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如何获得商业投资

今天告诉你:什么样的商业 投资才升值! 互联网视频课程

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Faustine

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今天做客直播间的嘉宾为同祥城的商业部经理李玲玲,让我们跟随李经理一起走进这个项目!

主持人:同祥城整体体量和规划如何?

李经理:同祥城占地面积700亩,总建筑面积140万平方米,是一个大型的城市综合体,总共分五期开发。目前一期和二期全部入住,三期已交房部分入住,四期正在销售,五期处于建设当中。小区总共是15000户,人口大概是6万左右,小区配备商业可以满足业主需求,同时人口也是商业发展的保障。

主持人:同祥城商业有什么优势?投资价值体现在什么地方?

李经理:同祥城商业优势主要体现在几个方面:首先,地理位置,紧邻火车东站,属于火车东站附近唯一成熟的商业;其次,社区体量很大,商业配比少,只有8.6万平米的商业,但是有140万平米的建筑面积,商业配比只有1:0.6,这是在整个石家庄商业配比中非常低的;再次,咱们有统一的招商团队,有专业的团队对商铺进行运营。

一般商铺投资有一个非常大的痛点,没有招商,很多业主买了自己出租,就会出现业态重复,很多业态不能满足。但是咱们专业的招商团队对每条街道做了准确的业态定位,业态非常齐全,就像一个大的城市综合体平铺过来的,所有的业态都能满足需求,满足本小区6万人的消费,也能满足周围方圆一至两公里的消费。

主持人:同祥城商业的出租情况怎么样?未来的发展前景好不好?

李经理:同祥城现在已经有95%的商铺完成出租了,是石家庄唯一一个统一招商统一管理统一定位的这样一个商业,租金情况很可观。目前属于一个比较大的城市综合体这样的项目,但是我们的商业配量是非常少的,所以在这边投资的话,完全可以满足住宅养商业、写字楼养商业、商业养商业,包括火车东站将要开通,火车东站养商业,整个在这条街上进行投资的话没有问题。

主持人:商铺的租金有没有保障?现在的租金是什么行情?商铺价格如何?

李经理:咱们的租金每条街道都是不一样的。在同祥城购买商铺,是一种帮助式的销售模式,直接帮助您对接品牌租户,租金收益很稳定,我们签约的租户都是三年五年的签约合同,政策也非常好,详细情况可去售楼部进行了解。

现在租金大概为90-120元/平米·月。商铺价格每平米分一万七八、两万七八、三万七八不等,一万七八是正常3.5米的层高,两万七八和三万七八是七米层高,买一层得两层的。

目前商铺出租情况很好,租金回报率只是按照租金收益的话,前三年回报率大概能达到5%左右,因为前期一些优惠政策的影响,三年后大概会达到9%-10%左右的一个租金回报率,十二三年左右就会回本。

主持人:开发商实力是购房者购买的重要选择因素之一,那同祥城开发商实力如何?

李经理:项目开发商为同祥控股集团旗下的金石地产开发建设的,咱们集团是一家集地产、酒店、典当、物业等多产业聚集的大型集团公司,资金实力雄厚。曾开发过“水木青城”、“天然城”“金石公寓”等项目,积累了丰富的房地产开发和管理经验,同祥城是公司开发的规模最大的项目。

听众:同祥城四期多少钱?三居室户型有哪些?

李经理:同祥城五证齐全在售,均价17000元/平米,两室到四室都有,户型建筑面积从80多平米到200多平米,三室的户型建面为110多到130多平米。预计明年下半年交房。周边配套幼儿园、小学和中学等。

听众:同祥城写字楼距离火车东站比较近,写字楼的价格是个什么情况?付款方式是怎样的?

李经理:写字楼的价格在开发区来看,性价比还是很高的,均价是10500元/平米左右。目前已经封顶,外立面全部做好,明年春天就可以交房使用了。同祥城写字楼是距离火车东站最近的一个写字楼,也是一个成熟的带着商街的写字楼,商务配套非常齐全。

付款方式的话,目前首付可以分期,最多分四次,最小面积的首付7万左右,73-153平米。

听众:同祥城商铺面积?首付多少?

李经理:商铺面积50-200平米左右,首付五成,可分期,但是商铺首付分期时间有限,详细的可去售楼部进行了解。售楼部地址为海河道和祁连大街交口的东北角。

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紫轩

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那么,什么样的商铺可以算优质商铺呢?

