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商业地产招商代理

黄劲松 从安徽走出来的地产黑马 缔造了一个又一个区县市场热销传奇 流量视频课程

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虹儿

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“我生于1968年,安徽合肥人。‘暮色苍茫看劲松’父亲当年取名于毛主席的诗词,应该就是希望我像黄山劲松一样的坚强与韧性”。采访就此开始的,从黄劲松侃侃而谈中看出他满满的自信、敏锐的判断、理性而清晰的表达,他很喜欢自己的名字,进而也更推崇安徽的“黄山松精神”——自强、拼搏、团结、进取、开放、奉献,一直以此鼓励和鞭策自己的工作和生活。在安徽老家六年的工作经历,让他身上更深的烙上了安徽人的优秀特质:诚实守信、吃苦耐劳、睿智果敢、成熟稳重、超前创新。

1997年春节后,黄劲松和当时无数不安份的年轻人一样,放弃内地舒适安逸的工作只身南下闯深圳,也和所有初到深圳的外地人一样,经历着不断跑人才市场、尝试过不同行业和工作、经受过各种磨难和挫折,但从未想过放弃和退缩,要在深圳这片改革的热土上闯出一片天空的初心始终未变!1998年以无经验售楼员的身份初入房地产,从此开启了他在地产行业近二十年的职业生涯。他说,深圳作为中国房地产业发展的先驱,从开发、设计、营销及物管等全方位的理念一直走在最前沿,他很好的汲取了行业发展的先进理念、专业与经验,从基层销售员快速成长为房地产高级经理人。黄劲松自豪的表示自己很幸运进入地产行业,参与和见证了中国房地产快速发展的二十年,从事地产营销不仅给他带来较为丰厚的收入,更多的是他通过一个个楼盘的成功操作,从而成就了他在房地产行业的影响力。从他的言谈中始终充满着对中国房地产未来发展的极大信心,也是他说的进入房地产行业之后就没再有转行而作为毕生奋斗的真正原因。

黄劲松

2002年10月,黄劲松作为深圳黑马的一名营销总监,被派往山东负责黄金地产在济南高新区开发的第一个地产项目“黄金时代”,从而开始了他与山东的不解之缘。今年是他来到山东的第十五个年头,谈到这十五年的发展历程,黄劲松似乎一切过往都历历在目,不假思索的滔滔不绝,从一个人、一个项目到组建第一个12人的项目团队到现在的十几个项目200余人的黑马大家庭,从济南到淄博、滨州、青岛、泰安再到安徽合肥,说到他和他的黑马团队创造的一次次销售奇迹,一个个成功案例,无不透露着无比的自豪感和成就感。他说山东十五年是他人生中收获最多的阶段,无论家庭还是事业、工作还是生活,尤其是拥有着这么多志同道合的黑马家人,这是他最大的财富和骄傲。毫无疑问的是,现在的黄劲松已经很山东了,进入淄博也有十二个年头,从引领淄博十年的百万平米黄金国际,到新区翘楚超级大盘齐悦国际花园,高铁片区龙头项目国信公馆,沂源高端别墅大盘中房翡翠山景等无不成为市场标杆,现在的他和黑马地产无疑是淄博地产营销行业最具影响力的人物和企业。

来自深圳 服务山东

伴随房地产行业营销的细分化发展,楼盘策划代理公司应运而生。黑马地产于2001年诞生于深圳,公司凭借在深圳“锦绣江南”项目首创的“中国人、中国生活”的中式回归居住理念,使项目火爆热销,名噪一时。“从那时起,深圳黑马地产的名字就被同行所熟知”黄总表示。

“2002年,山东黄金集团到深圳考察,看过‘锦绣江南’项目后,决定将黑马地产引入山东,也就有了后来在山东第一个项目‘济南黄金时代’。”黄总谈到了深圳黑马进入山东的机缘,“我们将深圳的理念、思路和公司的操盘经验,以及深圳先进的行业资源(如规划设计公司、建筑公司、景观设计公司、物管公司等)及配套公司(广告公司、模型公司等)共同整合起来,结合当地市场消费习惯,为当地项目服务。” “山东黑马地产的营销理念和深圳接轨,十余年来从未改变,黑马操作的每一个项目都是用深圳最新理念和深圳顶级合作资源在山东的本土化。”黄总坦言。

做一个项目 树一个标杆

从济南30万平米的黄金时代项目、53万平米的黄金99项目,到淄博100万平米的黄金国际项目、106万平米的齐悦花园项目、46万平米的国信国际公馆项目,从滨州40万平米望海花园项目、140万平米儒苑上邦项目,再到青岛14万平米盛世府邸项目、安徽沪江25万平米安德利广场项目,十余年来,山东黑马地产服务的楼盘大多在30万-120万平米间,历经从一线城市到四线城市,从城市中心地王到城市新区“吃螃蟹”,山东黑马地产总结出了一套从定位到产品、从开发到营销的大盘操盘经验。

十几年的时间里,黑马地产操作的楼盘,每一个都力求营销策划的精彩出位,也实现了销售结果的超额兑现,达成了“做一个项目,树一个标杆”的目标。“最具代表性的几个楼盘,比如淄博的黄金国际项目,100万平米的超级大盘,从市场研究到项目定位,从产品规划到营销策略拟定,始终坚持走大盘品质之路、做市场标杆的方向,引领淄博楼市一路向前。10年营销历程,30余次火爆开盘,200余场营销活动,房价带领淄博率先步入‘4时代、5时代、8时代’,并使项目赢得5000余户高端业主的一致认可。黄金国际的成功营销,成为淄博房地产行业发展中不可超越的经典之作,这些经历如今回想起来总是令我激动不已。”黄总讲到,“再比如我们操作的创业·齐悦花园三期项目,2016年8月中旬入市,黑马团队经过100天时间的不懈奋战,截至11月底,销售额已破9亿,再次刷新淄博房地产行业销售记录!”

影响力决定价值 区县市场营销法宝

2010年,山东黑马地产在滨州市博兴县城操作了一个成功的项目案例,开启了黑马地产在区县市场操盘的历程。项目开发商第一次做开发,经验较少,黑马团队通过精细的前期市场调研和近1年时间的项目规划设计研究,协助开发商规划出了领先市场的产品设计,通过企业品牌营销、项目核心价值推广、精细化销售落地执行等步骤,使项目开盘当天实现了成交额6个亿巨大突破,创造了博兴县房地产销售奇迹。该项目大大提升了博兴县住宅项目的开发高度,滨州市为此先后多次组织超过200多人的政府考察团前去观摩考察。

“既此,我们也总结出了操作区县楼盘的众多经验,其中尤其重要的一点就是‘影响力决定价值’这一楼盘营销定律,企业和项目影响力的打造,是楼盘营销工作顺利开展的重要前期铺垫,也是决定楼盘销售好坏、价格定位高低的重要因素。”这一定律一直是山东黑马地产在山东操作地市、区县楼盘的重要法则。之后,山东黑马地产在济南唐冶新区,淄博桓台、沂源、周村等区域,缔造了一个又一个区县市场热销传奇。

商业地产操盘 亦然锋芒毕露

“商业地产不同于住宅地产,它涉及的环节更为复杂,商业地产的开发建设、销售、招商只是第一步,运营管理才是它的真正开始。商业地产操作必须严格遵守商业发展规律,通过充分的前期市场调研,精确并适度超前的定位,系统的策划和推广,精准的营销把控,高水平的一流招商团队和运营管理团队运作,才能保证把一个商业项目销售好、经营好,达到开盘销售即尾盘,开业快速旺场,持续火爆经营的目标。”黄总这样介绍商业地产运作。

2012年,黑马地产在淄博操作的彩世界广场项目,创造了淄博商业地产的销售奇迹,3小时劲销3个亿,逆势引发淄博投资热潮,吸引了全国各地的商业地产开发企业前来学习参观。通过彩世界广场项目的运作,山东黑马地产对城市综合体项目有了全新的认识,在摸索创造商业价值、打造其影响力方面积累了一套经验。2015年,黑马地产进军安徽市场,来到了黄总的家乡“庐江县”,成功签约25万平米安德利广场项目,经过精心规划,一个接轨一线城市商业地产水平的超大规模综合体轰动面市,迅速成为庐江全城关注的投资焦点,不到一年时间,实现5个亿销售业绩,再次彰显黑马地产商业地产项目的运作能力。

深耕淄博市场 成就行业翘楚

“淄博,一直是山东黑马地产发展的重点区域。在淄博,公司拥有百余人的服务团队,是山东黑马地产所有服务区域里面,人员力量最强大的、市场基础最牢固、项目操盘最精彩的区域。”黄总讲到,“我在淄博区域的发展投入的经历也是最多的。”

淄博的发展要从“鲁中地王、黄金国际”开始,“黄金国际项目是我从业20年间,经历过的营销体系最完整、操盘过程最精彩的项目。项目从记忆中的一片荒土地,经过规划设计、开发建设、房屋销售直到交付给业主入住,我作为见证者和其中的一份子,心中的荣耀是我一生都为之感动的。”如今,山东黑马地产在淄博服务的项目已涵盖五区三县,服务的项目类型也包含了住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、旅游地产等。其中,以张店区100万平米黄金国际、106万平米创业齐悦花园、70万平米创业火炬广场、53万平米创业齐韵韶苑、45万平米国信国际公馆,以及沂源县10万平米中房翡翠山景、30万平米翡翠山居项目为代表。

经过对淄博及各区县市场的深入研究,我们结合不同市场客户的置业特色,营销策略因地制宜,找准了项目有效供给与市场有效需求的结合点,将各项目打造成为区域市场热销的明星楼盘。”山东黑马地产,赫然已成为淄博房地产营销策划和销售代理行业的翘楚。

强强联手创辉煌 战略合作谋发展

“黑马地产在山东十余年间,并没有刻意设置专门的人员去开拓市场,业务发展更多依靠良好的行业口碑和一个个成功的操盘案例,吸引了众多开发企业选择与我们合作。”在黄劲松看来,他们不盲目追求做多,面对找上门来的合作项目,黑马能够抵制诱惑,谨慎选择合作伙伴。在他们看来,只要做这个项目,就要把这个项目打造成标杆楼盘,成为区域市场的领头羊、风向标。

