项目投资利润率

一、内部收益率的计算步骤

(1)净现值和现值指数的计算

净现值是指项目寿命期内各年所发生的资金流入量和流出量的差额，按照规定的折现率折算为项目实施初期的现值。因为货币存在时间价值，；争现值的计算就是要把投资折成终值与未来收入进行比较，可以运用银行计算终值的方法计算现值(也就是银行的贴现)．得出其计算公式：NPV=F／(1+i)n(其中F为终值、NPV为现值、i为折现率、n为时期)。

净现值计算的关键是确定折现率，一般而言，投资收益率最低就是银行利率，银行利率相当于货币的时间价值，也是进行投资的最低机会成本， 　最初测试折现率时，宜采用当时一年期银行的存款利率。

例如：某物业公司为适应辖区业主的需要以10万元投资一个新服务项目．在实际经营的过程中，第一年扣除各种费用后的纯利润为0.1万元，第二年扣除各种费用后的纯利润为0.2万元，2年后以11万卖出，求该项目的净现值？

假如：一年期银行的存款利率为5％，设定为折现率，各年收益的现值和为：

0.1×1／1+0.05+0.2×1／(1+0.05)2。+11×1／(1+0　05)2=10.2536万元。

净现值为收益现值总额减投资现值，现值指数=收益现值总额／投资现值。

净现值，即：10.2536-10=O.2536万元；现值指数，即：

10.2536／10=1.025。

我们可以得出这样的结论：

净现值大于0，现值指数大于1，说明该项目投资可行。

(2)内部收益率的计算

由净现值和现值指数，大致可以确定该项目的投资收益率的范围，为了更加准确地了解该项投资实现的收益率，通过综合银行利率、投资风险率和通货膨胀率、同行业利润率比较等因素，确定该项投资预期收益率为10％，并且对投资的内部收益率进行计算验证。

由直线内插法公式：IRR=i1+NPV1　(i2一i1)／NPV1+︱NPV2︱

公式中，IRR－内部收益率：i1－净现值为接近于零的正值时的折现率；i2－净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1一采用低折现率i1时净现值的正值；NPV2－采用高折现率i2净现值的负值。

设定5％为低折现率i1，设定8％为高折现率i2，折现率为8％时，上述投资项目中各年收益的现值总和为：

0. 1×1／1+0　08+0.2×1／(1+0.08)2+11×1／(1+0.08)　2＝9.691万元。

净现值即为：9.691—10=-0.309万元。

内部收益率=5％+(8％-5％)(10.2536-10)／(10.2536-9.691)=6.35％

如果该项目的期望收益率(基准收益率)是10％，实现收益率远远低于期望收益率，该项投资是不可行的。

更直观、明了地理解内部收益率的方法，就是运用几何图解法进行计算：先在横坐标上绘出两个折现率i1=5％、i2=8％，然后在此两点画出垂直于横坐标的两条直线，分别等于相应折现率的正净现值(NPV1)，负净现值(NPV2)，然后再连接净现值的两端画一直线，此直线与横轴相交的一点表示净现值为零的折现率，即为内部收益率(IRR)。如图：

由图中的两个相似三角形，可以推导出相似三角形的数学公式：

NPV1／︱NPV2︱=IRR-　i1／i2-IRR

将等式两边的分母各自加上分子得：

NPV1／NPV1︱NPV2︱=IRR-　i1／i2-　i1

二、内部收益率计算中的要点

1.要合理确定低折现率i1和高折现率i2，先设定一个折现率，如果所得净现值不是接近于零的正数，就要试用更高或更低的折现率，使求得的净现值为接近于零的正数，从而确定低折现率i1，在i1的基础上，继续增高折现率，直到找到一个接近于零的负数净现值，确定同折现率i2。

2．为保证内部收益率计算的准确，低折现率i1和高折现率i2之差不应大于5％。

3.使用的数据如：银行利率、通货膨胀率、行业利润率、预期收益率等要通过多方调查论证，尽量使用最新的、准确的数据。

（本文内容由百度知道网友龙泉2007贡献）

来源：金融界网站

快意电梯公告，公司拟对自身拥有的位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造，改造后功能定位为周边工厂生活配套小区，有利于优化公司资产结构，提升现有资源的价值。该项目总投资预算4.65亿元，其中补交土地费用及契税等约9709万元。经初步测算，项目利润总额为2.42亿元，税后利润1.82亿元，项目投资利润率39％。

