2009年上海房价走势

上海的一手新房原本可以卖6w、8w的板块，现在只允许卖4w、5w。

预期落空让价格之锚发生了错位，二手面临巨大下行压力。

不了解这个行情，下家不要出去买房，上家也做不到急抛。

我们怎么洞察当下行情？

一、我们比你多1个观察维度----时间

只知道用价格了解市场的是非常原始和滞后的认知

只有时间和价格立体考虑，我们才能快速知道当前市场有多么槽糕，或者多火爆。

二、一个方法论---木桶理论

木桶理论的解释：一个木桶最短的短板决定了这个木桶的最大容量。

而一个小区的最短短板就是：价格明显便宜，又较长时间卖不掉的房源，它的价格决定了小区能被市场接受的天花板价格（具体例子下文详解）

三、一套黑科技算法

我们根据几万套真实成交案例的价格和时间，再结合目前链家网正在线上的房源价格和挂牌时间，计算出一套房子在当天行情下可以售出的概率

我会用下图作为案例和大家解析当前市场

下面，我们用以上方法和工具解析市场了

我挑几个能代表各区天花板价格的案例，这能比较快地理解当前市场下行程度

青浦最贵的公寓--徐泾 仁恒西郊花园

它的市场接受价格 ≠ 63617

它的最大接受价格 ≤ 56603（还原成中间楼层、中等面积的价格）

在售≤中位数价格的房源情况

徐泾板块已站不住6w，意味着青浦地区二手房天花板锁在56000

松江最贵的公寓--九亭 贝尚湾

它的市场接受价格 ≠ 56941

它的最大接受价格 ≤ 44886（还原成中间楼层、中等面积的价格）

在售≤中位数价格的房源情况

九亭板块最贵的贝尚湾价格滑坡到这个程度，仍未售出，令人唏嘘

宝山最贵的公寓--淞南 盛世宝邸一期

它的市场接受价格 ≠ 69139

它的最大接受价格 ≤ 64170（还原成中间楼层、中等面积的价格）

在售≤中位数价格的房源情况

宝山最富贵的淞南板块，由7w的预期到要退出6w的价格梯队。。。

嘉定最贵的公寓--江桥 嘉城香馥湾

它的市场接受价格 ≠ 60469

它的最大接受价格 ≤ 55051（还原成中间楼层、中等面积的价格）

在售≤中位数价格的房源情况

闵行中南部最贵的公寓--古美 万源城尚郡

它的市场接受价格 ≠ 86314

它的最大接受价格 ≤ 84969（还原成中间楼层、中等面积的价格）

在售≤中位数价格的房源情况

相对于主城区外的板块，万源城价格表现尚属可以

当然，更坚挺的是市区豪宅

它的市场接受价格 ≠ 138504

它的最大接受价格 ≤ 132409（还原成中间楼层、中等面积的价格）

在售≤中位数价格的房源情况

上海的挂牌价无论是均价还是中位数价都无法反映真实的二手房行情，一定要结合时间和价格两者因素，才能看到真实的房价数据

结合上述算法，我们把上海一些板块做了相应的梳理，见下表

上海主要板块二手房可接受最高价格列表

从各板块二手房数据来看，主城区以外的板块二手房下行压力大，比如九亭等地

在上表的数据基础上，我们再把新房数据叠加进来，计算出各板块二手房降价压力指数

2018年上海主要板块二手房价下行压力预测

上表能充分反映出上海各板块二手房价下行压力情况，二手房降价压力指数红色越深代表下行压力越大

观点阐述：

1、如果板块自身二手房价格已经处于下行通道，再加上新开低价一手房的锚定效应，

那么，该板块的二手房下行压力指数就会偏高，颜色偏红

2、也有部分区例外，比如，张江已经被规划为科创中心，所以现在价格稳定

3、还有例外的内环内中心板块，由于未来土地供应稀缺，所以整体二手房下行压力不大

编者有话要说：

这半年时间，在我们获取了数万套有真实成交价格的房源后，再深度学习，我们把它运用到链家网房源的研究上，已经能通过算法，将上面所有的房源进行数字化评估。

那就是我们能够测算出它能在当天行情下销售出的概率。通过概率的高低，我们能够清晰的梳理这7W多套房子的优劣和性价比。

自此我们由单纯的信息发布转变成了算法AI，坦率地说我们比链家网的主人更能洞察当下的楼市变化。

所以我们这里没有“上海房地产长期看好”，只有“实时上海楼市行情变化”。

未来我们会进一步改版，用新的内容提供上海楼市行情发布，敬请关注。

作为中国经济发展的领头条，上海房地产市场一直备受人们的关注。特别是上海的房价问题，这个问题一直困扰着人们。对于上海未来的房价走势，有关研究人员做出了以下的预测。