正是靠着一个个项目的良好口碑,黑马地产在山东,先后与山东黄金集团、山东大河集团、青岛海西城投集团、山东渤海集团、莱钢集团、山东创业集团、中房集团、江苏国信集团、山东亚特尔集团等大型开发企业形成了战略合作伙伴关系。经过十余年的合作,这些开发企业与黑马地产之间,已经形成了良好的工作对接流程,彼此间默契的配合,创造着一个又一个成功的楼盘案例,这种合作关系会伴随着合作双方的相互信任、合作项目的不断增多,更加长久的发展下去。“我相信,也会有更多与山东黑马地产志同道合的开发企业,与我们结为战略或作关系,共同发展成长”。黄总坚定讲道。

我为自己代言 地产营销第一人

“黑马地产的服务不仅仅是营销代理板块,更在于项目的资源整合和全程把控,从前期协助拿地竞拍、到楼盘的定位、建筑规划设计、开发节奏、产品价格、售后服务等,更是帮助新起步开发商组建优化提升团队,为开发企业的长期发展提供战略支持和规划建议,将不断创新升级的深圳经验和超值的服务完美对接到当地和当地开发企业。”黄总介绍道。

经过对市场十余年的深耕细作,黑马地产已经形成了自己的一套较为完整的行业服务体系,前期策划服务、营销顾问服务、销售代理服务、广告推广服务、二手房交易服务,五大业务板块涵盖了房地产从土地交易到市场研究、从项目定位到规划设计、从营销策划到房屋销售、从宣传推广到二手房买卖过户等房地产领域的各个环节。

‘我是黄劲松、我为自己代言!’‘买房、卖房,就找黑马!’,已经成为黑马地产在行业内广为人知的两句经典广告语。黑马地产自身不断完善的服务板块和更加精细化的服务内容,使公司朝着“房地产综合服务商”的目标不断迈进。

新的征程 精彩再续

十五年了,山东黑马地产一直在竭尽全力的服务好每一个合作伙伴,每个操盘项目的营销都全力追求“精彩”、“出味”;接下来,山东黑马地产将迎合时代发展需要,实现企业的发展升级,致力于建设一家现代化企业,从发展模式、经营管理、人才培养等方面,再进一步,精彩再续。

黄劲松表示,稳健发展,一直是山东黑马地产的秉性和特点。山东市场的发展轨迹正好吻合了黑马的发展特点,山东黑马地产将在现有基础上不断精耕细作,做好项目,做出影响力,在济南、青岛、淄博这些核心发展区域进一步提升和扩大山东黑马地产的口碑和市场份额,山东有黑马大有可为、施展拳脚的空间和舞台。

本期人物:黄劲松

九龙辰品淄博城市合伙人

淄博徽商商会常务副会长

山东黑马房地产顾问有限公司总经理

新零售下商业模式要创新招商怎么去创新? 零售视频课程

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陆一手

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核心提示:新零售下商业模式要创新?企业招商模式老旧无法给人耳目一新吸引新客户,到底招商怎样去创新突破困局打破死局?今天海健就与大家分享:招商26个专业术语及招商策划要点

1招商

指权属拥有者将拥有的产品或者服务面向一定范围内进行发布,招募商户共同发展。本次规划所说的招商是指开放商将所开发的商业项目向商业经营这发布谋求共同发展的行为。

业态

指经营者向确定的客户群体提供确定的商品或者服务的形式,强调“怎么卖”。

比如沃尔玛,它是通过大量消费品的开放式陈列供顾客自主选择,这种业态就属于“大型综合超市”;比如7-11,它是24小时不间断为社区顾客提供少量日用必须品,常用品,这种业态就属于“便利店”。

业种

主要指零售商业的行业种类,按所经营商品种类进行划分,强调“卖什么”。比如经营的是NIKE、ADDIDAS,那么业种分类就属于“运动休闲”;经营的是KFC,业种分类就属于“西式快餐”。

业种规划

特指购物中心依据项目定位,对引入项目内的业种按照一定的配比进行合理的分配,更好的满足项目发展的需求。如某项目零售、餐饮、娱乐和服务的比例为5:2:2:1 。

品牌规划

特指购物中心对希望引入项目内的品牌商家按照业种或者档次等各个维度进行合理的分配。它可以作为业种规划的前提,也可以在业种规划的约束下完成。

如某项目希望引入高、中、低档品牌比例为5:3:2;或者某项目已经规划了零售、餐饮、娱乐、服务比例为5:2:2:1,那么依照该业种规划方案,对于零售业种的品牌,期望引入的品牌有哪些,KFC,麦当劳,俏江南等等。

主力店

特指购物中心中承租面积较大(不是必备条件),且对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。

次主力店

特指购物中心中对客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。

租约

确定租赁关系的契约,泛指租赁合同。

租期

租赁合同中所约定的租赁的时间期限。

免租期

租赁合同中所约定的不收取租金的时间期限。

进场

指已签订租赁合同的商户进驻项目的行为。

退场

指租赁合同终止或者解除后,租户退出项目的行为。

坪效

是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额。

2商圈

是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单的说,也就是来店顾客所居住的地理范围。

消费市场调查

对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查,为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。

商业业态定位

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状,进行业态定位及市场定位,科学的确定项目的经营形态和目标市场。

楼层定位

根据商业项目的面积、形状、层数,合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位,确定各楼层服务设施的配套及分布。

动线设计

对商业企业的客流动线、物流动线、人流(员工)动线、车流交通进行平面和立体的设计。

3产权证书

产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

加盟商

加盟商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重。

代理商

代理商是在授权地区能代表或替代公司,在营销上拥有更多的自主权,与公司在授权地区平等;而加盟商要认同经营理念,遵守公司的规定,并接受公司监督。代理商可以享受到区域性的产品保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。

意向书

意向书是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间,对某项事务在正式签订条约、达成协议之前,由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。

租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权,并且该物不是消耗物时,都可以适用租赁合同。

协议书

协议书是契约文书的一种。协议书是当事人双方(或多方)为了解决或预防纠纷,或确立某种法律关系,实现一定的共同利益、愿望,经过协商而达成一致后签署的书面意见。

定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房产卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。

只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

购物中心招商及营销策划要点

招商要点

a.市场调查

b.业态规划、品牌组合、品牌落位

c.招商(租金)政策

d.团队组建

e.招商方案(计划、节点、原则、方法)

f.启动招商、跟进招商、甄选商家

g.合同签署

h.商家进场

策划要点

1)开业前

a.项目主题策划

b.商业形象策划

c.招商阶段性策划

(招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场)

2)开业

a.全方位预热宣传(开业前两周),保证有足够多的客流量,确保95%商户统一开业。

b.环境和氛围营造

c.标示和引导(广义)

d.开业庆典仪式

e.开业后延续宣传(一周)

3)开业后

a.事件营销

b.文化营销

c.服务营销(人性化、顾客物流等)

d.目的性促销

购物中心运营要点

购物中心的经营管理水平关系到永续运营的成败,我们必须按可持续发展的战略,稳步提高管理水平。经营期间的商业管理主要包括四个方面:承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。

a.租赁政策(承租商优化)

b.日常经营管理

c.营销管理(整体形象推广与促销推广)

d.服务管理(人性化服务、多元化服务)

e.商业物业管理(日常物业维护保安保洁)

新的消费需求、技术应用,都给未来商业带来想象空间。其中最重大的机会点在于新兴消费场景的出现。要想做成真正的优质项目,光考虑客从何来还是不够,要考虑商户从何而来。作为一个开发商要思考的东西不是招商引进,而是真的要花很多精力时间做一些事情,让它变成一个事实。

所以,商业资产管理,还是先找回最基本的地点,做准定位,差异化竞争,天罗地网建立不同的社群,做线上线下招商运营

最后结语:招商的核心一定是产品,产品呈现的全球化、高性价比、品牌化和个性化;除了好产品和好的营运能力,还有一个很重要的环节,是什么呢?是服务!好的新零售是把世界上最好的产品和服务带给消费者。

《新连锁变革》之创新商业模式

【主要内容】:①连锁企业如何结合互联网、金融工具进行商业模式创新,提升供应链、产业链升级;②单店盈利的提升,标准化打造,督导体系,连锁六大系统建设;③连锁招商资源盘点,招商策划,连锁扩张模式设计,招商运营等;④连锁股权合伙,人才激励,股权激励,企业融资,企业估值,门店众筹等;⑤如何快速实现规模收益,连锁体系规划建设,连锁企业爆品打造方法等;⑥连锁人才复制系统,标准体系建设,招商运营实操,经典落地案例分析等内容。

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招商|最有效的招商方式是什么?这里有详尽解答! 企业视频课程

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朱老姆

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新形势下,园区管委会在自身做好招商引资工作的同时,需要依托所属开发建设平台公司的企业体制优势和市场化运作特点,进一步创新、探索、实践“政府—区域开发建设企业—入区企业”三方共赢的招商引资新模式、新方式,才能通过有效的区企协同协作和招商配套优惠政策转移,使本区域的招商引资与同类区域相比不存在先天不足与政策短板。

