房地产销售案例分析

全员经营——阳光100房地产案例解析

1以事业部制进行划分，再以部门、区域、项目、任务继续细分组织。

2独立经营，独立核算，让每个员工成为公司的主角，积极参与到企业经营管理中来。

3引入赛马机制，摆脱溜须拍马的官僚作风，增强企业内部活力，员工公平竞争，破除企业帮派现象、本位主义，推到部门墙，增强团队凝聚力！

阳光100集团专注为新兴阶层和中产阶级提供新式住宅和时尚生活方式！

随着全员经营的引入，地产品牌将越来越好！

您公司使用全员经营了吗？

文|金穗源商学院 王皓鹏

营改增已经一年多了，经常有学员询问增值税的会计处理问题，我今天就专题聊聊增值税会计处理。

首先，谈谈我对会计科目的认识。

一、会计做账有法，但无定法。

会计做账，是通过“借贷”科目以及记账凭证来反映真实的经济业务，类似我们通过照片、投影机等工具，进行情景再现。因此，会计尽可能利用“会计科目”真实、完整反映经济业务。但是，经济业务的复杂性以及个体差异，我们不一定要求所有的会计人员统一做账手法。

二、税法是针对经济业务征税，不是针对会计科目征税。

明白了这个道理，我们就不要固执的认为：收到购房款计入“其他应付款”就不预缴增值税了。不论如何会计处理，均不能改变购房款缴纳增值税的属性。

其次，我们通过具体案例，与大家展开分析。

案例【1】

金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“老项目”。不考虑其他因素。增值税会计处理：

1、收到预收款

借：银行存款100

贷：预收账款100

2、预缴增值税

借：应交税费—预缴增值税—老项目2.86

贷：银行存款2.86

预缴增值税计算过程：100 /（1+5%）* 3% = 2.86

3、缴纳城建税等

借：应交税费—应交城建税

—土地增值税预交

—教育附加等

贷：银行存款

4、月末将城建税等结转当期损益

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城建税

—土地增值税

—教育附加等

5、将来确认收入的时候

借：预收账款100

贷：主营业务收入95.24

应交税费—未交增值税—老项目4.76

应交增值税计算过程：100 /（1 + 5%）* 5% = 4.76

6、预缴增值税结转至“未交增值税”

借：应交税费—未交增值税—老项目2.86

贷：应交税费—预缴增值税—老项目2.86

7、补缴增值税

借：应交税费—未交增值税—老项目（4.76 – 2.86）= 1.9

贷：银行存款1.9

计算过程：补缴增值税（应交增值税4.76 – 预缴增值税2.86）= 1.9

8、同时计算城建税、教育附加等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。

案例【2】

金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“新项目”。确认收入确认递减的土地成本是30万元。不考虑其他因素。增值税会计处理：

1、收到预收款时

借：银行存款100

贷：预收账款100

2、预缴增值税

借：应交税费—预缴增值税—老项目2.70

贷：银行存款2.70

预缴增值税计算过程：100 /（1 + 11%）* 3% = 2.70

3、缴纳城建税等

借：应交税费—应交城建税

—土地增值税预交

—教育附加等

贷：银行存款

4、月末将城建税等结转当期损益

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城建税

—土地增值税

—教育附加等

5-1、将来确认收入的时候

借：预收账款100

贷：主营业务收入90.09

应交税费—应交增值税（销项税额)—新项目9.91

增值税计算过程：100 /（1 + 11%）* 11% = 9.91

5-2、土地成本差额纳税的问题

扣除当期销售房地产项目对应的土地价款

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）2.97

贷：主营业务成本 2.97

计算过程：

｛100 /（1 + 11%）* 11%｝–（100 –30）/（1 + 11%）* 11%

=2.97

接下来，进项、销项递减的时候，要区分为三种情况进行会计处理：

第一种情况：

6、假设没有进项税额

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）9.91

贷：应交税费—未交增值税9.91

7、同时，将预缴的增值税转入“未交增值税”