供应方面：商品住宅市场无新上市项目，本周再度断供，进入年底，开发商推盘热情不高。

成交方面：本周上海商品房与商品住宅成交面积环比均有下跌，商品住宅成交8.45万平米，环比下降14.1%，成交611套，环比下降14.3%。

价格方面：本周商品住宅成交均价为为49752元/平米，环比上涨0.17%。

单个项目方面，浦东南汇项目占据成交前3名，浦东颐景园成交了34套，面积为4865㎡，均价为29951元/㎡。

上周成交前十名项目中，仁恒公园世纪和九龙仓滨江壹十八均价超过10万，分别为107809元/㎡和121626元/㎡。

区域方面，青浦再次坐回成交的头把交椅，成交了12088㎡、均价42990元/㎡; 静安均价排名第1，均价130397元/㎡;成交了538㎡;

上海商品房可售套数为128943套，环比减少0.26%，商品房可售面积为2374.66万平方米，环比减少0.37%;商品住宅可售套数为33144套，环比减少1.14%，商品住宅可售面积507.23万平方米，环比减少1.41%。上周商品住宅可售面积占商品房可售总面积的21.36，与上周相比减少0.22个百分点。

价格方面，上周商品住宅成交均价为49688元/平米，环比下跌1%。分环线看，内环以内区域住宅均价为117161元/平米，环比上涨11%;中内环间价格为91768元/平米，环比下跌10%;中外环间价格为64764元/平米，环比上涨15%;外环以外价格为37794元/平方米，环比下跌4%。

基于近期没有供应，所以交易上中高端项目虽然也有缩水，但幅度略小于刚需房。所以从成交前十项目来看，和前期类似，均以中高端项目为主。上周则有2个均价超过10万元/平方米以上的高端项目上榜，分别是仁恒公园世纪和九龙仓滨江壹十八。值得一提的是，九龙仓滨江壹十八项目仅成交5套，却冲上前十榜单，可见当前交易量已经相当清淡。

在高端项目的成交助力下，上周新房成交均价依旧稳定为49054元/平方米，环比微涨0.1%。

今年只剩下不到1个半月时间，对于想冲业绩排名的房企会在没有出调控政策的区域增加投放量，而上海在严格调控之下已经提前入冬，寄希望通过上海增加销量的可能不高。没有新盘也就没有关注热点，在这种情况下成交震荡向下将是大概率事件，不过基于库存也不多，所以均价或维持高位盘整。

中国住建部住房专家顾云昌表示，房价涨幅有周期变化，短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高，2015年是次高，2016年房地产销售总量和总额，将到历史较高水平。

以2008年金融危机房价大跌为起点，以2016年这一轮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮，余音袅袅，让人回忆里都带着奢侈。

这十年，是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再，劳动力优势不再，人口红利亦消耗殆尽，各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

下面以北京、上海近十年的房价来分析：

北京、上海10年房价走势

过去的十年，是地产的黄金十年，二手房成交量增长了5倍，价格涨了6倍有余；

回顾这十年，每一个起伏变换的交点，都隐藏着货币流动和政策变化的身影。

举例来看，2006年，70/90、首付比例政策相继推行，到07年为止连续8次加息，楼市终于由07年的“沸点”状态急速降温，牛市转熊市；再举一例，2010年4月开始，全国拉开限购大幕，北京随后推出“京十二条”、“京八条”积极响应，2011年连续三次加息，2012年60次表态调控不放松，一系列政策抑制下来，楼市再次冰冻。直至2015年“330新政”重启楼市模式，两年内连续6次降息，购房需求迅速释放，量价齐涨，楼市再度回暖。

岁月如刀,浮生若梦。十年一轮回，有多少值得铭记的故事，又有多少值得诉说的人和事，楼市亦然。

2008年至2018年，十年时间，上海整体楼市几经沉浮，有过成交量爆发、房价飙升的激情时刻，也有过成交量腰斩、降价潮席卷的哀鸿遍野。纵观上海楼市十年发展史，上海楼市住宅成交价连续十年上涨、成交量“四涨五落”的走势忠实地反映了这些年来楼市走过的“风雨历程”。