开发建设平台公司在积极发挥企业招商优势,开展各类市场化招商业务活动,既能进一步强化本区域的招商能力与相对优势;又能实现公司招商业务收入的快速增长,进一步增强企业自身的盈利能力、融资能力和区域开发建设能力。 同时,平台公司所属的开发建设板块与房地产板块,可以抓住区域发展模式、招商模式转变契机与招商业务发展带来的新的商业机会,通过战略转型、业务延伸、资源整合与产业升级,逐步向园区开发运营商方向转型升级并谋求公司上市。 需要注意的是,园区开发运营业务具有“投资大、环节多、衔接紧密、增值服务多、回报稳定”的特点,要使园区开发经营者获得持续的利润增长,并确保园区的持续稳定发展,园区开发运营公司需要具有合理的商业模式,并有步骤地进入地产开发、营销招商、产业服务、产业投资等7大细分业务环节。 整合社会资源探索联合招商之路从先进标杆区域的成功经验来看,政府在强化自身及所属平台公司招商能力的同时,需要紧紧抓住国家推动混合所有制与PPP模式的契机,充分整合利用社会资源、借助区外组织专长能力,创新探索出一条契合本区域的、更加市场化的区域开发建设新模式与招商引资新道路。 从“廊坊现象”和诸多区域的“联合招商”结果来看,政府通过“创新PPP”模式和“联合招商”方式(相当于政府与社会资源、企业机构合资合作成立一个“股份公司或合伙企业”),可以有效整合社会资源、企业资源,发挥国有资本在经济发展、区域发展中的主导作用,加快区域开发建设速度、产业集群构建速度和招商引资的效率效果。 例如,华夏幸福在园区开发过程中担当政府委托的受托者,政府将园区开发所有任务、内容委托给华夏幸福。华夏幸福在对园区进行产业规划、概念规划和战略研究之后,垫资完成园区土地整理和基础设施配套等开发建设任务。 一级开发建设任务完成后,华夏幸福受托负责区域的招商引资,政府购买相关服务。受托后,华夏幸福会依托自身的专业招商队伍,招商支撑服务体系、融资协助体系和自身聚焦科技创新的“产业孵化系统”,借助客户及项目管理系统(活跃企业数据13万条,主要企业负责人信息13000 条),实施产业链招商和精准化招商,确保招商工作的效率效果与引资任务目标的达成。 如今,以固安、安次为代表的廊坊模式已经走过了资源要素驱动与产业集聚驱动阶段,进入了内生驱动、创新发展驱动阶段,逐步发展成为了中国知名的创新热土,产业与区域的价值不断提升。 再如,联东U谷·南上海国际企业港——电子商务区采用联合招商,税收分成的方式,由联东U谷与金山工业区政府利用各自资源优势,实施联合招商,也在短期内取得了令人瞩目的招商成绩。 需要注意的是,区域在创新探索区域招商引资新模式、新道路过程中,“创新”不是“万能胶”与“一招鲜”。若想补齐招商引资短板、强化区域招商竞争力,需要管委会、相关政府部门、所属平台公司以及社会机构等多方面资源与综合能力的投入与促进,温度、水分、光照、土壤事宜,缺一不可。 拓展渠道提升招商效率一个区域的招商引资若想取得理想成绩,必须积极拓宽区域招商渠道与积蓄优质客商资源。 中国的产业园区经过30年的发展不断转型升级,产业园区招商引资的方式方法与渠道也不断推陈出新。从先进区域、优秀企业的成功经验来看,持续加强与其它机构的合作关系,形成一个多执行主体的招商渠道与联盟,可以有效积蓄客户资源,提升招商选资的议价能力。 例如,宏泰发展在与多所高校和科研机构达成战略合作关系基础上,努力促进与园(园区)、产(企业)、学(院校)、研(科研院所)、资(资本)、会(协会)等多方合作,共建科研创新与产业孵化基地目标的实现,在有效促进科技成果、产业资本加速孵化和产业化同时,为产业园区及驻区企业提供持续不断的优质客商企业资源与科技创新动力。 招商引资是一项实践性、操作性很强的工作,区域及招商工作者在积极拓宽渠道与客商资源的同时,需要结合区域、产业实际与项目具体情况,有针对性地灵活运用多种招商方式与招商策略,实施精准招商,才能切实提高招商引资工作的效率与实际效果。 目前常见的主流招商方式主要有专业招商、政府招商、龙头企业招商产业链招商、合作招商、以商招商、委托招商、存量招商、反向招商、互联网+招商、资本招商等多种方式。 通过对各类方式实际招商有效性对比分析来看,“以商招商”和“政府合作招商”是最为有效的招商方式,而代理招商、存量招商及产业链招商也是较为有效的方法。

(作者系和君集团合伙人)经济进退、行业冷暖、牛企动静、观察者发言,关于财经你想知道的这都有! 

八卦说财经,带你挖掘财经中的八卦!

解密华夏幸福隐秘而庞大的招商帝国 公司视频课程

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唐初珍

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在中国华夏幸福是个以产业新城为特点的地产公司。众多观察者都认为其产业新城业务能推广成功的核心在于其产业招商的成功,华夏幸福开发新城的一般套路是:

先通过华夏幸福顶级的策划规划能力和以往产业新城辉煌业绩(主要是样板——固安)描绘美好蓝图,游说地方政府让其开拓新区域;游说成功区域委托协议落地后,华夏幸福垫资进行初步的基础设施配套建设并开展招商,通过华夏幸福的招商能力使得委托区域的产业迅速聚集,并通过强大的产业服务能力使其壮大和升级,从而提升土地价值和地方财税收入;从而给园区政府以住宅地产或者商业地产开发难以带来的政绩,进而获得低价开发周边配套土地房地产的机会;通过薄利多销的园区配套地产销售模式快速回笼资金获得庞大现金流;该部分现金流一部分继续用于该园区配套设施的建设,一部分用来支援其他园区扩展工作,从而实现滚雪球式快速发展。而产业招商和服务工作周期很长,从双方初步洽谈时相关准备工作就已经开始,一直到该园区运营全过程。

在上述这个过程中,产业新城建设和产业招商/服务这两部分都是华夏幸福相对于传统地产商所独有的,我个人认为也是华夏幸福近年来得以超常规发展的核心竞争力和强大护城河。

由于相关公开信息的不足和零散,大家对于华夏幸福的产业招商和服务能力大都是雾中看花,只能通过年报和半年报中披露的签约金额和产服金额大概知道其发展速度和规模。华夏幸福产业招商和服务能力到底如何?这堪称研究华夏幸福的斯芬克斯之谜,目前从未有公开资料进行深入分析。有鉴于此,笔者通过分析繁多的公开信息(上市公司公告、官微、媒体报道等),力图抽丝剥茧般对这个问题进行初步分析。尽管是初步分析,但相关信息也已经很庞杂。而且由于是以旁观者角度观察, 华夏幸福的产业招商和服务核心难以触碰到,但相关信息都为官方资料,其可信性应该是无疑的。

除去最大的产业招商和服务平台——上市公司的产业服务集团外,华夏幸福的招商和产业服务平台有侧重上市公司股权投资的知合资本系、侧重企业孵化/加速的太库系、侧重企业空间租售O2O平台的空间家、侧重O2O园区运营的苏州火炬、侧重投资办厂选址服务的深圳伙伴公司。上市这些平台都会在下文中一一解密。

一、整体组织构架

上市公司——华夏幸福基业股份有限公司(以下简称上市公司)的公司组织构架没有官方公开的信息可以查询。2015年9-10月间华夏幸福掌舵人发布三年百城战略的同时对公司构架进行过较大的调整。

根据各方消息,华夏幸福的组织构架经常根据王老板要求、业务发展情况和外部智囊团建议进行调整。

现在华夏幸福公司内部组织构架较为成熟和稳定了,内部以产业新城扩展和建设为考核导向。可以说每个华夏幸福新开拓的区域就是一个产业新城,由一个产业新城事业部负责全盘操作(以往委托开发区域大致规划比例:基础设施配套20%,住宅+商业地产35%,产业园区45%),作为集团内的甲方;相应住宅集团、产发集团、物业集团、城发集团作为乙方,接受各产业新城事业部的任务并接受考核。产业新城各事业部直接受总裁孟惊领导,而产发集团负责产业新城全盘产业招商和服务工作。招商工作在华夏幸福产业新城扩展和建设过程中极为重要,曾经有过某一区域招商不利,老大王文学亲自出马、挂帅招商的情况。

注:住宅集团、产发集团、物业集团、城发集团四大集团之外还有TOD事业部(廊涿固保城际铁路项目)和一带一路事业部两大机构,相对于国内产业新城业务,这两个机构业务具有相对独立性,不再阐述。

二、招商主力军团——上市公司的产发集团

产发集团全称是华夏幸福产业发展集团,由华夏幸福的工业地产招商部发展而来;期间还经历了工业地产招商中心——工业地产事业部——产业发展事业部等不同阶段。产发集团是华夏幸福旗下致力于产业促进的业务集团,内部有十余个行业招商中心,并设有战略发展中心、投资管理中心(金融平台)、圈层管理中心(市场推广中心)、人力资源管理中心、财务中心、计划运营中心、风控合规管理部、工业地产事业部(下设研发中心、工程部、招标采购部、运营管理部、各个片区)等部门。产发集团为产业新城能提供何种产业促进服务,外部人不得而知,但可以通过华夏幸福官网的宣传资料初步了解(截图见下)。

产发集团上任负责人是轷震宇,其辞职后主攻空间家(后面会有涉及)。接任者是华夏幸福王老板的创业老臣和嫡系之一——赵威,赵威是建设“固安标本”的骨干成员。此外,工程总出身张学军和发展策略中心出身的秦文才搭档担任副总裁,辅佐赵威共同执掌产发集团这一国内最大的招商航空母舰(从人员配备和招商业绩上)。

在人员配备上,产发集团截止至2016年底拥有员工961人,堪称国内最大规模的产业招商和服务团队。在招商业绩上,2016年实现了招商签约金额从百亿到千亿的跨越,是国内产业地产领域最骄人的招商成果(2016年上半年华夏幸福签约招商金额已经超过了2015年全年业绩达到582亿,因此“华夏幸福产业园”官微小年发布的产发集团团拜录像中所述2016年招商签约金额破千亿应该没什么问题,悬念就在于是一千几百亿而已。

产发集团的招商业绩要接受区域产业新城事业部和地方政府的双重考核和监督,理论上不存在注水可能。根据经验当年招商业绩的30%以上会在5年内转变为落地投资额,从而成为毛利率高达95%以上的产服收入的源头。

三、招商隐形航母——隐秘庞杂的知和资本系

华夏幸福上市公司体系之外还存在一个庞大、隐秘、复杂的知和资本系,涵盖了从企业创建、选址服务、加速器/孵化器服务、资金支持等的方方面面,从最初的成立企业服务到最终的资产上市服务一条龙。尽管这一庞大体系大部分游离于上市公司体系之外,但的的确确给上市公司的产业招商和产业发展提供了持续的助力。鉴于知和资本体系的庞大复杂,本文先从股权结构入手,结合公开报道,进行初步梳理如下(阅读困难者可直接跳过前三级公司进入四级公司部分,大部分运作在该层面开展):

