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如何卖商铺

商铺买卖流程是什么?需要交哪些税费 流量视频课程

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Rosas

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商铺买卖税费是指在房产交易活动中商业房产买卖的相关税费,是按商铺性质可分为新开发商铺买卖税费,以及二手商铺买卖税费;按税费负担情况可以分为买方税费和卖方税费;按税费性质可分为交易税和交易费等。商铺买卖流程是什么?以及商铺买卖需要交哪些税费?

图片来源网络

商铺买卖流程是什么

1、需要确定转让人的身份,看他是否是店面房屋的产权所有者,如果超市商铺经营者就是房屋的所有者,首先要查看店面的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全,并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。

2、若有意接手,双方可洽谈超市商铺租金及店面经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金,以保证优先接手店面的权利,定金收取方出具定金收条,收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。

3、双方签订《超市商铺转让协议》及《房屋租赁合同》,从而约定双方具体的权利与义务。

4、合同签署完毕,按合同约定方式结付转让费用。

5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续,因此接手方要及时凭签订合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续,以确定经营的合法性。

6、如果超市商铺经营者也是承租人,则必须查看其与房屋产权人所签订的原始合同,并检查其是否有转让(转租)权;签订合同时要三方同时在场并签字证明。

商铺买卖需要交哪些税费

一、买家支付

1、房地产交易手续费:5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.

2、房屋登记费:550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。

3、权证印花税:5元/本。

4、印花税:0.05%

5、契税:交易价(或评估价)×3%。

二、卖家支付

1、卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:房地产交易手续费3元/平方米。

2、印花税:房屋产价的0.05%。

3、土地增值税:可提供上手购房发票的,土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。

4、个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。

转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。

5、营业税及附加税:可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%。不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%;税费为差额的5.56%。

6、土地出让金:商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。

7、土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收。

以上就是商铺买卖流程是什么?商铺买卖需要交哪些税费的全部内容,商铺和办公楼都属于商业地产,投资商铺,与你有多少住宅无关。贷款方面,首付至少五成,利率是同期商业贷款基准利率的1.1倍,贷款年限最长10年。贷款的资格与你的住宅贷款记录无关。

过剩商铺无人问津!商铺未来10年会贬值吗? 推广视频课程

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情调

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如今随着互联网的发展,人们足不出户就可以买到自己想要的产品,对未来商铺和品牌加盟的冲击实在不小!那么,商铺未来10年会贬值吗?

商铺是较为稳健的投资

储蓄风险低,但是收益也低,连通胀都抵不过;股市、期货、基金收益较高,但是风险也很大;目前黄金价位已经到了一个相对的高位,升值空间不大,还有可能被套牢;而商铺有投资价值和使用价值,出则可放租当房东,入则可亲自开店当老板,而且随着租金的上涨,商铺自身也在不断增值。

商业地产的土地越来越少

城市人增地减。为保障居民基本住房需求,政府肯定会限制商业地产的开发。所以,商铺是卖一个少一个。能抢到的肯定能赚到。商铺就是一个投资门槛较住宅更高的产品,大投资者占有大部分的市场。另外,随着房地产市场的成熟,开发商对商铺也会倾向于持有,即只租不售的策略,中小投资者的机会今后将越来越少。

成熟的商圈有规模效益

有人调侃说,中国房价看政府。而商业价格的高低却是很大程度上取决于人流量。成熟的商圈会吸引很强的人气,虽然商铺的租金相对来说比较高,但还是会吸引各方的经营者去经营。商家越多,商圈的人气越旺,商铺人气越旺升值越大,如此形成一个良性循环。

越老越值钱

投资住宅多为坐等升值转手。而商铺不同,前面说到商铺还可出租。好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金,还可以像传家宝一样,一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱,时间越长租金越高,商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树,一只财富取之不尽的聚宝盆。

黄金地段商铺有着唯一性特点

每一个城市都有自己的商业坐标,比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、嘉兴的鼓楼街。他们都是城市中古老的中心商圈,无论世事如何变迁、商圈如何更替,这里的商铺始终都在赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬,无数的商家还是打破头皮相争,只为在此拥有一席之地。

商业地产的土地越来越少

城市人增地减。为保障居民基本住房需求,政府肯定会限制商业地产的开发。所以,商铺是卖一个少一个。能抢到的肯定能赚到。商铺就是一个投资门槛较住宅更高的产品,大投资者占有大部分的市场。另外,随着房地产市场的成熟,开发商对商铺也会倾向于持有,即只租不售的策略,中小投资者的机会今后将越来越少。

销售:卖商铺,但是客户想投资货车,如何损失厌恶让客户买商铺! 销售视频课程

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宗代容

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今天这位朋友的问题,真是难倒我了,为什么这样说呢?下面请看吧:

如果是你,你觉得应该如何做呢?欢迎更好的建议喔!做销售其实就是懂得利用损失厌恶这招,等价交换来进行衬托自己家产品的好!从而使客户产生购买的欲望。

但是,切记,销售没有固定的招数,绝不可生搬硬套,不同的情况、不同的客户可能会产生不同的后果。解决问题的本质还是自己成长起来!