数据来源：上海中原地产

从成交量来看，近10年上海楼市发展较为曲折，除2009年的超级释放和2015、2016年的成交暴增外，大多年份均处于1100万平方米的平均水平徘徊，当然上海楼市也在2011及2017年进入楼市低谷时期，成交量跌至700万平方米左右水平。

然而上海商品住宅成交均价却一路上扬，近10年房均价上涨了34010元/平方米，涨幅达3倍。这10年的房价上涨之路主要分为3个阶段，其中2008年-2010年涨势较猛，房价翻倍。2010-2013年之间，房均价呈稳步上升状;2013-2018年房均价直逼5万。

值得一提的是2010年房价同比涨幅超35%，是近10年涨幅最高一次。

2008年楼市关键词：大落大起!

成交量萎靡同比跌6成 成交价格稳步上升

2008年，不仅因为金融风暴、奥运年而被人铭记，更因为楼市由繁荣转向萧条而让人唏嘘。对于2008年的上海楼市而言，同样是经历了一场由盛转衰的大起大落，遭到明显冲击。

从商品住宅成交面积分析，2008年1-10月份，上海仅有738万平米，同比去年1-10月份大降60%，由此反映出今年上海楼市成交非常低迷。年底两月上海住宅成交量突然大幅回升，动因是减税与调低房贷利率政策利好起到了促进作用。

从全年看，2008年上海商品住宅成交成交面积960万平方米，同比下跌幅度超6成，成交均价13498元/平方米，价格滞涨。

2009年楼市关键词：疯癫!

成交量达1900万平 同比涨幅近一倍

2009年，宽松的货币政策大大刺激了买房者的消费信心，再加上投资房产的保值心态，造成了上海楼市供不应求的状态。从单月成交来看，1月成交为最低谷约70万平米，后持续增加至6月的270万平米左右，其后持续回落，直至10月反弹，后续2个月均处于220万平米高位徘徊。

2009年，上海商品住宅的成交量1900万平米左右，同比上涨98%，这也是近10年成交量涨幅最大一次。

值得一提的是，年度12个自然月中有10个月成交量大于供应量，供应则持续紧张，这是导致房价大涨的直接原因。

2009年上海商品住宅成交均价约16039元/平方米，同比上涨19%。当然，也有很多楼盘价格上涨30-50%。从各月来看从2月开始持续上涨，8月达到高点，均价超过18000元，其后稍稍回落，11月有所抬头，全市商品住宅成交均价为15070元/平方米。

2010年楼市关键词：暴涨!

房价同比大涨35% 迈入“2万元”时代

2010年，对于上海楼市而言，又是跌宕起伏的一年。2010年上海商品住宅成交均价为21728元/平方米，同比上涨35%，一年时间均价累计上涨5689元/平方米，上海房价迈入“2万元”时代。究其原因，下半年特别是第三季度供应量出现较大幅度增长，并且受高端住宅成交大幅放量的影响，全市均价下半年连续6个月呈上涨态势。

同时，2010年当之无愧的调控年，中央及上海出台了一系列房地产调控政策，从金融、土地、财税等各方加强规范管理，坚决抑制地价、房价过快上涨。调控下，商品房销售面积大幅下降，全年商品住宅成交量为990万平方米，接近腰斩。

2011年楼市关键词：冰封!

成交量创近6年新低 成交价格小幅上涨

2011年，成为了调控成绩显著的一年，商品住宅成交量、成交面积、成交套数都大幅下降，仅成交均价仍略有上升，但是上涨幅度和2010年相比亦大幅下降。

2011年上海商品住宅成交量730万平方米，同比下滑26%，创下近6年新低;成交均价为22199元/平方米，同比上涨2%。虽价格仍呈上涨趋势，但较2010年30%以上的同比涨幅，涨幅缩小明显。

此外，楼市也从供不应求转向严重的供过于求，房价也趋于稳定。

2012-2014年楼市关键词：稳定!

