二手房交易的注意事项

看着朋友圈都在刷一线城市房价如何如何的下降，心里盘算着是不是应该买房了？其实不然，虽然房价环比是有所下降，但是总体看房价依旧是上涨的。所以，做为刚需的我们，买房的道路还很艰难。新房不好卖，又对租房不屑一顾，那么只能选择买二手房了。那么，在二手房交易中要注意哪些问题呢？虽然一打开百度总是能看到很多相关的内容，但真正实用的却没有几个。小编吐血整理，二手房交易的注意事项，保证全是干货！

交易的房子在租怎么办？

这样的情况有很多，二手房在转让的时候，房子还在被别人租赁。“买卖不破租赁”，这在大多数国家都是被认可的，就是说房屋的买卖不能对原先成立的租赁合同产生影响。但这一点就会让买房者耽误入住的时间。建议在买二手房之前一定要看好房子是否在租赁中，避免造成不必要的纠纷。

房屋产权到底在谁名下？

买二手房一定要弄清楚房子的产权在谁的名下，有的房子产权是夫妻共有的，有的产权是继承人共有的，还有的是家庭共有的。所以，在签订购房合同的时候，一定要明确产权所有人。因为如果您只和部分共有人擅自签订购房合同，而没有在其他共有人同意的情况下，合同也是无效的。

定金和订金有什么区别？

前者是不退款协议，后者则属于带条件的协议。虽然只有一字之差，但在意思上却大相径庭，“定金”是一种担保金，即支付定金的一方违约，收取定金的一方可没收该定金；收取定金的一方违约，则双倍返还定金。而“订金”则是一种预付款，不具备担保性质。建议交付意向金一定要向房产中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存，以免房产中介公司的置业顾问有不道德的行为出现，造成不必要的麻烦。

房屋手续是否齐全？

二手房交易中，首先要考虑的就是房产证是否齐全，这也是房屋享有所有权的唯一凭证。还有土地证，个别地区还有契税证，二手房交易的时候，缺一不可。

作为一个在广州二手房行业从业多年的老法务，虽然已经离开行业一年多了，但还是经常收到各种亲戚、同学、朋友的咨询，希望我能大概给他们说一下二手房交易过程中需要注意的事项。确实由于二手房交易程序繁琐、时间长，加上市场波动、政策变动等原因，交易双方的心态在不同时间波动也较大，导致二手房交易成为纠纷的易发地。本文笔者主要针对广州二手房交易中常见的风险、行业实操、法院判决提供个人的一些看法及意见。如果有纰漏的地方，欢迎大家批评指正。

一、个人购房情况确认

二手房交易受政策影响较大，国家通过限售、限购、限贷等一系列政策对存量房市场进行调控。因此在二手房交易前，建议购房者对自身的购房资格、首付比例、贷款额度、贷款方式、交易税费等情况进行核实，切勿盲目听信房屋中介的一面之词。广州二手房交易市场中介从业人员的素质确实良莠不齐，因为中介人员误读政策和不当承诺导致的房屋交易纠纷相信永远是行业法务的痛。

二、房屋产权情况核查

二手房交易签约前务必让出售方或者房屋中介提供房屋的查册表，并对以下内容进行重点核查：

①房屋产权人信息，确认房屋是单独所有还有共有的房屋。若房屋为共同共有，签订买卖合同时务必让所有共有权人签订合同，若存在委托签署的情况，尽可能让受托人提供经公证处公证的授权委托书（因手写委托书可能存在造假的情况）。另外若产权人已婚，即使房屋证上显示为单独所有，建议让对方配偶也在买卖合同上进行签名确认，避免出现不必要的履约纠纷。

②房屋面积（包括建筑面积及套内面积），部分房屋可能存在违建或 “赠送”面积问题，而在购买二手房时多数情况都会核算房屋均价，所以建议购房人根据房屋证上的户型图对建筑面积进行仔细核对。

③房屋是否存在抵押，若存在抵押，需与产权人确认贷款是否已还清。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此如果房屋存在抵押，房屋买卖合同需约定双方在产权人办理提前还贷及涂销抵押后再过户。

