房地产市场调研

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2017年度南京房地产市场研究报告

调研方法

1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。

2．电话调查法 直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。

3．亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法：

1)扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。

2)以同行身份直接调研获取相关数据：

优点：以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；

缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3)以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。

优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。

主要从三个方面来谈，市场、产品、配套（包括景观环境）。

1、研究市场

（1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，他们的消费能力如何，同时研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内向型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门将来是往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。

（2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异；要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。

（3）研究客户群体：城市人群存款如何，有影响力、有钱人有多少，在哪里，怎样的人才会来购买我们的房子，是否能够倾销。

2、研究产品

（1）研究竞争对手的产品：研究当地竞争对手规划什么产品，各类产品比例如何，去化情况如何——特别是销售好、去化快、高周转的项目。

（2）研究客户对产品的需求：研究目标客户对住房有什么需求，包括外立面风格、面积段、间隔、使用功能等，是否存在哪些忌讳，当地有什么特别的地方规定。

（3）研究自身标准化产品的竞争力：别墅是否是当地稀缺产品，面积段是否适合大部分的客户购买，当地居住习惯（喜欢大家族多代同堂还是其他），洋房是否建得房率高的产品，市场是否偏爱赠送率高的产品，对比竞争对手是否有竞争力，最核心的是我们的产品是否有倾销的竞争力。

3、研究配套及绿化景观环境

（1）研究当地最早和最新的城市公园，绿化环境最受认同的项目，当地最容易生长、最便宜的树，种什么树，怎么种，怎样利用自然景观资源，特别提示尽量利用政府配套资源（如城市广场、休闲运动公园），可以由政府划拨土地我们投资建设，提升项目土地价值。

（2）研究客户对配套有哪些需求，超市、商业街、运动场所、优质的物业管理等。

（3）研究项目自身的竞争力：研究地块是否有自然景观设施资源可利用，我们的配套设施能否成为客户购房的关注点，绿化水平对比竞品的竞争性。