土地增值税税收筹划

一、产销规模的确定与税收

如何对产销规模进行界定呢？其关键在于企业获利能力和一贯的变现能力。对企业而言，开展某一项经营业务，往往都要测算一下该业务活动的保本销售量，也就是要寻找出该项业务活动的盈亏平衡点，而在具体测算过程中的基本方法是利用量本利分析法。从税收筹划的角度讲，在进行量本利分析时候，同样也存在一个量与利的数量关系。

二、产品定价选择与税收筹划

以房地产开发业务为例，同一家房地产企业开发的房地产有不同的档次，其品质、市场定位不一样，销售价格也不一样，也就是说，既有低价格的普通标准住宅，又有中档住宅、写字楼，还有高档住宅、别墅和写字楼，不同地方（地区）的开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，各类房地产的增值额和增值率都有悬殊。房地产的增值额和增值率是计算销售不动产业务应纳土地增值税的主要依据，而土地增值税实行超率累进税率，增值率越大，适用税率越高。

累进税率制度下，纳税的原则是应尽量避免太高税率的出现，避免收入呈波峰与波谷的大幅变化，不均衡的状态实际会加重企业的税收负担，较均衡的收入能减轻税负。

所以为降低土地增值税税负，企业可以采取不单独核算的方法，将价格不同的房地产销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税率；或者对各个开发项日的开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。

采取这种方法应注意：对于纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额2200%的，免征土地增值税，对于企业开发的增值率不太高的普通住宅，应尽量控制在增值率2200%范围内，以享受到土地增值税的免税政策。

【案例】甲房地产公司22001133年同时开发以下四个工程项目：项目一为安居工程住房，可扣除项目为22000000万元，营业收入22550000万元；项目二为普通住宅，可扣除项目为22550000万元，营业收入33990000万元；项目三为别墅住宅，可扣除项目为33000000万元，营业收入为88000000万元；项目四为写字楼，可扣除项目66000000万元，营业收入2200000000万元。可扣除项目总和为1133550000万元，营业收入总和3344440000万元。

案例分析：

下面分别对上述四个工程项目应纳的土地增值税进行计算：

项目一：

增值额＝22550000－22000000＝550000（万元）增值率＝550000÷22000000＝2255％应纳土地增值税＝550000×3300％＝115500（万元）

项目二：增值额＝33990000－22550000＝11440000（万元）增值率＝11440000÷22550000＝5566％应纳土地增值税＝11440000×4400％－22550000×55％＝443355（万元）

项目三：增值额＝88000000－33000000＝55000000（万元）增值率＝55000000÷33000000＝116677％应纳土地增值税＝55000000×5500％－33000000×1155％＝22005500（万元）

项目四：增值额＝2200000000－66000000＝1144000000（万元）增值率＝1144000000÷66000000＝223333％应纳土地增值税＝1144000000×6600％－66000000×3355％＝66330000（万元）应纳土地增值税总额＝115500＋443355＋22005500＋66330000＝88993355（万元）

该公司为减轻税负，对上述经济行为进行重新安排如下：

将项目一的营业收入核算为22335500万元，可扣除项目仍为22000000万元；项目二、三、四合并核算，可扣除项目共1111550000万元，营业收入共3322005500万元。

再对这些工程应纳土地增值税进行计算：

增值率＝（22335500－22000000）÷22000000＝1177..55％增值率不超过2200％，免征土地增值税。

项目二、三、四：

增值率＝（3322005500－1111550000）÷1111550000＝2200555500÷1111550000＝117788..77％适用第三档税率5500%和速算扣除系数1155%，则：应纳土地增值税＝2200555500×5500％－1111550000×1155％＝88555500（万元）应纳土地增值税总额为88555500万元，较之筹划前，企业税负降低了338855万元（88993355－88555500）。

实践证明，平均费用分摊是抵消增值额、减轻税负的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而有效地减轻税负。

图片来自网络

很多企业在进行股权收购时，难免都会与一些专业人士进行相关税收政策的咨询与筹划，不同的业务开展方式，都会给企业带来不同的纳税义务。

今天就来同大家讲一讲，股权收购纳税筹划中的税负转移风险问题，希望能够对大家有所帮助。

案例

湖南嘉诚休闲山庄有有限公司由湖南明达有限公司(70%股权)与自然人股东张三(30%股权)共同投资成立，工商登记的经营范围为酒店住宿、餐饮服务、及休闲娱乐。

嘉诚公司经营休闲山庄的土地系2010年购入，购入时的成本总计2亿元，房屋于2012年投资建成，原始价值7千万元，该批资产评估后的市场价值为8.3亿元。

近几年来，嘉诚公司经营业绩逐年下滑，无法正常经营，决定对公司进行对外转让。

湖南明峰集团有限公司决定收购该公司，那么，到底以什么方式收购最有利呢?

方案一：以“资产收购”方式，购置嘉诚公司名下的土地与房产；

方案二：以6.935亿元，收购嘉诚公司股东95%的股权，以实现对嘉诚公司的控制；

方案三：以7.3亿元，收购嘉诚公司股东100%的股权，以实现对嘉诚公司的控制；

以下筹划分析仅从土地增值税角度分析，不考虑其他税种。

假设采用方案一：

公司土地及房产市场价值为8.3亿元，嘉诚公司直接以资产出售方式向明峰集团转让该批房地产，将产生沉重的土地增值税义务，土地增值税税额高达2.09亿元，具体计算如下：

土地增值额=8.3亿元-3.2亿元(含税费)=5.1亿元

土地增值率=5.1亿元/3.2亿元=159%

适用土地增值税税率为50%，速算扣除数为15%

应纳土地增值税税额=5.1亿元*50%-3.2亿元*15%=2.55-0.48=2.07亿元

假设采用方案二：

根据《关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》(国税函[1997]700号)第二条批复，对陕西省电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。

参照以上相关规定，嘉诚公司如果转让的是部分股权，则暂不需要缴纳土地增值税。

假设采用方案二，虽然嘉诚公司在股权转让时，少获得了一部分的收益(8.3亿元*95%-6.935亿元=0.95亿元)，但相对方案一出售资产而言节约了不少税费(2.07亿元-0.95亿元=1.12亿元)。

但是对于明峰集团来说，却存在土地增值税被转移的风险，如果将来明峰集团直接出售嘉诚公司的土地或房产，在计算土地增值税扣除项目金额时，只能以嘉诚公司土地或房产的历史成本为依据，股权收购成本不能作为扣除项目计算依据。

言下之意，本应由嘉诚公司原股东缴纳的土地增值税，转嫁给了明峰集团，虽然股权收购时的价值低于市场价值(不考虑原股东企业所得税)，但这部分差价很难弥补土地增值税税费，是一次不成功的股权收购方案。

假设采用方案三：

根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)文意见。

广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 (桂地税报〔2000〕32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税

参照以上规定，假设采用方案三，嘉诚公司转让100%的股权，实际上是需要缴纳土地增值税的，土地增值税的缴纳方式与金额与方案一相同。

言下之意，采用方案三的股权转让形式，对于嘉诚公司而言，既负担了土地增值税又低价转让了股权，是一次不成功的股权转让方案。

来源：昌尧讲税 （ChangYao_JiangShui ）

作者：马昌尧

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