④房屋性质，确认房屋是否可上市交易及上市交易需要满足的条件，比如房改房交易一般还会存在补缴土地使用权出让金的问题。

⑤房屋建筑时间（部分房屋证并不显示房屋的建筑时间，需到房管局调档查询），楼龄决定了商业贷款或公积金贷款的最长贷款年限。

三、网签（通过存量房网上交易系统办理网上交易手续）及阴阳合同问题

二手房交易过程中，若购房人通过房屋中介购买房屋，在购房过程中普遍都需要签订两份购房合同，其中一份为中介公司拟定的房屋买卖合同，一份政府部门拟定的的《广州市存量房买卖合同》（俗称“网签合同”），且中介公司拟定的合同一般都会约定，若两份合同约定不一致的，以中介公司出具的合同约定为准。在签约过程中，中介公司可能预先在拟定的房屋买卖合同中授权中介公司在交易系统中提前录入网签信息或者让交易双方签署委托书，委托中介公司录入网签信息办理网签手续。网签手续的办理有利于“锁定”房屋，防止出售方“一房二卖”，因此建议购房人在家交易过程中及时催促中介公司协助双方办理网签手续并签订网签合同。

二手房交易税费及贷款额度的计算与网签合同房屋价格及房屋评估价息息相关，虽然相关部门三令五申，但市场上阴阳合同（即签订一份合同用于申请贷款及办理房屋交易而不实际履行，一般指网签合同；一份合同用于实际履行，一般使用中介提供的房屋买卖合同）现象却屡禁不止。这里简单解释一下为什么会有阴阳合同现象：通过阳合同报高成交价，主要是目的为了提高贷款额度，但该行为涉嫌骗贷；报低成交价，主要为了降低税费，该行为涉嫌偷税漏税。对于这种现象及其中的风险，笔者点到即止不做太多延伸。

四、贷款问题

广州二手房交易关于贷款问题有个深坑，这个购房人一定要注意，毕竟大多数购房人都不是能够一次性支付房款的土豪。如前文所述，交易双方关于二手房交易的约定主要以中介方拟定的房屋买卖合同为准。而几乎所有中介公司的合同版本对于贷款问题都存在以下约定“若购房人按揭贷款未获银行批准或贷款额度不足的，相应的差额购房人应该在递件过户当天补齐给出售方”。除非你足够土豪，否则请务必与出售人协商约定在贷款未获批准或者额度不足的情况，购房人有权解除合同，双方互不追究责任。另外，一定要对按揭代办结构有足够的认知，中介公司给你介绍的按揭公司一般都是中介公司的关联公司，或者按揭公司收取购房人按揭费后也会将部分费用会“返点”给中介公司。而且按揭贷款办理成本费用其实不高，但是按揭公司往往会要求根据贷款额度的百分比收取按揭费用。

五、垫资赎契（提前还贷涂销抵押）

如前文所述，若房屋存在抵押的，出售方需向债权人（一般为银行）申请提前还贷并在还清贷款后办理涂销抵押后，房屋才能过户（根据实际情况，涂销抵押及过户也可一起办理，从而缩短交易时间）。而所谓的垫资赎契是指房屋出售方要求购房人提前支付部分房款用于偿还贷款，其中最大的风险在于若购房人提前支付大额房款给出售方用于还贷后，出现房屋被查封或因交易纠纷导致房屋交易手续无法正常办理的情况，购房人将承担巨大的资金风险。若经沟通协商购房人认为为出售方垫资赎契的话，笔者建议购房人在款项支付过程中与出售方确认债权人（一般为银行）同意提前还贷及扣款时间的通知，并在扣款日前几天再将该款项支付给出售方，防止出售方挪用资金，并在银行成功扣款后积极催促出售方配合己方办理交易过户手续。

