土地转让税收筹划

一、在企业内部进行避税筹划 1.利用货币时间价值进行避税筹划 货币的时间价值是指货币在周转使用过程中随着时间推移而发生的价值增值，它表现了货币价值的时间性利用货币时间价值进行避税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但可以从各个期限纳税额的变化中获得收益，相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。 2.利用临界点进行避税筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重税负的方法目前该方法在房地产开发中筹划土地增值税时应用最多税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税起征点的规定意味着避税筹划空间的存在这里20%的增值额就是临界点，可以在此进行避税筹划。 3.利用建房的方式进行避税筹划 我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行避税筹划 例如，房地产企业若在开发之初就能确定最终用户，并按代建房情况操作，其收入可用服务业、代理业、税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收，企业可以充分利用这一系列税收优惠政策。 4.合作开发方式合理避税 利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。 例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作： (1)甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼 (2)甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发 (3)甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发 筹划分析：现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。 方案一、合作开发 甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。 方案二、出借资金 假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。 方案三、投资入股，商务楼完工销售后分回股利 由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。 筹划结果：从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。 5.股权转让

某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略) 筹划分析：该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下： 第一步、联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。 第二部、某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。 第三部、固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 筹划结果：经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。 6.签订合同装修费 某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。 筹划分析：按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。 筹划结果：经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。 通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了国家的产业政策，从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能。 二、在企业外部进行避税筹划 企业外部避税筹划，即在企业外部搭建免税平台，为节税创造空间 具体实施分两步： 7.企业外注册免税公司 免税公司是指不以生产经营为主要目的，而是为获得税收优惠，取得税收比较优势，或者方便资金转化而设立的具有明确经营地址和联系方式的公司免税公司的设置形式主要包括： (1)个人投资企业。个人独资企业只缴纳个人所得税，不缴企业所得税，比有限责任公司少了一道所得税个人独资企业除营业税外，其个人所得税是根据开票金额定额征收的。 (2)销售代理服务公司。国家为鼓励第三产业发展，为新办的服务性企业制定了一系列税收优惠政策作为房地产企业，可以办一些服务性企业，比如销售代理服务、咨询、广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去完成，从而争取到优惠政策 房地产企业付给销售代理公司的手续费，虽然形成代理企业的收入，但代理企业可以享受一年的免税待遇而这部分代理手续费也合法地形成了房地产企业的成本费用，导致了房地产企业利润的下降，从而在纳税上形成良好的互动局面，达到节税目的。 (3)装饰装修公司。装修公司取得的装修收入，只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点；剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税。 (4)物业管理公司。我国税法规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。可见，物业管理公司不仅可以代收很多费用，而且其代收费用是不用缴税的因此，房地产企业应成立物业管理公司，将所有代收费用业务分解出来，交由新成立的物业公司代收，这样各种代收款项就不会被并入营业额中缴纳营业税 由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而房地产企业则不存在这样的减税空间。 8. 业务转移 (1)收入转移方法 a.资产转移法。房地产企业的门面房、出租房，会为企业带来大量的收益，是企业的优良资产，也是重点税源。如果这些资产由企业自我经营，由于没有任何营业税和所得税的免税机会，企业将必须面对沉重的税收负担 房地产企业可通过承包、租赁、投资、买卖等方式，将资产转移到免税公司或者低税公司，这可以为企业节省一大笔税费。 b.业务转移法。即把回报较高的业务从房地产企业分离出去，转给可以享受税收优惠的新办公司经营。 c.定价转移法。即把商品压价卖给自己的销售公司，再通过销售公司卖给自己的最终客户。通过定价转移法节税的前提是，销售公司必须享有优惠政策。 (2)成本费用分摊法。如果收入转移困难，就应反其道而行之，即增加房地产企业的开发成本和费用。 a.资金借贷法。即由免税公司将资金拆借给房地产公司，并且向房地产公司收取资金占用费的方法，该法对借贷双方都可产生节税效果。 b.租赁法。由免税公司将房产、办公楼租给房地产企业使用，并且向其收取房屋租赁费 这样，房地产公司通过支付租赁费形成它的开支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，节税效果比较明显。 c.服务收费法。前两个方法的前提是必须拥有一定的资金或财产，如果免税公司不具备这些条件，可考虑采用收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等费用的服务收费法。

