二手房卖方承担的税

购买二手房二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．65%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0． 15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%[1]。

主要税种

新政下的契税：

普宅：90平米以下：1%、90平米以上：1.5%、非普宅：3%、商业房或公司产权：3%

城建税

营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

土地出让金

成本价：城八区内：15.6元/平米 城八区外：12.9元/平米 经转商：10% 按经管理 3%（按成交价）

交易手续费

3元/平方米×建筑面积

合同印花税

房屋成交总额×0.05%

营业税

2011年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二手房交易税费

非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上：差额 ×5.55% ;

个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%;

非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分×20%;

土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征;

买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×0.3%;

契税是应由买方交纳的，交税比例是： 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

过户费用

（1）契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。（买方承担）

（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。（卖方承担）

（3）土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。（卖方承担）

（4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）（卖方承担）

（5）房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳（双方承担）

（6）房屋产权登记费：80.00元。（买方承担）

（7）房屋评估费;按评估额0.5%缴纳补充回答：契税=15万元*1%=1500.00元 买方承担营业税=15万元*5,5%=8250.00元 卖方承担土地增值税=15万元*1%=1500.00元 卖方承担所得税：=15万元*1=1500.00元 卖方承担房屋交易手续费=65平方米*6元/平方米=390.00元 买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65元。（买方承担）

折叠工本费

80元，共有权证：20元

折叠编辑本段计算方法

折叠买方

1、契税：

二手房交易税费

成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）

2、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

3、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0. 05%

4、产权转移登记费：

50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

折叠卖方

1、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

2、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0. 05%

3、土地出让金：

二手房交易税费

成交价或评估价（高者）×1%

4、解困房：

成交价或评估价（高者）×1%

5、商品房：土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

6、分摊费用：

成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）

成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）

7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）

8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% （房产证或购买时契税完税证未满五年）

希望这篇文章能帮到正在交易二手房的亲们

二手房交易税费有哪些？什么叫满二年免营业税？如何减少二手房交易税费？二手房交易税费包括哪些税种？各税种的税率是多少？目前，我国二手房的交易税费主要有：营业税、个人所得税、土地税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。那么，二手房交易税费的收取标准是什么呢？

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地税、印花税、城市维护建设税、契税、费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%；

个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。

一、税费税种

契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

新政下的契税：

普通住宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、140平米以上或是非普宅：3%、商业房或公司产权：3%

城市维护建设税

营业税的7%。

费附加

营业税的3%。

个人所得税

普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

交易手续费

3元/平方米×建筑面积

印花税

房屋成交总额×0.05%

营业税

住宅2年内：房屋评估总额×5.6% ；2年或2年以上普通住宅无营业税。

2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

土地税

普通住宅免征；非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

房屋权登记费

80元，共有权证：20元

买卖合同公证费

买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%；

过户费用

（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90-140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（二套房按3%收取）

（2）营业税：房屋产权取得满二年的免征，未超过二年的按房价5.6%缴纳。

（3）土地税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

（4）个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算

（5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积6元/平方米交纳

（6）房屋权登记费：80元。

（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳

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在二手房买卖中，卖方需要承担的税收的种类和数额远比买方要多，卖方需要承担个人所得税和营业税等税种。因此，卖方往往会通过各种方式来避税，比如在和买方签订的房屋买卖协议中约定，所有的税款由买方承担，并将合同价款设定为远远低于真实价款的数额。而买方愿意接受这样的条件，主要是因为真实的市场交易中，虽然卖方有交纳个人所得税和营业税等税款的法定义务，但可以将该税款计入房价之中，最终实际由买方承担。买方可能认为，即使约定价款由买方承担，也不影响自己实际支出的数额。但是，这样的一种约定，却往往会给买卖双方带来很大的法律风险。在南京房产律师所办理的很多案件中，就是因为这样的约定，由买方承担所有税款，而产生了纠纷甚至导致合同无效。

南京房产律师认为，在这样的一种税收规避的过程中，往往会出现阴阳合同;由房产部门备案的一份合同中，所约定价格实际上远远低于成交价格，而双方另行签订一份真实的合同，约定真实的交易价格，两者之间的差价，就包含了买方所承担的税款。这种阴阳合同的出现，显然是因为由买方承担所有税费款的约定，规避国家关于税收方面的法律法规，可能会被认定为无效或被房产部门拒绝予以登记备案，因此需要另行签订一份附合要求的合同进行备案。

在南京房产律师所参与办理的一起案件中，买房人和卖房人通过房产中介就有一套房屋的买卖合同，达成了一致意见。双方约定，房价为300万元，买房人向卖房人支付了定金10万元。然而，后来卖房人又向买房人要求，在备案合同时将房款设定为180万元，以规避相关的税款;180万元所对应的双方税款由买方承担，买方对此表示同意。后卖房人迟迟不愿签订房屋买卖合同，买方遂告至法院，要求双倍返还定金20万元，法院经审理认为，双方事先约定房款300万元后又为规避国家相关税收的法律和政策，约定在登记备案的合同中，将房价约定为180万元，这种约定损害了国家利益，应认定为无效，对此不应适用定金罚则，因此驳回了原告的诉求。

南京房产律师提醒，一定不要试图规避国家相应的税收法律政策，也不要签订阴阳合同，以免被认定为无效，从而损害双方的合法权益。

中国的房价越来越高，而对于一些手里没有太多钱，但是又急需买房的人来说，二手房便成了一个不错的选择，但是购房者只多不少的情况下，中国的房市就完全变成了卖方市场。很多费用本身是不应该买方承担的，但是在卖方市场中，这些费用很自然地转嫁到了买方身上。

下面我们看看在二手房交易中，比较高的三项税收费用中，究竟哪些该买方出，哪些该卖方出：

首先，是契税。契税是指房屋的所有权发生变更时，就买方和卖方所订的契约按照房价的一定比例向新业主征收的一次性税收，如果该税没有在其签订购房合同的30日之内进行缴纳完成，那么从31日起就会产生滞纳金，并且比例高达万分之五。

而关于税费的计算，主要是以房屋面积为主。如果是购买的首套房，且面积在90平方米以下的话，那么契税税率的按照1%进行计算，如果房屋面积在大于90平方米，那么税率就是按照1.5%进行计算的。如果是购房者第二套甚至更多的话，那么税率一律为3%。

这项费用是需要买方承担的！

其次，是增值税以及附加税。该项税收究竟是否缴纳，衡量标准就是时间和房子属性。如果该套房子为普通住宅，且自购买日起到现在还不足两年，就要进行出售，那么增值税+附加税=核定价格÷1.05×（增值税率+附加税率)，不同地区的增值税率和附加税率有所差异。

如果是非普通住宅，满两年的话，增值税+附加税=（税务核定价-购入价）÷1.05×（增值税率+附加税率)，不足两年的话，增值税+附加税=核定价格÷1.05×（增值税率+附加税率)

这项费用是需要卖方承担的！

最后，还有一项是个人所得税。如果卖方的房子从出证到出售，时间上已经超过5年，并且在交易系统里只有这一套房子，这种房子是可以免除个人所得税这一项的。如果不是的话，那么在卖方提供完整并且准确的房屋购入原值凭证的前提下，交税的标准为（合同价-原购买价-交易中的税金-合理费用）x20%。如果不能的话，那么还可以按照普通住宅x1%，非普通住宅x2%来进行税收缴纳。

这项费用也是需要卖方承担的！

以上三项税收只是买房所需要缴纳费用中的一部分，但是后两项税收的确是应该由卖方承担的。只不过，卖方市场下，买方有时候是别无选择，有时候是完全没有意识到这个问题。