母公司

廊坊幸福基业投资有限公司(王文学100%持股),主要子公司有知合控股有限公司(控股99%,王文学1%)、北京东方银联投资管理有限公司(参股20%,王文学80%)、华夏幸福基业控股股份有限公司(参股15%,上市公司),以及一个有限合伙股权投资企业。

二级公司

2.1知合控股有限公司(廊坊幸福基业投资有限公司99%,王文学1%):100%控股六个子公司:知和资本管理有限公司、知合资产管理有限公司、知合金控管理有限公司、知合产业投资有限公司、天下云仓(北京)企业管理有限公司、华夏云联科技有限公司。

2.2北京东方银联投资管理有限公司(廊坊幸福基业投资有限公司20%,王文学80%),下设四个公司,其中只有华夏幸福基业控股股份有限公司具有多项对外投资,是上市公司华夏幸福基业股份有限公司(600340)的母公司,见下。

2.3华夏幸福基业控股股份有限公司(东方银联55%,王文学24%,廊坊幸福基业投资15%,高管郭绍增、王彦军各3%),华夏幸福上市公司的母公司。

三级公司(主要)

3.1上市公司——华夏幸福基业股份有限公司,母公司华夏幸福基业控股股份有限公司控股61.67%,折算下来王学文个人控股58+%左右,是绝对控制人。王文学以上市公司为平台搭建了立体的招商网络和丰富的招商资源(见下一部分);近年来上市公司也成为部分并购和入股的平台,比如控股苏州火炬,参股新三板公司,参股和控股固安新型显示器项目产业链公司等。

3.2知合资本管理有限公司(知合控股有限公司100%控股),华夏系其他上市公司(黑牛食品、ST宏盛、玉龙股份)的主要资产运作平台。

3.3知合产业投资有限公司(知合控股有限公司100%控股),参股控股5个公司,其中的间家有限公司(100%控股)和太库科技创业发展有限公司(100%控股)是王文学搭建的上市公司体系之外最重要的产业招商和服务平台。

……

四级公司(主要)

4.1太库科技创业发展有限公司(知和产业投资有限公司100%控股),是国内小微企业加速器、孵化器的主要平台,下设太库(美国硅谷、韩国首尔、以色列特拉维夫、德国柏林、北京、南京、嘉善、香河、固安、深圳、河北)十余个加速器/孵化器公司,太库创业投资管理(横琴)有限公司、华夏幸福(廊坊)生物医药创业股权投资基金中心(LP)等公司。

2016年2月华夏幸福和国内太库系签署创新服务协议,内容包括:受托管理园区内创新孵化器、为华夏幸福提供创新项目落地走通对接服、打造创新品牌、提供产学研等创新资源对接、提供全球创新业务协同类服务;2016年度创新服务费为3.2亿元。

2016年4月华夏幸福和国外太库系(德国、韩国、美国、以色列)签署创新服务协议,金额1.1267 亿元,具体内容是:,将全球创新技术引入公司园区,实现产业化落地,并为华夏幸福建立创新端资源网络,全面支持公司在全球建立产业集群。具体内容包括:为华夏幸福对接10家知名大学科研机构、促成9项产学研合作对接协议、协助其在国外成立40家研发机构、在孵化器所在国举行固定创新/宣传/培训活动。

国外知合系成功引进的产业合作案例有:

1.2015年11月27日,通过美国硅谷知合签署司与 APG-ALARM-ASIA(简称AAA,由APG和Alarm共同为在亚太区拓展Alarm先进的智能家居技术而合资成立的公司)签订战略合作框架协议;引进Film Power(影能)落户大厂影视园(Film Power是一家来自美国硅谷的成长型技术企业,致力于专业影视器材的设计、生产与制造。其星云系列产品在全球及中国市场品牌影响力和销售排名在前两位)。(By 大灰狼律师 首发雪球网);

2.2016年11月15日,来自硅谷的Solidfacetechnology、SmartyPans、CollectiveIntelligenceTechnologies和Slicktechnologies四个创业项目签约落户太库固安新材料孵化器。

它们将以华夏幸福基业股份有限公司(以下简称华夏幸福)、太库科技为平台,通过国际技术的导入,在中国进行孵化加速,将美国已进入商业化阶段的创新型中小企业引入,最终落地固安产业新城。

此外,华夏幸福上市公司还和太库系成立各种产业投资基金,比如设于珠海的太库创业投资管理(横琴)有限公司2016.7.1和华夏幸福上市公司共同设立太库(横琴)一号投资基金(有限合伙),基金规模5000 万元,上市公司系出资2450万、太库横琴出资 100 万元。

4.2空间家有限公司(知和产业投资有限公司100%控股),100%持股上海企久房地产经纪有限公司。空间家公司由前华夏幸福高管轷震宇创办,实际控制人为王文学,总部在北京,目前已经覆盖十余座主要城市,是中国最大的企业空间租售O2O平台。

2015年12月9日,创业黑马社群大会上空间家CEO轷震宇带着“企业选址神器”空间家APP正式亮相。2015年12月16日,空间家获得全联房地产商会写字楼分会、中国地产金厦奖组委会授予“2015-2016年度最具成长价值企业”奖。2016年10月19日,空间家宣布获得2.58亿元人民币A轮融资,领投方为翰同资本和永柏投资,创业黑马、昆通投资等跟投,是企业创业空间领域的领先企业,有望成为业内独角兽企业。

通过空间家官网和空间家APP,一方面为开发商、物业、经纪人、开发区提供真实的企业需求信息,另一方面为企业提供精准、高效的服务,包括工位、写字楼、厂房、商铺、仓库的选址服务,以及配套的公司注册、人力社保、法律服务、装修服务、财税服务等一条龙产业服务。

4.3西藏知合资本管理有限公司(知合资本管理有限公司100%控股):王老板以西藏知合为平台,通过“转让股权+委托表决权”方式获得了黑牛食品的29.82%的表决权,成为单一表决权最大股东,并开始推进新型显示项目180亿元的定增和相关产业基金。2016.11.16知合资本管理有限公司出资0.01亿、华夏幸福出资29.99亿共同出资成立一支100亿元的河北新型显示产业发展基金,投资黑牛食品的新型显示项目;现在该项目已经在霸州和固安开工。

4.4拉萨市知合科技发展有限公司(知合资本管理有限公司100%控股):拉萨知合科技合计拥有玉龙股份(SH601028)2.3亿股股份所对应的表决权,占公司总股本的29.68%,成为ST宏盛的实际控制人,目前尚未有资产注入报道。

4.5 拉萨知合企业管理有限公司(知合资本管理有限公司100%控股):拉萨知合企管累计持有*ST宏盛(SH:600817) 4163.9968万股,占总股本25.87%,成为ST宏盛的实际控制人,目前尚未有资产注入报道。

上述公司不少是上市公司体系外的关联关联企业。但从相关信息看可以说是王文学控制的上市公司外招商资源低成本给上市公司输血,维持上市公司招商业绩增长。至今为止已经有硅谷film-power、太东生物、赛亚生物等数十个项目落户华夏幸福产业新城。

四、华夏幸福上市系的产融结合之路

由于华夏幸福上市系运作产业投资金额较小,一般不公告;...

合肥中翔商业中心烂尾近四年 更名中翔城翻盘迎新生 公司视频课程

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夏日

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说起位于滨湖新区的中翔商业中心,不少合肥人都不陌生,很多人第一时间想到的关联词都是——烂尾!

可是近期爱铺君了解到,这个原本计划2014年6月交付使用商业部分却烂尾近4年的项目,如今似乎重新焕发了新的生机!

中翔商业中心疑似改名中翔城

商业借6.1儿童节重启

爱铺君从中翔城商管获悉,“你开心就好-6.1中翔欢乐PA”于6月1日(本周五)在合肥滨湖新区中翔城举行,备受社会各界关注的中翔城商业综合体即将揭开面纱。

据悉,本次活动布置6大活动区域;另外,主办方在观礼区布置了百人餐宴,观礼期间设有摇一摇抢红包环节,还有价值3999元的红酒、8888元装修基金多重大礼。

中翔城是一家汇集高端儿童教育及艺术培训、IMAX高端影院、综合类健身会所、VR主题乐园、萌宠乐园、层顶体育公园和现代新零售生鲜超市等多种业态于一体的商业综合体,该商场综合体的出现方便了周边市民购物和日常消费生活。

站在中翔门口可看到滨湖医院.资料图

据安徽吉佳瑞泰商业管理有限公司总经理、中翔城商管负责人万兵介绍:“中翔城致力于打造都市社区文旅生活休闲新领地,不仅设有市民所需的日常服务业态,还将继续完善市民购物环境,不断提升服务质量,服务也按便民服务综合体的规定来,我们提供平台,商家提供服务,居民获得更多满足感、幸福感,三方共同发展。”

而上面说的安徽吉佳瑞泰商业管理有限公司,爱铺君特意在天眼查上查询了该公司,发现公司位于安徽省合肥市包河区徽州大道与长沙路交叉口中翔中心办1401室;公司的主要业务是商业地产招商代理、商业地产运营管理等。

公司法人名下有两家公司,除去安徽吉佳瑞泰商业管理有限公司外,还有安徽中翔商业管理有限公司,两家公司的注册时间都是在今年的3月份。

看来未来中翔城未来商业部分的商业运营团队或许就是这个公司了,这从侧面也证明了中翔城的商业部分有望在不久迎来开业。

合肥市民关心中翔何时交房

官网回复时间无法确定

在合肥市政府直通车网站上,爱铺君发现合肥市民咨询中翔何时交房等相关问题,已经达到了13条!

在最近一次也就是2018年5月17的提问中,网友询问:因长期在外地,13年在合肥滨湖买了中翔商业中心的一套公寓,开发商已经延迟交房4年了,之前开发商资金链断了,政府介入。但到现在却没有任何消息。请问现在这个项目进展到哪一步? 什么时候能够交房 ?