一、资产划转的特征

1.资产划转

（1）资产无偿划转

资产划转原是国有企业之间资产流转的一种方式。“划转”作为正式法律用语最早出现在我国《企业国有资产法》中。该法第51条规定：“本法所称的国有资产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为；按照国家规定无偿划转国有资产的除外。”

《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权[2005]239号）第二条明确规定了国有资产无偿划转概念与适用条件。

所称企业国有产权无偿划转，是指企业国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《中华人民共和国公司法》的相关规定。

2009年2月16日，为规范中央企业国有产权无偿划转行为，国务院国有资产监督管理委员会发布《企业国有产权无偿划转工作指引》（国资发产权[2009]25号）。该指引规定了国有产权无偿划转的适用对象、资产划转层级数量等。按照国资发产权[2009]25号文件第二条规定：国有独资企业、国有独资公司、国有事业单位投资设立的一人有限责任公司及其再投资设立的一人有限责任公司，可以作为划入方（划出方）。

第三条和第四条规定，中央企业及其子企业无偿划入（划出）企业国有产权，适用本指引。

国有资产的划转要求资产划入方和划出方都必须是国有产权主体。国有资产无偿划转应该是整体或者部分国有资产在不同国有产权主体之间的无偿转移。如果划入方或者划出方不属于国有产权主体，则无法适用国有资产划转的办法进行资产转移。譬如，某国有控股上市公司，并已经实行了员工持股计划，股权结构已经多元化、分散化，不再属于单纯的国有独资公司。就目前集团的产权性质来看，已经不能适用资产无偿划转方式。

二、资产划转的税务处理

1.资产划转的流转税处理

国家税务总局公告2011年第13号、财税【2016】36号规定：“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

2.资产划转的土地增值税处理

资产划转除资产无偿划转外，涉及房产、土地产群的转移，应该征收土地增值税。

3.资产划转的契税处理

《进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）规定：

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

4.资产划转的企业所得税处理

特殊性重组的基本条件：

（1）企业所得税的特殊性税务处理

《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）将“划转”这一国有资产特有的处置方式扩大到非国有资产处置的范围。

对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。

（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

财税【2014】109号适用范围没有限定为国有及国有控股企业集团，而是适用于所有性质的母子公司，范围大大增加。

按照《关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局2015年第40号）规定，母公司向子公司按账面价值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付。则母公司按增加长期股权投资处理，母公司获得子公司股权的计税基础以划转股份或资产的原计税基础确定。国家税务总局公告2015年40号适用范围没有限为国有及国有控股企业集团，而是适用于所有性质的母子公司，范围大大增加。

但提醒注意的是，交易双方应在资产划转完成后的下一年度的企业所得税年度申报时，各自向主管税务机关提交书面情况说明，以证明被划转资产自划转完成日后连续12个月内，没有改变原来的实质性经营活动。即必须报送《居民企业资产（股权）划转特殊性税务处理申报表》和相关资料，具体参见国家税务总局2015年第40号公告规定。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》

（国家税务总局公告2014年第29号）进行税务处理。29号公告第二条规定，企业接受股东划入资产，凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。但不符合国有资产无偿划转或政府划入资产的，企业只有按原账面净值评估，且将其确认为划入资产的计税基础，才能确保不缴纳企业所得税。

