二手房交易新规

8月13日，武汉市房管局发布《关于进一步推进房地产经纪服务平台存量房交易房源信息挂牌工作的通知》。

通知明确，今年9月起，武汉房地产经纪机构凡在门店对外展示发布存量房交易房源信息，必须具备经网签系统房源核验通过的唯一编码或二维码，否则以发布虚假房源信息查处。

以下为原文：

关于进一步推进房地产经纪服务平台

存量房交易房源信息挂牌工作的通知(征求意见稿)

各区房管局，市房地产市场管理中心、市房产交易中心，市房产信息中心，市房地产经纪行业协会，各房地产经纪机构：

为加快推进我市房地产经纪服务平台全面上线运行，实行存量房房源交易信息挂牌制度，逐步实现对房地产经纪机构(门店)、经纪从业人员和存量房交易一体化管理，不断加强房地产经纪市场全过程监管工作，根据《房地产经纪管理办法》、《关于进一步规范我市房地产经纪行为推行存量房交易网签工作的通知》(武房规〔2017〕8号)等文件要求，现就存量房交易信息挂牌有关事项通知如下：

一、实行房源挂牌制度

凡在我市从事存量房居间(买卖)业务的房地产经纪机构，均应通过我市房地产经纪服务平台存量房交易网签系统(以下简称网签系统)，按照规范流程，协助房屋交易当事人完成存量房交易房源信息核验、房源挂牌、合同网签，配合交易当事人办理房屋交易相关手续。

二、交易房源信息挂牌网址

网签系统房源挂牌功能自2018年7月2日正式启用以来，经阶段性优化完善，目前已在全市范围内平稳运行。各房地产经纪机构应积极向存量房交易当事人宣传告知房源挂牌制度及“武汉市二手房交易服务网”。

网站链接(http://119.97.201.21/New/publish/)。

三、交易房源挂牌流程

房地产经纪机构应与卖方签署房源核验委托书后，查看房屋产权证明、业主身份证明等资料，并登录网签系统(http://119.97.201.21/new)申请房源核验，获取房源唯一编码并进行房源挂牌，挂牌价格应由卖方确定，仅供参考，实际成交价格由交易当事各方商定。

房地产经纪机构不得利用网签系统所设服务功能自立名目收取未予标明的费用，不得擅自发布未经卖方委托的房源信息。

2018年9月起，全市各房地产经纪机构凡在门店对外展示发布存量房交易房源信息，房源信息必须具备经网签系统房源核验通过的唯一编码或二维码，否则，以发布虚假房源信息查处。

四、加强房屋交易管理

各区房管部门要主动与辖区政务服务中心对接，做好网签系统上线应用的相关工作衔接，依据辖区实际，加快推进网签系统的应用，加强对房地产经纪机构、办事群众的宣传告知，督促辖区房地产经纪机构及时办理网签系统相关注册使用手续。

2018年第三季度前，各区房管局依据本区实际，自定时间，关闭现行存量房交易收件方式。

五、个人交易有关要求

凡属个人自行交易的存量房(即未通过房地产经纪机构居间服务的)，房屋交易当事双方可到房屋所在区房管部门存量房交易窗口签署《存量房自行交易承诺书》，办理房源核验、房屋交易合同网签以及购房资格核验;也可委托具备网签系统使用权限的房地产经纪机构，协助完成房源核验和房屋交易合同网签，(机构协助自行交易当事人完成网签服务的，不得收取费用)，但双方需自行到区房管部门办理购房资格核查和房屋交易过户手续。通过自行交易的存量房房源信息无需挂牌。

六、推进房屋交易全程评价

各房地产经纪机构在协助当事人办理存量房交易时，根据房屋交易推进的不同节点，交易当事人可登录“武汉市二手房交易服务网”对房地产经纪机构或经纪人员的服务质量实行全程评价。

各房地产经纪机构应及时处置应对评价，不断提升服务水平，为当事人提供专业可靠的服务。

各区房管部门要对服务评价中的差评信息进行梳理，督促相关经纪机构及时处置。针对存在违规行为，经查实，辖区房管部门将根据属地管理原则对机构及当事经纪人员采取约谈、限期整改、暂停网签使用资格、信用扣分或行政处罚等措施。