好,我叫小流,做销售十年了!做销售十年,途中走过很多弯路,回想一下,那都是经历啊!正因为经历多了,见到一些常见的销售问题,都有一些针对性见解!

职场销售人,讲述一些你所不知道的职场事!

不成型的商铺,给100个理由,为什么也不建议投资? 推广视频课程

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任如蓉

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不成型的商铺,到底能不能投资,这个不是一概而论的,成型与不成成型,是看的未来,对不对?

买商铺就是卖的未来,未来市场成不成型,成不成熟,租金会不会涨,来判断商铺的价值;

那么,那些商铺可以不成形的时候投资呢?

只有一类,那就是社区商铺,可以在不成形的时候,投资;

但是持有到能租出去的时间较长,一般会持续2-5年不等,这个还要根据情况,来确定;

为什么社区商铺,可以提前投资呢?

一是有未来的预期,未来住宅房子都卖出去了,随着入住率的增高,商铺的价值凸显;

这是与住宅地产,期房挂钩的这么一个事情;

但是,一般情况下,开发商出售商铺的时候,一般都是住宅建成以后,有的开发商甚至自持;

二是人口基数,是一个参考标准;

一般情况下,小区入户数,能够达到2000以上,就算是大一点的小区了;

这个人口基数就在6000左右,若是3000户以上,人口基数会在1万以上,对不对?

这类小区,一般的商铺,都会值得入手;

三是这类商铺也有一些特点,内铺和外铺又有区别;

外铺主要是针对一些行业,服务大众的这类行业,内铺又是服务小区居民的一种入口;

内铺的价值也不容小视,而且价格会低很多;

外铺的的话,尽量选择小区门口的位置,或者回家必经之路的通道上,这类商铺兼顾居民服务类型;

纯外铺,有时候也不会享受到居民人流的福利,那就是悲催了而且这类外铺价格高昂;

小区越大,内铺价值越高,甚至超出了外铺价值;

对于商业街,商业广场来讲,不成型的额商铺,购买上以后的风险,就会加大,为什么呢?

第一:过于依靠运营方,千钧一发的感觉;

一些商业广场,在主体起来之后,一定是先招商,线运营之后再出售,对吧?

运营好了,商铺的价值倍增;

往往是开发商在资金层面的一些问题,必须要求一边招商,一边出售,这是最常用的办法;

那么,就得有套路,对不对?

一是会根据客户心理,去设计招商的事情;

那么一般会签约一些大品牌进来,代表着逼格高了,一方面容易招商,一方面促进出售;

一想到高大上,都有一种不可抗衡的诱惑力,这也是普遍的心理;

二是设计的销售,政策符合当地市场;

地下商场,会设计成格子铺,总投资额度低,容易上手,租不出去可以自营等等;

还有就是金融支持,零首付,首付贷,等等;

三是按照份额销售,设计出来了这种,纯理财地产投资;

也就是所谓的产权商铺,没有标号,只有份额;

假如,8万块算是一个投资份额,一个铺面按照8平米计算,来给你租金回报率;

说完了以后,最后只能靠什么才能赚钱呢?

运营效益好,才能赚钱,运营一般般那么投资的这一切都等于白瞎了,运营占据的分量太大;

第二:凡是依靠运营,才能取胜的投资,要多思考;

商铺投资本身就有风险,这个风险来源于没有支撑,没有未来;

一是没有运营品牌方的支撑;

说白了,大悦城也好,万达也好,一些大的超市也好,都属于品牌运营商;

包括肯德基,麦当劳都属于品牌运营商,利润的很大一部分都是来源于地产零售,租金上涨;

若是不成形的商铺投资,就要选有品牌运营能力的商业旗舰品牌;

除此之外,不成熟的商业,绝不可贸然投资;

二是商铺投资,不可过多动用杠杆;

投资有风险,进入需谨慎,特别是一些动用杠杆的投资客,小小投资客,要注意一下;

阿永哥点评:

一是不成形的商铺投资,除了社区商铺,以及品牌运营的商铺,其他绝不可冒进,包括地理条件好的商铺;

二是商铺的内部管理结构,决定着商铺的生死存亡;

现在有太多的商铺,被一些杂七杂八的人买到,最后变成了鸡窝的案例太多了;

买房卖房,怎么增值,怎么识破买卖花招?

