长沙房地产市场调查

一土地市场

2017年7月长沙土地供应6宗（370.74亩），土地成交10宗（723.93亩），其中公布成交金额土地10宗，总金额48.73亿元，未成交0宗。

7月份长沙县土地供应172.29亩，在各区域中排名第一，望城区土地成交295.09亩在各区域中排名第一（见表1）。

表1 7月份长沙各区域土地供销情况

1土地供应结构

2017年7月份长沙市土地供应以商住混合用地为主，面积占比46.47%。其中，纯住宅土地供应0宗；商住混合用地供应2宗，共172.29亩；商业土地供应1宗，共42.53亩；工业土地供应3宗，共155.91亩（见图1）。

图1 长沙土地供应结构

2土地成交结构

2017年7月份长沙市土地成交以商住混合用地为主，面积占比52.56%。其中，纯住宅土地成交0宗；商住混合用地成交2宗，共380.83亩；商业土地成交3宗，共63.13亩；工业土地成交5宗，共280.27亩（见图2）。

图2 长沙土地成交结构

二住宅市场

1供应情况

2017年7月份内五区新建商品房住宅批准预售共59.9万㎡，同比下降34.02%，环比下降29.6%。

2017年7月份四县市新建商品房住宅批准预售35.86万㎡，同比增长17.5%，环比下降34.41%（见图3）。

图3 近一年长沙市商品住宅供应情况（内五区与四县市）

2成交情况

2017年7月份长沙市内五区新建商品房住宅累计网签50.69万㎡，同比减少62.65%，环比下降26.19%。

2017年7月份长沙市四县市新建商品房住宅累计网签68.19万㎡，同比增长6.17%，环比下降2.75%（见图4）。

图4 近一年长沙市商品住宅成交情况（内五区与四县市）

3价格趋势

2017年7月长沙市内五区新建商品住宅成交均价为8584元/㎡，四县市住宅成交均价为5214元/㎡（见图5）。

图5 近一年长沙市商品住宅成交价格趋势（内五区与四县市）

4供销比走势

2017年7月，长沙市（含内五区与四县市）新建商品住宅供销比为0.81，供销比继6月份的小幅上升以来再次下降（见图6）。

图6 近一年长沙市商品住宅供销比走势（内五区与四县市）

5各区县情况

从全市各行政区成交来看，2017年7月份望城区新建商品房与住宅成交量继续独占榜首，而芙蓉区两者依旧居末位（见图7）。

图7 7月份长沙市各区县商品房与住宅成交情况

从各区域成交价格来看，2017年7月份长沙市岳麓区商品房均价最高，为9866元/㎡，住宅均价同样为岳麓区最高，达9608元/㎡，浏阳市商品房与住宅均价均为五区四县市最低（见表2）。

表2 7月份长沙市各区县商品房与住宅成交均价一览

三非住宅市场（内五区）

1办公用房

2017年7月长沙市内五区新建办公用房成交7.67万㎡，同比增长8.33%，环比大幅下降50.8%。

价格方面，2017年7月份内五区办公用房成交均价为10103元/㎡，同比上涨28.78%，环比增长5.95%（见图8）。

图8 近一年长沙市内五区办公用房成交情况

2商业用房

2017年7月长沙市内五区新建商业用房成交8.37万㎡，同比增长30.58%，环比大幅下降40.17%。

价格方面，2017年7月内五区商业用房成交均价为14986元/㎡，同比小幅增长3.72%，环比下降9.89%（见图9）。

图9 近一年长沙市内五区商业用房成交情况

四预警预报

1土地市场

7月土地市场供应6宗，共370.74亩；成交10宗，共723.93亩，土地成交环比下降近5成，这主要与四县市土地供应节奏放缓有关，内五区7月份土地市场表现尚可，总共有七宗土地成交；而从土地的溢价情况来看，长沙县与望城也逐渐成为开发商拿地竞争的战场，低价拿地的时代正在步步走远。

2新房住宅

总体形势：7月份长沙住宅供应继续以较大幅度下降，成交量有所下滑，但成交下降幅度略低于供应下降幅度，预计7月长沙住宅成交量下降主要受季节性因素，也不排除租售同权政策试点对心理层面的部分影响，内五区与四县市住宅成交均价稳中有升，新建商品住宅面积供销比再次回归1以下，卖方市场的结构没变。

房价走势：从整体上看，长沙新房成交均价仍然保持稳定，甚至略有上涨，保持了在淡季微涨的趋势，这说明长沙市房价存在基本面的强力支撑。

板块结构：从行政区域来看，四县市的成交面积再次明显超过内五区，并且成交价格继4月份以来再次突破5000并创下近一年来的新高。从内五区的情况来看，岳麓区和雨花区仍然是成交的主战场，但与望城区仍然存在较大的差距，供应端的差距比较明显的体现在了成交量上。

