5月房地产排名

房地产市场分城调控逐渐深入，2018年1-5月，TOP100房企销售额稳步提升，其中前10房企的销售额占比达43.1%，行业寡头态势初现。

图：2018年1-5月房企各阵营的数量、销售额及销售面积均值情况

从销售情况来看，2018年前5月销售破百亿房企增至81家，前十企业增速超30%。分阵营来看，销售额过千亿的企业有6家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过2000亿元，均值为2766.8亿元，同比增长27.3%，碧桂园销售额破3000亿元，持续引领行业发展；1000-2000亿的企业有保利、融创和绿地，销售额均值为1347.4亿元，同比增长42.6%。500-1000亿的企业有14家，销售额均值为599.9亿元。100-500亿有61家，销售额均值为216.9亿元；50-100亿有19家，销售额均值为85.2亿元，75亿成为房企进入销售TOP100的门槛。

表：房企2017年以来资产证券化典型案例

2017年，“租购并举”相关政策发力，长租公寓迎来快速发展，住房租赁资产证券化支持政策频出，并设立“绿色通道”。进入2018年，资产证券化在长租公寓市场继续成长，4月25日，为加快培育和发展住房租赁市场、鼓励发行住房租赁资产证券化产品，住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。在此背景下，房企踊跃发行资产证券化产品进行融资，其中CMBS、REITs等产品在审批速度、发行规模、期限以及融资成本等方面优势明显，自2017年第四季度开始已释放出较强需求。

市场发行方面，房地产企业不断创新资产证券化基础资产和交易结构，各类“首单”不断涌现，每单规模也呈现阶梯式上升。今年3月13日，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行首期，为解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”提供了现实样本；4月27日，国内首单百亿级规模REITs——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”，成功发行首期17.17亿元，并于5月24日深交所挂牌转让。

此外，中央和地方相继发布供应链金融扶持政策，以解决供应链上下游中小企业融资难问题，供应链金融ABS市场不断扩容。Wind数据显示，2017年，以万科、碧桂园等企业为代表，房地产行业共发行保理类供应链金融资产证券化产品40起，规模合计418.8亿元，基础资产类型以应收账款为主。预计2018年供应链金融保理ABS规模将持续扩大。

展望未来，房企积极参与资产证券化，将拓展自身融资渠道、轻资产降杠杆，财务安全、防控风险，还能助力资产证券化市场日渐创新和专业化，形成良性循环。

（中国指数研究院）

中商情报网讯 传统房地产销售旺季的5月，在多地楼市限购政策频发及银行放贷趋紧下，多家房地产龙头企业销售额却环比下滑，或销售业绩放缓。根据在已公布今年5月份销售业绩的房企（包括万科、碧桂园等在内的21家龙头房企）销售数据显示：5月21家企业（已公布数据的企业）销量额排名分别是碧桂园、中国恒大、万科、中海地产、融创中国、金地集团、新城控股、绿城中国、旭辉集团、富力地产、世茂房地产、首创置业、龙光地产、中国金茂、建业地产、金地商置、时代地产、当代置业、景瑞地产、阳光100中国和花样年。其中有10家房企销售额环比上月出现下滑了，当中包括碧桂园、万科等房企龙头企业。

5月21家房地产企业销售金额为2269.8亿元，环比下降5%，而相比3月份跌幅更是高达25.4%。这一销售数据也是年内销售最差的月份。

2017年5月国内房地产企业销售额排行榜

数据来源：中商产业研究院整理

具体企业来看，碧桂园在今年5月实现销售金额400.6亿元，相较于4月份535亿元的销售金融有明显的下滑，环比下降25%。万科5月实现销售金额358.9亿元，环比下滑14.32%；同比下降1.35%。同为前三甲的中国恒大发布的数据显示，5月，其合约销售金额为381.9亿元，相比4月份的数据环比略有上涨，涨幅为0.9%。此外，中原地产研究中心监控的数据显示，新城控股、绿城中国、富力地产、时代地产等房企5月份的销售金额均比4月有所下降。

