佛山房地产市场分析

2018年，一线城市房地产市场横盘于市，二线城市放开人才落户大举救市，三四五线城市出现房价飙升。刘全分析认为，房地产行业是社会经济发展重要支柱产业，为城市发展和创造税收等方面贡献显著。房子居住属性在现实生活中每个人都不可或缺，房子投资价值数十年房价只涨不跌，仅凭房子是生活必需品就决定了房产价值弥足珍贵。房地产市场快速发展20多年，房价上涨长期没有转变。房地产市场自住需求或投资炒房行为，可以说都是一种市场需求，二者仅仅是目的不同而已。房地产市场调控政策持续一年多，全国房价越调越高还是没有转变。

中原地产统计数据显示，2018年1-5月份，全国50个大城市土地出让金收入1.39万亿元，同比去年上涨48.7%；1-5月份，全国50个大城市土地平均溢价率11.5%，同比去年下降19.6%；全国三四线城市，佛山、济宁、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽等200个城市，土地出让金收入超100亿元。刘全分析认为，一二线城市受房地产市场调控影响，土地溢价率出现明显下降，房地产开发商买地非常慎重，非优质土地基本上不会参与竞拍。三四五线城市土地价格大幅上涨，房地产市场销售价格再创新高。全国土地溢价率下降是地方财政无法承受的损失，推高房价并带动高地价等救市措施必然要加强。

中原地产调查显示，2018年第一季度，全国新建商品房销售均价8252元平方米；三四五线城市新建商品房销售价格同比上涨17％，三四五线城市房价仍在上涨。刘全分析认为，未实施房地产调控之前，一二线城市房价上涨数十年，而三四五线城市房价相对平稳并没有大幅上涨。本轮三四五线城市房价大幅上涨主要有以下原因：一是大城市房地产调控限购升级导致投资需求和自住买家外溢需求大增；二是房地产调控政策扭曲市场供求关系，购买恐慌心理加剧市场出现逆市抢购；三是棚改货币化补偿被拆迁户释放出巨大购买力，有力推动中小城市房价上涨。

刘全分析认为，本次房地产调控政策“分城调控，分类调控”，一线城市房地产市场因调控政策影响销售受到抑制，而房价仍然维持在高位并没有实质下降。二线城市房地产市场销售受调控影响有限，房价维持上涨趋势，二线城市放开人才落户政策有力促进房价飙升。全国三四五线城市房价相对较低，在大城市买不起房子或投资炒房等落地中小城市推动房价上涨。房地产调控政策全面加剧市场购买心理恐慌，民众买房心理是房价越涨越买并促进房价大幅升高。全国房价大幅上涨，购房者又亏了，房地产商赚了！

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.6.1

昨日(3月28日)，佛山市房地产业协会发布了《佛山房地产蓝皮书(2017年度)》，对去年佛山的房地产市场、土地市场等进行了宏观的统计与分析。

房地产市场 全年成交均价增幅放缓

根据蓝皮书，从近5年佛山市商品住宅成交走势来看，2013-2016年成交规模不断扩大，2016年最高接近1900万平方米，2017年整体市场有所降温，成交面积同比下降35.98%至1210.27万平方米。佛山全市商品住宅成交均价则呈现平稳上升的态势，2017年全年成交均价为10061元/平方米。

从近5年佛山市非商品住宅成交走势来看，在商业去库存以及商业地产不限购的政策支撑下，成交面积在2016年突破400万平方米的基础上，2017年突破600万平方米，2017年佛山全市非商品住宅成交均价为9533元/平方米。

土地市场 商住用地成交占主导地位

土地市场方面，去年佛山总体土地市场供应回升，带动土地成交量及收入总额上涨。商住用地成交占据主导地位，约占总土地成交量的43%，商服商业用地成交约占6%，其余的为工业用地。居住和商服商业用地成交面积合计469.43万平方米，楼面地价为6820元/平方米，总体表现平稳。商服商业用地成交面积大幅增长4.6倍，这些地块主要为发展产业及完善新区商业配套，但在商业库存持续高企的压力下，楼面地价回落33.15%。

至于二手房市场，2017年佛山市二手房全年成交面积1225万平方米，成交数量105735套，成交均价5932元/平方米。