滨湖世纪社区服务中心回复:

2017年12月20日,区政府成立了以区法制办主任为组长,区政府相关部门和社区有关人员参与的中翔商业中心现场办公室,进驻中翔商业中心项目,协调各利益方,帮助化解各类矛盾。

2017年12月21日,现场办召开了为期一天的中翔项目重整会议,中翔项目相关利益群体均参会,会上选举产生了各方群体代表,通过了现场办后期对于中翔项目工作开展的规则。

2018年1月12日,在现场办的组织下,在中翔商业中心召开了第二次债权人代表会议,会议确定了由锦天城(合肥)律师事务所牵头组成项目管理组,推进项目重组进程。 目前,中翔项目管理组正在与瑞智公司进行资料移交,后期会继续核对并接收大量的购房合同等资料,确保移交工作顺利推进。至于交房时间目前无法确定。

2011年拿地预计2014年交房

中翔城雄心壮志曾一度落空

上文中,滨湖世纪社区服务中心回复内容里提及的瑞智公司,就是中翔商业中心地块的拿地企业了。

2011年2月25日,BHB-01-1号地块是由瑞智房产以662万/亩竞得,楼面地价1654.92元/㎡,总价1.5亿元。

BHB-01-1号地块

据12年的媒体报道,该项目是集超市、百货、影院、餐饮、娱乐、办公于一体的商业综合体项目,共设电梯扶梯35部。于2012年4月开工建设,共分1期开发建设。整个建设项目(计划)于2014年6月全部建成竣工交付使用。

2016年资料图

2016年10月,包河区回复表示:中翔城主体工程于2015年6月完工,后因瑞智公司资金链断裂,后来一直未进行竣工验收。为尽快摆脱困境,开发商瑞智公司正积极向上级相关部门申请减持。

2017年3月,爱铺君实地探访中翔商业中心,在探访中,从外表看不管是商铺还是写字楼,项目已经基本建成。商场外沿电子屏幕已经挂起,马尔斯健身、橙天嘉禾影城等即将入驻的海报也贴在上面,但是商业部分依旧大门紧锁,灰尘和锈迹都能随处可见。

资料图

而在当时,写字楼里有一两家企业已经入驻,外面还能看到该企业的道路指示等。

2017年的5月底,传出中翔商业中心将被收购的消息。据传,当时有北京书城等3家企业有收购意向。

2017年9月5日,合肥市政府官网首次传出消息:该项目整体收购计划正在推进中。目前,包河区已成立专项工作组处置烂尾问题。

项目紧邻医院和学校、住宅环绕

商业竞争同样激烈

中翔城原为BHB-01-1号地块,该地块位于滨湖新区徽州大道与长沙路交口东南角,四至范围为:东至中国人民银行合肥中心支行用地红线,南至中国人民银行合肥中心支行用地红线,西至徽州大道东侧绿线,北至长沙路南侧红线。

滨湖中翔城总建筑面积逾5万方,从周边环境分析,地段很是不错,项目西邻合肥一中本部、合肥四十六中本部,北接华东区单体最大的三甲医院-合肥滨湖医院,南靠滨湖区八大银行总部金融中心;周边还分布着金泉小区、滨湖假日清华园、滨湖明珠、棠溪人家、滨湖家园等众多较为成熟的小区,客流量充足。

中国人民银行

不过爱铺君也注意到,滨湖中翔城位于滨湖新区较为繁华的启动区板块,同样的,周边的商业竞争也较为激烈。

如,而滨湖最先开业的商业体——世纪金源在于该项目就隔着一座滨湖医院;项目以东1.3公里左右的庐州大道上,分布着已经开业的悦方id mall、今年即将迎开业的利港银河广场和近14万方的佳源广场。

爱铺君在前段时间做过2018年滨湖预计开业商业体(12座商业体下半年集中开业!超150万方商业体量来袭,百大、银泰、奥特莱斯等齐争锋,滨湖新区迎来商业爆发期!)的盘点,当时中翔城还没有具体进展,因此榜上无名;如今中翔城若是下半年能开业,今年滨湖新区的商业竞争将会更加激烈。

不过,在担心中翔城开业之后的人气如何的时候,想必更多合肥人关心的却是——失约4年左右,如今中翔城能否成功复活,将自己展现在市民眼前?

商业地产租售模式最全解析! 流量视频课程

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戚易真

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核心提示

无论是从纯销售到租售结合,再到只租不售的产权租售模式变迁,还是逐渐崛起的资本运作模式,开发商不断推陈出新的租售模式需要投资者一一区分清楚,才能在找到适合的投资目标时,控制好相应的风险。因而,辨别和选取不同的租售模式也是投资者需要关心的一个问题。

重奖征集商业地产&产业地产原创文章

投稿邮箱:pmmarket6666@163

投资商业地产,怎样获得可观的回报无疑是开发商和投资者双方都最为关注的问题。如何让自己的投资回报有所保证,获得相对稳定且可观的收益率呢?无论是从纯销售到租售结合,再到只租不售的产权租售模式变迁,还是逐渐崛起的资本运作模式,开发商不断推陈出新的租售模式需要投资者一一区分清楚,才能在找到适合的投资目标时,控制好相应的风险。因而,辨别和选取不同的租售模式也是投资者需要关心的一个问题。

1

三大主要模式

粗略来看,商业地产的租售模式可以先简单划分成三大类。

1全部销售。

商铺盖好了就全部进入销售环节,全部推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法,由于体量不大,商铺的销售压力也不大。对于投资者来说,各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的情况。

2租售结合。

租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式,这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业,销售部分商铺,直接参与主体商业经营。在这种模式下,开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略,也会有相应的主力店入驻,对于其余自主招商的投资者来说,符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。

3只租不售。

商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关,商业自持比例达到100%时,也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握,但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。

另外,在传统的租售比模式创造不同的商业盈利模式的同时,商业地产的运作模式也在酝酿全新的升级变化,比如业内比较看好的资本运作模式。

资本运作模式在国内刚刚起步,国内一线房企正在探索的商业地产资本运作模式包括分拆上市模式、房地产与证券业相结合的REITs模式、银行贷款证券化模式等。

对于个人投资者而言,由于商业地产对规模要求、经营管理要求、商户经营持续性要求、团队要求都是比较高,没有一定的物业规模和物业条件、没有一定的成熟稳定的商业管理团队是很难获得稳定租金收益的。

因而,在租售模式的选取上,首要的方向就是关注开发商对于整体商业项目的态度、投入的资本、相应模式下的不同特点和优劣,区分清楚在今后收益方面开发商和投资者个人会起到的影响作用,以便制订合适的方案。

2

八种细分模式

进一步而言,随着商业地产的逐步普及和越来越多投资者的进入,在不同城市、不同区域和不同时期出现了多种多样细分的不同租售模式。面对这些层出不穷的租售模式,投资者一是要详细比较相互间的优劣和差异,另一个也要注意其中可能存在的风险。

1普通租售模式。

按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售,即整个商铺按每平方米销售,可按银行规定提供贷款按歇,同时一般只提供租赁服务,但不担保租赁。

2承诺一定年限固定回报率。

“包租”模式,指在客户购买商铺产权时,约定提前返还若干年的租金,这部分资金从购房款中扣除,但在未来若干年内经营权归商城所有。“包租”概念宣传重点在租金提前预支,保证投资回报得到实现,对于树立市场信心具有相当重要的作用。

“保租”模式,指在客户购买商铺产权时,商城约定每月一个固定的高租金(一般高于供贷)。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”,“让品牌商家为你打工”,以高回报率打动消费者。

需要提醒的是,这类模式由于受到政策和风险提示的限制而存在许多换汤不换药的类似做法,但都有着不小的风险,面对这类“打包票”的行为投资者要多加小心。

3“以租代售”销售方式。

主要针对经营性商家,存在两种情况。一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足,既先把商铺租给经营性商家若干年后,商家可优先认购,以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场,给经营商保障。二是老商场(经营不太久)打算快速销售,目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款(一般以前租金来计算进售价)。

4“银企联贷”销售模式(非产权)。

一般非产权式商业物业,银行不提供贷款服务。“银企联贷”销售模式则是开发商和银行,并以开发商做担保人为买家提供贷款,而与银行协商通过银行统一按月收取贷款,目的是快速回笼资金,减轻资金链压力。

5“预购合同”销售模式。

专门针对目前即将建设或在建的商场,通过预购合同约定,由于是期房形式,客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。

比如客户购买10万元的房产,只需要支付9.09万元,其余作为前期投资回报,同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式,而所有商城给予业主固定年回报。目的是在前期的销售过程中,通过预购优惠的实质而开展激励性销售。

6“产权式”销售模式。

针对投资型客户,根据各地的经济水平,以“每1万元”、“每1平方米”(商铺或写字楼)或“每1年”、“每半年”(度假酒店)等为单位进行销售,在办理产权证时,通过公证等手段进行“组合产权人”。目的是降低投资门槛。

7物业回购服务销售模式。

商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好,可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商,以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。

不过,推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口,把风险留给开发商自己,但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年,一般来说不会肯定会升值,如果亏损,则往往坚持不到可以回购的年限。

8“商铺银行”概念销售模式。

本质就是虚拟银行活期存款,存本取息。一般投资客户交首付,然后办理银行按揭,10年贷款的月供由开发商来供,开发商则以投资客首付为本返利;10年后,开发商必须收回商铺的产权,并返还给投资客户的首付款。

这样,整个销售过程投资者仅需付首付,原则上不承担其他费用,类比银行存款。而开发商可以迅速回笼资金,并拥有绝对控制权。但考虑到商铺经营不善等情况,则仍有资金被套牢的危险。

文章来源:地产营销总

特色地产诸葛亮-飙马中国,20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务:

1、拿地顾问,联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源,为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计;

2、策划设计一体化,携手国家甲级建筑设计院,为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业;产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发,提供定位策划、概念规划、建筑设计方案;

3、租售代理,携20余年千万方地市县菜单服务经验,为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售;

4、项目诊断,为地市县问题项目提供解决之道;

5、全程顾问,以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。

如何成为商业招商高手? 营销视频课程

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挣扎

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为何招商方案很完美,执行起来却困难重重?为何招商方法全用遍,还是招不到合适的商户?来看招商总监的现身说法,解读从商业市场调研、租金测算、商家资源整合、策略制定到招商执行全过程,看看他们是怎么做到的?