房有道:不会卖商铺?我来教你 推广视频课程

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梦然

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“和女人相处,要义就是: 若她涉世未深,就带她看尽人间繁华; 若她心已沧桑,就带她坐旋转木马。商铺营销也是如此,打的就是差异化营销。

1

跟有钱人谈文化

买商铺的人不缺钱,不缺房子。那么该如何沟通?什么话题能引起客户的兴趣?跟有钱人谈文化!有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女!女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人!

2

跟文化人谈钱

商铺营销,经常要搞很多跨界活动。例如红酒品鉴书画鉴赏养生美容等,需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的,是为了跟客户“谈文化谈生活”,跟他们则需要认真谈钱,才可以压缩成本。达到四两拔千斤。跨界营销,是商铺营销的关键。

3

跟富人谈什么?

商铺营销,不要喋喋不休谈房子,富人不缺房子,何况好房子看得见,忽悠行不通,无须多费口舌。富人只关心三个话题:1.如何保持财富持续增长?2.如何保持自己和家人身体健康?3.如何教育好下一代?——要对症下药,投其所好。

4

经纪人状态最关键

商铺通过广告竖形象,圈层跨界活动促来人,但这都不是关键。最关键是经纪人的能力和状态!尤其是在逆市营销下,对于高房价的信心和说辞!如果经纪人自己都没信心,何谈教育客户?!临门一脚不行,再花哨的脚法也是白搭!

5

渠道管理须精细

逆市销售商铺,大量盲目投广告做活动,无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚:真正的客户在哪里?如何精准有效传递信息?如何邀约其到现场?客户成交最大的障碍是什么?价格?产品?如何拟定针对性的说辞?如何坚定客户购买信心?如何促成交?

6

口碑好,才是真的好

越高端的商铺,客户口碑越是关键。进入续销期的商铺,99%都是老客户介绍过来的。口碑好,才是真的好!因此必须:做好现场产品展示和服务,广告要树立良好形象。与其花钱做广告,不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户!

7

弄清楚富人的分类

富人分三种:1.富。穷得只剩下钱的,多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌,伪装优雅有品位,但 言行内涵不足,虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质,举手投足优雅,谈吐有礼知识广博,懂名牌而不张扬,真正富人。

8

面子很重要

商铺要给足客户面子:1、楼盘形象要好,知名度要高。2、现场服务要尊贵。3、要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁!

9

营销的三个高度

1、全城人都知道!知名度要高,要引起关注和议论。2、大多数人向往!美誉度要好,产品和服务吸引人,稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。3、少数人拥有!圈层而售,商铺永远是少数富人拥有的。买不起的人越多,买得起的人越有面子!卖的就是纯粹!

10

学会找标杆

有人问房地产开发和营销有啥秘诀?一个字:“抄”。天下事,皆一大抄,抄得比别人差,叫抄袭。抄的比别人好,叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验,多少成功失败的项目给了我们启示,所以,要学会找标杆。

11

活动要热炒

活动是商铺营销推广的规定动作,有两种做法:1、把活动做小,宣传做大!如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等,主要是靠媒体后期热炒。2、把活动做大,宣传做的更大!如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等。重活动,更要重宣传炒作。

12

做好客户预期管理

商铺是需要树立高端的形象,但妄图靠广告来忽悠,不用心好好做产品,基本没戏!所以一定要做好客户预期管理,允许适度夸张,但不能当客户都是傻子!所谓希望越大,失望越大。口碑可以捧红你,但口水可以淹没你!

13

让客户自我教育

商铺客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。要善于利用此心态进行客户自我教育。例:某商铺蓄客时曾派销售员拜访目标客户,不谈销售,只是请其对项目产品提意见挑毛病,客户均乐于参与,无形中促进了产品认知的自我教育,引发购买兴趣。

如何处理商铺生意惨淡的现状?风水老师傅给你来支招! 生意视频课程

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元菱

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随着现代社会的飞速发展,人们的消费水平越来越高,有不少人们对商铺的大门有所关注,尤其是做生意的人,都非常讲究风水这方面的知识。哪个商业大亨不信风水?不知道您在选择商铺的时候,有没有注意到商铺的风水呢?一起来看看吧!