行业协会要结合行业自律工作，加大存量房交易房源信息挂牌工作的宣传以及交易服务风险防范宣传，积极开展行业继续教育服务，提升行业从业人员服务水平。

七、系统维护保障工作

市房产信息中心应组织专人，协助各区房管部门和房屋交易业务办理部门做好网签系统应用的培训、宣传、调试等相关工作，确保网签系统运行顺畅，为各区房管部门、各房地产经纪机构及时提供技术支持服务。

附件：

武汉市存量房房源挂牌基本流程

第一步：房源核验。

卖方与房地产经纪机构签署房源核验委托书后，由房地产经纪机构查看卖方房屋产权证明、身份证明等资料，登录“存量房交易网签系统”申请房源核验。

第二步：房源挂牌。

挂牌价格应由卖方确定，该价格仅供参考，并由房地产经纪机构进行挂牌操作。实际成交价格由交易当事各方商定。查看房源挂牌信息可登录：http://119.97.201.21/New/publish/

也可通过扫描二维码查看：

第三步：合同网签。

房源成交意向达成后，由房地产经纪机构进行网签操作，并完成后续购房资格核查、打印合同、交易过户等事项。

第四步：交易评价。

房屋交易当事人可进入房源挂牌页面，在机构评价栏目填写交易当事人必要信息后，对房地产经纪机构服务全过程进行评价。

在房姐看来，虽还只是意见稿，但是官网显示公示时间仅有7天，从文件及附件准备的完善程度来看，过了这七天过渡时间，落地实行的可操作性，将是大概率。

武汉此次推出的政策实现了二手房交易管理的“闭环”。

首先，对中介机构进行硬性约束，所有环节都得在政府眼皮子底下完成，这就避免了虚假房源的出现；

其次，对于买卖双方而言，多了一个“免费”的成交渠道，未来实操中可绕开中介，从而避免多出几万到十几万不等的“冤枉钱”。

克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为，纵观上半年二手房市场，除北京、上海外，其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续，尤其是武汉价差最显著。“从武汉来看，在成交均价方面，一、二手房‘倒挂’价差达1倍有余，明显存在‘虚高’现象”。

“回顾住建部5月集中约谈部分城市之后，这些城市快速响应，‘四限’加码，可以看出约谈效果影响之大，此后住建部又重启座谈会，并且措辞严厉地提出对楼市调控不力的城市坚决问责，显示出未来房价控制的决心。”

————————END ————————

二手房和一手房是并没有什么区别的，只是说二手房在年限上面会比一手房要更久一些，但是二手房周围设施非常完善，所以很多人都比较倾向购买二手房。

北京盈科（武汉）律师事务所的吴永泽律师做出了详细解答：

2018年二手房交易契税

一般情况下，二手房契税会实行3% ～5%的幅度税率。这样实行的幅度税率主要考虑到中国的经济发展不平衡问题。二手房契税还和每个地区的经济发展情况有关，各地的经济差别较大的实际情况需要我们关注。因此，各省、自治区还有直辖市的人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内进行征收。

二手房契税还应该按照该地区的实际情况来决定。二手房契税的计算方式也是非常独特的，契税的计税依据应该是不动产的价格觉得的，但是，由于土地、房屋权属的转移方式不同，定价的方法也是不同的，因而具体的计税依据视不同情况而决定。二手房契税中还应该注意这些问题。国有土地的使用权出让、土地使用权的出售、房屋的买卖，一般会以销售的价格为计税依据。销售的价格一般是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，其中还包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他的经济利益。

吴永泽律师：执业期间，办理过房产买卖、民间借贷、工程款追讨、交通事故等诉讼业务。对民事诉讼相关程序有比较深入的了解，熟悉借款合同领域的相关法律规定。办事认真细致，坚持对客户负责，为当事人提供最专业的服务。

