衢州商业地产

8月17日，全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德在北京联合发布《2018中国新商业城市研究报告》。报告从商业创新表现、商业基础设施、新消费人群、商业创新资源等维度提出了新商业城市评价体系，并发布了一二线城市与三四线城市新商业城市十强。

其中，一二线城市十强是：北京、上海、深圳、成都、杭州、重庆、广州、苏州、武汉、南京；三四线城市十强是：芜湖、扬州、珠海、呼和浩特、海口、盐城、湖州、桂林、洛阳、衢州。

报告显示，京沪依然领跑新商业，北京的商业创新指数、新商业资源指数和新消费人权指数，三项指标均位列全国榜首，上海各项指标均衡发展，其商业基础设施指数排名第一。此外，京沪在高知人才储备上具有显著优势，为实体商业数字化、商业模式革新提供了充足的智力资源。

报告还指出，新一线城市在商业创新指数上与一线城市有较大差距，但随着新品牌商业模式的成熟，试水阶段结束后即会迎来大规模的扩张。二线城市在商业创新指数上出现分层，不过对新消费人群争夺激烈。

此外，三四线城市虽在商业创新、新商业资源及商业基础设施指数上均与二线城市有一定差距，但新消费人群指数逼近甚至超过二线城市均值，反映出待填补的新商业消费需求空间。

（来源：华夏时报）

近日，调整后的《衢州市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准》公布，自2017年10月1日起施行。

2015年4月27日市政府办公室公布的《衢州市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准》（衢政办发〔2015〕24号）同时废止。

搬迁费及临时安置费

一、支付标准

住宅房屋

（1）搬迁费。被征收房屋建筑面积60㎡以内（含60㎡）的搬迁费每户2000元；被征收房屋建筑面积大于60㎡的，超过部分建筑面积按10元/㎡计发。

（2）临时安置费。对自行解决周转用房的被征收人，房屋征收部门应当支付临时安置费。临时安置费划分区域类别，结合被征收房屋建筑面积计算。每月每平方米标准：一类区域15元，二类区域12元，其他区域10元。计算后补偿标准一类区域每月每户不足600元的，按600元计发；二类区域每月每户不足480元的，按480元计发；其他区域每月每户不足400元的，按400元计发。

非住宅房屋

（1）搬迁费。按被征收房屋建筑面积30元/㎡计发。被征收房屋内有中央空调、自动扶梯、机器设备等大型设施及大型生产设备的，其搬迁安装费由具备相应资质的工程咨询或评估机构评估确定。

（2）临时安置费。对自行解决周转用房的被征收人，房屋征收部门应当支付临时安置费，标准为：每月按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修等其他费用）的4‰予以补偿。计算后补偿标准一类区域每月每户不足600元的，按600元计发；二类区域每月每户不足480元的，按480元计发；其他区域每月每户不足400元的，按400元计发。

二、支付时间及次数

1

选择产权调换的临时安置费，期房安置的，应当从其搬迁之月起计算到安置房交付后的6个月止；现房安置的，临时安置费按6个月支付。选择货币安置的，临时安置费按12个月支付。

2住宅房屋的被征收人选择产权调换的，征收人应当自被征收人搬迁之月起24个月内将被征收人安置完毕。其中，将征收范围内新建高层建筑（指总层数10层以上的住宅建筑或者建筑高度超过24米的非住宅建筑）作为产权调换用房的，征收人应当自被征收人搬迁之月起36个月内将被征收人安置完毕。超过以上期限未提供安置用房的，征收人应当自逾期之月起按照最新标准的2倍支付临时安置费。

3

选择产权调换的，被征收人从被征收房屋迁往周转房时应支付其搬迁费，从周转房迁往安置房时应当再次支付；从被征收房屋直接迁往安置房的、选择货币安置的支付一次搬迁费。

非住宅房屋停产停业损失补偿

征收非住宅房屋造成的停产停业损失，由房屋征收部门按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修等其他费用）的5%给予被征收人一次性经济补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前3年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估。

