋友今年在看扬州二手房吗？买到没有？好不好买？”

截止发稿之前，有几十个网友评论，说了自己对扬州二手房市场的看法、自己买二手房的亲身经历。网友的亲身经历比较真实客观，下面，我总结出来，分享给大家。

■从网友评论的亲身经历来看，他们眼中的扬州二手房市场是这样的：

1、最近几个月，扬州二手房太贵了，很多楼盘价格高到难以接受。

2、扬州二手房不好买，好的楼层更加难买，整体来看，今年在扬州买二手房比去年多花至少十多万总价。

3、不少房东等着涨价不卖，有很多平时卖不出去的房子都拿出来卖了。

4、今年上半年扬州楼市行情和政策波动都比较大，3月暴涨，4月限卖，对二手房的影响都很大。