二手房个税计算器

我们都知道，房屋过户方式主要有这三种：继承、赠与和买卖。这三种不同的方式，要交的费用也是各不相同。上次小编给大家介绍了继承，现在小编要给大家介绍的是关于继承各种税费与费用缴纳的问题。

房产过户中的继承，无疑就是继承人与被继承人之间的一些纠葛，因此在税费的问题上，也是如此收费的。但首先要知道的一点就是，执行遗嘱及管理遗产的直接必要费用按应征税遗产总额的0·5%计算，但最高不能超过五千元。

一、对于继承人应注意哪些呢？

第一，继承人中有丧失劳动能力且由被继承人生前赡(护)养的，可按当时年龄距满七十五岁的年数，每年加扣五千元;

第二，继承人中有年龄距满十八岁且由被继承人生前抚养的，可按其当时年龄距满十八岁的年数，每年加扣五千元。

第三，继承人中有丧失劳动能力且由被继承人生前赡(抚)养的，可按其当时年龄距满七十五的年数，每年加扣三千元;继承人中有年龄未满十八岁、且由被继承人生前抚养的，可按其当时年龄距满十八岁的年数，每年加扣三千元。上述继承人中有放弃继承权或丧失继承权的，不得给予扣除。

二、对于被继承人应注意哪些呢？

第一，被继承人遗产由《中华人民共和国继承法》第十条所规定的第一顺序（配偶、子女、父母）继承的，每位继承人可从应纳税遗产总额中扣除两万元;

注意：对于代位继承的，可比照第一顺序继承人给予扣除。

第二，被继承人遗产由《中华人民共和国继承法》第十条报规定的第二顺序继承人继承的，每位继承人可从应纳税遗产总额中扣除一万元;

第三，继承人中有丧失劳动能力且由被继承人生前赡(抚)养的，可按其当时年龄距满七十五的年数，每年加扣三千元;继承人中有年龄未满十八岁、且由被继承人生前抚养的，可按其当时年龄距满十八岁的年数，每年加扣三千元。上述继承人中有放弃继承权或丧失继承权的，不得给予扣除。

第四，被继承人死亡前五年内发生的累计不超过二万元的赠与财产。

第五，被继承人拥有所有权，并与其配偶、子女或父母共同居住、不可分割、价值不超过五十万元的住房。价值超过五十万的，只允许扣除五十万元。

三、在缴纳税费之前，以下常识是必须要知道的 ：

1、遗产税的免征额为二十万元。

2、遗产税的计算公式为:应征遗产税税额一应征税遗产净额X适用税率--速算扣除数。

3、遗产税的免征额及允许扣除项目的金额标准，由国务院根据社会经济发展变化情况适时进行调整。

4、遗产税依照本条例所附的《遗产税五级超额累进税率表》计算征收。

那么具体是如何缴纳的呢？

1、房产继承过户税费。

由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

1) 继承

友情提示：直系亲属是不纳入限购的，整个界限都是以五年为标准的。

营业税:证过5年可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)

未过5年:估价×5.6%

个税:证过5年且唯一住房可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)

未过5年估价×1%

2)遗赠(非直系亲属):(纳入限购)

营业税:证过5年可免征

未过5年估价×5.6%

个税:证过5年且唯一住房可免征

未过5年估价×1%

2、契税

法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

四、现在要说就是，在整个办理继承的过程中，须缴纳的费用都由哪些呢？

1、继承权公证费用;

继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。

2、房地产价值评估费用;