目前传统商圈可分为三大商圈,商业氛围浓厚。其中,中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈,覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为代表。

第二步:租金价格测算,为招商落地奠定基础

细化事项1:市场租金水平推导售价

根据上述商圈调研,结合群力新区目前商业街租金水平为2-3元/天·㎡,及类似商圈的发展方向及租金走势参考,制定出以下的租金成长策略:

按前三年每年返租6%,按6%的租金回报率,三年返租期满后,在租金逐年上涨到预测水准上,项目租金利润仅能勉强补贴项目正常运营一年,但根据市场调研的状况来看,按照6%的回报率面世,客户的关注度不够。

细化事项3:根据租金测算,分析返祖策略

第三步:战略资源整合,精准商家要求

细化事项1:餐饮类商家资源整合

细化事项2:配套/购物类商家资源整合

细化事项3:休闲娱乐类商家资源整合

细化事项4:服饰配饰类商家资源整合

服装以代理商为主体,特别是专卖店,租金较高,装修及免租期一般三个月到半年,

国内服装品牌一般有购买物业的可能性,外来品牌多为纯租赁形式。

细化事项5:生活服务商家资源整合

此类商家中,银行业的店面面积需求与所设的级别有关面积,但价格最低都可以保证在200左右,并且租金相对较高,且稳定。

培训机构的租金一般为20-50元/平米,采用半年付或季付的纯租方式,免租期一般要求3个月。

重点:招商阶段性工作内容与具体要求

细化事项1:招商筹备期

招商团队组建

结构说明

A.物业前期派驻1-2人策划人员驻场,协助甲方进行工作为活动策划、媒体计划、广告执行督导;

B.招商人员前期主要进行外围商户洽谈的行销方式,进入项目销售阶段,采用坐销和行销相结合的方式;

C.客户服务组的工作为协助签约,客户法律、工商、专修等的后续服务与进店后的各项服务。

招商人员要求

A.职业道德要求,基本素质要求,专业知识要求,综合素质要求,服务规划要求;

B.制定公正客观业绩评估方案,将考核指标数量化、标准化。

细化事项2:商户进驻期

招商优惠办法

A.在招商前,对有意向进场的经营户按照“经营商户资信评定表”进行资质评订,以(甲、乙、丙、丁)四个档次划分,来评判是否给予进场;

B.评定标准通过后,再按对方厂家提供的“年度销售报表”,对厂家的资质进行坪效测算,以评定厂家的资质等级;

C.评定厂商资质等级后,再按照资质等级的高低,确定其免租期(3-12个月)的时间;

D.按照行业经营特点,采用不同的租期签约条款和租金优惠方式 ,第四年开始改为一年续约,并适当提高租金。

细化事项3:试营业期

重点工作

A.商铺交验流程(交房验收);

B.商户进场装修流程(装修审图、保证金入场证办理);

C.商户开业申报管理流程(开业时间、地点、活动规模和形式等);

D.商户促销活动申请流程(商家促销活动审核、风险预防);

E.商户特殊行业审批流程(特殊行业证照审核、安全性评估等);

F.公关活动流程(公关活动策划、组织、实施、监控);

G.投诉处理流程(消费者投诉问题的受理,处置、反馈等);

H.退换货流程(消费者货物退换的受理、处置、反馈等)。

细化事项4:运营调整期

商业增值服务内容

A.对外协调:与政府各职能部门的协调(工商、公安、税务、市容、质检等)。

B.对内协调:各管理部门之间的协调及协调处理投资者、经营者、管理者三者关系。

C.对买场业态、布置调整做合理规划。

D.对外统一招商,谈判、引进品牌(收费)。

E.统一企业形象:广告宣传、促销推广、公关策划等。

F.对各商铺经营者、营业人员进行业务的培训(收费)。

G.对经营者的经营进行指导、咨询并提出管理建议。

H.统一管理各商铺的形象设计、动线安排、产品定位、出样方式。

I.成立客服中心,处理客户投诉、商品退换及VIP管理。

J.成立商务中心,提供电话、传真、复印、电子商务及车船票、机票代订等服务。

K.提供中介服务,包括商铺出租、产权买卖、委托招商等服务。

细化事项5:运营稳定期

重点工作

A.建立消费情报管理模式(不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型,其结果可反映商业的产品档次的提升或降低状况;设定不同阶段、不同年龄层次、不同性别的消费者的市场消费潮流产品的需求等级评估模型,其评估结果可反映出商业街在未来的三五年内需不需要引入新的潮流产品业态,或取缔一些过时的产品业态);

B.建立劣质商户检测系统及改革方案;

C.新商户的继续开辟(随时观察外界最新商业娱乐信息,体会发展趋势,尽可能早的引进适合的内容,给消费者全新的体验,给本项目与竞争对手拉开时间距离)。

阶段性重点工作对接

招商工作节奏控制

文章来源:商业地产云智库

只在于分享,不做任何商业用途。

商业地产策划公司排名 行业视频课程

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纯真

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商业地产策划公司排名

要找商业地产策划公司的开发商会发现,网上有商业地产项目的排名,有房地产策划公司的排名,可是翻遍搜索引擎也找不到商业地产策划公司的排名,能搜索到的,不是某个策划公司的广告页面,就是商业地产标杆项目的排名,要么是房地产策划公司的排名,这主要是商业地产项目的特殊性决定的。

商业地产和住宅地产是有本质区别的,可以说根本不是同一个行业。基本上做住宅策划的,转行做商业策划就是扯淡二字(其实开发商从住宅转商业的,目前看来也就扯淡二字,除非找到比较合适的代理公司),因此房地产策划公司的排名坚决不能用到商业地产上。商业地产的重点在于商业而不是地产,具体而言就是零售业。零售是个博大精深的领域,餐饮、服装(包括其他狭义的零售业态)还有娱乐等等对房产条件、客户需求(落到具体操作层面就是推广手段等)的要求都不一样,说开了去几本书都打不住。目前行业里别说精通了,光是了解这几个方面在操作上异同的人都屈指可数,更何况商业地产和建筑学、室内设计、工程施工等行业千丝万缕的关系。能深刻理解这些领域与一个商场未来成功与否之间相关性的人,国内我觉得不超过20个人(注意是人,不是团队,更不是公司)。国内有优秀的商业地产策划人,但确实没有优秀的商业地产策划公司。

上面这些因素决定了一个专业的商业地产策划公司必须具有非常强大的知识、信息储备,而这些知识和信息必须随时随地更新,也能落地用得上,市场上新开的商场,新出现的品牌,各个品牌拓展的联系人是谁,一定要第一时间有所了解,而不是躺在公司资料库里积灰(我见过太多的策划公司这一点的基础要求都是达不到的)。这些工作都必须自己亲身经历才有价值,二手信息基本上全属于纸上谈兵,也就是说,一个好的商业地产人,要花大量的时间、精力和金钱投资在知识储备和个人。策划的本质是人,这群人走到哪儿,哪家公司就强。

说了这么多,如果开发商要找策划公司呢?到底从哪里下手呢?小编矬子里拔将军,推荐几个吧。

1.首推飙马中国,这是小编的东家,小编尽量客观的描述,找网上第三方的评价来作为论证。

飙马(中国)商业地产顾问机构,是一家专注于中国二三四线城市商业地产&产业地产开发的全程服务商。以23年1380万方商业地产开发项目的专业服务经验, 为开发企业提供商业顾问、定位策划、建筑设计、租售代理、运营管理等服务,致力为中国城镇化发展而努力!

这个公司也是因为人才会得以推荐,他们的首席策划何其琛是行业内的领军人物,何其琛先生原供职于国内贸易部国家建设部机关报,从事商业地产策划23年、长期为大型商业项目提供顾问、策划服务,服务项目1380余万方。曾服务项目有中国零售连锁50强商之都8年、中国百货连锁巨头马来西亚金狮集团百货品牌4年、8万平米国际购物广场、世界500强家乐福、香港元一集团、湖北95万方城市综合体、160万方商贸物流园、石文华商业街、湖南、湖北、安徽多个20万方左右城市综合体。

在海内外发表的商业文章达120万字,业内反响很大的著述有:中国零售业遭遇围城、商业地产走进细节时代、解析商业地产概念密码、商业地产掘金新商圈等等,著有《中国商业地产实操工具》。

中国商业地产联盟是目前国内商业地产领域规模最大、最具影响力的产业研究与合作组织,2003年由国家相关行业协会与专业机构联合发起设立,建立了由知名学者和实操专家构成的专家库。

10余年来,应邀为北大企业所。浙大飞国际房地产班、在浙江大学、中山大学、厦门大学、中国科技大学、华中科技大学、四川大学、山东大学、内蒙古大学等八大名校联手合作中国高校EDP联盟中国房地产商界领袖高级研修班和上海威斯顿学院等主讲商业地产,先后为中建、莱钢、金都、传化、纽宾凯等大型地产开发集团做过精彩内训,为万科集团、中海地产、大华集团、招商地产、金地集团、复地集团、凯德置地、城开集团、爱家集团、金大元集团、三盛集团、三湘集团、保集集团、嘉华集团、博威集团、证大集团、嘉德集团、仁恒集团、嘉兆集团、绿城集团、苏南万科、阳光100、湖南华盛、大连中远、香港万福、东莞鸿运、上海和声等160多家企业中高层管理人员评价他主讲的商业地产公开课,满意率95%以上。

有这么多年的从业经验,也有不少实地操盘的项目,可以保证他不落后于时代。

2.盈石资产管理有限公司

盈石集团”是一家面向中国高端产业园区开发、运营管理的专业机构,定位于城市配套服务运营商。在行业内拥有非常丰富的专业的经验,与全球多家大型产业投资机构及行业内领军企业建立长期战略合作,服务于多家世界500强企业、全球领先电商企业、第三方物流、大型超市、制造企业等客户,并助力生产型企业转型升级,专注核心业务、提高核心竞争力、经过多年的发展,“盈石集团”已名列中国城市配套服务运营商前列!

