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斑马消费 沈庹

广东东鹏控股股份有限公司要想闯进A股，不是一件很容易的事情。

去年，在国内A股上市的蒙娜丽莎，历经长达1年多的等待才得到反馈，这应该是监管层对贴有“三高”标签的陶瓷企业的态度反映。

行业发展放缓且竞争加剧，尤其是中国对房地产市场持续收紧政策和环保政策趋严，影响到大多数陶瓷企业的生存空间，东鹏控股也不例外。

但是，它从港股退市后，执意回归A股，给自己贴上“整体家居解决方案提供商”的标签。

斑马消费发现，目前东鹏控股的业绩贡献主要来自于瓷砖和洁具，去年营收超过66亿元，扣非净利润超9亿元；涂料和地板等其他业务贡献仅6%。

在A股会被买账？

东鹏控股早在2013年11月登陆港交所时，就被投资者们视为其从事的陶瓷产业为“夕阳”产业。所以当时认购时就颇受周折，不得不削减近3成认购价才闯关成功，港股首秀这家广东陶瓷企业就颇为不顺。

彼时，东鹏控股筹备上市已历时10年，是第一家在港股上市的内地民营陶瓷企业。

在上市以后，东鹏控股的股价一度遇冷，在资本市场上的表现十分被动，公司不得不在上市2年半后以私有化退市，旋即启动闯关A股程序。

与此同时，东鹏控股的同行们也在频频向资本市场发起冲击。

蒙娜丽莎（002918.SZ）在2017年12月登陆A股，监管层对陶瓷企业审核趋严，让这家企业经受了1年多的时间、34项反馈，进一步说明监管层对陶瓷行业上市的审慎态度。

可能预料到入市难的结局，在佛山的另一家陶瓷企业采取了曲线上市，被帝欧家居（原帝王洁具，002798.SZ）以近20亿元收购99.99%股权。

2017年报显示，欧神诺对帝王家居业绩贡献达到81.28%即23.85亿元，收购前帝王家居营收不到4亿元。

在收购前，欧神诺董事长鲍杰军认为，建陶行业正在融入大家居体系成为被整合者，才能有更好的前景。

行业的颓势在悦心健康（002162.SZ）身上有较为明显体现。公司2007年上市，但从2011年至今，已是扣非净利连亏7年合计近6亿元，2013年曾被*ST，在2015年股灾后就一直没有扭转颓势。目前主要有大健康产业、建筑陶瓷和生态健康建材业务三个板块。

随着环保政策和房地产调控政策不断加码，陶瓷行业再次进入寒冬，东鹏控股的环保开支和市场推广费用会越来越大，势必影响公司业绩。

销售费用高企

东鹏控股招股书显示，从2015年至2017年，销售费用分别为6.20亿元、7.1元和8.9亿元，占比营业收入的15%、13.54%和13.43%，远超同业上市公司平均值的10.16%、10.87%和11.14%。

东鹏控股销售费用每年增幅在22.59%、14.10%和25.87%。这么多的钱到底花到哪儿呢，斑马消费梳理发现，在销售费用中最大的一项支出是广告宣传费。

招股书显示，2015年至2017年，东鹏控股的广告宣传费分别为9607.29万元、10997.30万元和18102.41万元，2017年广告宣传费增幅达64.61%。

公司解释，这些费用主要加大广告投放所致，所以大家都可以在电视、网络、机场高铁T牌上看到东鹏控股的广告。

在这其中，企业代言人的费用不可小视，2015年，公司邀请国内一线影视明星刘涛为公司代言。

东鹏控股虽没有公开其代言费用，不过在招股书里也坦言明星代言等费用较高。根据目前明星代言市场，其代言费用不少于千万级。

报告期内，公司支出的广告宣传费占总营收比例分别为2.32%、2.10%和2.73%，在同业上市公司中相对较高。

斑马消费发现，另外一项支出增长比较高的费用是“推广服务费”。

据招股书称，主要是与销售推广活动相关的顾问费、咨询费，2015至2017年，分别为1378.57万元、770.06万元和3242.56万元，其中2017年增幅高达321.08%，主要是红星美凯龙（01528.HK，601828.SH）提供信息咨询、招商服务和营销推广产生的费用等。

