北京二手房交易税

升温？回暖？反弹？今年北京楼市的真实状况到底怎样？近日，占北京楼市成交七八成的二手房市场上半年交易情况新鲜出炉。

根据统计，2018年上半年全市二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。环比成交量虽然增加，但是成交均价却出现了2.1%的下滑。北京日报记者请专家为各位小伙伴逐一解析这份数据背后的楼市现状。

首先，成交量经历了2-5月的接连攀升后，6月终于止涨回落。我爱我家市场研究院披露，6月北京二手房成交15827套，这一网签量环比5月下降了12.5%，但同比去年6月增长77.5%。

上半年各月成交数据

如果放大来看，今年上半年的市场成交量总体是在回暖的，在半年走势上结束了2017年的两连降，走出了半年不足50000套的低谷。

2014-2018每半年成交数据

不过，6月成交量的下降也让市场看到了“触顶企稳”的苗头。中介人士认为，6月网签量的下滑意味着这一轮的回暖基本结束，市场开始进入触顶企稳的调整期。

“回暖只是回归正常，继续升温的空间不大。”

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析，因为以北京800万套左右的存量规模，即使年换手率仅有2%，北京也有一年16万套、一个月1.4万套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市场的回暖只是向正常水平的回归。

然后来说价格，这是很多小伙伴最为关心的。一般来说，成交量的增减往往会引起均价的起伏。最近三个月的变化印证了这句话。

以我爱我家市场研究院统计来看，伴随着上半年楼市逐渐回温，今年1月-3月北京二手住宅成交均价稳中有降，4月止跌回升，5月延续涨势；但到了6月，成交量下降，也迅速结束了两个月的短暂上涨，再次由升转降，环比降幅为1.6%，同比降幅为2.8%，整体上房价仍然保持稳定。

各月价格走势

但总的来看，2018年上半年，北京二手住宅的成交均价环比2017年下半年下跌2.1%，跌幅较2017年下半年收窄5个百分点，但跌势继续。同比2017年上半年，2018年上半年的成交均价已经下跌9%。

半年价格走势

我爱我家市场研究院统计显示，分户型来看，2017年下半年主要跌在两居室、三居室上，到2018年上半年，一居室已经止跌，两居室的跌幅大幅收窄，三居室的跌幅也在缩小，唯有三居以上的大户型仍然保持同样幅度的价格下跌。

接着来看，20多道调控政策综合作用下，目前市场的主流仍是刚需。

从交易节奏也能看出，目前市场仍然理性，决策周期相对较长。2018年上半年，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次数为14.25次/套，较2017年下半年减少0.6次，成交客户的平均看房次数为5.66次/人，较2017年下半年增加0.49次。

客户登记到合同成交的成交周期方面，2018年上半年北京二手住宅交易的平均成交周期为40天，较2017年下半年的41.4天仅减少了1.4天，缩短的时间不多，较2017年上半年及以前20多天的成交周期则明显拉长。

“上半年虽然市场有所回温，但过热却并没有出现。“胡景晖认为，成交房源的被看次数、成交客户的看房次数都维持高位，这说明客户在购房前的考虑是很充分的；购房者的成交周期仍然维持着2016年两倍左右的时间。而事实上北京自今年6月起还将购房资格审核的时间缩短到了1个工作日，可见上半年购房者并没有快速成交、快速过户的急切心态，抢房、恐慌性购房的过热迹象也没有出现，客户在市场上的心态是理性的。

胡景晖分析，整体来看，2018年上半年北京二手房市场在交易规模上回升，但这种回升是从低谷向正常水平回归，市场整体仍然保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。今年上半年多家银行就再次提高了房贷利率。高利率、高首付，加上严格的限购条件，投资投机在北京房地产市场上基本没有生存空间，购房者大多是首次置业或改善的自住型刚性需求。

目前，北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，接下来的上升空间已经不大，市场将逐渐趋于平稳。而房价在交易量稳定的情况下同样没有上行动力，下半年北京二手房市场基本会进入一个平稳期，形成市场力量与政策力量的平衡。

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来源：北京日报

根据北京市地税局的政策规定，2017年3月1日后北京实行二手房网上预约缴税。对于上网不便的纳税人，可以在办税窗口提交涉税资料，由税务干部代为采集上传，同时预约5个工作日后的办理时间和办理地点，进行网络预审服务。

预审流程：

1. 网签后、缴税前将所需资料原件的彩色扫描件上传至地税局网站进行预审；

2. 提交后5个工作日内，地税机关可完成网络预审，并以短信的形式提醒纳税人查看结果；审核通过，可确定并预约缴税时间；审核不通过，需补资料重新走预审流程；

3. 根据预约日期，交易双方携带相关材料到各区地税部门办理缴税。

北京市各区（分）局办税地址及联系电话可通过北京市地方税务局官网（http://tax861.gov/）中办税地图内查询。

缴税预审操作指南：

1．登录北京市地方税务局官方网站（http://tax861.gov/），点击“我要下载”：

2．在“软件下载”一栏，下载并安装“个人存量房交易税收征管客户端”

