杭州商业地产管理

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商业篇

对于各位有意投资的客官老爷来说，一份详细的杭州八月份商业地产的价格和对应楼盘销量，还是很有参考意义的。小编参考了这两天克尔瑞江浙区域发布的数据，做了如下一张8月商业类型成交价格汇总表，各位客官老爷不要错过哦！

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还有5天杭州限购就满一年了，在过去的一年受限购、限贷以及限价的影响，杭州住宅市场一直暗流涌动；另一方面，不限购的商业地产表现的很活跃。

据数据显示，杭州商业地产的成交均价在逐月上涨，中国指数研究院的数据显示，2017年8月，杭州市（不含富阳）商业地产成交均价为22271元/平方米，是近一年半以来的新高。

和去年1月的14625元/平方米相比，今年8月的均价已经上涨了52.3%。

杭州商业地产，价格上涨明显

据中国指数研究院的数据显示，2017年1-8月，杭州市（不含富阳）的商业房源成交42300套，占总成交的37.8%，超过1/3。商业成交均价为20412元/平方米，是从2013年以来同期最高水平。

今年前8月，酒店式公寓成交28103套，为5年来同期最高。同时，其在整体商品房中的成交占比也是5年来新高，超过1/4。

“明显感觉到投资的比例有所上升，而且下单速度比往常更快。有的投资客没时间来做管理，所以现在很多专做存量租赁的公司来拿这样的项目，做整体包装出租。”城东新城一酒店式公寓项目负责透露，今年酒店式公寓特别火爆，国家鼓励租赁，很多人都看好未来租赁市场。

与住宅一样，今年的商业项目价格水平也完全上了一个台阶。今年5月以来，杭州（不含富阳）商业项目的均价就稳定在2万元/平方米以上，而去年一整年，成交均价才15000多元/平方米。酒店式公寓近3个月的成交均价也都在2万元/平方米以上。

投资者喜爱，低总价的商业项目

一位业内人士分析道，“之前两年，商业项目并不是杭州商品房成交主力，不过这两年，随着住宅库存一直在下降，到目前主城区住宅可售套数1万套都不到，而商业项目还有接近3万套可售。而整个市区（不含富阳），也有近5万套商业待售。接下来商业项目还会源源不断地推出。”

住宅的供应量不足，商业项目的供应量却不成问题。从最近领出的预售证看，大部分为商业项目，其中不少是酒店式公寓。

今年1-8月，商业单盘成交排在前十的楼盘，基本属于综合体项目，成交物业类型多是40-50平方米的酒店式公寓和商铺，一是总价相对较低，二是他们所处的地理位置基本是区域交通枢纽附近，或有地铁规划，无论是投资或自住，都十分便利，而这也是投资者挑选商业项目的首要考虑因素。

例如位于城东新城的三花国际，与地铁1、4号线彭埠站咫尺之距，目前该站点已经开通，因此日人流量已经很大，再加上杭州东站就在附近，有大量的潜在租住人群。

三花国际目前在售50-200平米双地铁装修公寓，3.75米平层，微loft，均价27000-28000元/平米；4.78米挑高loft，均价32000元/平米。

最新加推1区7楼、10楼，总计加推68套（一区最后的两层3.75米产品），主力面积50㎡，均价27000元/㎡。

上一周，杭州地产圈可谓动静不小。

5月27日，恒隆广场竞拍得到前百井坊地块，溢价超过100%，总价107亿元，折合楼面价突破50000元/㎡，创下杭州土地楼面价的最高记录。

地块位于体育场路和百井坊巷之间，西靠银泰百货武林总店，与武林广场仅一路之隔，地块出让面积44827㎡，容积率4.33，是杭州市中心仅剩不多的黄金地块之一。

业内人士笑称，虽然地价距北上广，还有一定差距，但是杭州开始迈入一线城市，商业综合体迎来了新的期望。

第二天，美国万豪国际集团(Marriott Interna-tional)旗下酒店式公寓品牌——万豪行政公寓，在阿里巴巴旁EFC欧美金融城的落成，这也是杭州落成的首家万豪行政公寓。

此前，万豪在英国北部科技城落地短租酒店式公寓，最近又在杭州未来科技城，阿里巴巴所在地，落成长租式的万豪行政公寓。

瞄准阿里巴巴旁的做法，难道是看中了附近巨大的人才市场？

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90后们经常开玩笑，“反正靠自己是买不起房子了，不如吃好、用好，对自己好一点。”