征收决定发布时已停业闲置6个月以上的非住宅用房不计发停产停业补偿。

经营补贴

计算公式

经营补贴＝（被征收房屋改变用途部分面积按商业用途评估的市场价格－被征收房屋改变用途部分面积按登记用途评估的市场价格）×经营年限系数。

经营年限系数

经营年限按房屋征收决定公告发布之日起上循年限计算；被征收房屋改变用途部分面积按衢州市区国有土地上征收房屋用途认定的有关规定执行。

超设定条件容积率土地使用权补偿

被征收房屋评估涉及设定容积率及超设定容积率土地使用权的补偿，在实际评估时由评估机构考虑容积率修正因素。

各类奖励

一、配合房屋征收调查、评估奖励

被征收人在房屋征收调查、评估规定时间内积极配合房屋征收实施单位、房地产价格评估机构做好被征收房屋调查、评估工作，且在房屋征收决定规定期限内按时签约的，按户给予分段累计奖励，其中：房屋建筑面积在100㎡以下（含100㎡）的，给予每户10000元的奖励；房屋建筑面积在100㎡以上且在200㎡以下（含200㎡）的部分给予50元/㎡奖励；房屋建筑面积超过200㎡以上的部分给予25元/㎡奖励。

二、按期腾空搬迁奖励

被征收人在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的（以验收可拆为准），给予一次性奖励。奖励标准按照房屋征收公告规定期限起始之日（以下简称起始之日）起至被征收人实际腾空搬迁之日分段计算：

起始之日起15日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积200元/㎡给予奖励；

起始之日起第16日至第30日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积150元/㎡给予奖励；

起始之日起第31日至公告规定截止期限内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积100元/㎡给予奖励。

被征收房屋建筑面积不足60㎡的，按60㎡计算。

被征收人在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的（以验收可拆为准），给予一次性奖励。奖励标准按照房屋征收公告规定期限起始之日起至被征收人实际腾空搬迁之日分段计算：

（1）商业用房：起始之日起15日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积350元/㎡给予奖励；起始之日起第16日至第30日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积250元/㎡给予奖励；起始之日起第31日至公告规定截止期限内搬迁腾空完毕的，按被收购房屋建筑面积150元/㎡给予奖励。

（2）其他非住宅：起始之日起15日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积280元/㎡给予奖励；起始之日起第16日至第30日内搬迁腾空完毕的，按被征收房屋建筑面积200元/㎡给予奖励；起始之日起第31日至公告规定截止期限内搬迁腾空完毕的，按被收购房屋建筑面积100元/㎡给予奖励。

三、单元和楼幢（组片）完全签约奖励

为促进房屋的整体及整片拆除，对符合以下条件的被征收人另外给予单元和楼幢（组片）完全签约奖励：

被征收人房屋按居住单元和楼幢为单位，没有单元和楼幢的按自然区间划分组片。一个单元（或组）的被征收人在房屋征收决定规定期限内全部签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的（以验收可拆为准），每户给予单元（组）签约奖励10000元；一幢楼房（或片）的被征收人在房屋征收决定规定期限内全部签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的（以验收可拆为准），每户给予楼幢（片）签约奖励10000元。

单元和楼幢（组片）的划分在征收调查结果公示时一并公示，以房屋自然单元、楼幢和连片及适当的户数为区间进行划分。

四、被征收人选择货币化安置奖励

被征收人在房屋征收决定规定期限内选择货币安置，且签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的（以验收可拆为准），房屋征收部门按下列标准给予一次性奖励：

1住宅房屋按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用）的20%给予奖励。被征收非住宅房屋为非国有资产的，按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用）的10%给予奖励。

2

被征收房屋为企业所有的，再按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修、超基准容积率等其他费用）的10%给予奖励补助。

五、购房补助

征收个人住宅的，被征收人自征收补偿协议生效之日起的24个月内，用货币补偿资金在衢州市区购买住宅房屋作为安置房，并完成交易过户手续的，凭该房屋所有权证、土地使用权证和契税证，由房屋征收部门按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修、超基准容积率土地等其他费用）的3%给予购房补助。

实际购房资金少于被征收房屋评估价值的，按契税证记载的购房资金的3%给予购房补助。超过期限不予补助。

户的认定

以上补助和奖励的“户”的口径以房屋所有权证为依据，一证为一户；持有共有权证的，按一户认定；一证中房屋有多种用途的，仍按一证为一户认定；公房以租赁合同为依据，一份合同认定为一户。

附属物（构筑物）、临时建筑及装修补偿

衢州市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准及装修补偿参考价格按照衢州市关于市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准和装修补偿参考价格的有关规定执行。