单价下降存货高

东鹏控股一边砸钱做广告导致销售费用企高，一边主要产品销售单价却在不断下降。

瓷砖产品是东鹏控股的核心产品，业绩贡献超80%。

斑马消费初步统计，瓷砖中的有釉砖在2017年合计销量7076.48万平方米（包括外协及外购产成品），无釉砖销量合计3547.16万平方米（包括外协产品），整个瓷砖产品合计销量10623.64万平方米。

2017年度，瓷砖共获得销售收入54.41亿元，合每平方单价为51.22元；2016年瓷砖总销量为8540.48万平方米，销售收入44.32亿元，每平方米单价51.89元，2015年的每平米单价55.90元，3年下跌4.68元。（注：此统计未考虑外协、外购产品成本）

主要产品中销售价格变化最大的应是抛釉砖，2015年至2017年的销售价格分别为68.63元、60.39元和54.29元。

毛利率方面，报告期内瓷砖产品的毛利率下降明显，从2015年的41.13%降至2017年的40.53%，同期洁具产品的毛利率也从24.69%降至20.88%。

主力产品毛利下滑，主要原因在于原材料、能源以及市场竞争等多重因素影响，综合来看公司综合毛利率，其一直在36-38%之间浮动，总体来看基本稳定。

值得注意的是，东鹏控股的存货规模一直处于高位，2015年至2017年的存货账面价值分别在10.21亿元、9.74亿元和10.25亿元，占比各期末流动资产比例为32.71%、33.30%和27.50%。

中国网财经2月7日讯 明珠电气股份有限公司(以下简称“明珠电气”)近期在证监会网站披露招股说明书，公司拟在深交所公开发行不超过6000万股，占发行后总股本的14.63%，保荐机构为东方花旗证券。

据披露，明珠电气计划通过本次IPO募集资金约2.3亿元，其中1亿元用来补充营运资金，其余将投向箱式变电站及节能环保型变压器扩建项目、信息化改造项目和营销服务体系建设项目。

公开资料显示，明珠电气是一家从事输配电设备研发、制造及销售的高科技企业，产品主要应用于风电、光伏、核电等新能源发电领域，致力为新能源产业提供电力传输解决方案。据了解，该公司的产品为变电站、变压器等变电设备。

2015-2017年，明珠电气实现营业收入7.8亿元、7.99亿元和8.21亿元，同期净利润5526.8万元、5815.73万元和6520.5万元，经营活动产生的现金流量净额分别为-3691.59万元、-2014.91万元和8613.24万元。

报告期内明珠电气风电、光伏、核电产品的收入占主营业务收入的比重分别为76.72%、69.12%和62.32%，市场相对集中于新能源发电领域。明珠电气表示，如果公司不能有效推进新产品研发和市场多元化战略，则新能源长夜的波动可能会影响公司经营的稳定性。

另外，截至各报告期末，明珠电气应收账款余额分别为6.44亿元、7.11亿元和7亿元，占各期营业收入的比例分别为82.52%、89.04%和85.33%，应收账款账面价值分别为6.04亿元、6.61亿元和6.42亿元，占各期末总资产的比例分别为43.63%、50.72%和46.14%。明珠电气表示，公司的主要客户是大型国有发电集团，付款周期较长，合同金额相对较大，加之质量保证金制度，导致期末应收账款金额较大，占有公司大量的流动资金，如不能及时收回，可能会影响公司现金流甚至造成损失。

明珠电气各期末存货账面价值分别为2.74亿元、2.28亿元和2.4亿元，占当期末流动资产比例分别为24.7%、22.13%、21.51%，占当期总资产的比例分别为19.74%、17.52%和17.22%。

招股书还显示，为了满足公司正常的生产经营和资金流转的需要，明珠电气主要房产被用于商业银行抵押授信。据了解，公司自有的18处房产已经抵押，截至2017年12月31日，该部分房产和土地的账面价值为2.29亿元。明珠电气表示，公司存在不能按期规划借款导致主要房产被商业银行处置的可能性，对公司正常生产经营带来不利影响。

股权方面，明珠电气的共同控制人为张少松、李清玲、蔡定国、谢天舒、鲁刚、梁志敏及廖志斌，如果7人未来在公司经营决策或其他方面出现重大分歧，或任何一名共同控制人因特殊原因无法参与共同控制，将改变现有共同控制格局，影响公司现在控制权的稳定，对公司生产经营造成不利影响。