经过几年快速的发展,全国各地项目均已陆续开展。同时出于品牌的考虑,2016年在国家工商总局注册“盈石物流发展有限公司”。 随后,“盈石物流发展有限公司”全面整合“成都盈石”、“武汉盈石”、“盈石电商”、“盈石物业”等多家分、子公司,正式成立“盈石集团”!

缺点是盈石里面的团队太多了,有好的团队也有扯淡的团队,这个需要自己去分辨和选择。

国内策划行业的盈利模式和业主的心态也导致了这个行业良性发展的道路极其曲折。我见过的绝大部分业主都想做甩手掌柜,他们的心态是有个策划公司能全程参与进来,自己啥都不用管未来就坐等收钱。而策划行业盈利模式不外乎是策划费+招商费用,偶尔一些公司(如五大行)还能赚运营期的物业管理费。这里就出现了问题,策划费用相比招商佣金基本上就是毛毛雨,而后期的物业管理费纯属辛苦钱,所以策划公司很快就会意识到靠招商代理赚钱才能快速变成高富帅,那些市场调研啦、业态配比啦都是走个样子而已,谁不知道在最短时间内满租开业收好佣金拍拍屁股走人才能使自己利益最大化。大家看到这么多雷同的商场,全是这么捣鼓出来的,无他,唯快而已,至于商场开业后怎么样,不是自己考虑的问题。业主够专业,才能在策划的过程中有足够的威慑力防止策划公司满嘴跑火车。所以说,业主的专业水准,决定了所聘请的策划公司的专业水准,很遗憾,业主不专业的情况是大概率事件,而双方都不专业的情况是更大概率的事件,这也是为什么市面上这么多策划公司还能这么低水平的活着而且活得不错。

商业地产招商干货知识,请收藏! 公司视频课程

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唐安彤

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商业地产招商,决定了商铺的商业价值,更决定了商业地产现实的租金回报和未来的潜在溢价。所以招商是商业地产实现商业价值的过程。

商业地产的开发离不开业态更新和商业发展趋势的研究,那是什么原因导致商业业态的更新和商业发展趋势的变化呢?商业业态变化对我们商业地产招商有什么意义呢?具体我们从以下两个方面来讲述。

第一:业态更新的原因

商业生态里面最重要是商品,商品的更新推动了业种业态的更新,这背后是生产力的更新,生产工艺的更新,更是科学技术的更新。如家用电器,如果没有家用电器的款式的增加、产量的增加,就不可能有国美、苏宁电器等这些大型的卖场出现,正因为有了这些产品的量的增加,款式上极大的丰富,同行之间的生产厂商激烈竞争以后,才能出现这些大型的代理商、销售商,这就是业态更新的原理。

业态更新以后,就产生了商业销售的大鳄,这就对商业的建筑产生了新的要求。国美、苏宁就要要求有和他产品相适应的建筑,也就是大卖场,这就对商品推动商业的业种、业态的更新,最后导致商业建筑的更新的根本原因。

由于业态的更新,导致商业模式的更新,一般商业模式为以下几种,

一、是连锁业态,连锁卖场。如国美,他统一采购,统一配送;而是百货业态,属于传统的业态,传统的业态也在更新中,传统的百货向时尚百货转型,综合百货向专业百货转型,向附加值比较高的那些行业发展,

二、批发市场

三、 特色专卖店,如上海外滩,

四、 专业市场

五、 购物中心

六、 餐饮

七、 网上购物

八、 便利店等等

业种就是同类的店我们称之为业种。也就是一个行业里面的一个种类。

第二,我们谈谈商业资源

由于我们国家的人口比较多,所以生产的能力比较强,导致了商品过剩的现象比较严重,据统计,中国70-80%的商品是过剩的商品。由于产能比较大,所以为了提升自己的商品在市场上的占有份额,在商品的性价比方面、技术方面、款式方面不断进行更新,而科学技术的发展又促使了我们商品的生产能力提升,从而生产商品的速度大大地大于我们消费的能力。产能增大以后,需要有一消能与之相匹配,产品过剩了,需要借助强有力的销售网络来对他的产品进行销售,来回收资金,因为只有商品销售了以后才能是商品转化为真的价值,产品生产者才能赚取其中的利润。

第三:有了产能和消能以后,他需要一个 把产品转化为价值,获得利润的平台——商业地产,商业地产就是为产能和消能实现商品流通的平台,如果没有这个平台,单纯的从网络上去销售,在中国是行不通的,也不可能完全实现的。

第四:从关心商业资源的一些内容,如商品的产量数量、商业的销售能力、过卖力的变化等因素我们都可以把它称之为商业资源。商业资源是我们在招商中应该最重视的,如果没有商业资源我们就没办法招商,如果有了商业资源我们就要针对商业资源的实际进行招商,这是我们研究商业资源根本的出发点,

第五:商业地产的开发,开发商往往会把市场的最高利润都是自己的最高利润,这实际上是错误的。商业地产的开发利润实际上包括两个方面的利润,一个是房地产的利润,另一个是商业的利润。有时候我们在招商或是商业开发的过程中,会牺牲一部分的利润,觉得自己亏了。但实际上我们是把商业开发中的利润让给商家,树立这样一个观点以后,我们在招商中间就会顺利的多,如果没有做方面的认识的话,招商工作就会变得很困难。所以房地产企业一定要有两次分配的思想。一是我们拿到房地产开发的利润,在房地产开发的利润里面一定要细分成,一部分是我们房地产的利润,另一部分也应当是商家的利润。

第六:在商业资源开发方面我们一定要掌握商业企业发展的趋势,他们的发展就是我们商业开发的动力。另外我们要注意到商业的发展趋势。个别的行业,消费发展的趋势实际上就是未来商业发展的趋势,因为行业的盈利性加强了,那么他的租金的承受能力也随之加强,从而加强了租金的产出能力,所以我们要关心行业的发展。要注意挖掘我们商业的关系,因为商业活动带有很强的关系系色彩,没有一个事物能单独存在;

所以我们要掌握以下几点:

有亲缘性,就是在一个地域里面发展是比较容易的;

逐群性,也就是要进入商业的圈子,如果进入那个圈子,就不知道 这些商业的发展规律,这样去招商,是有一种盲目性的倾向。每个商业企业里面都会有一个部门他是负责商场的管理和招商的,所以他们的手里有商业资源,我们可以到他那里去配合和联络,有的企业干脆把人都挖过来了,这样对自己的企业是很有帮助的;参加商业领域里面的一些会议,你可以知道商业发展的一些趋势,也可以接触一些商业企业的人员;

直截了当,我们需要找那些企业,就直接上门拜访,如永辉超市,大润发等,和他们聊,把他们的要求变成我们的设计要求,这对我们商业地产的开发是很有利的;

是我们的项目发布信息的时候,商业地产的位置好的情况下其实只需发布招商信息即可,商家自己会找上门来;

参加商业的行业协会,也就是打进圈子的一个办法,以上使我们开发商也资源的一些很实在的很具体的方法。

陈德力:从事商业地产是件幸福的事 营销视频课程

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追风侠

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原万达商业地产副总裁、商管常务副总裁加盟新城控股集团,这些标签曾一度让陈德力登上热搜。

毕业于西南财经大学EMBA的他,在统一企业生产过方便面、在全国市场从事过建材营销,2001年投身商业地产开始,一直走到今天。

2006年起历任新加坡嘉德置地凯德商用中国西区总经理,2010年8月加入万达,历任万达商业管理副总裁兼招商中心总经理、万达商业管理常务副总裁兼营运中心总经理、万达商业地产副总裁兼商管常务副总裁等职务,如今贵为新城控股集团联席总裁。

这些转身看似有着很大的偶然性,但每一步却又都踩到了点上。

作为商业地产领域驰骋多年的行业领军人物,他没有居高临下的威仪。一副红润的圆脸,笑起来宛如邻家大哥般平易亲切。

明明在北京有着如日中天事业,却偏偏别妻离子跑到千里之外的上海,在2016年8月加入新城控股。

陈德力说,一切源于梦想——

荔枝与巧克力的选择

做想做的事

上海新城控股集团总部16层总裁办公室,简单的装饰与简洁的线条,显示出陈德力的低调与朴实。坐在沙发上,他从容谈起自己与购物中心、与新城控股的缘分。

“我没有做过百货工作,很早就开始从事商业地产的开发和经营管理,是凯德中国第一批商场总经理及区域总经理”陈德力对《中国连锁》记者介绍, 2010年加入万达后的6年,参与规划、招商及经营管理的万这广场超过100个。他善于培养人才,是万达学院首批认证讲师,也是获得万达学院满分课程的讲师。

当外界对陈德力离“万”投“新”做出各种猜测时,谁曾想它的“导火索”竟是一箱荔枝和一盒巧克力。

“一天,一位同事从广州给我寄了一箱荔枝,上午采摘下午送到,很新鲜,整箱大概三四百颗。同时,另一位同事从欧洲出差回来,给我带了一盒巧克力,那盒巧克力只有12颗,但是每一颗都不一样,很精致。这两样东西同时送到我的办公室。”他问自己,“我先吃哪个呢?”