从风水学的角度来说,商铺的风水是指周围环境的气场对自身的某种作用力,一般来说影响商铺风水有三种:人、车、水。商铺的最好选址在于一个能保证商家利于买卖的,能够给商家盈利的位置。

1、首先来说店铺大门不要对着附近的烟囱,因为烟囱是排废气之物,每天出门就看到废气,对人的运势是极其不利的,而且有风的时候会把这种废气带到自己家的店铺里,风水学上把这种信息的传递叫做气的流动,把废气都流入自己家门店当然是不好的。

2、店铺大门外面也不可正对着两栋大楼间的狭小巷弄空间,从风水学上来说这被称'天斩煞',好像一把刀从天上画下来,以现代眼光看,对门高楼间的空间,是一个容易产生大气流的风口,俗称'穿堂风',可以尝试去拆掉遮挡物,使自家的店面显露出来。

3、很多商家店铺墙壁挂上一些图画来增加美观,不过图画除了赏心悦目的功能之外,其实吉祥画在中国的商铺风水中更是扮演着一个不可或缺的角色或者是在店里摆放一些寓意吉祥的神兽,像狮子、鹿、马、龙、麒麟、咬钱蟾蜍、貅等都是改风水时会列入考量的祥狮瑞兽。但它们的的头须朝向门口,表示将各方财气、福禄吸引进来。但鹿、马的奔走方向及头部须朝向屋内,代表吉神入。

好了,这些关于商铺装修的风水你知道了吗?如果你喜欢小编的文章请在评论下方回复1,若不喜欢请回复2,希望我的建议可以给你带来更多的帮助,希望您的商铺,财源滚滚,好运常在!

商铺卖170万,目前租金最多7万,可以入手吗? 流量视频课程

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家凌青

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四线城市的商铺,开发商卖170万,目前租金最多7万,可以入手吗?

初中学校对面,108平,地段是不是很好,主要是想自营,前景如何?

买商铺的时候,一般情况下,一方面是要分析一下地段,这个谁都知道,是不是闹市区,人流量是不是很大,未来会怎么样,都懂的分析一下,但是还有两件事一定要清楚,一个是要算一笔账,多会回本,另一个就是准备经营什么,这两个条件都很直接明了,一看就能明白,对吧?

当然,选商铺的时候,还有很多说法,大门头,选两边,小户型,进深等等,还有就是几层商铺,都有关系,但是今天这些选商铺的事,就不多说了,专门说一说算账的事,还有经营的事,因为你想自营,对吧,那就重点的说一把!

一是要定要算一笔账,那就是回报率,算回报率的时候,还要算上资金成本,才可以算得清楚;

例如,170万,年租金7万块,简单一算需要24年,才能回收成本,24年,是多少个月,应该是300个月了,相当于租售比1:300超过这个数值就属于,不良投资资产数值了,1:200到1:300之间是可以投资的,1:200以下是超级值得投资的,1:300以上就属于不适合投资的范畴了,这是标准;

这个底商,如果按照投资回报比来计算,一般般,如果你还要按揭贷款,那就资金成本太高了,回报时间过长,属于不适合投资的范畴;

即使贷款80万,首付90万,分10年还清,也需要20万的利息,有增了租售比的回报时间,会在27年左右,租售比1:340了,就属于不值得投资范畴了;

你要贷款,年租金低于8万,就属于不良资产了,不贷款还好了,可以买;

如果你要是自营,那我也简单的聊一下,仅供参考,哈!

二是经营状况决定商铺的价值,商铺的价值,在于商铺产生的经营价值,例如万达,如果经欢迎不善,那么万达广场就一文不值了,买到的商铺也打了水漂;

经营水品,经营品类,都决定着商铺的潜在价值,什么意思呢?

在20世纪初,很多商业街火爆的时候,商铺租金都是连年增长的态势,很多经营商场的商业公司,赚的盆满钵满,再后来经历了洗礼,特别是互联玩网的到来,经营每况愈下,商铺也变得开始慢慢的租金萎缩,后来商场,就开始更换经营思路,搞影院,玩体验项目来带动;

唯一好点的就是社区商铺,受到的影响是最小的,为什么社区商铺受到的影响最小呢?

很简单,社区商铺服务的群体,服务的品类,更加贴合实际的体验,例如你买个酱油,是不是不能从网上直接订单,速度达不到那么快,于是社区商铺还在很好的活着,而且社区商铺,还在不断的增加更多的服务品类,包括快递代收,社区银行,社区服务等等,都是在体验,服务上更加的具有粘合性;

你挨着学校,经营什么品类,这个很重要,经营者的思维也很重要,如果经营得好,那岂不是很有意思?

但是自己经营,为什么不租赁,非要买下来,你以为要买下来就是自己的,经营会更好,还是租金太麻烦,总之觉得你要自营,还不如租赁更划算;

为什么呢?

170万放在一个房子上,经营一年赚20万,能不能达到还是两说的,如果租下来才7万的租金,170万去理财,每年按照5%的收益率也能达到8万块钱,你这又是何必这么玩的惊心动魄的呢?