根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，

友情提示：房地产价格总额(万元) 累进计费率‰

100以下(含100) 5

101以上至1000部分 2.5

1001以上至2000部分 1.5

2001以上至5000部分 0.8

5001以上至8000部分 0.4

8001以上至10000部分 0.2

10000以上部分 0.1

对于房产继承税费牵扯的问题，小编今天给大家普及的就这么多，希望对大家是有用的。

问：甲股东出租名下住房给a公司作为员工宿舍，租金每月5000元，一次性收取一年的租金60,000.00元，甲股东应当承担哪些税费？ 答：1、增值税，根据国家税务总局公告2016年第53号文规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。由于甲股东每月租金5000元不超过30000元，可以享受优惠政策，故甲不用缴纳增值税。 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，由于甲股东已经免征了增值税，所以相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加也免征了。 3、房产税、城镇土地使用税，根据财税〔2008〕24号文第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”由此看出，甲股东本年缴纳房产税（5000*12）*4%=2400元，免征城镇土地使用税。 4、个人所得税，根据财税〔2008〕24号文第二条第（一）项规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。由此看出，甲股东本年缴纳个人所得税（5000*12）*（1-20%）*10%=4800元。 5、印花税，根据财税〔2008〕24号文第二条第（二）项规定：“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”可见，甲股东不用缴纳印花税。 综上所述，国家对个人出租自有住房有许多优惠政策，故甲股东的税负也就相对低一点。若甲股东是出租写字楼和商铺，甲股东就无法享受房产税、城镇使用税、个人所得税和印花税的税收优惠政策。以下是对比图：

编辑人：陈 航 陈桂芳 彭银莲

二手房的过户费用的税种其实不多，最主要的就是契税，个税，还有就是未满两年有增值税，因为大部分地方为了方便，都是实行卖方尽收价，客户交税，所以才有了二手房过户费用都是由买房承担的，但是因为有些房屋产生的税费较高，也有由买卖双方协商共同承担的情况，我们还是来说一下这些税费由谁产生。

契税:契税是首当其冲要缴纳的，买新房和二手房都需要交的，只要你过户就得出。所以这是由买房者产生的，所以这是应该购房者承担的。

个税:如果是自己的商品房，一般是1%的个人所得税，如果是继承或者赠与，则会产生差额20%的个人所得税，所以这是卖方产生的，由卖方承担。

增值税:因为这是卖方的房子未满两年所产生的增值税，所以应由卖方承担。

这个税费可以自行协商，当然如果房东承担在房价上面多卖点钱也是一样的，所以还是需要在房价上面多谈判。

注意~羊毛出在羊身上，假如是个老证，不是满五唯一，需要出个税，说起来是房东出，但是那不就加到房价里了，所以说最后还是买家出！

最简单好谈判的方法就是让房东来个净落价，就是什么都不用管，最低多少钱，这样税费好计算多少，买家直接出就好，要不然到时候两个人一起缴纳税费，多麻烦，而且万一你觉得你承担多了，又是口舌之争！

国家对房地产市场的控制越来越严格，想要额外获得二套房除了要取得各种资格，还要缴税。但是买房投资又是已知的比较容易获利的方式，那么如何在合法的情况下拥有多套房产又不需要多纳个税呢？

直系亲属赠与。注意直系亲属赠予的房产是可以不用缴纳个税的，但是这个赠予必须是无偿的，只有这样你才不用交税。如果你们双方并不是无偿赠予，那么这套房子会被列入征税的范围。因此无偿和自愿、直系亲属这三个条件要同时满足，才能达到免税条件。比如父母给儿子买房，就不要收税。

离婚得到的房子。这个就比较惨了，离婚所分的的房子也不需要缴纳个税。不管是法院判决的，还是双方协议的，这房子都不需要缴税。毕竟离婚已经很惨了，在收税可能不那么人道吧，因此国家对离婚财产分割的房产不收税。

遗产。根据我国法律，通过继承遗产所得到的房产也不需要缴纳个税，无论你和赠予人是什么关系，只要他立了遗嘱把房子赠予你，那么你就能无偿得到这套房子，并且不用像国家交税。不过听说近几年国家要开始征收遗产税了，不知道是不是真的。

满五年的二手房交易。如果家里面只有一套房子，并且这套房子已经居住了五年甚至更长时间，那么这套房子的交易所得，也不需要缴纳个税。因此买了小房子，害怕换大房子要纳税人可以放心了。

购房者如果打算选购二手房，就必须注意到税费问题。在税费中，个人所得税是比较重要的一个部分。个人所得税在房产交易过程中需要由卖方缴纳，但在实际交易中往往转嫁有买方缴纳，因此购房者需要了解个人所得税的缴纳比例以及减免情况。

一、个人所得税如何计算？

计算个人所得税多少的方法主要有两种，采用哪种计算方法要看卖方的详细信息：

1、如果纳税人（卖方）能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用，那么个人所得税计算方法为：

个人所得税＝（计税价格－房屋原值－原契税－本次交易所缴纳税等合理费用）×20%。

举个例子：卖方出卖不满是“满五唯一：的房子，计税价格为100万，原值、原契税以及相关税费合计70万元。那么，购房者需要缴纳的个人所得税为：（100-70）×20%=6万元。