购房提示：7月份属于楼市传统淡季，但价格却保持稳中微涨的态势，可以预期长沙房价近期明显下降的可能性微乎其微，在调控周期内，价格的涨幅尚在可控范围内，所以对于目前处于卖方市场的长沙楼市来说，任何时候都是比较好的购房窗口期，看中合适的的即可选择下手。

3非住宅市场

办公用房方面：7月份内五区新建办公用房成交较6月份大幅下降50%左右，与去年同期相比成交则略有增长，价格方面基本维持在10000元/㎡左右。楼市淡季，住宅市场供需均处于低位的态势也波及到了非住宅市场，但2017年办公用房成交水平高于去年的整体态势不会变，目前仍是办公用房市场去化较好的机会。

商业用房方面：同办公用房市场一样，7月份内五区新建商业用房成交较6月份大幅下降，降幅在40%左右，价格也略有下降。7月份楼市整体处于一个略显平淡的态势，商业用房成交量的下滑在情理之中；但目前长沙楼市商业用房市场库存高企，开发商应开放思维，找出更多解决之道，积极去库存。

4后市分析

总体来说，住宅供应指标受季节性因素影响明显下降，成交指标稳中略降，成交均价却稳中有升，四县市成交均价还创了新高。非住宅方面，办公用房量跌价升，商业用房量价齐跌。7月虽是楼市的传统淡季，但基于长沙楼市的低库存以及目前住宅市场的稀缺性，住宅产品一入市仍是市场的宠儿，这是非住宅市场望尘莫及的。接下来的八月份，供应端预计不会有太大改善，“金九银十”供需都将迎来一个小小的爆发。

2017年1-4月长沙市房地产开发投资额为37075百万元，同比增长15.7%；2016年1-12月长沙市房地产开发投资额为126663百万元，同比增长25.8%。

2015-2017年长沙市房地产开发投资额及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市购置土地面积为294.2千㎡，同比下降36.7%；2016年1-12月长沙市购置土地面积为2047.7千㎡，同比增长91.9%。

2015-2017年长沙市购置土地面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品住宅开发投资额为20736百万元，同比增长5.6%；2016年1-12月长沙市商品住宅开发投资额为69359百万元，同比增长8%。

2015-2017年长沙市商品住宅开发投资额及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品房施工面积为85033.6千㎡，同比增长1.9%；2016年1-12月长沙市商品房施工面积为96794.7千㎡，同比增长4%。

2015-2017年长沙市商品房施工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品房新开工面积为6497.9千㎡，同比增长6.3%；2016年1-12月长沙市商品房新开工面积为22010.3千㎡，同比增长63.9%。

2015-2017年长沙市商品房新开工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品房竣工面积为3689.1千㎡，同比下降38.2%；2016年1-12月长沙市商品房竣工面积为16466.6千㎡，同比增长22%。

2015-2017年长沙市商品房竣工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品房销售面积为5968.5千㎡，同比下降2%；2016年1-12月长沙市商品房销售面积为26132.6千㎡，同比增长37%。

2015-2017年长沙市商品房销售面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品房销售额为43378百万元，同比增长19%；2016年1-12月长沙市商品房销售额为167506百万元，同比增长49.9%。

2015-2017年长沙市商品房销售额及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品住宅施工面积为53987.4千㎡，同比下降0.3%；2016年1-12月长沙市商品住宅施工面积为62158.2千㎡，同比增长0.2%。

2015-2017年长沙市商品住宅施工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2015-2017年长沙市商品住宅新开工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2015-2017年长沙市商品住宅竣工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品住宅销售面积为4995.6千㎡，同比下降7.6%；2016年1-12月长沙市商品住宅销售面积为23082.4千㎡，同比增长36.8%。

2015-2017年长沙市商品住宅销售面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月长沙市商品住宅销售额为34709百万元，同比增长9.6%；2016年1-12月长沙市商品住宅销售额为142197百万元，同比增长52%。

2015-2017年长沙市商品住宅销售额及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年5月长沙市房地产平均价格为9258元/㎡，环比增长5.26%，同比增长41.01%。

2015-2017年5月长沙市平均房价月度走势图

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

本文原址：http://chyxx/research/201701/489248.html

新房供应方面，2017年上半年新建商品住宅批准预售共367.94万㎡，同比下降11.73%，环比下降23.53%。四县市新建商品住宅批准预售317.37万㎡，同比增长32.18%，环比增长1.68%。

成交方面，2017年上半年长沙市内五区新建商品住宅累计网签402.10万㎡，同比下降45.48%，环比下降56.84%。四县市新建商品住宅累计网签494.49万㎡，同比增长34.18%，环比下降16.31%。