资产划转的税收筹划要点

一、资产无偿划转的税收筹划

需要符合条件，比较苛刻。主要适用于国有企业资产划转。

二、资产划转适用特殊性税务处理的筹划

尽量创造条件，满足特殊性税务处理及不征增值税的划转条件。

一、在企业内部进行避税筹划 1.利用货币时间价值进行避税筹划 货币的时间价值是指货币在周转使用过程中随着时间推移而发生的价值增值，它表现了货币价值的时间性利用货币时间价值进行避税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但可以从各个期限纳税额的变化中获得收益，相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。 2.利用临界点进行避税筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重税负的方法目前该方法在房地产开发中筹划土地增值税时应用最多税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税起征点的规定意味着避税筹划空间的存在这里20%的增值额就是临界点，可以在此进行避税筹划。 3.利用建房的方式进行避税筹划 我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行避税筹划 例如，房地产企业若在开发之初就能确定最终用户，并按代建房情况操作，其收入可用服务业、代理业、税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收，企业可以充分利用这一系列税收优惠政策。 4.合作开发方式合理避税 利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。 例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作： (1)甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼 (2)甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发 (3)甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发 筹划分析：现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。 方案一、合作开发 甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。 方案二、出借资金 假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。 方案三、投资入股，商务楼完工销售后分回股利 由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。 筹划结果：从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。 5.股权转让

某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略) 筹划分析：该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下： 第一步、联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。 第二部、某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。 第三部、固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 筹划结果：经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。 6.签订合同装修费 某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。 筹划分析：按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。 筹划结果：经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。 通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了国家的产业政策，从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能。 二、在企业外部进行避税筹划 企业外部避税筹划，即在企业外部搭建免税平台，为节税创造空间 具体实施分两步： 7.企业外注册免税公司 免税公司是指不以生产经营为主要目的，而是为获得税收优惠，取得税收比较优势，或者方便资金转化而设立的具有明确经营地址和联系方式的公司免税公司的设置形式主要包括： (1)个人投资企业。个人独资企业只缴纳个人所得税，不缴企业所得税，比有限责任公司少了一道所得税个人独资企业除营业税外，其个人所得税是根据开票金额定额征收的。 (2)销售代理服务公司。国家为鼓励第三产业发展，为新办的服务性企业制定了一系列税收优惠政策作为房地产企业，可以办一些服务性企业，比如销售代理服务、咨询、广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去完成，从而争取到优惠政策 房地产企业付给销售代理公司的手续费，虽然形成代理企业的收入，但代理企业可以享受一年的免税待遇而这部分代理手续费也合法地形成了房地产企业的成本费用，导致了房地产企业利润的下降，从而在纳税上形成良好的互动局面，达到节税目的。 (3)装饰装修公司。装修公司取得的装修收入，只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点；剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税。 (4)物业管理公司。我国税法规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。可见，物业管理公司不仅可以代收很多费用，而且其代收费用是不用缴税的因此，房地产企业应成立物业管理公司，将所有代收费用业务分解出来，交由新成立的物业公司代收，这样各种代收款项就不会被并入营业额中缴纳营业税 由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而房地产企业则不存在这样的减税空间。 8. 业务转移 (1)收入转移方法 a.资产转移法。房地产企业的门面房、出租房，会为企业带来大量的收益，是企业的优良资产，也是重点税源。如果这些资产由企业自我经营，由于没有任何营业税和所得税的免税机会，企业将必须面对沉重的税收负担 房地产企业可通过承包、租赁、投资、买卖等方式，将资产转移到免税公司或者低税公司，这可以为企业节省一大笔税费。 b.业务转移法。即把回报较高的业务从房地产企业分离出去，转给可以享受税收优惠的新办公司经营。 c.定价转移法。即把商品压价卖给自己的销售公司，再通过销售公司卖给自己的最终客户。通过定价转移法节税的前提是，销售公司必须享有优惠政策。 (2)成本费用分摊法。如果收入转移困难，就应反其道而行之，即增加房地产企业的开发成本和费用。 a.资金借贷法。即由免税公司将资金拆借给房地产公司，并且向房地产公司收取资金占用费的方法，该法对借贷双方都可产生节税效果。 b.租赁法。由免税公司将房产、办公楼租给房地产企业使用，并且向其收取房屋租赁费 这样，房地产公司通过支付租赁费形成它的开支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，节税效果比较明显。 c.服务收费法。前两个方法的前提是必须拥有一定的资金或财产，如果免税公司不具备这些条件，可考虑采用收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等费用的服务收费法。