借：应交税费—未交增值税—新项目2.7

贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7

8、补缴差额增值税

借：应交税费—未交增值税—新项目7.21

贷：银行存款7.21

增值税计算过程：销项9.91 – 预缴增值税2.7 = 7.21

9、同时计算城建税等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。

第二种情况：

6、假设可以抵扣进项税额是5万元

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）4.91

贷：应交税费—未交增值税4.91

增值税计算过程：销项9.91 – 进项5 = 4.91万元

7、同时，将预缴的增值税转入“未交增值税”

借：应交税费—未交增值税—新项目2.7

贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7

8、补缴差额增值税

借：应交税费—未交增值税—新项目2.21

贷：银行存款2.21

增值税计算过程：销项9.91 – 进项5 – 预缴增值税2.7 = 2.21

9、同时计算城建税等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。

第三种情况：

假设可以抵扣的进项余额是15万元，则不需做会计处理，应交税费—应交增值税余额是5.09（15 – 9.91）万元。

提示：同时将预缴的增值税转入“未交增值税”。

借：应交税费—未交增值税—新项目2.7

贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7

其他分录同上。

正如我文章中提到的“会计做账有法，但无定法”，实际账务处理中，可能存在不一致的账务处理，没有关系，提出来我们再探讨。我相信，没有最好，只要更好！同时我再次提醒大家，会计处理就是会计处理，税该怎么交，一定要严格按照税收的政策执行。

　　房地产业作为资本密集型产业，融资是其不可缺少的一个环节。股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的主要途径。但从目前一些企业的融资动作上来看，大部分开始转向私募、信托、项目合作等方式，但在实际操作上，各企业的做法却有着较大的差别，融资成本也有着较大的区别。那么，企业应该选择哪种方式获得资金?新盛唐集团为大家揭秘房地产行业的融资模式，希望大家可以参考！

　　一、银行贷款

　　信贷融资是间接融资。银行贷款是市场信用经济融资的主要方式,它以银行为经营主体,按信贷规则运作,要求资产安全和资金回流,风险取决于资产质量。银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源,主要包括以下方式:土地使用权抵押贷款、自有财产(股权)抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款融资手段（http://stang/news/newslist398.html）包括项目封闭融资、公司综合授信、纯信用免担保抵押贷款、在产品、存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。

　　二、上市融资

　　房地产开发企业实现上市融资的可能途径有：

　　1、直接上市

　　直接上市分两种：一种是国内A股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资;另一种是国内B股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。

　　2、国内买壳上市

　　买壳上市，是指非上市公司通过资本市场购买一家已经上市公司的一定比例股权来取得上市的地位，然后通过“反向收购”的方式注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。房地产开发企业可以通过收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。目前，我国已经有很多房地产企业成功买壳融资的案例，如金融街、中远发展、奥园集团等。

　　3、海外上市

　　海外上市是指内地股份有限公司向海外投资人发行股票，在海外公开的证券交易场所流通转让。房地产开发企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。海外上市有着周期短、手续简单的特点，从综合层面上降低了企业的融资成本，有利于提高房地产企业的融资能力。合生创展集团、上海复地、上海置业和北京首创、北京北辰实业等房地产企业都已在香港上市。例如，首创置业在港上市募集资金总额11.4亿元人民币。又如，2006年3月31日，河南省房地产开发商阳光控股有限公司(即阳光控股)在新加坡交易所成功上市，募集资金3.4亿元人民币，为企业发展提供了资金支持。

　　三、通过项目股权出让融资

　　例：2011年5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外51%的股权，出让项目面积约134万平方米。启东项目是恒大地产的主力项目之一，总占地598万平方米，项目整体估值超过300亿元，本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称，这一出售行为是公司多渠道融资的体现。

　　小结：股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。2011年4月1日，万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权。另外，这种模式也可以给一些希望进入内地房地产市场的企业带来一定机会。

　　四、通过企业合作融资

　　例：在企业合作方面，万科经验丰富，不断通过与其他企业合作的方式，快速进入各地市场。2010年年末万科和五矿是联手出资52亿元在北京拿地，2011年万科董事会也批准了与华润的合作事项。

　　小结：通过合作可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担，从一定的角度来说这种方式可以被看作是企业融资的另一种方式。对中小企业来说，在融资困难的情况下，与实力雄厚的大型房地产企业合作是一种实际且可行的选择。