3．点击注册按钮，进入用户注册页面，填写以下信息：

4．注册成功后，进行登录：

登录成功后页面：

5．点击“上传资料”磁贴，进入上传资料页面，如下图：

进入“上传资料—资料提交—买方资料”后，输入所有买方联系地址，选择“是否为唯一生活用房”，当选择“是”时，需填写购房人家庭唯一住房承诺表信息，上传网签时有效身份证件（所有买方）和买方家庭唯一住房承诺表及相关证明材料；

选择“是否为唯一生活用房”，当选择“否”时，不需填购房人家庭唯一住房承诺表信息，上传网签时有效身份证件（所有买方）。填写购房人家庭唯一住房承诺表信息，如下图所示：

如需增加家庭成员信息时，点击右侧“加号”按钮，若想删除家庭成员信息时，点击右侧“删除”按钮。

如需增加家庭时，点击【增加家庭】按钮，增加一条家庭信息。如下图。如需删除家庭时，单击【删除家庭】按钮。

点击【保存】按钮，提示保存成功，如下图所示：

点击提示中的“确定”按钮，保存成功。点击上图“打印承诺表”按钮，进入打印住房承诺表页面，点击【打印】按钮，进行打印。

点击【退出】按钮，返回到购房人员家庭成员信息页面，点击【退出】按钮，返回资料提交页面。

点击“上传资料”的【上传按钮】，打开资料上传页面，选中待提交资料，点击【打开】按钮，上传成功，如下图所示。

点击【保存】按钮，保存成功。

点击【提交审核】按钮，出现提交确认页面：

点击【同意】按钮，出现以下对话框：

提交卖方资料，最后出现以下对话框：

6．查看审核结果

可以查看审核结果，查看反馈单和预约状态，并能够预约税务所。

点击“查看审核结果”磁贴，进入查看审核结果页面，未审核时如下图：

点击“查看审核结果”磁贴，进入查看审核结果页面如果已经审核，但是审核不通过，则单击“补正材料告知单”，如下图：

进入补正资料告知单页面，查看需要补交的资料，点击“上传资料”图标重新进行上传。如下图所示：

点击“查看审核结果”磁贴，进入查看审核结果页面如果已经审核通过，则显示下图所示页面：

单击“审核通过通知书”进入审核通过告知单打印页面，点击“打印”按钮，进行打印。如下图所示：

点击“待预约”按钮进入预约页面，选择预约点和办理日期，点击【确定】按钮，进行预约。

二手房涉及的税费有很多，而二手房也可以因为不同的原因进行过户。针对不同原因进行过户，二手房所要缴纳的税费也是不同的。下面，为大家介绍在正常买卖中最新二手房交易税费问题。

二手房涉及的税费有很多，而二手房也可以因为不同的原因进行过户。针对不同原因进行过户，二手房所要缴纳的税费也是不同的。下面，为大家介绍2015年在正常买卖中二手房交易税费问题。

1、营业税：(税率5.65%卖方缴纳)

根据(财税[2011]12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足5年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税：(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

3、印花税：(税率1‰ 买卖双方各半)

不过从2009年至今国家暂免征收。

4、契税：(基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90 平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5、测绘费

1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6、二手房交易手续费总额

住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

7、登记费：(工本费)

80元，共有权证：20元。

3100万<3000?

杨先生和李先生同一时期在棕榈泉分别向个人购买了相同面积、相同户型、类似房况的两套二手公寓，报价分别为3000万（杨先生）和3100万（李先生)二人交流得知，杨先生最终花费金额要高于李先生。杨先生多出部分的钱花到哪里去了？　原来，房产交易除了成交价之外，税也占据着不可忽视地位。

今天，小编详细介绍业主为个人时二手房交易涉及税种和税率。

现在，我们详细分析一下杨先生多出部分的钱到底花到哪里了。

所以，杨先生多出部分的钱花在税费上了。

契税：购房面积大于140㎡，为非普通住宅。该房李先生家庭为单位唯一住房，适用税率为1.5%；非杨先生家庭为单位唯一住宅，适用税率为3%；

增值税+附加税：杨先生所购公寓交易年限在两年之内，以成交价（3000万）为基数；李先生所购公寓交易年限大于两年，以增值额（1900万）为基数。

个人所得税：李先生购买房子的业主满足“五年以上家庭唯一住房”，免征个人所得税；杨先生不满足，需征收。

购买二手房的总成本包括成交价和税费，您在买房时要避开“报价低花费总额就低”的误区，不仅要关注报价，还要了解到底需要缴纳多少税。

注：北京约定俗成所有税费一般由买方承担

附录

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