西青区房地产交易

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年关将至，天津推地节奏明显加快，梳理11月份土地出让情况可以发现，在月初和月末两个时间段内，土地成交均出现了小高潮，天津土地供应正呈现翘尾行情。据天津土地交易中心显示，截止目前，本月天津全市已成功出让土地12宗，成交金额累计92.319亿元，加上29日即将摘牌的8宗新地，11月总出让土地20宗，成交金额将突破百亿元。

根据往年土地成交情况，我们不难看出，第四季度出让的土地，迫于回款压力一般会被具有一定资金实力的房企拿到，而政府也面临着需要完成年度“土地使用权出让金”预算目标，进入卖地”冲刺阶段。因此，尽管在房地产调控期间以及土地限价的高压情况之下，天津的土地市场依旧保持着不俗的成交成绩。

天津单月出地20宗 滨海占比过半成主力

纵观11月20宗土地入市情况，从地块位置上来看，可以称为远郊主战场，在这20宗地块中，远郊地块占据15席，占比75%，环城地块占据4席，占比20%，而市六区仅有红桥区推出了一宗商服地块，占比5%。12月份即将入市的土地也多集中在远郊与环城板块，由此可见，这也将成为年末天津推地的重点区域。

如果说11月土地成交是远郊主场秀，那么滨海新区一定是成交主力军。20宗土地中，11宗出自滨海新区，覆盖临港经济区、塘沽新城、中新生态城、汉沽四个区域，新地范围分布较广，可谓多点开花。

除了滨海新区之外，武清区与东丽区也是11月出地“大户”。武清推出的三宗土地中两宗商住用地来自于下朱庄街道，该板块靠近南湖风景区，周边坐落着保利、万科等知名开发商新盘项目，未来区域发展潜质较大。另外一宗已成交的纯商服用地位于崔黄口镇，这是该板块年内首次出地，扩大新地分布范围的同时，也丰富了区域商业配套。而东丽区三宗土地全部来自东丽湖片区，并将于明日集中出让。

11月土拍吸金百亿元收官 房企拿地趋冷静

客观的讲，在各项持续调控政策下，天津不断上涨的“房市”得到有效的遏制，而在高地价、融资收紧，竞自持、竞配建等更多约束下，再加上同行之间短兵相接，激烈竞争，年末的土地市场也令大多数房地产开发商变得更加冷静。

截止目前，11月天津全市已成功出让土地12宗，成交金额累计92.319亿元。11月1日七宗地块连续出让，迎来了月初的“成交高潮”，其中六宗地块出自滨海新区，临港经济区一宗商服用地由临港投资底价摘牌，进入竞价环节的五宗地块中有三宗竞自持，最高自持住宅面积占比16%，其余两宗竞价后直接成交。唯一一宗环城纯住宅用地出自西青区杨柳青板块，这宗地重新启用了“7090”模式，也就是说，住宅套型建筑面积90平方米以下的不得少于规划住宅总建筑面积的70%，此举也意味着这部分产品将全部面向刚需客群。万万没想到的是，该宗宅地竟由方正底价摘牌，低调收场。

最后，不得不提的是最近一次出让的与地铁为邻的红桥区双环路地块，这宗地块在成交后，大家都在感慨”红桥，你太委屈“！这宗地起始楼面价是19444元/㎡，出让规定在突破限价25000元/㎡时，竞棚改安置房面积。当大家都在热论这块地将会配建几千平安置房时，它却以19556元/㎡成交了，溢价率仅为0.6%，大跌众人的眼镜。

种种迹象表明，房企在经历了天津土地市场的疯狂之后，正在逐渐回归理性。这些拿地的房企大多是具有一定资金实力的开发商，不乏有碧桂园、华远、中建。恒大等，亦有一些新晋成员宝德、方正、和昌挥军至此开疆拓土。

乐居 张弘 发自天津本周，天津规划局放出了一份西青区某地块控制性详细规划修改文件，内容涉及原纪庄子污水处理厂用地。按以往经验来说，调整控规是地块正式挂牌出让的前兆。

所以，纪庄子地块，这次真的要开卖了？

西青？河西？咱不Care

说纪庄子或者污水处理厂，您可能无感。但如果换个提法，说“紫金山路地块”呢？怎么样，有点如雷贯耳、兴奋激动了吧？

今年中，天津土地交易中心发布了下半年拟供应的12宗中心城区地块信息。其中编号“02”的项目名为“紫金山路地块”，正是这次改规划的原纪庄子污水处理厂用地。

2017下半年天津你供应地块中的紫金山路地块

此处不知道是不是技术性失误，这块从行政规划上属于西青区的地，在土地交易中心发的文件里给标成了“河西区”。

当然，这块地东至紫金山路、北至郁江西道，位于西青区最靠近市中心的边缘，还真两边都贴着河西，而且离友谊路、奥体、梅江等核心板块都不远。估计很多购房者直观看去，也不会在乎它到底归“西青”还是“河西”。