阿永哥点评:

一是商铺的未来都在10年以后,为什么这么说,经营一个商铺,少说需要3三年打基础,把品类,把信誉打好基础,才能进行下面的经营,等你赚钱了需要6年以上吧,6年以后才开始赚钱了,不算不知道,一算发现,还挺伤脑经的;

二是计算一下回报比例,比啥都强,收益率低于5%的时候,就不如理财来得快了?

为什么许多商铺卖不动,看完这个就知道了 公司视频课程

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Tewfik

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如今的房地产市场,住宅销售火爆,而商铺的销售就显得冷清许多。

许多的开发商以开发住宅的思维方式来开发商铺,开发住宅只有开发商和消费者,涉及到只有两家,而开发商铺需要开发商、投资者、经营者、消费者四个环节。这是一个闭环,只有把这个闭环围合了之后,商铺才能实现顺利运行。

许多商铺建设的时候,根本不考虑后期是怎么使用的,有一些开发商可能意识到这个问题,也是因为中间环节太复杂,操作太困难而放弃,结果许多的商铺建起来之后,根本不太符合商户实际经营的需要,出现了商户适应商铺的情况,其结果就是商户的商业价值不能充分的实现,归结到消费者不愿意到商户那里去消费,或者是商户们能使用的价值率有些低,商户不愿意给投资户交租金,租金价值过低,使得投资户的投资回报太低,导致不愿意购买商铺,反映到开发商这里,就出现了商铺难卖的现状。

还有一个重要的问题,就是投资户对于投资的回报要求太高,现在的商铺出售,一般都采取返租的政策,宣传的都是10年左右回本,每年最低8%的回报。尤其是前三年,都在8%左右,其实从商铺经营的实际来说,第一二年要达到8%基本上是不可能的。目前市场上通行的都是开发商在前三年进行补贴,开发商也不是做慈善的,于是这部分成本就加到销售价格上了,造成商铺的销售价格过高,给予投资户的回报也是羊毛出在羊身上,大多数的投资户也知道这个小小的伎俩,于是对于开发商就越加的不信任了。

投资户对于投资回报的要求,从情感上是可以理解的,但是从实际操作上来讲,是不太符合市场的规律的,他们过分的要求和期望,催生了市场上商铺头三年畸高的回报率,大家都是这么高,你给的低了就没有什么竞争力,于是你做我也做,但是金钱的付出是实实在在的,这点上没有大家都是不用商量,采取一样的方法。

商铺的销售,最好的办法就是采用定制化的需求,彻底了解商铺经营户对于商铺设计的要求,按照他们的要求来设计,而商户的要求,其实也是来源于消费者的要求,消费者的要求,其实是千差万别的,更为重要的是,消费者的需求是随着时间的变化而变化的,绝大多数的商户,本身水平也不是特别的高,不能总结出消费者的需求,于是他们也提不出许多有价值的建议。

综合来说,一个商铺的成功,是和消费者喜好、商户的经营方式、投资户的投资预期、开发商方面的水平、有建筑安全设计的水平的需要等等几个方面的综合来做,这几个方面需要开发商来进行协调,就如同是要做满汉全席,必须各种菜都要做好了,而只是会一两个招牌菜那么简单。

4招任你学,卖商铺就这么简单 推广视频课程

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Guan

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大部分的房产销售都是兼顾卖住宅和商铺的,虽然都是卖,但是由于住宅和商铺的购买原因不同,所以销售技巧就大不一样。尤其是有些不是大品牌商铺的时候,可能会出现不怎么好卖的情况,那该如何对商铺进行销售呢?

1、分解商铺的价值

和住宅一样,如果只是单纯说商铺要卖多少钱而讲不清为什么值那么多钱的话,肯定不会有太多人买单,尤其是很多不具备品牌优势以及正在建设之中的区域。所以,这个时候,对客户解释清楚商铺的价值就非常重要了。

主要介绍的时候,分解出以下几个因素:

(1)地段因素:包括了交通、周边配套等。

(2)商铺类型:主要分为专业市场、购物中心、社区底商、办公底商。

(3)商铺优势:户型设计的合理度与经营业务的匹配度。

(4)品牌效应

(5)周边的商铺类型

(6)顾客群体和流量

(7)未来规划

2、突出商铺的管理优势

不管是一次性购入还是租入,如果商铺后期管理混乱的话,会让很多人头疼。主要涉及到商铺的物业管理、安防工作、清洁费等。如果商铺在管理上有自己的优点,一定要突出出来。就算没有也要假装有,但是不能欺骗,不然以后要是管理出了问题,可能会出现退房的现象。

3、介绍目前的招商状况

告诉客户认购的其他品牌和商家,以及售出的情况,能在客户立马判断商铺是否有价值。毕竟如果抢购的人多,就说明商铺很受欢迎,或者有大品牌都愿意落户在这里,也能说明商铺的潜力大。再从另外一点来说,如果周边的商家和自己经营的范围相互相成,肯定就更能让客户下定决心购买了!