【快意电梯：拟4.65亿元投建“三旧”改造项目】快意电梯公告，公司拟对自身拥有的位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造，改造后功能定位为周边工厂生活配套小区，有利于优化公司资产结构，提升现有资源的价值。该项目总投资预算4.65亿元，其中补交土地费用及契税等约9709万元。经初步测算，项目利润总额为2.42亿元，税后利润1.82亿元，项目投资利润率39%。

e公司讯，快意电梯(002774)10月7日晚间公告，公司拟对自身拥有的位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造，改造后功能定位为周边工厂生活配套小区，有利于优化公司资产结构，提升现有资源的价值。该项目总投资预算4.65亿元，其中补交土地费用及契税等约9709万元。经初步测算，项目利润总额为2.42亿元，税后利润1.82亿元，项目投资利润率39%。

快意电梯(002774)10月7日晚间公告，公司拟对自身拥有的位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造，改造后功能定位为周边工厂生活配套小区，有利于优化公司资产结构，提升现有资源的价值。该项目总投资预算4.65亿元，其中补交土地费用及契税等约9709万元。经初步测算，项目利润总额为2.42亿元，税后利润1.82亿元，项目投资利润率39%。

快意电梯（002774，SZ）10月7日晚间公告，拟对自身拥有的旧厂房地块进行“三旧”改造，改造后功能定位为周边工厂生活配套小区，计划建筑六栋19层高的花园小区。

每日经济新闻记者注意到，快意电梯公告披露，此次拟投建的项目预计2019年开工，2022年完工并正式运营。总预算约4.65亿元，初步测算项目利润总额为2.42亿元，税后利润为1.82亿元，项目投资利润率达39%。

今年以来，受房地产、原材料持续上涨和产能过剩等因素影响，快意电梯营收、净利润遭遇“双降”，其2018年半年报显示同比分别下降2.71%、61.28%。

快意电梯最新指标（数据来源：东方财富）

旧厂房地块改建小区

公告截图

每日经济新闻记者了解到，快意电梯此次拟进行“三旧”改造的项目位于东莞市清溪镇香芒西路，原是快意电梯厂房及办公楼。因企业发展壮大，上市公司现已将生产车间搬到新的厂区，该项目仅剩部分办公区域、宿舍还在使用，另有部分厂房及临街物业在出租使用。

快意电梯称，由于该项目原为工业用地，其现状主要为工业用途，土地使用效率不高，功能和开发强度上存在优化调整的可能性，同时该两栋厂房均建于上世纪90年代并按照建设当年的标准进行建造，已不适应公司现代化生产的需求，因此，公司已于2011年把生产中心从该旧厂房搬到新厂房，导致该厂房除少量用于售后人员办公，其他部分均处于闲置状态。

因此，快意电梯决定将该地块厂房等改建为生活小区。

据悉，9月27日，快意电梯已与东莞市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将该项目地块的用地性质从工业用地调整为“城镇住宅用地、商业用地（R2二类居住用地）”。

快意电梯方面表示，改造后功能定位为周边工厂生活配套小区，该项目总投资预算4.65亿元，其中补交土地费用及契税等约9709万元。

公告显示，根据城市控规规划，项目可建设用地面积24321.19平方米，容积率为2.2，建筑密度23%，绿化率35%，改造项目计划建筑六栋19层高的花园小区，建筑面积（计容）53506.50平方米。

并非业务转型

“就是开始搞房地产开发了，对吧？”对于快意电梯最新发布的公告，有投资者在股吧上发出如是疑问。

“没有没有，”快意电梯相关人士对每日经济新闻记者解释称，“此举并非转型，而是该项目所处位置目前周边多是成熟社区，已不再适合设厂生产，项目改造有利于提升城镇形象、促进企业经济效益。”

同时，快意电梯在公告中解释称，项目改造有利于优化公司资产结构，提升现有资源的价值，“投资项目建成运营后，对公司的财务状况和经营成果具有积极的影响”。

实际上，有分析指出上述项目所在地清溪镇与深圳市、惠州市接壤，属临深片区，承接深圳交通和产业规划利好。近年来，住宅市场稍供不应求，虽受到政策的影响，供求量均出现一定下降，但整体需求仍然表现旺盛。

