如何获得商业投资

今天做客直播间的嘉宾为同祥城的商业部经理李玲玲，让我们跟随李经理一起走进这个项目！

主持人：同祥城整体体量和规划如何？

李经理：同祥城占地面积700亩，总建筑面积140万平方米，是一个大型的城市综合体，总共分五期开发。目前一期和二期全部入住，三期已交房部分入住，四期正在销售，五期处于建设当中。小区总共是15000户，人口大概是6万左右，小区配备商业可以满足业主需求，同时人口也是商业发展的保障。

主持人：同祥城商业有什么优势？投资价值体现在什么地方？

李经理：同祥城商业优势主要体现在几个方面：首先，地理位置，紧邻火车东站，属于火车东站附近唯一成熟的商业；其次，社区体量很大，商业配比少，只有8.6万平米的商业，但是有140万平米的建筑面积，商业配比只有1：0.6，这是在整个石家庄商业配比中非常低的；再次，咱们有统一的招商团队，有专业的团队对商铺进行运营。

一般商铺投资有一个非常大的痛点，没有招商，很多业主买了自己出租，就会出现业态重复，很多业态不能满足。但是咱们专业的招商团队对每条街道做了准确的业态定位，业态非常齐全，就像一个大的城市综合体平铺过来的，所有的业态都能满足需求，满足本小区6万人的消费，也能满足周围方圆一至两公里的消费。

主持人：同祥城商业的出租情况怎么样？未来的发展前景好不好？

李经理：同祥城现在已经有95%的商铺完成出租了，是石家庄唯一一个统一招商统一管理统一定位的这样一个商业，租金情况很可观。目前属于一个比较大的城市综合体这样的项目，但是我们的商业配量是非常少的，所以在这边投资的话，完全可以满足住宅养商业、写字楼养商业、商业养商业，包括火车东站将要开通，火车东站养商业，整个在这条街上进行投资的话没有问题。

主持人：商铺的租金有没有保障？现在的租金是什么行情？商铺价格如何？

李经理：咱们的租金每条街道都是不一样的。在同祥城购买商铺，是一种帮助式的销售模式，直接帮助您对接品牌租户，租金收益很稳定，我们签约的租户都是三年五年的签约合同，政策也非常好，详细情况可去售楼部进行了解。

现在租金大概为90-120元/平米·月。商铺价格每平米分一万七八、两万七八、三万七八不等，一万七八是正常3.5米的层高，两万七八和三万七八是七米层高，买一层得两层的。

目前商铺出租情况很好，租金回报率只是按照租金收益的话，前三年回报率大概能达到5%左右，因为前期一些优惠政策的影响，三年后大概会达到9%-10%左右的一个租金回报率，十二三年左右就会回本。

主持人：开发商实力是购房者购买的重要选择因素之一，那同祥城开发商实力如何？

李经理：项目开发商为同祥控股集团旗下的金石地产开发建设的，咱们集团是一家集地产、酒店、典当、物业等多产业聚集的大型集团公司，资金实力雄厚。曾开发过“水木青城”、“天然城”“金石公寓”等项目，积累了丰富的房地产开发和管理经验，同祥城是公司开发的规模最大的项目。

听众：同祥城四期多少钱？三居室户型有哪些？

李经理：同祥城五证齐全在售，均价17000元/平米，两室到四室都有，户型建筑面积从80多平米到200多平米，三室的户型建面为110多到130多平米。预计明年下半年交房。周边配套幼儿园、小学和中学等。

听众：同祥城写字楼距离火车东站比较近，写字楼的价格是个什么情况？付款方式是怎样的？

李经理：写字楼的价格在开发区来看，性价比还是很高的，均价是10500元/平米左右。目前已经封顶，外立面全部做好，明年春天就可以交房使用了。同祥城写字楼是距离火车东站最近的一个写字楼，也是一个成熟的带着商街的写字楼，商务配套非常齐全。

付款方式的话，目前首付可以分期，最多分四次，最小面积的首付7万左右，73-153平米。

听众：同祥城商铺面积？首付多少？

李经理：商铺面积50-200平米左右，首付五成，可分期，但是商铺首付分期时间有限，详细的可去售楼部进行了解。售楼部地址为海河道和祁连大街交口的东北角。

那么，什么样的商铺可以算优质商铺呢？

很简单的计算公式：

15年的租金可以收回当时购买价格就可以算优质商铺。

（租金XX元／平方米*面积*12）／购入价格*100% = 投资回报率

通常我们业内会说，热门城市的租金回报率在8%以上新铺（一手商铺或者二手上家购入时间少于8年），公摊面积不超过15%，周边商业口岸成型或明确有在建新项目（或有市政交通规划的），都属于优质商铺。