4、介绍未来规划

不论是正在建设的商铺还是成熟的商铺,如果刚好能打上政府规划的顺风车,那价值也必定可以一路飙升。尤其是新开发的商铺,前期一切都在筹备,客户可能还看不出任何的优势,那就必须侧重于介绍未来的规划,比如交通位置、住宅建设、公用设施建设等,这些都将构成未来商铺的价值和客户来源。

如何卖商铺?必杀技全在这篇文章了 企业视频课程

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管灵薇

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焦虑,是当下开发商普遍心态。

政策对销售价格强压管控、土地抢夺带来成本飙升、融资通道越来越紧,回款压力越来越大,增长的压力让人焦虑。

商铺为什么难卖?无非3个原因:

1、市场很烂!

市场很烂,一方面可能是属于大环境问题,比如2008年经济危机,商铺作为投资类产品,命运就更加可想而知。

另一方面,也是由于过度竞争,比如很多开发商为了卖商铺,动辄承诺返租10年,每年8%的利息回报。把投资品当变相融资工具,这完全是属于没有底线的营销手法,无异于饮鸩止渴。

往往这类项目最后结局是老板跑路,公司破产,最后政府买单。

2、产品很烂!

产品很烂。

这个实在是太普遍太常见。除了选址不当死掉的,商业项目致命伤是动线混乱,人流无法循环贯通,死铺多。有些是通道狭窄,车辆进出不畅,直接堵死;

有些是人流不通达,直接饿死;

有些是铺型混乱,比如门面狭隘,进深太深,层高太低,甚至里面全是剪力墙,无法经营,直接被嫌弃而死。

3、操盘水平很烂!

操盘水平很烂,主要是营销总的操盘经验和专业水平,也取决于开发商团队系统性的商业运营能力。

我们看到很多商业项目营销团队,在用卖住宅的方法卖商铺,反复强调户型,朝向,投资回报,看了往往令人着急。这种不着边际的营销,就如同让小学生参加高考。

01 商业案例

笔者担任某开发商集团营销一把手时,曾有一个商业项目,位于某二线城市新兴商务区,地段尚可,项目和周边有较多写字楼,虽然暂时入住率不高,但未来前景看好。地下商业有8000平,拟规划一个电影城和美食城。电影城持有,美食城拟分割成四百多个产权商铺,10~30㎡一间。计划卖3万的单价,相比于市场来说,单价偏高,但投资门槛并不算高。

由于商铺在地下,便成立了商管公司,统一招商,统一经营,统一管理。这就意味着,即使把商铺卖掉了,依然得把10-15年经营权从小业主那里让渡回来。

但问题在于,如果把经营权收回来,则业主最关心的投资回报,需要明确。而市场同类型的开发商,竞争非常白热化,长达10年,每年8%投资回报承诺,一看就急功近利。

经过一番斟酌,决定由采取10年固定回报X%+经营收益分红的模式。一方面减轻开发商的负担,降低风险。另一方面,也希望通过弹性的分红回报机制,提高商管能力,增加经营效益,给投资业主更多的想象空间。

SWOT分析如下:

优势:地段不错,配套不错,商铺面积小,总价低。有主题业态和商管服务。

劣势:地下商铺,昭示性较弱。自然人流较少。

机会:商管公司团队的招商运营能力较强。写字楼客群有保证。电影城+美食城的业态组合,可以集聚人气。

威胁:回报率与竞争对手比,固定部分较低。市场商铺过剩,竞争激烈。

02 问题思考

问题来了,怎么卖?

相对于住宅营销,商铺作为投资产品,难度无疑很大。住宅有句话叫“没有卖不掉的房子,只有卖不动的价格”。而商铺是投资产品,主要面对有闲钱投资的客户群,可这群人太精明,想打动他们很不容易。

而且商铺销售最大的风险在于,一旦开盘不利则后期无人问津,大家买涨不买跌心态,导致投资客如潮水一样,来得快退得快,并且很难再有机会。我们看到很多失败的金街、商贸城、专业市场,莫不如此。即使是品牌如WD等大公司的项目,也有卖不动的案例。

商铺的销售弹性非常大。卖得好,价格往往可以卖贵一两千乃至上万。卖得不好即使成本价销售也不一定买。

因此,如何制定系统性的营销方案,确保首次成功,至关重要。

03 核心逻辑

项目推广了一段时间,效果不佳,认筹个位数。我到项目解决问题,召开营销会议。营销负责人提报,PPT做了一百多页,滔滔不绝口若悬河,包括市场情况,产品平面业态布局落位图,销售推货计划,广告画面和投放情况,派单拓客计划,以及如何结合热点事件策划各类暖场活动的计划……正所谓“浮夸的方案千篇一律,靠谱的内容寥寥无几”。

当我看到出街广告主题“XX美食广场10-60㎡黄金旺铺 5万抵8万,火热认筹中”时,我实在忍不住问:“如此软绵无力的广告,做给谁看呢?看了和没看,又有什么不同呢?”