2、如果纳税人（卖方）不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：

个人所得税=计税价格×1%。

举个例子：卖家不满五或不唯一的住房出售价为100万售。全额的1%。那么，购房者需要缴纳的个人所得税为：100×1%=1万元。

二、个人所得税符合什么条件能减免？

1、符合满五唯一可免交个人所得税

如果卖方所售房屋同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，那么个人所得税免交；其中任何一个条件不满足，都必须缴纳个人所得税。需要注意的是如果卖方所售房屋是非住宅类房产，那么不管什么情况都要按规定足额缴纳个人所得税。

如何确定房产是否满五年？

（1）按市场价格购买的住房，购房者需要看《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，哪个在前面，按哪个的日期开始计算。

（2）按房改政策购买的住房，购房者需要以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间为计算依据，同样以时间靠前者为计时依据。

（3）继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

（4）非直系亲属赠予取得的住房，购房时间要从受赠产权时间开始计算。

2、无偿赠与直系亲属（抚养人或赡养人）

如果房屋产权人将二手房无偿赠与直系亲属，比如父母、配偶、子女，可免交个人所得税。房屋产权人将房产无偿赠与直接抚养人或赡养人时，可免交个人所得税。不过，需要提供相关抚养关系或赡养关系证明。

3、离婚析产的房产

离婚析产时，如果一方放弃房产，则视为一方将房产无偿赠与配偶，这种情况下可免交个人所得税。

4、继承二手房

在继承二手房时，法定继承人、遗嘱继承人可免交个人所得税。如果想出售继承的二手房，则要按照原房产证为准计算是否满5年。

购房者如果打算选购二手房，就必须注意到税费问题。在税费中，个人所得税是比较重要的一个部分。个人所得税在房产交易过程中需要由卖方缴纳，但在实际交易中往往转嫁有买方缴纳，因此购房者需要了解个人所得税的缴纳比例以及减免情况。

一、个人所得税如何计算？

计算个人所得税多少的方法主要有两种，采用哪种计算方法要看卖方的详细信息：

1、如果纳税人（卖方）能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用，那么个人所得税计算方法为：

个人所得税＝（计税价格－房屋原值－原契税－本次交易所缴纳税等合理费用）×20%。

举个例子：卖方出卖不满是“满五唯一：的房子，计税价格为100万，原值、原契税以及相关税费合计70万元。那么，购房者需要缴纳的个人所得税为：（100-70）×20%=6万元。

2、如果纳税人（卖方）不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用，个人所得税计算方法为：

个人所得税=计税价格×1%。

举个例子：卖家不满五或不唯一的住房出售价为100万售。全额的1%。那么，购房者需要缴纳的个人所得税为：100×1%=1万元。

二、个人所得税符合什么条件能减免？

1、符合满五唯一可免交个人所得税

如果卖方所售房屋同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，那么个人所得税免交；其中任何一个条件不满足，都必须缴纳个人所得税。需要注意的是如果卖方所售房屋是非住宅类房产，那么不管什么情况都要按规定足额缴纳个人所得税。

如何确定房产是否满五年？

（1）按市场价格购买的住房，购房者需要看《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，哪个在前面，按哪个的日期开始计算。

（2）按房改政策购买的住房，购房者需要以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间为计算依据，同样以时间靠前者为计时依据。

（3）继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

（4）非直系亲属赠予取得的住房，购房时间要从受赠产权时间开始计算。

2、无偿赠与直系亲属（抚养人或赡养人）

如果房屋产权人将二手房无偿赠与直系亲属，比如父母、配偶、子女，可免交个人所得税。房屋产权人将房产无偿赠与直接抚养人或赡养人时，可免交个人所得税。不过，需要提供相关抚养关系或赡养关系证明。

3、离婚析产的房产

离婚析产时，如果一方放弃房产，则视为一方将房产无偿赠与配偶，这种情况下可免交个人所得税。

4、继承二手房

在继承二手房时，法定继承人、遗嘱继承人可免交个人所得税。如果想出售继承的二手房，则要按照原房产证为准计算是否满5年。