值得注意的是，今年上半年，快意电梯实现营业收入3.44亿元，净利润1301.73万元，同比下滑幅度较大。

记者从快意电梯相关人士处了解到，该项目预计2019年开工，总建设期为3年，2022年完工并正式运营，包括住宅及临街商铺等，届时将对外销售。

若所有产品售罄，盈利可不小。项目可行性报告数据显示，根据静态分析，项目开发总投资为4.65亿元，利润总额为2.42亿元，税后利润约1.82亿元，项目投资利润率达39%。

一、内部收益率的计算步骤

(1)净现值和现值指数的计算

净现值是指项目寿命期内各年所发生的资金流入量和流出量的差额，按照规定的折现率折算为项目实施初期的现值。因为货币存在时间价值，；争现值的计算就是要把投资折成终值与未来收入进行比较，可以运用银行计算终值的方法计算现值(也就是银行的贴现)．得出其计算公式：NPV=F／(1+i)n(其中F为终值、NPV为现值、i为折现率、n为时期)。

净现值计算的关键是确定折现率，一般而言，投资收益率最低就是银行利率，银行利率相当于货币的时间价值，也是进行投资的最低机会成本， 　最初测试折现率时，宜采用当时一年期银行的存款利率。

例如：某物业公司为适应辖区业主的需要以10万元投资一个新服务项目．在实际经营的过程中，第一年扣除各种费用后的纯利润为0.1万元，第二年扣除各种费用后的纯利润为0.2万元，2年后以11万卖出，求该项目的净现值？

假如：一年期银行的存款利率为5％，设定为折现率，各年收益的现值和为：

0.1×1／1+0.05+0.2×1／(1+0.05)2。+11×1／(1+0　05)2=10.2536万元。

净现值为收益现值总额减投资现值，现值指数=收益现值总额／投资现值。

净现值，即：10.2536-10=O.2536万元；现值指数，即：

10.2536／10=1.025。

我们可以得出这样的结论：

净现值大于0，现值指数大于1，说明该项目投资可行。

(2)内部收益率的计算

由净现值和现值指数，大致可以确定该项目的投资收益率的范围，为了更加准确地了解该项投资实现的收益率，通过综合银行利率、投资风险率和通货膨胀率、同行业利润率比较等因素，确定该项投资预期收益率为10％，并且对投资的内部收益率进行计算验证。

由直线内插法公式：IRR=i1+NPV1　(i2一i1)／NPV1+︱NPV2︱

公式中，IRR－内部收益率：i1－净现值为接近于零的正值时的折现率；i2－净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1一采用低折现率i1时净现值的正值；NPV2－采用高折现率i2净现值的负值。

设定5％为低折现率i1，设定8％为高折现率i2，折现率为8％时，上述投资项目中各年收益的现值总和为：

0. 1×1／1+0　08+0.2×1／(1+0.08)2+11×1／(1+0.08)　2＝9.691万元。

净现值即为：9.691—10=-0.309万元。

内部收益率=5％+(8％-5％)(10.2536-10)／(10.2536-9.691)=6.35％

如果该项目的期望收益率(基准收益率)是10％，实现收益率远远低于期望收益率，该项投资是不可行的。

更直观、明了地理解内部收益率的方法，就是运用几何图解法进行计算：先在横坐标上绘出两个折现率i1=5％、i2=8％，然后在此两点画出垂直于横坐标的两条直线，分别等于相应折现率的正净现值(NPV1)，负净现值(NPV2)，然后再连接净现值的两端画一直线，此直线与横轴相交的一点表示净现值为零的折现率，即为内部收益率(IRR)。如图：

由图中的两个相似三角形，可以推导出相似三角形的数学公式：

NPV1／︱NPV2︱=IRR-　i1／i2-IRR

将等式两边的分母各自加上分子得：

NPV1／NPV1︱NPV2︱=IRR-　i1／i2-　i1

二、内部收益率计算中的要点

1.要合理确定低折现率i1和高折现率i2，先设定一个折现率，如果所得净现值不是接近于零的正数，就要试用更高或更低的折现率，使求得的净现值为接近于零的正数，从而确定低折现率i1，在i1的基础上，继续增高折现率，直到找到一个接近于零的负数净现值，确定同折现率i2。

2．为保证内部收益率计算的准确，低折现率i1和高折现率i2之差不应大于5％。

3.使用的数据如：银行利率、通货膨胀率、行业利润率、预期收益率等要通过多方调查论证，尽量使用最新的、准确的数据。

（本文内容由百度知道网友龙泉2007贡献）