紫金山路地块周边板块示意图

来啊，一起扎心啊

紫金山路地块，在天津房地产圈应该说鼎鼎大名。

早好几年前，它已经出现在天津土地交易中心多版招商手册里。打有狗那年，就有好几十家开发商透露过自家对它“爱慕”非常。

去年5月份，乐居主页君还拿着2015年版的该地块招商资料，预期了一下它如果2016年内出让可能的成交楼板价。

准备写今天这篇稿之前主页君搜那篇文看了看当时自己预测的价儿，心都扎漏了。

变来变去的规划

大概也是因为吆喝了好多年也没卖出去吧，这两年，紫金山路地块的规划和相关数据变了几变。

先说土地交易中心方面公布的数吧。毕竟他们总会标注免责声明“最终出让条件以出让公告为准”，所以公布的数差距多大好像也不是不能原谅的样子。

在2015年版招商文件中，编号“11”的紫金山路地块数据

在2017年下半年版招商文件中，编号“2”的紫金山路地块

当然，2015、2017两幅地图上的紫金山路地块四至不完全重合。2015年的地块多了右上一角。

但那一角，怎么看也不至于导致土地面积从63.4公顷，缩到20.6公顷……吧。

2015、2017两版不同四至图

另外，2015版地块参考容积率1.6，到了2017年变成了居住2.4、商业2.1。

而随着土地面积数字骤减，虽然容积率上去了，紫金山路地块的整体规划建筑面积还是相应大幅减少。2015年公布的建筑面积合计约100万平方米。2017年这一数字减少为约48.7万平方米。

好吧，其实要说在那个地段，100万平很惊人，但50万平米也还是不小啊！我们知足！

两份招商文件，没变的是，都明确标出该宗地内含部分还迁安置房。

规划数字在土地招商那出入很大，所以，还是回过头来看更严谨的、规划局公布的该地块正式控规吧。

2017新版控规

在开头提到的前两天（2017年9月12日）这版最新控规修改之前，巧的是也是在2015年，规划局也公布过一版紫金山路地块控规修改方案。

2015版控规

这两版控规在涉及街坊范围上，2015年的稍大（西青区11-11单元02、03街坊），不仅包括原纪庄子污水处理厂范围，还一直延伸到它西侧、万科金奥国际所在的街坊。

到2017年，新版控规只涉及11-11单元02街坊的部分区域，不过也恰巧吻合今年土地交易中心再次发布招商信息的地块四至。

我们就按最新招商地块四至，来看看“紫金山路地块”的各项指标。

2017版控规修改后地块各项指标

最新版控规中，紫金山路地块内含7个子地块编码，涉及居住、商服、绿地、公共设施（小学）四类用地性质。

其中居住地块3幅，分别是26.13公顷、容积率2.3；4.67公顷、容积率2.2；和3.45公顷、容积率2.5。

商服地块1幅，4.46公顷、容积率6.4。

公园绿地2幅，合计2.4公顷。

最后是1宗公共设施用地，备注为配建小学，1.82公顷、容积率0.8。

综上，在新版控规中，整个紫金山路地块土地面积约合42.93公顷（万平方米）。

其中，居住用地合计34.25公顷，规划总体量约78.91万平方米。商服体量约28.54万平方米。

刨除公建、绿地后，紫金山路项目规划总体量约107.45万平方米，商住比27%:73%。

咦，体量变大了不少&……

107万平米，是个什么概念

107.45万㎡。天津市区好多年没一次性出让过这么大体量的地块了，上一次是2013年这个时节，天拖一期。

做个直观类比，那时候天房融创联手拿下天拖一期地块，总体量102.09万平方米。比紫金山路地块少5万多平方米。总价多少？103.2亿！到现在都是天津单幅地块总价第一。

“少五万多平米”也可以直观类比。本月1号，48000元/平方米楼板价还得配建0.7万平米棚改房出售的南开大学迎水道校区B地块总建筑面积约6.4万平方米。刨除配建棚改面积，整个项目可售体量差不多就是这“五万多平”的差距。而2017年的当下，天房拿下这五万多平米实际可售的项目花了多少钱？30.72亿！

所以，紫金山路地块如果近期入市，起始价、最高限价会定在多少？

前面已经扎透一次心的主页君，也不介意多自捅两刀再斗胆预测一下。

横向对比行政区的话，西青其他板块能跟紫金山路地块PK价值的寥寥无几，没什么可参考的地价，只好往河西看看。

可惜的是回顾数据才发现，河西区2017、2016已经两年没卖地了！跳过了天津土地价格大幅跳升的近两年，河西区上一次卖地还是两年前！

而河西最近一次卖离紫金山路地块还算比较近的地块是2015年6月，天房樾梅江地块。彼时楼板单价15438元/平方米……

一万五的土地成本，放在2017年是什么概念？

今年张家窝、中北镇的宅地差不多是这个价格，还得竞自持、竞配建。

放弃这种对比方式，我们来看看今年天津市区南部实际的土地成交价格吧。

或许是因为价格成本真的太高了，2017年内，说真的，天津环内拢共也没卖几宗地。不过还好，9月初南开刚卖了两块，迎水道校区地块，好歹离着紫金山路地块不算特别特别特别远…地块区位价值等等方面么…孰优孰略大家各有见地，总体差距也不算特别巨大。