六、户口问题

大家都知道购房与落户及学位息息相关，而在广州二手房交易过程中，买卖双方通常只在合同中对户口问题进行简单约定，导致购房人在出现户口纠纷时难以维权。实务中也确实存在着大量的出售方未按照约定迁移户口或恶意占用学位的情况，或者是前出售方或者前前出售方把户口挂靠在房屋的情况。所以在二手房交易过程中建议购房人亲自与出售方到户籍部门对房屋内是否存在户口的情况进行核实，同时除约定出售方应在规定的时间内迁出户口外，还应对出售方逾期迁移户口的违约责任承担进行明确。因为户口迁移是行政问题，如果通过司法途径维权请求法院判令出售方迁移户口的，人民法院一般不予受理，但如果是请求法院判令出售方承担迟延迁移户口的违约责任则是能够得到支持的。另外，在特殊情况下，购房人也可以和出售方约定预留部分楼款作为户口迁移保证金或者通过保全方式禁止出售方使用学籍。

七、房屋交接问题

根据交易习惯，房屋出售方一般都要求在收齐全部楼款后才办理房屋交接手续，在交楼之前所产生的水电、煤气、电视等杂费一般都是由出售方承担，交楼后产生的费用则由购房人承担。在交楼时对水表电表煤气表等的读数进行确认是最基本的工作，这里要提醒购房人的是一定一定要检查相关设施是否能正常使用及房屋是否存在漏水情况。同时，如果二手房带家私电器一起出售，建议购房人在签订房屋买卖合同时一定要与购房人签署“家私电器清单”明确所带家私电器的品牌、型号及新旧程度，并在看房时保留房屋的现场照片及录像。为什么要这么做呢？因为笔者不止一次遇到交楼时出售方把防盗门、铝合金门窗及部分家私电器拆走，恶意损坏房屋的纠纷，而广州二手房买卖合同一般都会写明“房屋按现状出售”，上述做法是为了确保出现交楼纠纷的话购房人的权益可以得到充分的保障。

八、中介费支付

为什么要提这个问题呢，因为很多人从最朴素的法感情都认为房屋顺利交易过户后购房人才需要向中介支付居间服务费，交易不成购房人不需要支付费用，也正是因为这种误解导致中介行业出现了大量的诉讼。所以，划重点！！在与中介签订居间服务合同的时候，一定要白纸黑字写明房屋交易不成功，购房人无需支付任何费用。接下来笔者就从法律的角度分析一下问题，根据我国合同法第426条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。简单来说，就是中介提供媒介服务促成了购房人跟出售方签订房屋买卖合同，购房人就应该全额支付中介费了。所以，在前几年中介公司只要拿着居间服务合同还有购房人与出售方签订的有效买卖合同起诉要求购房人支付居间服务费（中介费），无论购房人是否成功购买房屋，法院基本都会判令购房人支付居间服务费。而根据目前司法判例，法院认为根据交易习惯，中介公司除了提供媒介服务促成买卖双方签订买卖合同外，还应履行房屋交易的协助义务，从而酌情支持中介公司的部分诉求。

以上是笔者对二手房交易应当注意事项的一些个人见解，由于篇幅问题就不做太多展开，后续再多一些问题进行补充或进行专题分析。

作为一个在广州二手房行业从业多年的老法务，虽然已经离开行业一年多了，但还是经常收到各种亲戚、同学、朋友的咨询，希望我能大概给他们说一下二手房交易过程中需要注意的事项。确实由于二手房交易程序繁琐、时间长，加上市场波动、政策变动等原因，交易双方的心态在不同时间波动也较大，导致二手房交易成为纠纷的易发地。本文笔者主要针对广州二手房交易中常见的风险、行业实操、法院判决提供个人的一些看法及意见。如果有纰漏的地方，欢迎大家批评指正。

一、个人购房情况确认

二手房交易受政策影响较大，国家通过限售、限购、限贷等一系列政策对存量房市场进行调控。因此在二手房交易前，建议购房者对自身的购房资格、首付比例、贷款额度、贷款方式、交易税费等情况进行核实，切勿盲目听信房屋中介的一面之词。广州二手房交易市场中介从业人员的素质确实良莠不齐，因为中介人员误读政策和不当承诺导致的房屋交易纠纷相信永远是行业法务的痛。