房价稳步上升 成交量在1000万方上下波动

2012-2014年，上海楼市整体处于低位盘整时期，成交量徘徊于1000万平方米上下，成交均价小幅上涨，至2014年攀升至27248元/平方米。

其中，2012年上海楼市相比2011年整体成交不俗， 2012年上海市新建商品住宅成交948万平方米，同比2011年上涨29.4%。成交均价22465元每平方米，同比2011年上升1%。2012年，楼市成交的升温是房地产调控以来的一个拐点，楼市进入新上升期。房价呈现小幅上涨态势，总体表现平稳。

2013年，上海楼市成交再迎高峰。全年商品住宅成交面积为1282万平方米，同比增幅高达35%。纵观全年，在“国五条”刺激下,大批购房者短期内涌入楼市,拉动3月成交量飙升至150万平方米以上的高位。下半年，又迎来了近4年成色最足的“金九银十”,最终全年成交创近4年来的最高水平。

2014年，上海楼市市场表现为量跌价挺。全年商品住宅成交968.39万方，同比萎缩24.25%。商品住宅销售均价达27248元/平米，同比增加13%，环比上涨幅度为2011年以来之最。

2015年楼市关键词：转折!

房价跨入“3万元”时代 成交量创近6年新高

2015年上海商品住宅成交走势呈波浪式冲高之势，成交面积1500万平方米，创近6年最高水平，房价持续12个月上涨，上海房价跨入“3万元”时代。

2015年“330”新政激发改善需求释放，在房价和高端改善项目成交结构性拉升影响下，房价持续12个月上涨。

具体来看，1-4月为季节性淡季，均价涨幅较小，“330” 新政激发改善需求释放中高端改善项目成交增加，5月均价在房价上涨及成交结构性拉升影响下大幅攀升，其中8月涨幅达3.77%，5月和12月分别为2.32%和2.19%，12月上海新建住宅均价36935元/平方米，创历史新高。

2016年楼市关键词：波折!

成交量一波三折 均价不断刷新

2016年上海商品住宅成交量1390万平方米，同比下跌7%;成交均价为38416元/平方米，同比上涨19%。

2016年，上海市楼市交易波动频繁。在中国房地产去库存的背景下，第一季度，上海房地产市场一时间“量价齐升”，销售火爆。

3月25日，史上最严“沪九条”发布，大幅提高二套房首付比例，非沪户籍购房资格由2年社保在调整至5年。“沪九条”调控政策的实施引发了抢房潮，3月24日，“新政”前夜上海市场上演“楼疯”，当天上海的住房成交量突破1700套，3月份成交量也达当年最高值。

随着“沪九条”政策的实施，第二季度市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，8月份又出现了一个反冲，成交仅次于3月份。

随后政府进一步规范楼市操作，10月和11月上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。进入四季度，随着政策效应的积极释放，市场预期趋于平稳，沪楼市成交量有所回落。

虽然供应量和成交量一波三折，但整个上海的成交价格整体 上呈上升趋势。2016年1月上海的成交均价为35878元/平，在经过3-4月微弱的下降 之后，一直不断攀升，上海成交价格记录不断被刷新，直至11月，成交均价达 47724元/平，最后一个月房均价微跌。

2017年楼市关键词：调整!

成交腰斩 达近12年最低

2017年上海商品住宅成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年最低值。

数据来源：克尔瑞

经历了2016年的热潮之后，2017年的楼市无疑成为公认的政策调控年。2017年上海楼市经历了类住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划发布等一系列的重大政策调整。

调控政策密集出台，使得2017年上海楼市真正迎来了市场的调整期，全年上海商品住宅成交规模不足2016年的五成。成交量的极速下跌，很大程度上可能源于市场供应量的减少。

数据显示，2017年全市新房供应量为370万平方米，同比2016年的790万平方米，减少了420万平方米，同比降幅为53%。

2017年，上海新房成交均价为47865元/平方米，再创历史新高，房价同比增幅进一步扩大至25%，为2011年以来近7年最高增幅。

专家点评：

上海中原地产分析师卢文曦认为：从房价上来看，上海楼市这10年可分两个阶段，2010年前没有限购限贷，房价上升较快，而2010年后上海开始限购限贷，此后楼市是投资资金和政策相博弈，政策收紧，楼市调整，房价涨幅稍缓，政策稍微放松，投资资金介入，房价快速上行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：从成交来看，上海楼市正进入存量房时代，尤其这两年全国市场持续升温的情况下，上海新房的交易其实并没有明显攀升。此外，新房市场的交易明显受到了价格的管控，从这两年看，包括预售证管控、价格管控等都带来了市场成交金额等难以大幅上升。