（注：市住建局为衢州发布矩阵成员单位，其发布内容已授权衢州发布使用。转载请注明来自衢州发布）

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浙江衢州万达30家餐厅一起关门，抗议房租高。

原来是因为该广场前修主路，客流骤减，生意惨淡。

但租金居高不下，也没个说法，餐饮商户气不过，停业抗议，要求免去修路期间四个月的租金。

于是，整层楼原本有46家餐厅，却在当天总共关店30家，仅剩16家开业。

4个月无客流，商户要求免租金

5月29号，衢州万达4楼，除了几家比较大型的连锁餐饮品牌，其他餐饮商户都跟约好了一样，集体不开门营业。

1、因交通压力大，商场前修主路

据了解，这些商户停业是在抗议的万达房租高。

矛盾的导火索则是万达广场前的修路事件。

衢州万达于2017年12月15日正式开业，首日客流达19.3万人次。

但也正因为客流量过大，导致通往火车站线路的交通压力过大，因此不得不在年后实行广场前的封路改道。

2、4个月生意惨淡，商户停业要求免租金

这路一修就是4个月，本来万达的租金相对一般的综合体就偏高，竞争又激烈，很多餐厅的营业额做不上去。

这次又赶上修主路，生意就更难做了。因此很多商家就联合起来停业抗议，希望能和万达谈谈，让万达免掉修路这四个月的租金。

3、万达方发律师函，警告商户正常营业

而事发当天，万达方面并没有出现与商户正式沟通，仅发律师函警告要求所有关门商户明日正常营业。

商户方面也表示，对于万达方面没有积极出面的沟通的行为表示比较失望。

但暂时不会对万达给出的律师函妥协，明日会继续停业抗议，并且也会与律师沟通。

4、商户陆续重新开业，事情不了了之

两天后，停业抗议的商户陆陆续续重新开业。

据衢州万达营运部门的工作人员称，因为此次抗议没达到商户想要的结果，所以最终以商户的妥协告终，事情不了了之。

事件背后：三四线城市餐饮乱象

这个事件的是万达“恃强凌弱”，还是本就生意不好的商户“借修路碰瓷”？

事实并没有这么简单，它反映的是三四线餐饮乱象。

我们采访了衢州当地餐饮人——张德七鸡蛋饼创始人吴小勇，他结合了衢州本地餐饮市场进行了分析。

1、商业综合体过剩

近几年衢州商业综合体猛增，这两年就多了万达、吾悦广场，马上三和里、新湖商街也要在今年开业。

每个新开的商业综合体都有很大的餐饮比例，因此一年就多出几百家餐饮店，这对于一个衢州总人口(2017年)才257万的小城市来说，严重过剩。

衢州只是一个案例，大背景则是很多知名商业地产都开始下沉到三四线城市，以万达为例，2017年开业的51个项目中，三线及其以下城市开业的项目多达25个，占比近50%。

据中国经济网统计，2017年以来，包括新城控股、红星商业、凯德等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。

商业地产巨头扎堆涌入三四线城市，这些城市的餐饮行业被随之搅动，各路人马杀入餐饮行业，出现过剩和各种闹剧，最后有的关门大吉、有的死死耗着，做得好的依然好，做得不好的一地鸡毛。

2、餐饮创业者纷纷涌入商场开店

而这多出来的几百个新店，估计有一半是餐饮小白开的。

他们有的纯粹就是看到那几家生意很好的餐饮名店赚得盆满钵满，却没意识到别人的成功是天时地利人和的情况下，走了很多弯路，做了很多改变，付出了太多的努力，才有的今天。

其实商场餐饮并不是那么好做的，因为并不是每个商场都有人流量，即使有人流量的也还要看位置，位置好也要品类好、营销好、口味好。

但只看到了表象的他们，盲目加盟了很多影响力不大的品牌，重投资又想快回报，但是产品和服务又做不好，价格又高，结果可想而知。

3、商场餐饮招商采取“割韭菜”策略

不仅如此，很多商场对餐饮行业的招商也很不负责任。

一开始说餐饮招商只招大品牌和当地的知名餐饮品牌，到后来基本上要去就可以去，也不管品类好不好，只要不重复就行。

商场采取先招满，割一波“韭菜”的策略，这也就直接导致了餐饮商户和商场方的的种种矛盾。

商场这种不负责任行为的根源在于，随着城镇化的发展，商业地产不再是一二线城市独有，以往无人问津的三四线城市俨然成了商业地产开发的新蓝海。

但是同样的品牌，在三四线城市的客单价和地效基本仅是一二线城市的60%左右。

因此招商难、投资回报低等问题一直是三四线城市商业地产的困扰，被形式所迫，为了生存，先“割韭菜”。

衢州只是众多三四线城市的缩影。

三四线城市人口基数小，但商业地产巨头下沉，商场餐饮比例增多。

餐饮小白争着往商场里挤，商场招商也不挑，餐饮业必然会出现乱象，市场失衡，然后就会洗牌，生意不好关店倒闭，抗议毫无作用。

这提醒了众多餐饮小白，做餐饮不是店开起来就可以赚钱了，餐饮的坑有多深他们浑然不知。

餐饮不好做，投资需谨慎。