二手房方面，2017年上半年长沙市内五区二手房成交413.39万㎡，同比增长67.36%，环比增长14.25%；其中二手住宅成交387.39万㎡，同比增长69.63%，环比增长18.40%

总的来看，内五区住宅供应与成交同环比均大幅下降，而四县市供应与成交则均呈上升趋势，这是数轮调控政策的结果。2017上半年长沙楼市平淡收官，接下来的七八月份楼市估计也不会有太大的改善，而价格方面，在偏紧的宏观环境下，价格不会有大的波动，仍以维稳为主。——0731地产研究院

刚刚过去的2017年，长沙房地产市场吸引了外界更多的目光，在各类政策调控下，住宅市场由年初的过热调整为年底的趋于稳定。其中，梅溪湖板块"长沙新中心，湘江新区核心"的定位越来越清晰，受到众多投资者的青睐。

未来，长沙和梅溪湖片区房地产市场将如何变化？住宅利润被压缩后，市场新的机会点会在哪……

一、政策回顾

调控基调

从2016年下半年开始的此轮房地产市场调控，与以往数次调控相比，目标及导向更加明确。

中央政府紧紧围绕"房住不炒"的基调，差别化调控，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，抑制住宅均价过快增涨。

中央还强调，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足不同层次人群的住房需求，逐步完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

长沙政策

2017年初，由于长沙楼市涨幅明显高于大多数同能级城市，所以政府一改之前较为温和的政策基调，开始了力度空前的住宅调控组合拳，范围涵盖限购、限售、限贷、限价、限地价、限签等方面，购房门槛显著提高。

另外，所有限制政策均不涉及商业地产，这也使得部分住宅挤出的资金涌入商业地产。

二、市场回顾

2.1 土地市场

2.1.1 土地成交情况

2017年，长沙内六区范围内挂牌成交经营性用地建筑面积共计603万㎡，同比下降18.7%，其中梅溪湖核心片区成交53万㎡。

2015年至2017年的三年间，长沙成交经营性地块总建筑面积共计1,829万㎡，仅为2012年至2014年三年间的1/3；梅溪湖片区这一数据更是低至1/5，持续低位的土地成交面积将直接影响到未来三年长沙及梅溪湖片区的商品房新增供应量。

土地成交面积减少的同时，长沙的楼面地价却创出新高，同比上涨50.9%，达到3,289元/㎡；梅溪湖片区的平均楼面地价为5,972元/㎡，较全市均价高出82%。

这主要是由于在经历了2016年至2017年初商品房的一波较大幅度上涨后，房企对长沙土地的关注度与期望值明显提高；而梅溪湖片区作为长沙市最核心的热点板块，有着完善的交通、环境、教育、商业等配套，更是成为长沙房地产市场的标杆区域。

2.1.2 高商业比例地块成交分析

由于高住宅比例地块受到政府限地价、限售价等政策影响，成交的楼面地价往往不能反映出真实的市场热度；而高商业比例地块价格则不受政策限制。

从2017年典型的高商业比例地块成交情况来看，片区前景好、交通便利、景观资源佳三大要素汇集之地，受到投资商的热捧，尤其是地铁上盖物业，成交价格明显高于其他地块。

2.2 商品住宅市场

2.2.1 商品住宅成交

2017年，长沙商品住宅成交面积共计1,266万㎡，同比下降31%；其中梅溪湖片区成交105万㎡，同比下降39%。成交量下降的主要原因是长沙严格的限购、限售导致大量购房需求无法转化成有效需求。

梅溪湖核心片区由于大部分楼盘销售接近尾声，在售新项目较少，导致成交量较去年有所下降，降幅略高于长沙市平均水平。

从价格来看，长沙商品住宅成交均价再创新高，上涨24.3%达到8,881元/㎡；其中梅溪湖片区以高端产品为主，且供应量严重不足，导致整体均价进一步上涨至13,000元/㎡，超出全市均价46%。

2.2.2 商品住宅供求比

长沙市及梅溪湖商品住宅供求比保持在低位，住宅市场已连续2年供不应求。再加上政策限制导致的部分需求无法转化，实际的市场供求比会更低。

2.2.3 商品住宅成交结构

90-120㎡仍旧是长沙市住宅成交的主力面积段，但是占比逐年降低。

90㎡以下的住宅产品成交占比降幅明显。

长沙购房者的改善型需求增涨明显，过去三年间，120-144㎡的面积段占比增加了11.3个百分点。这是由于长沙的住房改善型需求增加，且"限购"政策导致追求"一步到位"的购房者比例更大。