他还表示，近期限价时期应该是上海房价较低的，未来房价上涨或还会延续。

上海房价这十年，你都看懂了吗？下图是一张《08年至今一手房成交价数据》，数据来自“网上房地产”。

请不要误会，这次陈列数据我不是为了感叹上海房价涨了多少，只是问大家看懂了吗？

反正我是没有看懂，我没看懂：同样是房价大年；10年比09年狂涨了69%，而16年只比15年高了25%；

接下来我更没看懂，17年上海的均价：43861元/㎡，18年前4个月均价：40389元/㎡。

上海楼市渐渐进入了“后真相时代”

为了应对“后真相时代”，我们做了许多努力，比如用二手房价做了能真正体现上海动态房价的“恒星小区指数”。

* 选取上海每个月交易比较恒定的1026个小区，即“恒星小区”

将他们的链家挂牌价及部分远郊小区的评估价汇总后做成的价格监测，称为“恒星指数”。

但这还不够。。。我们为了再深刻地理解上海房价这十年；追溯了上海10年至今，超过8年的各总价成交排行榜top10；

数据的力量不是在于当下如何绚丽，而是时间的累计；我们可以看到这些年，哪些小区如朝日，哪些小区如夕阳；哪些小区如恒星闪耀，哪些小区如流星一现；我一直认为真相永远是细节和时间拼凑出来的。

排行榜我们用了哪些历史细节数据？

历史细节数据1：时间

2010年至2018年4月，8年零4个月数据，分成9个年段

历史细节数据2：总价段

<300w、300w-500w、500w-700w、700w-900w、900w-1100w、1100w-1500w、>1500w

分成7个总价段

历史细节数据3：成交套数top10

各个总价段，各个年份，成交套数前10名小区

举个例子

2010年总价<300w成交量TOP10的小区：

以上总价段测算，将历年“做低合同价格”用算法重新评估后进行了“行情价”还原，类似上图这样的排行榜我们做了63张；

9个年段×7个总价段 ×前10名小区 = 630个小区排名名额

每年因为7个总价段，而产生70个小区排名名额，9个年份就是共计630个小区排名名额；

这630个小区排名名额，合并完“反复出现在多个年份的小区”or“反复出现在多个总价段的小区”；

结果是630个名额仅被195个小区占据着，630个小区排名名额中占据最多的前10个小区及名额数。

这10个小区拿了164个名额，占26%，超过1/4，这8年多里他们长期霸屏榜单。

630个小区排名名额中占据最多的前10个小区价格情况：

历史的细节告诉我们：在买房选择上，有钱人其实很可怜。

8年多了，无论房价怎么涨，有钱人选来选去就是这几个楼盘；

我们重点分析一下占名额的第1名，仁恒河滨城2005-2007它这28个排名的名额是怎样占的。

以上总价段测算，将历年“做低合同价格”用算法重新评估后进行了“行情价”还原；

我把历年上榜中，卖得最好的总价用黄色标注好，我们可以大概发现：仁恒河滨城经历了数次蝶变。

8年多的时间里，仁恒河滨城由一个中高端为主，多元化客户购买的楼盘，变成一个单一高端用户青睐的楼盘。

有人肯定会说了:那时因为它涨价了，其他价位段没有了造成的。

但是现实情况让你哑口，以链家现在的挂牌量为例：

仁恒河滨城（2005-2007）有27套，其中8套1100-1500w的房源出售；

陆家嘴花园（2003-2004）有14套，其中3套1100-1500w的房源出售；

but

陆家嘴花园（2003-2004）17年、18年都在，1100w-1500w 成交top10排行榜里。

2017年1100-1500w成交套数前10名：

是什么原因造成了仁恒河滨渐渐输给了2017年1100-1500w上榜项目，是因为新一代购买1100-1500w的住户的诉求；

从“家庭结构”和“阶层需要”来说，他们的诉求多数是：3房+好位置+好学区；

而1500w以上的住户对学区敏感度较低，他们更偏爱私立学校、国际学校，诉求多数是：大户型+好位置；

陆家嘴花园、上海绿城一个对口福外、一个对口浦明，似乎都比仁恒对口的进才稍好一个台阶；

而浦东的菊园能上榜实在是在房价暴涨后，它在这个总价段里体现了较高性价比；

不到1500w陆家嘴大三房，有的还可以看江，让它在17年成为一匹黑马。

这期先说到这（待续）

8年房价演化，带来了各小区竞争关系变化；也带来了购房客群的变化，也带来各个小区认知形象的变化。