( 编辑：刘小菲 )

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 杨依依 2月1日，A股第一家物业公司南都物业（603506.SH）在上海证券交易所敲钟，发行价16.25元/股，上市后一路涨高至 2月 8日的37.68元/股，预估PE为47倍。

2月8日，内地在香港的第七家物业公司雅生活服务（03319.HK）完成公开募股，最终发行价为12.3港 元 /股 ， 预 估 PE为58.8-77.3倍，将于2月9日在联交所主板上市。倘若全球发售按每股12.3港元的最终发售价进行，雅生活的市值将达到164亿港元，超过绿城服务成为国内市值最高的物业公司。

广告

对比几年前陆续上市的其他五家物业公司（无住宅业务的浦江中国除外），南都物业和雅生活服务创下估值新高。

国泰君安分析师刘斐凡认为，价格和预估PE的明显提高，说明了A股和港股市场提高了对内地物业公司的认可度。

高估值

2014年彩生活赴港上市，成为内地第一家上市的物业公司，四年后，A股第一家物业公司南都物业姗姗来迟。

南都物业的办公和商业物业项目占比为35%，主要承接综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业，物业收费较高。

南都物业招股书中列出了2017年上半年几家龙头物业公司的“名义单价”，其中，南都物业高于彩生活、中奥到家，稍低于主要服务高端住宅的中海物业和绿城服务。

上市前几年，南都物业不断降低关联交易比例，2015年和2016年向关联方提供劳务的收入占比分别为3.55%、3.03%，占比较小。关联交易收入占比的持续降低，说明了南都物业独立性的逐渐增强。

此外，南都物业在招股书中称，其上市后的募投项目包括公寓租赁服务、物业管理智能化、人力资源建设项目和社区O2O平台建设等等，其中最大投向是公寓租赁服务，预计使用1亿元资金，占了其预计募集资金的1/3。

租赁是近几年房地产市场的风口之一，南都物业计划承租1000套公寓住宅，项目的内部收益率为14.5%，接近彩生活早期低成本收购物业公司15%的内部收益率。

而港股上市的雅生活服务，其高估值主要有两个因素：较高的盈利水平和背靠雅居乐、绿地两座“大山”。

数据显示，雅生活服务净利率在2017年9月30日前为17.19%。相比之下，2016年度彩生活、绿城服务、中海物业的净利率分别为13.99%、7.67%、8.83%。

17.19%较彩生活的13.99%高3.2个百分点，市盈率却是彩生活的两倍多。

彩生活副总裁段斐钦认为，雅居乐的高估值更多来源于雅居乐、绿地两个地产商支持。国泰君安分析师刘斐凡也认为，绿地的加入给雅生活服务乐观的增长预期。

雅生活服务与其他脱胎于房企的物业公司不同，它同时背靠两家房企，雅居乐和绿地控股分别持有雅生活服务53.46%和15%股权。

雅生活服务通过收购绿地物业，增加了417万平方米的管理面积，根据协议，从2018年至2022年，绿地控股将每年提供不少于700万平方米面积供雅生活服务管理。

据中国银河国际预测，绿地物业将于2018-2020年为雅生活服务提供6.33亿元、14.47亿元、23.11亿元的收入，由此2019年雅生活的收入可能会比2016年增加一倍多。“我们留意到，在测试中使用的假设是相当进取的，这可能是雅生活服务 IPO　定价偏进取的原因之一。”中国银河国际在研究报告中称。

中奥到家副总裁梁兵认为，雅生活能按58.8－77.3倍的PE发行成功，关键因素在于雅居乐和绿地能调动多少资源让市场感觉到，这只股票一旦上市，可以装进去的有利资源还有很多。

随着中国房地产市场进入存量房时代，房企纷纷进入长租公寓、商业地产、物流地产等重视运营的领域，这也给物业行业的增值服务带来巨大潜力。

2017年上半年，彩生活增值服务收入超过1.1亿元，同比增长55%，逼近2016全年的1.57亿元收入；绿城服务增值服务营收实现3.5亿元，同比增长123.5%。南都物业在招股书中也提到了增值服务，其增值服务收入占比，从2015年到 2017年上半年，依次为4.33%、5.91%、6.88%。