2.2.4 各热点版块商品住宅成交分析

从长沙主要热点板块住宅成交情况来看，梅溪湖板块凭借其完善的交通、环境、教育、商业等优质配套资源，无论量还是价，均为长沙各大板块之首。

目前，梅溪湖片区所有在售住宅项目均价都超过10,000元/㎡，且板块内金茂府、晟通牡丹舸等项目均为长沙的高层豪宅典范。

2.2.5 商品住宅市场小结

2017年，虽然政策限制导致大批潜在购房者暂时失去了购房资格，但是长沙住宅市场供不应求的现象却越来越明显，许多项目出现"一房难求"、"开盘即售罄"的景象，尤其是在配套齐全的梅溪湖板块。

现有住宅库存下降的同时，需求端却高温持续，预计住宅供不应求的状况在2018年仍将继续。

从产品类型来看，改善型户型越来越受追捧，而"限价"政策却导致开发商推出改善型产品的驱动力不足，预计未来该类型产品的紧缺度会更大。

2.3 商业市场

2.3.1 公寓

2017年，长沙市公寓成交面积共计141万㎡；均价同比上涨17.8%，达到8,717元/㎡；供求比降至0.44。这主要是由于住宅市场受到政策的严格限制，而商业性质的公寓产品凭借较高的投资收益率及落户便利，投资热度迅速上升。

梅溪湖的公寓凭借其良好的公共交通和景观资源配套，受到市场追捧，片区供求比低至0.35，均价上涨51.8%至11,963元/㎡，较全市均价高出37%。

从2017热门公寓项目分析可知，位于热点板块且临近地铁的公寓产品受到市场的追捧，如果同时具有良好的景观资源，则溢价率会更高，单价可以比普通产品高一倍以上。

2.3.2 商铺

近几年，长沙商铺市场的成交量增长迅速，2017年共成交120万㎡，同比增长66.7%；全市成交单价回升至19,382元/㎡；供求比降至1以下。

梅溪湖片区商铺成交单价为27,352元/㎡，较全市均价高出41%。

2.3.3 写字楼

2017年长沙写字楼成交面积合计60.8万㎡，成交均价13,000元/㎡。

从全市热门的写字楼项目分析可知，均价高且成交面积大的项目，一般是位于重点发展板块中，兼具交通和景观优势的位置。

得益于长沙较好的经济发展，长沙写字楼租赁市场较为火热，尤其是大业主持有、整体运营的办公楼颇受租户青睐。

目前，梅溪湖核心片区的写字楼均采取整体运营模式，差异化定位，不到2年时间内，招商面积共计12.8万㎡，平均租金也属于长沙市较高水平。

2.3.4 商业地产小结

由于住宅市场严格"限购"，且供应量偏紧，导致部分资金进入商业地产。2017年，公寓、商铺及写字楼的成交面积、均价都迎来上涨行情，商业"去库存"的效果明显。

通过热门商业项目的分析发现，商业客户更多考虑的是交通、商业配套、板块发展潜力以及景观优势，其中，地铁周边商业物业最受客户青睐。

三、未来展望

政策变化　

　　国家调控房地产市场的初衷是防范因价格上涨太快而可能出现的风险。经过此轮严格调控，目前长沙住宅市场已基本结束"上涨过快"的状态；且同能级省会城市中，长沙的商品房均价最低。预计未来，长沙楼市政策再加码的概率不大。

　　"房住不炒"的大背景下，预计"限购"政策在短期内不会松动；同时，基于国家"满足刚需、支持改善型住房需求"的初衷，而地方政府对价格的严格限制将压缩开发商开发成本，高品质住宅产品将越来越稀缺，改善型住房在长沙市场上供不应求的现象将进一步凸显。

　　地方政府在政策层面如何突破？是否有可能考虑到不同层次的购房需求人群，通过批准差异化的住宅销售价格，以适应市场需求及变化？将是2018年的一个重要课题。

供需关系　

　　供给方面，2015-2017年三年间，因政府严控土地出让，长沙经营性用地的成交量仅为2012-2014这三年间的3成，而商品房的成交面积却增幅达50%以上，这势必会造成未来2-3年商品房供应量的紧缺。

　　需求方面，随着长沙经济地位的不断增强，千万人口城市的打造，人口吸附力扩大，长沙新增人口的商品房刚性需求会有较大增长；改善型需求则稳步增长。

　　总体而言，长沙住宅市场的供需不平衡现象会越发显著，尤其是改善型产品。

市场热点预测　

　　政府对于商品住宅的调控不放松，"限购"仍然将众多潜在购房者和资金阻挡在住宅市场之外。

　　从购房需求来看，商业性质的住房将获得更好的市场空间；从投资需求来看，住宅的投资空间已被压缩，而投资型公寓、商铺、写字楼等业态租金回报却在逐年递增，投资价值愈加明显；这也是2017年下半年以来，长沙商业地产的销售量、均价上涨明显的重要原因。

　　预计未来，更多资金将会投向商业板块，核心区域的优质商业土地价值将进一步提升。

（本文的新房数据来源于克而瑞研究机构，租赁数据来源于戴德梁行）