整体上看，碧桂园、万科以及恒大三家房企在前5月的销售总额上仍创下新高。1-5月，碧桂园及万科的销售总金额已超2000亿元。

榜·单·解·读

2018年1-5月，TOP100房企整体销售规模达3.47万亿元，同比增长33.5%，继续保持快速增长。

今年以来调控持续收紧，调控范围不断扩大，“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策也在热点城市逐渐落地。目前来看，虽然一线城市楼市虚火暂时得以抑制，但热点二线和三四线城市在调控政策下依旧高烧，不同城市乃至同一城市不同区域的市场分化较为严重。我们预计，在调控政策不断升级、城市市场调控成为常态的背景下，今年规模房企的集中度还会进一步提升。未来标杆房企也将依托自身的优势，通过高周转和全国化的布局战略实现逆势扩张。

TOP100业绩环比增长17.7% 24家单月销售过百亿

2018年1-5月，TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%。TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%，为今年以来最高月份。同时，本月单月业绩超百亿的房企数量达到24家，绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。这主要是因为本月部分二、三线城市严控预售证和备案的政策明显放松，大量新开盘项目批量入市。其中绿城主要在杭州、宁波、西安等城市开盘加推，单月销售规模达170亿元。而滨江在其布局的杭州、嘉兴、金华等城市，本月也实现了超过100亿元的单月销售额。

三家龙头房企中，碧桂园，恒大得益于三四线布局，今年1-5月累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。其中碧桂园累计销售金额达到3345.2亿元，首次突破700亿。而万科近几个月的单月销售规模都在430亿元左右，货量供应相对不足对万科今年来的业绩增幅影响较大。

房企分化格局加剧，TOP50门槛增幅近6成

2018年1-5月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。其中，TOP50房企门槛提升幅度最大，较2017年同期增长58.3%。TOP3和TOP30房企门槛分别同比增长31.4%和38.8%，达到了2392.2亿元和305.5亿元，规模竞争加剧。而TOP100房企销售金额入榜门槛增幅最小，仅同比增长19.5%至62亿元。我们预计百强房企未来的分化格局将会持续。

调控加码，摇号范围持续扩大

5月市场调控政策持续收紧，调控地域不断向二线和三四线城市扩散，严格的“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策逐渐成为热点城市的标配。目前上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8个城市进行摇号选房，其中上海、南京、杭州、深圳等主要采取公证处主导摇号，长沙、成都、武汉、西安等摇号买房主要以房企为主，预计今年会有更多的城市加入摇号大军中。

摇号选房一定程度上维护了市场的公平性，但就目前来看，摇号方式放大供需矛盾，制造恐慌需求的负面影响却显现更大，这把双刃剑是否能达到政府使用初衷还有待考验。

冰火两重天，市场继续分化

一季度以来，房地产市场持续分化，不同城市楼市差别甚大，各城市不同区域楼市差距也逐渐拉大，冰火两重天态势不断加剧。目前来看，一线城市楼市虚火暂时得以抑制，市场不断回归理性，热点二线和三四线城市在调控政策影响下依然高温，“万人摇号”、“超低中签率”、“开盘售 罄”等现象层出不穷。

但整体而言，市场却并非如此火 爆，火 爆的仅是部分热点城市中与周边二手房价格倒挂较大的项目，大部分开盘项目去化表现一般。造成部分项目火 爆的原因主要是限价后一二手房巨大的价格利差，让购房者“买到即是赚到”心理预期大增，加之排队摇号无形释放出一种“供不应求”现状，二者造成了大量虚假购房需求入市，助推了市场火 爆。

以上海为例，今年以来目前上海市场共获批69张预售证，开盘项目65个，摇号65次；其中24个项目认 筹数量大于房源量，30个项目认 筹数量远不及房源数，11个项目认 筹数量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端豪宅项目由于大部分售价远低市场预期和周边二手房价格，认 筹人数远超房源数，去化多达95%以上。但与此同时，多个价格刚需和刚改型项目却频频遇冷，认 筹数多未超过房源数，部分项目认 筹人数仅为个位数。

标杆房企业绩持续增长 行业集中度再提升

自2016年“9.30”以来，超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次，房地产调控已成基本常态。随着调控政策不断升级后，市场将进入新一轮调整期，标杆房企依托自身品牌、产品、资源整合等优势，通过高周转项目和全国化布局的深化将实现逆势扩张，达到规模新高度。我们预计今年规模房企集中度将继续提升，TOP30房企集中度预计可达50%左右。