传统的物业增值服务有家政、维修等，新兴的增值服务如社区电商、社区金融，因人力成本低、资金规模大成为更重要的价值风口。

雅生活服务的招股书显示，其正在打造线上线下社区服务平台，整合周边商圈资源以丰富产品与服务供应。其首席执行官刘德明称：“社区金融业务是面向业主的增值服务内容之一，我们的合作伙伴绿地集团有绿地金控，他们有现成的产品，而且绿地又是国有企业，我想，在这方面雅生活有得天独厚的优势。”

风险

物业公司的估值创新高，一定程度上说明了资本市场对物业行业认可度的提高。

内地的物业公司进入港股并不是一帆风顺的，香港物业公司更注重稳定的服务费收入，内地物业公司则比香港更早拥抱互联网概念。绿城服务内部人士向经济观察报称，他们当年去港交所提交IPO资料时，对方称不理解内地物业公司的盈利逻辑。负责彩生活上市的段斐钦也透露，他们在上市时也遇到了相同的情况。

段斐钦介绍，彩生活上市后，物业行业与资本市场进行了首次接触。随后中海物业、绿城服务陆续上市，资本市场对物业行业的认识不断加深。

但高估值往往伴随着高风险，虽然行业价值正在重塑，但总的来看，物业行业在过去几年并没有发生质的改变。

梁兵对经济观察报称：“物业行业在这几年是给了资本市场和社会一个错觉，让大家认为通过先进技术和综合运营能力，就会彻底使一间公司或一个行业的发展进入崭新的阶段。但实际情况是，几年来，各家几乎所有盈利仍来自于物业管理费的收入和人力资源的价差，物业公司仍然没有改变其实质是人力资源公司的本质。”

彩生活的段斐钦也认为，资本市场的高估值并不改变物业行业的本质，这依然是一个赚“辛苦”钱的行业。

东方证券在《房地产存量时代系列报告》中指出增值业务转型效果不及预期。国泰君安的刘斐凡称，港股物业公司的互联网风潮已告一段落，目前港股市场又回归到对业绩的重视中。

南都物业目前的业务过于集中。其招股书显示，除大本营杭州以外，南都物业进入的城市有上海、宁波、湖州、苏州、成都、哈尔滨、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、宣城、郑州等，大部分在浙江以内。

根据招股书介绍的战略规划，南都物业拟分四年在上海、北京、广州、深圳、合肥、武汉、长沙等全国30个城市，通过建立营销网点的方式拓展物业服务业务，实现全国化的业务网络布局。且计划在未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超过公司最近一次经审计净资产的30%或资产总额的20%。截至2017年6月30日，南都物业总资产为6.8亿元，20%即1.36亿元。

上市后利用募集资金用于收购，是物业公司的普遍选择。彩生活就是在上市后大举收购开元物业、万达物业，过去三年用于收购的资金达到13亿。而过去十年，其累计收购的物业公司超过70家。

相比而言，南都物业用于扩张的资金量较少。

《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米，年均复合增长率高达40.45%。

雅生活在1月的发布会上表示，IPO融资所得的39.84亿港元中的65%都将用来并购或投资。

体量上，雅生活在2017年6月收购绿地物业之后，在管面积接近7000万平方米。截至2017年6月底，彩生活、绿城服务、中海物业的在管面积分别为4.2亿平方米、1.17亿平方米、9900万平方米。新三版挂牌的保利物业为9294万平方米，也高于雅生活。

对比雅生活收购绿地物业和彩生活收购万达物业，绿地物业2017年上半年的收入是6050万元，万达物业“万象美”为7.31亿元，雅生活和彩生活分别收购它们的对价是10亿元和20亿元。雅生活用了彩生活一半的价格，收购获得的收入仅为后者的1/12。

一名已上市的物业公司内部人士指出，雅生活的高估值有一部分运作因素。雅生活和绿地的战略合作经历了两个过程，先是2017年的6月，绿地控股将旗下绿地物业100%的股权以10亿元价格转让给雅居乐，2个月后，绿地集团又以10亿元购入雅生活服务20%的股份。相比简单的合并换股，先收购再增资，两手下来营造了两次话题热度，“两个母公司在这件事上有非常丰富的市场运作经验。”他说。