那么，就拿迎水道两块地来看看。

迎水道A地块，商住比大约是二八开，成交单价38150元/平方米，无棚改自持等成本。

迎水道B地块，商住比5%:95%，前面说了，48000元/平方米，配建7000平米棚改安置房。

所以看上去，目前规划商住比27%:73%、包括棚改体量的紫金山路地块，如果近期成交，比较可能的土地价格是在30000-40000元/平方米左右。

取个中，姑且按35000元/平方米算。

107万平方米总体量，总价逼近400亿……画面太美，我都已经不敢细算。

可能、大概、也许，当前没有一家开发商能吞得下整个紫金山路项目了。

就算按这两年大家最熟悉的合作合作再合作、一人五毛凑出一个大盘的套路，估计就算集齐108罗汉都接不下紫金山路这个盘。

照如此看，在当前市场，紫金山路地块最终拆分出让或许是最具有可行性的方案。

按你胃，无论紫金山路地块何时正式挂牌，都大约能成为天津土地市场未来最大的一场好戏。

紫金山路地块土地整理现状

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年关将至，天津推地节奏明显加快，梳理11月份土地出让情况可以发现，在月初和月末两个时间段内，土地成交均出现了小高潮，天津土地供应正呈现翘尾行情。据天津土地交易中心显示，截止目前，本月天津全市已成功出让土地12宗，成交金额累计92.319亿元，加上29日即将摘牌的8宗新地，11月总出让土地20宗，成交金额将突破百亿元。

根据往年土地成交情况，我们不难看出，第四季度出让的土地，迫于回款压力一般会被具有一定资金实力的房企拿到，而政府也面临着需要完成年度“土地使用权出让金”预算目标，进入卖地”冲刺阶段。因此，尽管在房地产调控期间以及土地限价的高压情况之下，天津的土地市场依旧保持着不俗的成交成绩。

天津单月出地20宗 滨海占比过半成主力

纵观11月20宗土地入市情况，从地块位置上来看，可以称为远郊主战场，在这20宗地块中，远郊地块占据15席，占比75%，环城地块占据4席，占比20%，而市六区仅有红桥区推出了一宗商服地块，占比5%。12月份即将入市的土地也多集中在远郊与环城板块，由此可见，这也将成为年末天津推地的重点区域。

如果说11月土地成交是远郊主场秀，那么滨海新区一定是成交主力军。20宗土地中，11宗出自滨海新区，覆盖临港经济区、塘沽新城、中新生态城、汉沽四个区域，新地范围分布较广，可谓多点开花。

除了滨海新区之外，武清区与东丽区也是11月出地“大户”。武清推出的三宗土地中两宗商住用地来自于下朱庄街道，该板块靠近南湖风景区，周边坐落着保利、万科等知名开发商新盘项目，未来区域发展潜质较大。另外一宗已成交的纯商服用地位于崔黄口镇，这是该板块年内首次出地，扩大新地分布范围的同时，也丰富了区域商业配套。而东丽区三宗土地全部来自东丽湖片区，并将于明日集中出让。

11月土拍吸金百亿元收官 房企拿地趋冷静

客观的讲，在各项持续调控政策下，天津不断上涨的“房市”得到有效的遏制，而在高地价、融资收紧，竞自持、竞配建等更多约束下，再加上同行之间短兵相接，激烈竞争，年末的土地市场也令大多数房地产开发商变得更加冷静。

截止目前，11月天津全市已成功出让土地12宗，成交金额累计92.319亿元。11月1日七宗地块连续出让，迎来了月初的“成交高潮”，其中六宗地块出自滨海新区，临港经济区一宗商服用地由临港投资底价摘牌，进入竞价环节的五宗地块中有三宗竞自持，最高自持住宅面积占比16%，其余两宗竞价后直接成交。唯一一宗环城纯住宅用地出自西青区杨柳青板块，这宗地重新启用了“7090”模式，也就是说，住宅套型建筑面积90平方米以下的不得少于规划住宅总建筑面积的70%，此举也意味着这部分产品将全部面向刚需客群。万万没想到的是，该宗宅地竟由方正底价摘牌，低调收场。

最后，不得不提的是最近一次出让的与地铁为邻的红桥区双环路地块，这宗地块在成交后，大家都在感慨”红桥，你太委屈“！这宗地起始楼面价是19444元/㎡，出让规定在突破限价25000元/㎡时，竞棚改安置房面积。当大家都在热论这块地将会配建几千平安置房时，它却以19556元/㎡成交了，溢价率仅为0.6%，大跌众人的眼镜。

种种迹象表明，房企在经历了天津土地市场的疯狂之后，正在逐渐回归理性。这些拿地的房企大多是具有一定资金实力的开发商，不乏有碧桂园、华远、中建。恒大等，亦有一些新晋成员宝德、方正、和昌挥军至此开疆拓土。