很简单的计算公式:

15年的租金可以收回当时购买价格就可以算优质商铺。

(租金XX元/平方米*面积*12)/购入价格*100% = 投资回报率

通常我们业内会说,热门城市的租金回报率在8%以上新铺(一手商铺或者二手上家购入时间少于8年),公摊面积不超过15%,周边商业口岸成型或明确有在建新项目(或有市政交通规划的),都属于优质商铺。

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蔡弼

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时至今日,“商铺是金”的说法已经深入人心,每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而,由于缺乏专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在很大的失误,给投资人带来较大的潜在风险。那如何才能避免投资失误呢?通过了解和体会的心得,希望对大家的投资有所帮助。

一般来说,买一套商铺少则几十万,多则上百万,甚至上千万,已然属于高投入的行列,在商铺的销售期内,房地产商会赋予所售商铺价值概念,比如大学生创业中心,综合购物中心(万达广场、恒隆广场等),美食一条街、服装城等等,这都属于为商铺赋予其价值概念,但概念归概念,真正实施存在较大的风险,概念成功则商铺随着市场的成熟价值也越来越高,收益也会随之大幅度的增加,反之市场会随之败落,价值不再增长,甚至可能降低,收益大幅度的减少,等待起死回生时刻。当然也存在特殊情况,即概念较为模糊,但收益率仍然很大,这主要存在于沿街商铺和副商圈为主,所以投资者在投资时充分考虑其概念是否可行,收益率能否大涨。

投资商铺的关键点也正因如此,投资成熟商铺,收益率基本固定,不会有太大的涨幅,且随着其他商铺建设或地段的变化,收益率会由峰直下,最明显的例子为山师东路,山师东路在未改造之前,其火爆程度可想而知,收益率一度非常可观,随着山师等几所学校的搬迁和山师东路的改造之后,其火爆程度剧降,市场快速萎靡,直到现在也是不温不火,其投资者异常愤慨。投资未成熟商铺,高风险也面临的高回报,高风险来自于对未来所购商铺的不确定性,但这个不确定性是可以根据周边的发展预见的,所以是相对可控的,且这个预见基本都是向上的,所以回报是可预见的,只是多少和时间的问题,而成熟商圈和商铺,收益是可以预测的,但未来的变化是不可预测的,而这种变化下行的空间也非常大。

投资者在购买商铺多考虑未来的可增长性,未来不具备太大增长性的商铺谨慎考虑,不要一味的听从开发商所设定的概念,也能以现在的市场去评价现有的商铺,投资商铺是需要有前瞻性的眼光,要预见到5年、10年、20年后的情况,所有的重点都在于此地段的增长性,其他都是辅助的。时间也是非常重要的考虑因素,虽然地段前瞻性非常好,但增长的时间过慢,回报率增长就会非常缓慢,时间越短,回报率也就越多,不可或缺的是商铺价值和时间也是成正比的,不同时间内商铺的价值是不等的。

所以投资者在投资商铺时重点考虑增长性、商铺价值、成长时间这几个方面的预见性多做关注,相信会给投资者带来帮助。

所谓这些预见性的东西如何才能做到评估呢?这个商铺到底值多少钱呢?花多少钱投资这个商铺是最合适的呢?其实这个问题的答案不在任何专家,也不在发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小研究,答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具,一般投资商铺都是把自己的商铺出租,所以一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。

房租是商铺最好的增长性体现,而消费人群是决定增长性的关键因素,所以房租在成长期内价格是低的,随着承租人的经营和地段的变化,消费人群也会增长,从而带动房租,消费人群是可以预见的。下列的模型虽然不能全面的解读,但是可以作为参考来用。商铺价值、成长时间都需要自己来确定。

假设承租人在大学城经营餐饮业的地段考察一个铺位,他首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况,比如周边居住人群的消费习惯,顾客的种类,餐饮的档次,(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。

比如对于一个约140平米的餐饮铺,除去厨房、洗手间等公共部分,餐位为20—30个,初期投入,转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元,房租每天1元,月租金为4千元,年租金4.8万,总投入20.8万元。平均每天上座率为七成,每人消费为20元,每天有80人消费,那么每日的营业额为1600元,每周营业额为1.12万元,每月营业额为4.48万元,每年营业额为53.8万元,1到2年之后,如果经营好的话,净收益远远高于前期投入资金,营业额将会成倍增长。餐饮属于比较稳健,见效快,收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月。

承租人有了利润增加的同时,店铺的价值也随之增加,店铺运营的越好,从而吸引的客流量越大,商铺的增值性体现越强。

所以在投资商铺的时候,后期运营是一定需要了解清楚地,这样才能更好的了解所投资的商铺。

最后还是提醒投资者,不可忽视的三个因素,即:增长性、投资价值、成长时间,相信您一定能买到合适的商铺。

此内容只代表本人观点,如有不同意见,可做探讨。

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鲁代男

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那么,什么样的商铺可以算优质商铺呢?

很简单的计算公式:

15年的租金可以收回当时购买价格就可以算优质商铺。

(租金XX元/平方米*面积*12)/购入价格*100% = 投资回报率

通常我们业内会说,热门城市的租金回报率在8%以上新铺(一手商铺或者二手上家购入时间少于8年),公摊面积不超过15%,周边商业口岸成型或明确有在建新项目(或有市政交通规划的),都属于优质商铺。

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