截至发稿前，雅生活服务还未正式上市，无法预计上市后股价上涨趋势，南都物业则在上市后一路飙升，5个工作日内股价翻了一倍有余。

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 杨依依 2月1日，A股第一家物业公司南都物业（603506.SH）在上海证券交易所敲钟，发行价16.25元/股，上市后一路涨高至 2月 8日的37.68元/股，预估PE为47倍。

2月8日，内地在香港的第七家物业公司雅生活服务（03319.HK）完成公开募股，最终发行价为12.3港 元 /股 ， 预 估 PE为58.8-77.3倍，将于2月9日在联交所主板上市。倘若全球发售按每股12.3港元的最终发售价进行，雅生活的市值将达到164亿港元，超过绿城服务成为国内市值最高的物业公司。

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对比几年前陆续上市的其他五家物业公司（无住宅业务的浦江中国除外），南都物业和雅生活服务创下估值新高。

国泰君安分析师刘斐凡认为，价格和预估PE的明显提高，说明了A股和港股市场提高了对内地物业公司的认可度。

高估值

2014年彩生活赴港上市，成为内地第一家上市的物业公司，四年后，A股第一家物业公司南都物业姗姗来迟。

南都物业的办公和商业物业项目占比为35%，主要承接综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业，物业收费较高。

南都物业招股书中列出了2017年上半年几家龙头物业公司的“名义单价”，其中，南都物业高于彩生活、中奥到家，稍低于主要服务高端住宅的中海物业和绿城服务。

上市前几年，南都物业不断降低关联交易比例，2015年和2016年向关联方提供劳务的收入占比分别为3.55%、3.03%，占比较小。关联交易收入占比的持续降低，说明了南都物业独立性的逐渐增强。

此外，南都物业在招股书中称，其上市后的募投项目包括公寓租赁服务、物业管理智能化、人力资源建设项目和社区O2O平台建设等等，其中最大投向是公寓租赁服务，预计使用1亿元资金，占了其预计募集资金的1/3。

租赁是近几年房地产市场的风口之一，南都物业计划承租1000套公寓住宅，项目的内部收益率为14.5%，接近彩生活早期低成本收购物业公司15%的内部收益率。

而港股上市的雅生活服务，其高估值主要有两个因素：较高的盈利水平和背靠雅居乐、绿地两座“大山”。

数据显示，雅生活服务净利率在2017年9月30日前为17.19%。相比之下，2016年度彩生活、绿城服务、中海物业的净利率分别为13.99%、7.67%、8.83%。

17.19%较彩生活的13.99%高3.2个百分点，市盈率却是彩生活的两倍多。

彩生活副总裁段斐钦认为，雅居乐的高估值更多来源于雅居乐、绿地两个地产商支持。国泰君安分析师刘斐凡也认为，绿地的加入给雅生活服务乐观的增长预期。

雅生活服务与其他脱胎于房企的物业公司不同，它同时背靠两家房企，雅居乐和绿地控股分别持有雅生活服务53.46%和15%股权。

雅生活服务通过收购绿地物业，增加了417万平方米的管理面积，根据协议，从2018年至2022年，绿地控股将每年提供不少于700万平方米面积供雅生活服务管理。

据中国银河国际预测，绿地物业将于2018-2020年为雅生活服务提供6.33亿元、14.47亿元、23.11亿元的收入，由此2019年雅生活的收入可能会比2016年增加一倍多。“我们留意到，在测试中使用的假设是相当进取的，这可能是雅生活服务 IPO　定价偏进取的原因之一。”中国银河国际在研究报告中称。

中奥到家副总裁梁兵认为，雅生活能按58.8－77.3倍的PE发行成功，关键因素在于雅居乐和绿地能调动多少资源让市场感觉到，这只股票一旦上市，可以装进去的有利资源还有很多。

随着中国房地产市场进入存量房时代，房企纷纷进入长租公寓、商业地产、物流地产等重视运营的领域，这也给物业行业的增值服务带来巨大潜力。

2017年上半年，彩生活增值服务收入超过1.1亿元，同比增长55%，逼近2016全年的1.57亿元收入；绿城服务增值服务营收实现3.5亿元，同比增长123.5%。南都物业在招股书中也提到了增值服务，其增值服务收入占比，从2015年到 2017年上半年，依次为4.33%、5.91%、6.88%。