时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。那如何才能避免投资失误呢？通过了解和体会的心得，希望对大家的投资有所帮助。

一般来说，买一套商铺少则几十万，多则上百万，甚至上千万，已然属于高投入的行列，在商铺的销售期内，房地产商会赋予所售商铺价值概念，比如大学生创业中心，综合购物中心（万达广场、恒隆广场等），美食一条街、服装城等等，这都属于为商铺赋予其价值概念，但概念归概念，真正实施存在较大的风险，概念成功则商铺随着市场的成熟价值也越来越高，收益也会随之大幅度的增加，反之市场会随之败落，价值不再增长，甚至可能降低，收益大幅度的减少，等待起死回生时刻。当然也存在特殊情况，即概念较为模糊，但收益率仍然很大，这主要存在于沿街商铺和副商圈为主，所以投资者在投资时充分考虑其概念是否可行，收益率能否大涨。

投资商铺的关键点也正因如此，投资成熟商铺，收益率基本固定，不会有太大的涨幅，且随着其他商铺建设或地段的变化，收益率会由峰直下，最明显的例子为山师东路，山师东路在未改造之前，其火爆程度可想而知，收益率一度非常可观，随着山师等几所学校的搬迁和山师东路的改造之后，其火爆程度剧降，市场快速萎靡，直到现在也是不温不火，其投资者异常愤慨。投资未成熟商铺，高风险也面临的高回报，高风险来自于对未来所购商铺的不确定性，但这个不确定性是可以根据周边的发展预见的，所以是相对可控的，且这个预见基本都是向上的，所以回报是可预见的，只是多少和时间的问题，而成熟商圈和商铺，收益是可以预测的，但未来的变化是不可预测的，而这种变化下行的空间也非常大。

投资者在购买商铺多考虑未来的可增长性，未来不具备太大增长性的商铺谨慎考虑，不要一味的听从开发商所设定的概念，也能以现在的市场去评价现有的商铺，投资商铺是需要有前瞻性的眼光，要预见到5年、10年、20年后的情况，所有的重点都在于此地段的增长性，其他都是辅助的。时间也是非常重要的考虑因素，虽然地段前瞻性非常好，但增长的时间过慢，回报率增长就会非常缓慢，时间越短，回报率也就越多，不可或缺的是商铺价值和时间也是成正比的，不同时间内商铺的价值是不等的。

所以投资者在投资商铺时重点考虑增长性、商铺价值、成长时间这几个方面的预见性多做关注，相信会给投资者带来帮助。

所谓这些预见性的东西如何才能做到评估呢？这个商铺到底值多少钱呢？花多少钱投资这个商铺是最合适的呢？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小研究，答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具，一般投资商铺都是把自己的商铺出租，所以一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

房租是商铺最好的增长性体现，而消费人群是决定增长性的关键因素，所以房租在成长期内价格是低的，随着承租人的经营和地段的变化，消费人群也会增长，从而带动房租，消费人群是可以预见的。下列的模型虽然不能全面的解读，但是可以作为参考来用。商铺价值、成长时间都需要自己来确定。

假设承租人在大学城经营餐饮业的地段考察一个铺位，他首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次，(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。

比如对于一个约140平米的餐饮铺，除去厨房、洗手间等公共部分，餐位为20—30个，初期投入，转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元，房租每天1元，月租金为4千元，年租金4.8万，总投入20.8万元。平均每天上座率为七成，每人消费为20元，每天有80人消费，那么每日的营业额为1600元，每周营业额为1.12万元，每月营业额为4.48万元，每年营业额为53.8万元，1到2年之后，如果经营好的话，净收益远远高于前期投入资金，营业额将会成倍增长。餐饮属于比较稳健，见效快，收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月。

承租人有了利润增加的同时，店铺的价值也随之增加，店铺运营的越好，从而吸引的客流量越大，商铺的增值性体现越强。

所以在投资商铺的时候，后期运营是一定需要了解清楚地，这样才能更好的了解所投资的商铺。

最后还是提醒投资者，不可忽视的三个因素，即：增长性、投资价值、成长时间，相信您一定能买到合适的商铺。

此内容只代表本人观点，如有不同意见，可做探讨。

那么，什么样的商铺可以算优质商铺呢？

很简单的计算公式：

15年的租金可以收回当时购买价格就可以算优质商铺。

（租金XX元／平方米*面积*12）／购入价格*100% = 投资回报率

通常我们业内会说，热门城市的租金回报率在8%以上新铺（一手商铺或者二手上家购入时间少于8年），公摊面积不超过15%，周边商业口岸成型或明确有在建新项目（或有市政交通规划的），都属于优质商铺。