　　五、通过抵押担保发债

　　例：富力地产于2011年4月份在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据，票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合5.397亿美元(按当时汇率折算)的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：一方面是投资银行依然看好中国房地产市场，推动富力地产进行债券发行;二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主，在人民币升值预期的影响下，人民币债开始受到资本市场的青睐。

　　小结：虽然富力地产的操作方式比龙湖地产评级方式发债简便，对财务指标的要求也不多，发行的速度也比较快，但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批。

　　六、信用评级发债

　　例：2011年3月31日龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购协议，在新加坡通过发行5年期优先票据的方式进行融资，票面总价值7.5亿美元，票面利率为9.5%，扣除相关费用后所得净额为7.35亿美元。龙湖也成为唯一获得票面利率低于10%债券的中国房地产公司。但龙湖地产在债券市场上的成功来得并不轻松，尤其是在获得标准普尔以及穆迪较高的信用评级上面。这就要求企业不论市场的好坏，经营指标都要保持稳步增长，整个企业的经营压力十分巨大。另外，龙湖在资本市场上所树立的品牌形象，也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用。

　　小结：对于大多数房地产企业来说，龙湖的债券融资道路虽然值得借鉴，但在实际操作上较为困难，很难被其他企业复制。近期标准普尔又将中国房地产业展望由之前的"稳定"调整为"负面"，更加大了企业的发债难度。如果不能获得较高的评级，将直接导致企业融资成本的上升。所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。

　　七、发行人民币合成债

　　例：2011年1月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券发行成功，为企业带来了13.797亿美元的资金，三年期和五年期的票面利率分别为7.5%和9.25%。

　　小结：值得注意是，穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至B2，并且把该公司的B1评级展望自"稳定"下调四个级距至"负面"，但该项交易并没有受到穆迪评级的影响，而且在利率上也较为合适。目前已经有恒大、瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外进行融资，票面利率大致在7%-10%左右的区间内，虽然利率要高于人民币债，但由于在资金回流上的操作较为方便，所以获得了企业青睐。

　　八、通过房地产信托融资

　　例：保利置业集团在2011年6月1日发行了"保利置业优债投资一号集合资金信托计划"，用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分委托贷款债权，预期年收益率为8%，发行规模为2-3亿元，投资方式为权益投资。相比于其他中小地产公司的信托产品，该产品的收益率处于相对低的水平。

　　小结：大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在10%以上，部分产品甚至达到15%的水平。对于房地产企业来说，2011至2012年存款准备金六次上调仅两次下调、利息仍处于高位的背景下，部分中小企业通过房地产信托方式进行融资的成本很有可能会超过20%，甚至更高。

　　相对银行贷款而言，房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，已成为房地产企业融资的新热点，是与银行并驾齐驱的融资模式。但由于近两年以来房地产信托市场发展过快，银监会对房地产信托的关注也日益密切。2011年五月份银监会再次要求房地产信托公司"把握好节奏、严格控制增速";对于房地产信托余额较大的信托公司，要求"规模要实现稳中有降"。从银监会会的态度来看，房地产信托管理开始出现收紧态势，信托门槛也在提高，中小房地产企业可能会被拒之门外。

　　九、通过私募基金融资

　　例：2011年5月13日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化，复地退市的动因正是在融资。由于负债率过高使复地集团近年来的海外融资能力十分有限，证券市场的作用对复地已经不大，而复地背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力，但受限于香港《上市规则》关于上市公司与其控股股东关联交易的规定，复星集团的资本并不能顺利进入复地集团，缓解其融资压力。

　　复地退市后一方面可以由复星集团直接注资，另一方面还可以通过旗下的私募基金进行融资。从今年年初开始到现在，复地已经发行了10亿元的私募基金。另外，从复地将自身定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业，根据复地的计划，到2019年复地投资板块的利润贡献率将达到40%。

　　小结：对于房地产私募基金来说，不少大型房地产企业有意介入这一市场。复地这种将私募基金和自身项目相整合的模式，由于其减少了中间环节，有利于房地产企业对融资成本的控制。同时，在银行信贷紧缩的背景下，私募基金可以直接吸收社会资金，将成为今后房地产企业的融资的主渠道之一。