传统的物业增值服务有家政、维修等，新兴的增值服务如社区电商、社区金融，因人力成本低、资金规模大成为更重要的价值风口。

雅生活服务的招股书显示，其正在打造线上线下社区服务平台，整合周边商圈资源以丰富产品与服务供应。其首席执行官刘德明称：“社区金融业务是面向业主的增值服务内容之一，我们的合作伙伴绿地集团有绿地金控，他们有现成的产品，而且绿地又是国有企业，我想，在这方面雅生活有得天独厚的优势。”

风险

物业公司的估值创新高，一定程度上说明了资本市场对物业行业认可度的提高。

内地的物业公司进入港股并不是一帆风顺的，香港物业公司更注重稳定的服务费收入，内地物业公司则比香港更早拥抱互联网概念。绿城服务内部人士向经济观察报称，他们当年去港交所提交IPO资料时，对方称不理解内地物业公司的盈利逻辑。负责彩生活上市的段斐钦也透露，他们在上市时也遇到了相同的情况。

段斐钦介绍，彩生活上市后，物业行业与资本市场进行了首次接触。随后中海物业、绿城服务陆续上市，资本市场对物业行业的认识不断加深。

但高估值往往伴随着高风险，虽然行业价值正在重塑，但总的来看，物业行业在过去几年并没有发生质的改变。

梁兵对经济观察报称：“物业行业在这几年是给了资本市场和社会一个错觉，让大家认为通过先进技术和综合运营能力，就会彻底使一间公司或一个行业的发展进入崭新的阶段。但实际情况是，几年来，各家几乎所有盈利仍来自于物业管理费的收入和人力资源的价差，物业公司仍然没有改变其实质是人力资源公司的本质。”

彩生活的段斐钦也认为，资本市场的高估值并不改变物业行业的本质，这依然是一个赚“辛苦”钱的行业。

东方证券在《房地产存量时代系列报告》中指出增值业务转型效果不及预期。国泰君安的刘斐凡称，港股物业公司的互联网风潮已告一段落，目前港股市场又回归到对业绩的重视中。

南都物业目前的业务过于集中。其招股书显示，除大本营杭州以外，南都物业进入的城市有上海、宁波、湖州、苏州、成都、哈尔滨、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、宣城、郑州等，大部分在浙江以内。

根据招股书介绍的战略规划，南都物业拟分四年在上海、北京、广州、深圳、合肥、武汉、长沙等全国30个城市，通过建立营销网点的方式拓展物业服务业务，实现全国化的业务网络布局。且计划在未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超过公司最近一次经审计净资产的30%或资产总额的20%。截至2017年6月30日，南都物业总资产为6.8亿元，20%即1.36亿元。

上市后利用募集资金用于收购，是物业公司的普遍选择。彩生活就是在上市后大举收购开元物业、万达物业，过去三年用于收购的资金达到13亿。而过去十年，其累计收购的物业公司超过70家。

相比而言，南都物业用于扩张的资金量较少。

《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米，年均复合增长率高达40.45%。

雅生活在1月的发布会上表示，IPO融资所得的39.84亿港元中的65%都将用来并购或投资。

体量上，雅生活在2017年6月收购绿地物业之后，在管面积接近7000万平方米。截至2017年6月底，彩生活、绿城服务、中海物业的在管面积分别为4.2亿平方米、1.17亿平方米、9900万平方米。新三版挂牌的保利物业为9294万平方米，也高于雅生活。

对比雅生活收购绿地物业和彩生活收购万达物业，绿地物业2017年上半年的收入是6050万元，万达物业“万象美”为7.31亿元，雅生活和彩生活分别收购它们的对价是10亿元和20亿元。雅生活用了彩生活一半的价格，收购获得的收入仅为后者的1/12。

一名已上市的物业公司内部人士指出，雅生活的高估值有一部分运作因素。雅生活和绿地的战略合作经历了两个过程，先是2017年的6月，绿地控股将旗下绿地物业100%的股权以10亿元价格转让给雅居乐，2个月后，绿地集团又以10亿元购入雅生活服务20%的股份。相比简单的合并换股，先收购再增资，两手下来营造了两次话题热度，“两个母公司在这件事上有非常丰富的市场运作经验。”他说。

截至发稿前，雅生活服务还未正式上市，无法预计上市后股价上涨趋势，南都物业则在上市后一路飙升，5个工作日内股价翻了一倍有余。