二、房屋产权情况核查

二手房交易签约前务必让出售方或者房屋中介提供房屋的查册表，并对以下内容进行重点核查：

①房屋产权人信息，确认房屋是单独所有还有共有的房屋。若房屋为共同共有，签订买卖合同时务必让所有共有权人签订合同，若存在委托签署的情况，尽可能让受托人提供经公证处公证的授权委托书（因手写委托书可能存在造假的情况）。另外若产权人已婚，即使房屋证上显示为单独所有，建议让对方配偶也在买卖合同上进行签名确认，避免出现不必要的履约纠纷。

②房屋面积（包括建筑面积及套内面积），部分房屋可能存在违建或 “赠送”面积问题，而在购买二手房时多数情况都会核算房屋均价，所以建议购房人根据房屋证上的户型图对建筑面积进行仔细核对。

③房屋是否存在抵押，若存在抵押，需与产权人确认贷款是否已还清。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此如果房屋存在抵押，房屋买卖合同需约定双方在产权人办理提前还贷及涂销抵押后再过户。

④房屋性质，确认房屋是否可上市交易及上市交易需要满足的条件，比如房改房交易一般还会存在补缴土地使用权出让金的问题。

⑤房屋建筑时间（部分房屋证并不显示房屋的建筑时间，需到房管局调档查询），楼龄决定了商业贷款或公积金贷款的最长贷款年限。

三、网签（通过存量房网上交易系统办理网上交易手续）及阴阳合同问题

二手房交易过程中，若购房人通过房屋中介购买房屋，在购房过程中普遍都需要签订两份购房合同，其中一份为中介公司拟定的房屋买卖合同，一份政府部门拟定的的《广州市存量房买卖合同》（俗称“网签合同”），且中介公司拟定的合同一般都会约定，若两份合同约定不一致的，以中介公司出具的合同约定为准。在签约过程中，中介公司可能预先在拟定的房屋买卖合同中授权中介公司在交易系统中提前录入网签信息或者让交易双方签署委托书，委托中介公司录入网签信息办理网签手续。网签手续的办理有利于“锁定”房屋，防止出售方“一房二卖”，因此建议购房人在家交易过程中及时催促中介公司协助双方办理网签手续并签订网签合同。

二手房交易税费及贷款额度的计算与网签合同房屋价格及房屋评估价息息相关，虽然相关部门三令五申，但市场上阴阳合同（即签订一份合同用于申请贷款及办理房屋交易而不实际履行，一般指网签合同；一份合同用于实际履行，一般使用中介提供的房屋买卖合同）现象却屡禁不止。这里简单解释一下为什么会有阴阳合同现象：通过阳合同报高成交价，主要是目的为了提高贷款额度，但该行为涉嫌骗贷；报低成交价，主要为了降低税费，该行为涉嫌偷税漏税。对于这种现象及其中的风险，笔者点到即止不做太多延伸。

四、贷款问题

广州二手房交易关于贷款问题有个深坑，这个购房人一定要注意，毕竟大多数购房人都不是能够一次性支付房款的土豪。如前文所述，交易双方关于二手房交易的约定主要以中介方拟定的房屋买卖合同为准。而几乎所有中介公司的合同版本对于贷款问题都存在以下约定“若购房人按揭贷款未获银行批准或贷款额度不足的，相应的差额购房人应该在递件过户当天补齐给出售方”。除非你足够土豪，否则请务必与出售人协商约定在贷款未获批准或者额度不足的情况，购房人有权解除合同，双方互不追究责任。另外，一定要对按揭代办结构有足够的认知，中介公司给你介绍的按揭公司一般都是中介公司的关联公司，或者按揭公司收取购房人按揭费后也会将部分费用会“返点”给中介公司。而且按揭贷款办理成本费用其实不高，但是按揭公司往往会要求根据贷款额度的百分比收取按揭费用。