当时他脑子的第一反应就是这400颗荔枝代表着没有差异的购物中心,而12颗不一样的巧克力是什么?他认为这12颗精致的巧克力代表着风格不同、各具特色的购物中心。

如果只做12个风格不同、各具特色的购物中心,虽然每一个都不一样,但没有规模就没有江湖地位,没有规模就没有市场份额,没有规模就没有行业主导话语权。

“望着这一箱荔枝和一盒巧克力,我突然有一个想法,能不能在这两者之间找到一个平衡——既要每个不一样的,又能做出规模。”

恰好在这个时候,新城控股董事长王振华打听到陈德力,便托人联系他。陈德力回忆说,第一次没见成,因为在万达工作太忙。王董事长比较执着,然后有了第二次、第三次。相见后,发现有共同的价值观,尤其是对于未来要做什么样的购物中心,两人想法完全契合。

“实现我的梦想、做最想做的事情——打造有个性的规模商业。简单复制的时代已经过去,未来希望可以做出兼具规模和情怀的商业作品。”

2016年8月陈德力来到新城控股以后,在11月25日召开的第二届新城商业年会上,就新城控股的购物中心理念提出了九字箴言:有情怀、不复制、具规模。

在新城做购物中心,首先要有情怀,以千亿新城的实力来情怀打造,而不是为了单纯的追求规模数量;第二就是不能复制,每个项目都具有共同的新城商业DNA、同时建立建筑品质的系列标准、在每一座吾悦广场里打造有生活的文化载体和有文化的生活场景;但是,这还远远不够,还要具规模,只有当你经营管理的购物中心达到一定数量的时候,你才可能在这个市场上有话语权。

业内人士指出,陈德力的加盟,将进一步加速新城控股在商业地产领域的发展,提升公司在营运、招商以及人才培养方面的能力。

缔造新城专属核心竞争力

商业地产全产业链

客观地说,陈德力不仅深谙以资产价值为导向、资产收益为目的、营运标准为手段、经营业绩为核心等国际商业地产通用的凯德操盘模式,而且还将万达的精准投资选址、高执行力和快速开业融入血液。

加盟新城以后,结合到商业地产本身及新城商业地产发展愿景,陈德力上任的第一举措便是,统一团队思想,形成商业地产全产业链管理。即:全面梳理新城商业的整个产业链,从项目获取、规划设计、开发建设、到招商运营、资本运作等进行充分整合,既保证目标一致,又保证高度的配合与协调。

“在商业地产领域,房地产的开发与后期商业运营分开是很常规的做法。”陈德力说,“新城则是将整个产业链全部整合在一起,由我来统一协调管理”

这听起来有点专制。但陈德力的逻辑是,不能把控前期项目获取、规划设计 、开发建设,就没有办法保证项目是用匠心营造的。

这样的商业开发方式,会不会比复制一模一样购物中心要难?

“难得多!最难的不是你引进多少技术,是统一一个团队的精神。”陈德力说,“只有统一思想才能做好商业地产。分开管理,分为每一个单元、每一个模块,压力相对要小,速度相对也更快。统一管理,最大的难点是对于高素质人才的需求。

第一是对领导者思想的挑战。既要追求规模扩张的速度,又得追求不同的购物中心风格,对领导者的思想挑战很大。

第二是对规划设计团队的挑战。原来可能只需要一个模型,就可以建10个甚至上百个购物中心。现在不行,现在是每拿一块地,都要根据这块地的属性、结构和当地的文化结合而设计。L形的就要设计成L形购物中心,弧形的就要建成弧形购物中心,对购物中心的外立面、灯光、景观、主题街区、屋顶、停车场、洗手间等近乎苛刻的设计要求,对规划设计团队而言,挑战非常大。

第三是对招商团队的挑战。针对不一样的购物中心,业态规划、品类组合也要有不一样的特色。

第四是对运营团队的挑战。一个团队要运营这么多不一样的购物中心,在管理模式上就必须创新。

“这样商业开发方式虽然难度大,但因为这是一个产业链,大家思想统一了,捋顺了,做起来反而比较容易。”

“现在不一样。”他说,“现在从获取土地开始,就是我负责。虽然压力巨大,但是它的好处很多”。陈德力认为这么做至少有4点好处:

首先,解决了商业和地产之间的协调问题。商业需求是一个长期过程,地产需求是高周转,之间存在不可避免的矛盾。二者在一个体系下便于协调,整个产业链衔接更加流畅。

其次,团队的核心价值观一致了。如果分开管理,三个核心部门就有三个不同的考核标准,统一管理后,对于持有物业的考核标准就可以达成一致。

第三,最重要的是保证了产品质量。如果不把控项目建成过程,就不能保证项目的优质。从立项初期开始把控,有助于每个环节的用心打造,真正做到匠心,并成为最强核心竞争力。

第四,为项目和商家带来直接利益。在陈德力看来,购物中心的结构、动线、商铺组合等与后期运营至关重要,新城商管团队把控了前端的设计,同时从源头上解决了动线、结构、功能分区等问题。

“这种做法是目前国内少有的,也将是新城商业最大的核心竞争力。”

作为新城商业实际操盘手,陈德力指出,做商业地产全产业链管理在国内非常少,这种做法切实打破了商业和地产之间的协调“瓶颈”。

“当然,开始压力会非常大,特别是2016、2017这两年。因为在中国很少这么玩的, 这两年我们做得更多的是全产业链过程中的梳理打通工作,有难度但效果显现。”陈德力说,“从2018年开始,不管是从前期获取土地、项目建设还是延展到后期招商运营,整个局面将完全被打开,以后相对来讲会轻松很多。”

因地制宜、实现多赢:

做“有情怀、不复制、具规模”的商业地产

“现在的商业模型同质化太严重,你在一座城市中看到的购物中心几乎都是一模一样。”

陈德力认为商业竞争的同质化并不可怕,可怕的是对不同城市消费行为的漠视。他说,正是这样一个愿景,新城控股不断推出个性化“吾悦系”产品,在每一个地方都因地制宜,打造适合当地消费升级需求的购物中心。

新城控股要在2020年开业100个以上吾悦广场,再给其贴上“情怀”的标签。有情怀、不复制、具规模,这似乎有点“矛盾”,又有点“不可能”。因为只有标准化才易复制,可以快速形成规模。

但是,陈德力非常肯定地说:完全有可能。

“这主要取决于你对这三句话怎么理解。”陈德力说,“有情怀的前提是必须有实力,以千亿新城的集团实力,才能去做有情怀的事情。不复制,其实是一个相对概念,不复制的前提是每一座吾悦广场都具有相同的新城商业DNA,而对于购物中心80%的建造要实施标准化,同时,对于消费体验的关键20%要结合当地的文化来个性打造,尤其是对于经营氛围以及体验场景的营造。”

最后才是具规模。“中国的商业消费市场太大,50万人口以上的城市在中国有260多个!而真正有质量、经营好的购物中心市场远远没有饱和。所以,如果没有规模,就会被淹没。这不是‘不进则退’,是‘不进则没’。我们的目标是覆盖中国80%的GDP地区,同时服务当地80%的消费客群。”

陈德力对《中国连锁》记者解释说,和传统百货以及街边商铺不同,除了营造极具体验的消费场所外,我们总是想办法让在吾悦广场里经营的品牌商家盈利,从而实现吾悦广场的投资价值、经营价值、消费价值及平台价值。

从新城控股的发展轨迹图标注看,2020年要实现开业100个以上吾悦广场。

这也就意味着,在接下来三年时间内,陈德力掌舵的新城商业平均每年需要新增25个~30个项目。

除了产品布局的调整,在运营模式上也有了重大突破。陈德力非常注重创新运营模式,在项目开发的每一个环节都设立了一个创新研究部。以健身为例,新城会将健身、休闲运动、健康体检等融为一体,做综合大健康概念。

陈德力表示,在新城的5年规划里,2016-2017年的目标是打造新城及吾悦广场品牌,2018-2019年是快速发展阶段,2020年将把新城吾悦广场带入中国商业地产的第一梯队。

打造商业生态系统

“捧红”民族品牌、赶超国际大牌

“中国民族品牌,我们非常看重,其程度远超过国际品牌。中国民族品牌的设计水平、生产能力以及终端服务等一点不比国外品牌差,只是运营能力还需要提升我们要用最好的平台帮助中国的民族品牌改善、突破。”这是陈德力对中国民族品牌许下的宏愿——赶超国际大牌!

“其实这也是我自己一直的梦想,是另外一个情怀,自己没有机会实现,想去帮别人实现。”陈德力说,“我经常会去国外看购物中心、商业市场以及品牌经营。受影响最大的是梅西百货纽约总部那个店,梅西百货自己代理的5个品牌销售占同品类总销售的38%,他们的做法就是利用梅西最好的平台去实现单品牌分类销售的最大化。”

优质品牌商家是吾悦广场发展重要的核心资源。陈德力表示,在当前的形式之下,更加突出强调共创、共享、共赢,深化与品牌合作伙伴之间的关系,全面建立与国际国内各大品牌的战略联盟,为新城商业的快速发展奠定商业资源基础。

同时,为了让吾悦广场和周边的购物中心相比有更多的不同,新城控股在培育本土品牌上更是不遗余力。新城控股凭借集团自身专业的招商团队和强大的经营管理能力,为入驻商家进行品牌改善和升级,尤其是为中国的民族品牌进行创新突破。

“宁波GXG、太平鸟、上海美特斯邦威、马克华菲、广东稻草人,福建安踏、七匹狼、利郎等,都是我们重要的战略合作伙伴。我们共同探讨店铺设计、销售推广、客户服务,同时尽最大可能满足品牌的创新需求。

“今年10月的新城商业年会,我们将在中国成立第一个品牌代理商俱乐部——FAC精英俱乐部。把全国的优秀的代理商全部组织起来,完善整个商业生态系统里的最后一环。这个商业生态系统的基础平台就是吾悦广场。”

陈德力对《中国连锁》记者憧憬道:当把吾悦广场这个大平台做起来以后,在平台上建立商业生态系统,希望这个生态系统可以孵化很多新的产业和商机。

让幸福变得简单

像骆驼一样奔跑

大道至简,商业亦是如此,这也是秉承“让幸福变得简单”理念的新城能够吸引陈德力加盟的主要原因。

“我喜欢简单,大概是适应能力比较强吧,我原来在凯德、万达的时候,也都是简单的工作。”

幸福,是一个人的需求得到满足而产生长久的喜悦,每个人都有不同的体会。对于陈德力而言,从事商业地产就是一件十分幸福的事。“我个人是一个比较开朗的工作狂,基本不理会那些不和谐的因素,只想着怎么工作,如何对工作有利。”他说,做有情怀的东西真的很不容易。首先取决于你个人,如果个人没有情怀、没有想法、没有追求,那你是做不了的。

追求完美,把自己折磨的够狠;对别人要求很严,对自己要求更严;不希望任何一个环节出现闪失,这大概是对陈德力最真实的写照。

他就是这样一个工...

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