毕竟诸如杭州、西安、厦门之类准一线城市的房价，都已经远远超出90后的收入范围。就连被抖音带红的重庆地区，今年的房价也涨幅惊人。

“以前常说，早买房一年，少奋斗一年。现在可能是早买房一年，少奋斗一辈子。”重庆的一位姑娘说。

在这种环境下，长租公寓近年来异军突起。

2017年，国内租赁市场已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。

万科2017年三季度报告的数据，公司旗下泊寓数量已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓。

这个市场是多么的惊人。

依据租赁时间的长短，可简单将公寓租赁分为长租和短租，而常见的三种类型则是，酒店式公寓、青年公寓和快捷酒店。

其中青年公寓最为常见，不仅吸引了地产开发商、酒店式公寓集团、早期创业团队（参照互联网模式）和大量资本的介入。

但问题也因此产生，青年公寓（尤其互联网品牌公寓）发展数年后，依然无法摆脱“二房东”、“脏乱差”和“乱收费”等给人留下的印象，而且，由于宣传定价不高，后期还会依靠水电费差价和各种服务费来确保收入。

今年2月，上海爱公寓被曝资金链断裂，大量租客不仅失去了住所，同时仍需偿还房租贷款。

这让青年公寓在野蛮生长了数年后，第一次进入了行业的大调整，尤其是此前让人充满想象的租赁金融。“最早切入的实际上是分期租房。但现在基本绝迹了，特别是今年开始。”此前的采访中，水滴公寓的冯玉光说。

与青年公寓相比，虽然酒店式公寓在价格上高出不少，但所能享受和体验到的服务却是青年公寓无法比拟的。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。英文名称为“Extended Stay Hotel ”， 按照字面上翻译的意思，是指相对较长时间的逗留，但和长租公寓半年起的居住时间相比，酒店式公寓的居住时间通常相对较短。

以EFC的万豪行政公寓为例，目前的142 间公寓房，从开放式公寓到三居室公寓，配备齐全的客房设施，可以满足个人、家庭等各种不同的居住情况。公寓不仅配备多个会议室和一间迷你剧院，还有自助餐厅、电影院和24小健身房，以及带有桑拿房的室内恒温泳池及专用停车区域。

万豪国际杭州地区副总裁高炜东表示, 不同于青年公寓，行政公寓的服务人群更加高端和精准，比如世界500强、外资企业中来中国出差的高管，或是国内独角兽的CEO、投资机构的高级合伙人等。

以杭州黄龙EAC的奥克伍德为例，其平均出租率达到80%左右，酒店客源以国外商务客源为主，其中长住客源达到40%左右。

此类人群，对价格的敏感程度低，更注重服务和体验，并且通常都是长期稳定的客户。

“EAC和EFC，都是建工旗下成功的商业地产案例，但十年过去了，产品形式和运营模式，都发生了变化和调整。”建工地产集团副总裁李丽回忆道，根据商业综合体的不同情况，他们选择万豪旗下不同的酒店式公寓品牌进行合作。

在EFC，不仅有万豪行政公寓，也有万创国际公寓这类更平民化的长租公寓品牌，行政公寓12000-180000的月租金，套房接近2万每月，而澳美国际的租金在5000-8000之间。

据了解，澳美国际周末的入住率常年保持在70-80%，工作日通常是满租的。

“科技人才，通常都是周末夫妻或者周末回家。”据滴滴司机王女士透露，周五滴滴的平台上，都是去杭州城站和杭州东站的订单。

事实上，相较于杭州本地的物价和地价，这样的价格，并不具备很强的优势，但为什么EFC能够吸引到万豪行政公寓入驻？

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EFC所在的位置距离阿里巴巴直线距离不到3公里，已经成为杭州城西的科技人才和项目的集中地。

“EFC还未落成时，就已经签约成为了阿里巴巴的供应商。”建工地产集团高级副总裁李丽回忆道。

阿里巴巴和未来科技城的产业氛围，是万豪选择EFC的重要原因之一。

城西孵化出独角兽氛围的出现，伴随而来的是写字楼租赁竞争的空前激烈，其周围高楼鳞次栉比，还有梦想小镇中的孵化器，加速器，联合办公的差异化竞争。

为了吸引更多的高薪人才和企业，适应市场，建工在过去几年，创立了跨国创投机构G5。

据了解，EFC的写字楼区域几乎没有空置，而且租金最高也超过3元/每平方米每天，这比周围的写字楼都要高出不少。

高炜东表示，未来科技城聚集了包括阿里巴巴在内的众多知名互联网、高科技和金融企业，还有数以万计的海内外创业者，这里是和硅谷一样充满机遇与挑战的“未来都市”。

国际会议、商务谈判培训等业态的丰富，带来大量高端商务人士的短期、甚至中长期的居住需求。

据业内人士透露，酒店式公寓的毛利率要远高于长租公寓，但是运营成本和运营模式有非常多的不同，前者更多还是用酒店管理的方式进行集中式的管理，所以客户对于品牌和服务的敏感度，远远大于价格。