五、垫资赎契（提前还贷涂销抵押）

如前文所述，若房屋存在抵押的，出售方需向债权人（一般为银行）申请提前还贷并在还清贷款后办理涂销抵押后，房屋才能过户（根据实际情况，涂销抵押及过户也可一起办理，从而缩短交易时间）。而所谓的垫资赎契是指房屋出售方要求购房人提前支付部分房款用于偿还贷款，其中最大的风险在于若购房人提前支付大额房款给出售方用于还贷后，出现房屋被查封或因交易纠纷导致房屋交易手续无法正常办理的情况，购房人将承担巨大的资金风险。若经沟通协商购房人认为为出售方垫资赎契的话，笔者建议购房人在款项支付过程中与出售方确认债权人（一般为银行）同意提前还贷及扣款时间的通知，并在扣款日前几天再将该款项支付给出售方，防止出售方挪用资金，并在银行成功扣款后积极催促出售方配合己方办理交易过户手续。

六、户口问题

大家都知道购房与落户及学位息息相关，而在广州二手房交易过程中，买卖双方通常只在合同中对户口问题进行简单约定，导致购房人在出现户口纠纷时难以维权。实务中也确实存在着大量的出售方未按照约定迁移户口或恶意占用学位的情况，或者是前出售方或者前前出售方把户口挂靠在房屋的情况。所以在二手房交易过程中建议购房人亲自与出售方到户籍部门对房屋内是否存在户口的情况进行核实，同时除约定出售方应在规定的时间内迁出户口外，还应对出售方逾期迁移户口的违约责任承担进行明确。因为户口迁移是行政问题，如果通过司法途径维权请求法院判令出售方迁移户口的，人民法院一般不予受理，但如果是请求法院判令出售方承担迟延迁移户口的违约责任则是能够得到支持的。另外，在特殊情况下，购房人也可以和出售方约定预留部分楼款作为户口迁移保证金或者通过保全方式禁止出售方使用学籍。

七、房屋交接问题

根据交易习惯，房屋出售方一般都要求在收齐全部楼款后才办理房屋交接手续，在交楼之前所产生的水电、煤气、电视等杂费一般都是由出售方承担，交楼后产生的费用则由购房人承担。在交楼时对水表电表煤气表等的读数进行确认是最基本的工作，这里要提醒购房人的是一定一定要检查相关设施是否能正常使用及房屋是否存在漏水情况。同时，如果二手房带家私电器一起出售，建议购房人在签订房屋买卖合同时一定要与购房人签署“家私电器清单”明确所带家私电器的品牌、型号及新旧程度，并在看房时保留房屋的现场照片及录像。为什么要这么做呢？因为笔者不止一次遇到交楼时出售方把防盗门、铝合金门窗及部分家私电器拆走，恶意损坏房屋的纠纷，而广州二手房买卖合同一般都会写明“房屋按现状出售”，上述做法是为了确保出现交楼纠纷的话购房人的权益可以得到充分的保障。

八、中介费支付

为什么要提这个问题呢，因为很多人从最朴素的法感情都认为房屋顺利交易过户后购房人才需要向中介支付居间服务费，交易不成购房人不需要支付费用，也正是因为这种误解导致中介行业出现了大量的诉讼。所以，划重点！！在与中介签订居间服务合同的时候，一定要白纸黑字写明房屋交易不成功，购房人无需支付任何费用。接下来笔者就从法律的角度分析一下问题，根据我国合同法第426条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。简单来说，就是中介提供媒介服务促成了购房人跟出售方签订房屋买卖合同，购房人就应该全额支付中介费了。所以，在前几年中介公司只要拿着居间服务合同还有购房人与出售方签订的有效买卖合同起诉要求购房人支付居间服务费（中介费），无论购房人是否成功购买房屋，法院基本都会判令购房人支付居间服务费。而根据目前司法判例，法院认为根据交易习惯，中介公司除了提供媒介服务促成买卖双方签订买卖合同外，还应履行房屋交易的协助义务，从而酌情支持中介公司的部分诉求。

以上是笔者对二手房交易应当注意事项的一些个人见解，由于篇幅问题就不做太多展开，后续再多一些问题进行补充或进行专题分析。