这种华而不实的报告根本原因,是没有商铺销售经验,只抄袭别人。

成功的商铺营销有3大铁律:

1、不要过分讲营销套路,要讲商业逻辑!

不要一上来就谈如何做广告,如何搞活动,买铺有多少优惠,这些都只是外在套路。在没有搞懂客户购买动机前,还是先老老实实把销售逻辑想清楚,客户为什么要买你的商铺?看中的不是面积,也不是位置,也不是餐饮主题,更不是承诺的投资回报。

在没搞懂一个核心问题之前,以上的问题都是无源之水,无根之木。这个核心问题就是——他来做谁的房东?!

美食城,那么客户是来做沙县小吃的房东,还是海底捞的房东?还是星巴克的房东?

做谁的房东,意味着品牌档次的高低,商业影响力的大小,人流集聚能力的大小,租金回报率的高低。

做谁的房东,也意味着经营稳定性的高低,投资风险的大小。

做谁的房东,直接决定着客户的投资预期。

这,才是客户真正关心的问题!

连这些基础问题都没想清楚,上来就急吼吼想着投广告搞活动找人派单CALL客,怎么可能成功?

笔者在操盘南宁万达茂商业步行街时,我们的宣传主题是——“做2000万世界游客的房东”,南宁万达茂是万达第一个万达茂项目,因为做得不错,被曲晓东副总裁赞誉为“宇宙第一万达茂”。它每天预计在5~7万人,全年2000多万毫无悬念.

2、不要过分强调产品,要强调稀缺价值!

如果把商铺投资者的决策排序,产品往往不在首位。首选是地段,周边的成熟度,人口数量及质量等;其次是商铺的形态,再次是业态的可能性,接下来才是商铺面积的大小,开间进深层高,店招的位置;最后购买决策的关键因素是租金水平。

因此,在面对客户的时候,不宜把焦点过分聚集在产品本身,而应该考虑地段的价值。比如,在操盘南宁万达茂国际旅游步行街商铺销售时基本不费太多精力跟客户讲产品本身,因为我们做了一段商业街样板段,并且突破性实现提前招商开业,客户可以实地看得到商铺形态。

让客户提前看到的产品,最好不是毛坯

我们真正要重点强调的,是国际旅游步行街的稀缺价值。万达茂作为投资150亿的文旅项目,是民营企业在广西投资最大的文旅项目之一,南宁又是广西首府,因此万达茂商业街,是当之无愧的“广西旅游第一街”,以此作为项目的定位,来凸显产品的市场地位,以及稀缺价值。

广西4838万人口,南宁755万人口,但“广西旅游第一街”仅200多套商铺,还愁卖吗?!不抢能买到吗?!

3、不要过分强调投资回报率,要强调商家进场经营的积极性,把未来繁华场景提前呈现给客户!

在万达,有整套商铺销售方案。

其中有一条是不跟客户承诺商业回报。但万达并不怕投资者会因此不认同,因为万达主力店非常强大。虽然大歌星和万达百货并不赚钱,最后转卖或退出,完成了历史使命,但起码可以在万达承诺满铺开业时,起到填场作用。在销售金街时,自持的大MALL,自有的品牌+招商品牌,就是一个大IP。

因此,在制定项目营销方案之前,必须先考虑“招商先行”。

招商先行的策略有两大关键点,首先是数量其次是质量。对于商管公司而言,招商工作是选商,主动权在开发商一方,可以强势。而很多招商困难的项目,招商工作更多是求商,很难强势。这种项目最低期望是能先填满面积,如期开业,开业率能达到80%,已经很好了,至于未来经营状况,只能通过时间换空间,慢慢调改了。

而更多的项目则是因为招商不畅,开业节点一推再推,这造成恶性循环。

因此,商业项目销售的关键前提,取决于招商经营的效果。即使还没开业,也要高度重视招商工作,及时发布招商成果和进展,让投资者感受到商家进场的热情,让投资者及时了解有哪些大商家、知名品牌进驻本项目,点燃投资者对项目的热情,除了把商铺卖给客户,还要把未来繁华的经营场景,提前打包卖给客户,这是营销的关键!

商家就是房客,房客有了,还愁找不到房东吗?