吴永泽律师补充：

二手房契税缴纳注意事项

二手房契税在缴纳的时候还有注意一些问题。一般情况下，土地的使用权赠与、房屋的赠与，是由征收机关参照土地使用权进行出售的，二手房房屋买卖的市场价格也是要经过核定的。二手房契税还要注意这些问题，土地的使用权交换、房屋的交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额都是要注意的问题。也就是说，交换价格如果是相等的话，那么是可以免征契税的，如果交换的价格不等的话，应该由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。二手房契税缴纳还要注意这些问题，应该要以划拨的方式取得土地的使用权，经批准转让房地产时，再由房地产转让者补交契税。

计税依据一般为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。二手房契税缴纳的过程中，为了避免偷、逃税款的情况，税法还做了一定的规定，销售的价格一般是明显低于市场的价格的，所交换土地的使用权、房屋的价格的差额如果明显不合理的话，征收税款的机关可以参照市场价格核定计税依据。二手房契税还要注意这个问题，如果是采用分期付款的方式购买房屋的附属设施土地使用权、房屋所有权的，那么应该要按照合同规定的总价款计征契税。如果承受的房屋的附属设施权属如为单独计价的，那么按照当地确定的适用税率来征收契税，如果与房屋统一计价的话，那么应该适用与房屋相同的契税税率。二手房契税在缴纳的时候，纳税人应该要提交经税务机关审核并且要签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关应该在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”的印章。

以上内容就是相关的回答，二手房在进行交易的时候，需要交纳的契税个人所得税上文已经列出相关的缴纳标准，这个个人所得税是由卖方进行交纳的，买房子会耗费很多的财产，建议购买二手房之前想了解清楚。

8月13日，武汉市房管局发布《关于进一步推进房地产经纪服务平台存量房交易房源信息挂牌工作的通知》。

通知明确，今年9月起，武汉房地产经纪机构凡在门店对外展示发布存量房交易房源信息，必须具备经网签系统房源核验通过的唯一编码或二维码，否则以发布虚假房源信息查处。

以下为原文：

关于进一步推进房地产经纪服务平台

存量房交易房源信息挂牌工作的通知(征求意见稿)

各区房管局，市房地产市场管理中心、市房产交易中心，市房产信息中心，市房地产经纪行业协会，各房地产经纪机构：

为加快推进我市房地产经纪服务平台全面上线运行，实行存量房房源交易信息挂牌制度，逐步实现对房地产经纪机构(门店)、经纪从业人员和存量房交易一体化管理，不断加强房地产经纪市场全过程监管工作，根据《房地产经纪管理办法》、《关于进一步规范我市房地产经纪行为推行存量房交易网签工作的通知》(武房规〔2017〕8号)等文件要求，现就存量房交易信息挂牌有关事项通知如下：

一、实行房源挂牌制度

凡在我市从事存量房居间(买卖)业务的房地产经纪机构，均应通过我市房地产经纪服务平台存量房交易网签系统(以下简称网签系统)，按照规范流程，协助房屋交易当事人完成存量房交易房源信息核验、房源挂牌、合同网签，配合交易当事人办理房屋交易相关手续。

二、交易房源信息挂牌网址

网签系统房源挂牌功能自2018年7月2日正式启用以来，经阶段性优化完善，目前已在全市范围内平稳运行。各房地产经纪机构应积极向存量房交易当事人宣传告知房源挂牌制度及“武汉市二手房交易服务网”。

网站链接(http://119.97.201.21/New/publish/)。

三、交易房源挂牌流程

房地产经纪机构应与卖方签署房源核验委托书后，查看房屋产权证明、业主身份证明等资料，并登录网签系统(http://119.97.201.21/new)申请房源核验，获取房源唯一编码并进行房源挂牌，挂牌价格应由卖方确定，仅供参考，实际成交价格由交易当事各方商定。

房地产经纪机构不得利用网签系统所设服务功能自立名目收取未予标明的费用，不得擅自发布未经卖方委托的房源信息。

2018年9月起，全市各房地产经纪机构凡在门店对外展示发布存量房交易房源信息，房源信息必须具备经网签系统房源核验通过的唯一编码或二维码，否则，以发布虚假房源信息查处。