盈家生活CEO邢弢，此前在采访中表示，对于房东来说，长租公寓的管理最重要的增加，非固定租金的服务性收入。

但在酒店式公寓中，这部分费用被直接折算在了租金之中。

比如，对于常年在外漂泊的家庭，儿童俱乐部所拥有的儿童活动场地和儿童娱乐教育课程，是他们衡量是否居住的重要条件，其重要性远高于美食、购物和娱乐设施。

对于高新人才和外籍人士来说，这些是他们更看重的生活必需品，其中包括酒会、冷餐会等商务社交场所的配套。

酒店和公寓管理部总经理赵洁补充，对于EFC的定位和市中心EAC的定位，是有一定差异的，EFC的定位更趋向于技术型人才或是未来独角兽企业的高管，而市中心的EAC则更偏向于世界500强和传统金融、银行等工作者。

在品牌选择上，因为万豪旗下有超过30多个酒店的品牌，而万豪行政公寓是在长租领域最符合EFC的。

行政公寓并不是唯一的选择，而应当是最好的选择。

高炜东表示，万豪会根据业主的需求和定位，推荐合适的品牌，和业主一起打造整个复合型的业态，会派遣专业的开业筹备团队和业主方配合，解决消防、房间设施、房间材料等问题。

双方反复强调的概念是，未来将要打造“3个8小时”的高效品质生活。

那么是否未来这样的合作，会成为商业地产的标配？

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据了解，今年年底，EFC LIVE欧美广场也将对外营业，届时，EFC六大业态为业主提供工作、居住、社交娱乐、购物的一站式未来生活体验。

赵洁强调，由于城市的不断扩大，现代人的生活越来越趋向于工作、娱乐的一体化，将浪费在交通上的时间，减到最少。

这也是为什么城市商业综合体不断涌现，写字楼、商场、公寓一体化越来越常见。

同时，在之前锌财经的了解中，公寓行业在今年引来了“国家队”的加入，国家对于租赁市场的大力推进，从政策层面落实到了土地出让环节，国企介入的趋势已十分明朗。

国资控股的万科和华润置地，已经宣布将大举进军长租公寓领域。

通常来看，公寓这类标的除了居住之外，还有一定的投资属性。

以酒店式公寓为例，投资者以获取不动产产权为资本，以出让酒店使用权为手段，获取利润，其本质是投资获利，购房者虽然有产权但交出了使用权。

这也就是我们所说的公寓托管。

而CBD不可能只满足一类人群的需求，以EFC的公寓形态为例，澳美国际公寓和万豪行政公寓，能够服务不同类型的群体。

澳美国际公寓数量有近100间，其价格大约是万豪行政公寓的1/2至2/3之间，万豪行政公寓142间，其品牌之间是相互补充的。

除上述200多间外，万创国际（澳美国际和万豪行政公寓所在的楼）中的物业，大部分为业主自持经营，但也不排除，澳美继续增加托管数量。

而据EFC方面透露，一位已入住万创国际的业主表示，万豪行政公寓相比其他品牌，是一种舒适、品质生活方式的象征，会增加此地的品牌和知名度，这让他觉得非常开心。

万豪行政公寓的基础设施虽然服务自己的会员，但是在EFC生活、居住的所有人员，都可以享受到一定的折扣和优惠。这对万豪和EFC来说，能够增加收入，而对本地的居民来说，则是极大的利好。

赵洁补充，大体量CBD的商业综合体，引入知名酒店式公寓品牌，会加速业态的形成，并聚集人气。是整个综合体配套的必要补充。对标国际大都市，酒店式公寓和商业的结合是双赢的标配模式。

而巨头企业的附近，也成为房产市场的必争之地。

问答

建工地产集团副总裁 | 李丽

Q：物业方在考虑选择合作的长租公寓品牌时会考虑哪些？

A：公寓的运营和管理会涉及到很多细节的事情，对消费者来说，口碑和服务质量格外重要。尤其酒店式公寓，知名的品牌有比较完整的服务体系和流程，这对物业来说既省时又省力。而对一些长租者而言，个性化管家的服务必不可少，这也是真正能吸引他们的重要条件。

Q：城市综合体会继续进化么？

A：城市综合体的体量已经比10年前扩大了很多，从前EAC是40万方，如今EFC是100万方。相比未来是否还会继续扩大，是一个体量问题。但我认为更重要的还是类似重要超大体量的综合体，是否有助于城市发展和经济推动。EFC抓住了科创这个核心，在研发、设计、施工、服务乃至第三方合作都以高层次及创业人才的需求为中心开发。而未来随着杭州这个准一线城市的快速发展，这样的大型综合体他所发挥的效能或许不会受服务半径的限制。

1.消费下沉和消费升级，目的都是找到增量市场，但有时候存量市场也同样潜力巨大。

2.高净值客户虽然有利润点，但这个钱并不好赚，而同行，屌丝用户虽然数量众多，但单店的利润是远无法和高净值用户相比的。

文章 ∣ 启明

编辑 ∣ 惠敏

摄影 ∣ 黄硕

手绘 ∣ 瑞兰

本文版权归“锌财经”所有

部分图片来自网络