很多商业项目在开盘前,都会举行招商签约大会,扯虎皮,拉大旗,把知名商家拉来站台,这已经成为了规定动作。但真真假假,很多都是营销为了销售商铺而搞的“噱头”类的活动,而并非真真实实的招商进展。这种行为,只是一种功利或不得已的做法,营造虚假繁荣,最怕是没忽悠到客户,反而制造幻觉自我迷醉了,于项目的顺利推进,有百害而无一利!

04 实战措施

基于以上的思考,对于美食城项目,我们制定了如下实战措施:

1、核心广告主题:牢牢把握经营逻辑

N多知名商家挤破头都想进来的美食城,你想做谁的房东?

我们的宣传诉求,就是暗示客户——坐地收租,精明的人都想来做包租婆/公!你还不赶快?

N多商家——强调数量,大家都想来。知名商家——强调质量,不是所有的商家都可以进场经营。做知名商家的房东——意味着带租约销售,预期好,低风险,高回报,坚定客户投资信心。问句形式——让客户主动思考,自己找答案,提高关注度,激发投资兴趣。2、两个逻辑:从经营到营销,从房客到房东

经营的逻辑:找房客

一定要做好业态定位、组合和布局。尤其是美食城业态的搭配,既要丰富,也要突出特色,各种风味餐饮不重复不打架,不同质化竞争。呈现出来的是时尚化,年轻化,个性化,网红化的商业形态,让消费者觉得新鲜,吃上几个月都不重样。一定要凸显“电影城+美食城”主力业态组合的聚客能力。有人气,自然有生意。一定要借助周边大量写字楼的优势,强调白领消费人群的消费能力,对本项目经营的支撑和保障。一定要加大力度,扎扎实实推进主力店的招商,在平面上合理落位。如引进星巴克,外婆家等,甚至一些网红茶饮和美食店。销售的逻辑:找房东

一定要提前为客户呈现未来的繁华场景。一定要主动对接招商团队,及时发布招商成果,通过公众号等新媒体推送新闻。一定要做好销售团队的培训工作,招聘有丰富经验的销售人员。一定要做到“走出去,请进来,谈得成”九字真经,主动走出去拓展客户,请客户到现场体验交流,成功锁定成交客户。一定要挖掘老客户潜力,加大老带新推荐力度,推荐新客户有优惠,老客户有奖励。一定要秉持“自营客户优先,大客户优先,全款客户优先”三大原则。3、三个层面:经营层面,产品层面,销售层面

经营层面——强调未来商业繁华场景,投资收益高。产品层面——强调面积小,得铺率高,总价低。销售层面——强调现场氛围营造,商业场景体验,招商信息及时发布,投资客群召集,激发投资“羊群效应”。4、4个战场:招商先行,推广同步,渠道拓客,决战现场!

招商战场:擒贼先擒王,目标主力店强力引进,必要时给予一定优惠条件,乃至补贴。推广战场:招商与销售推广同步,高举高打树立项目整体品牌形象,同时也将招商和销售广告有机整合,既为招商服务,也为销售蓄客!渠道战场:人海战术+定点爆破。一方面组建训练有素的地面拓客团队,将目标拓客区域分为若干战区,全面铺开,占领所有菜场、超市、银行、学校、居民楼、企事业单位等等,扫街扫楼是基本动作,可以“定点巡展+派单”形式结合,这属于“人海战术”。另一方面,同步展开高端圈层营销,如“饭局营销”、“名人讲座暨投资推介会”、“主力店签约暨招商成果发布会”,整合所有商会协会校友会等高端客户资源,这属于“定点爆破”!案场战场:决战现场。首先,是现场热闹热烈的氛围营造,如活动的策划与执行必须要有人气,如果有实景展示,则最佳。其次,是销售道具的齐备,沙盘自不用说,其他如销控图,销售政策的公示,业态及招商落位图等等。第三,是销售动作执行。还必须做好商铺的定价和销控,从客户初次报价、排摸、落位,到二次排摸、报价,精准装户,到开盘前的精准锁定,成功的商铺开盘,其实就是走过场,因为开盘前绝大部分客户已经精准锁定了。这一系列连贯技术动作,是最考验营销操盘手专业水平的。划重点:商铺切忌散着卖!随意卖!

5、五大计划:招商计划,推广计划、活动计划、销售计划、团队组建计划

失败的营销,往往是“说就天下无敌,做就有心无力”,再高大上的方案,再系统的策略,如果没有扎扎实实的落地执行,结果必然毫无悬念——竹篮打水一场空!

因此,我一直对营销团队强调“方案要系统,执行要协同”,主要意思是——

制定方案时,一定不能落入泛泛...

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