四、加强房屋交易管理

各区房管部门要主动与辖区政务服务中心对接，做好网签系统上线应用的相关工作衔接，依据辖区实际，加快推进网签系统的应用，加强对房地产经纪机构、办事群众的宣传告知，督促辖区房地产经纪机构及时办理网签系统相关注册使用手续。

2018年第三季度前，各区房管局依据本区实际，自定时间，关闭现行存量房交易收件方式。

五、个人交易有关要求

凡属个人自行交易的存量房(即未通过房地产经纪机构居间服务的)，房屋交易当事双方可到房屋所在区房管部门存量房交易窗口签署《存量房自行交易承诺书》，办理房源核验、房屋交易合同网签以及购房资格核验;也可委托具备网签系统使用权限的房地产经纪机构，协助完成房源核验和房屋交易合同网签，(机构协助自行交易当事人完成网签服务的，不得收取费用)，但双方需自行到区房管部门办理购房资格核查和房屋交易过户手续。通过自行交易的存量房房源信息无需挂牌。

六、推进房屋交易全程评价

各房地产经纪机构在协助当事人办理存量房交易时，根据房屋交易推进的不同节点，交易当事人可登录“武汉市二手房交易服务网”对房地产经纪机构或经纪人员的服务质量实行全程评价。

各房地产经纪机构应及时处置应对评价，不断提升服务水平，为当事人提供专业可靠的服务。

各区房管部门要对服务评价中的差评信息进行梳理，督促相关经纪机构及时处置。针对存在违规行为，经查实，辖区房管部门将根据属地管理原则对机构及当事经纪人员采取约谈、限期整改、暂停网签使用资格、信用扣分或行政处罚等措施。

行业协会要结合行业自律工作，加大存量房交易房源信息挂牌工作的宣传以及交易服务风险防范宣传，积极开展行业继续教育服务，提升行业从业人员服务水平。

七、系统维护保障工作

市房产信息中心应组织专人，协助各区房管部门和房屋交易业务办理部门做好网签系统应用的培训、宣传、调试等相关工作，确保网签系统运行顺畅，为各区房管部门、各房地产经纪机构及时提供技术支持服务。

附件：

武汉市存量房房源挂牌基本流程

第一步：房源核验。

卖方与房地产经纪机构签署房源核验委托书后，由房地产经纪机构查看卖方房屋产权证明、身份证明等资料，登录“存量房交易网签系统”申请房源核验。

第二步：房源挂牌。

挂牌价格应由卖方确定，该价格仅供参考，并由房地产经纪机构进行挂牌操作。实际成交价格由交易当事各方商定。查看房源挂牌信息可登录：http://119.97.201.21/New/publish/

也可通过扫描二维码查看：

第三步：合同网签。

房源成交意向达成后，由房地产经纪机构进行网签操作，并完成后续购房资格核查、打印合同、交易过户等事项。

第四步：交易评价。

房屋交易当事人可进入房源挂牌页面，在机构评价栏目填写交易当事人必要信息后，对房地产经纪机构服务全过程进行评价。

在房姐看来，虽还只是意见稿，但是官网显示公示时间仅有7天，从文件及附件准备的完善程度来看，过了这七天过渡时间，落地实行的可操作性，将是大概率。

武汉此次推出的政策实现了二手房交易管理的“闭环”。

首先，对中介机构进行硬性约束，所有环节都得在政府眼皮子底下完成，这就避免了虚假房源的出现；

其次，对于买卖双方而言，多了一个“免费”的成交渠道，未来实操中可绕开中介，从而避免多出几万到十几万不等的“冤枉钱”。

克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为，纵观上半年二手房市场，除北京、上海外，其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续，尤其是武汉价差最显著。“从武汉来看，在成交均价方面，一、二手房‘倒挂’价差达1倍有余，明显存在‘虚高’现象”。

“回顾住建部5月集中约谈部分城市之后，这些城市快速响应，‘四限’加码，可以看出约谈效果影响之大，此后住建部又重启座谈会，并且措辞严厉地提出对楼市调控不力的城市坚决问责，显示出未来房价控制的决心。”

————————END ————————