业务简介：中企动力（300.cn）为您提供网站建设、网站制作、网页设计及定制高端网站建设服务，中企动力专注于企业网站建设、高端网页制作领域26年，对企业网站制作、平台高端网站建设，包括汽车、家装、农业、外贸、机械等多个行业拥有丰富建站经验，选择中企动力，为网站保驾护航。
自驾考察江浙沪房产四个多月，长沙大户看到的赚钱机会……
前言
说句或会被骂的话：很多有钱人之所以成为有钱人，是有道理的。
他们中的很多人，学习欲望和学习能力很强，对信息反应敏感，勤于思考，勤于行动。
本文作者“谦和屋”是他们中的一位。他是股市里积极参与股东大会、独立思考长期持股的大户，也是在多个城市考察、拥有多地物业的房地产投资者。
他还喜欢慷慨分享和交流，本文是“谦和屋”近几个月在江浙沪房地产考察的所见、所闻、所思、所感。
从中既可看到谦和屋的草根调研情况，也可看到一个有钱人的思维方式。我们摘选原文中部分，看重的是后者。文中的数据真实性，我们未做核实，有心者自己查看。
谦和屋原文超过3.8万字，有趣、有料、有人文、有温度。为了节省读者时间，“聪明投资者”删成约1.7万字。查看原文或转载可到“谦和屋”公众号（qianhewu2008），本摘录严禁转载。
游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考
大概从2017年7月底开始，我在江浙沪盘桓了四个来月，实地去了十来个城市，自驾去的，车子开出去的时候，还才三五百公里里程，回程到了将近一万公里了。收获不少，感触良多啊！
房产一直是我持续研究思考的一个方向。正好我在宁波也有房产，所以，带着家人以宁波为中心，就这么兜兜转转游历了四个来月。有一些见闻和感悟，在此和各位好朋友们分享。
我和很多朋友交流投资的时候，发现有个很有趣的现象。
投资证券市场有一些好朋友，交流的时候，发现对房产很有曲解，甚至排斥。
同时，另一些投资房产的好朋友，也对证券投资充满了排斥，甚至执念。
作为曾经职业做过二手房以及现在职业投资的我，把自己的一些经历做分析，提供另外一个角度，供各位参考，斧正。
我对房地产投资的基本判断
我大致有如下结论，供各位朋友们参考。
首先，我认为，中国未来会发展成一些大的城市集群。
1，以北京为中心的京津冀城市集群。
2，江浙沪城市集群。
3，武汉长沙双核心的中部城市集群。
4，珠江三角洲的城市集群。
5，重庆成都双核心的西部城市集群。
6，没了……
其次，这些城市集群会越来越大，越来越强。然后，年轻人，大部分陆陆续续到上述城市集群。其他城市陆陆续续逐步缩小。
我个人投资房产，大致就会在这些城市做选择。
有些朋友非常幸运，出生成长在这些城市，区域，就会占有非常大的优势。跨区域投资有很多弯路要走。没办法，我也在走这个弯路啊……
我个人大概会重点看——
1，江浙沪城市集群，
2，珠江三角洲城市集群。
这次主要说江浙沪地区。
为什么我认为房地产投资是我投资理财的重要一块呢？
核心在于房地产的利润，有三块可以吃。
这三块，都吃上了，整体的收益就会比较高，而且，相对较安全。
第一块，房产本身的增值。
第二块，房贷的杠杆，即房贷可以再投资。
第三块，房租收入。
先说第一块，房产本身的增值。个人认为，房产要细分之后看。未来，会在中国呈现完全不同的态势。这一点，会和股市特别像。
有些城市还会涨，实在涨不动了，就横盘震荡一下，休息休息，再接着涨。
但是，更多的城市，就不会涨了，且很有可能下跌，哪怕是明面上不跌，最后实质上是跌的。
（几乎越来越肯定，随着二手房中介的招安收编，房价几乎可以肯定很难跌了，至少台面上如此。）
过去近20年，中国应该是全国普涨。这是很正常的，相对于货币的超发，房产增加的速度太慢太慢了。毕竟，钱增发起来快啊……房子得一砖一瓦盖啊~
但是，这几年就非常明显了，有些地方涨幅就较小，有些地方涨幅就较大。未来，我认为，这种情况会越演越烈。
有些地方不但没有涨幅，甚至会几乎没有流动性。可能未来五到十年，或者更久，这种情况就会发生。
我这次在江浙沪游历发现，富裕如此的地方，都有很多小一点的城市，几乎看不到年轻人，晚上街道上安安静静……
可以想象，再过十来年，这些城市会如何。
那么，全国另外那些不这么发达的地区呢？像不像股市？好的股票会一直涨，涨十几年，几十年，差的股票ST，摘牌……
对房地产定价系统的思考
我提出一个非常值得我们认真思考的问题：
房产的定价系统和股市的定价系统有什么差别？如何面对处理这些差别？
我个人认为，这是一个巨大的BUG，里面的道道太多了。
众所周知，股票的定价系统，直接在软件系统里面撮合成交，由于A股的成交量非常大，所以，折价溢价不大，往往每股差不了几分钱。
然而，朋友们，请你们现在思考回忆一下，房产定价系统是哪里来的？
中介！散布在城市里大大小小的中介。
这就尴尬了……
这么严肃的买卖房子的大事情，往往成百万，几百万，上千万，最后定价系统这么儿戏？中介可以随意写价格，报价格……
是的，就这么散，都散了几十年了……
这里面就有很大的BUG！
但凡是网上找到的中介网站报价，都是相当不准的，实际到成交价上下能差20%以上，可能贵，可能便宜。
倘若房型是洋房或者别墅或者工业商业地产，差价可能上下50%都不好说。
是的，就这么离谱。我看了很多年房子了。对这个定价系统感受就是——散，乱。
我个人不太倾向跨区域直接购买新房，你找开发商买房子，你是弱势，全款能打到96折就不错了，一两套房子的，现在还不一定有资格买。
我喜欢找二手房买，买那种次新房。就是建了五六年以内的，干干净净，清清爽爽。
但很多城市，尤其一线城市，税是奇高无比，几乎没有腾挪空间的，最后实际交易完毕之后，发现想象的收益率和实际的收益率差距还挺大。
所以，关于第一块收益——房产增值的部分，我个人的操作手法是：
尽可能折价，至少平价买房子，这几乎就排除了新房，且要花较大的精力，因为得一套一套淘啊。
其次，我的持有时间，必定就会长达很多年。
举例，100万买进，一年就算涨30%，实际交易的时候，可能折价一部分，摩擦费用一部分，最后，到手的涨幅不知道还有20%没有。扣掉劳心劳力的成本，机会成本，其实所得寥寥。
但是，持有十年，按照15%左右的收益，就是翻四倍左右，这时候，整体算总账的时候，会比较划得来一些。（且持有时间长，相当于摩擦费用平摊了。）
第二块收益——房产的贷款再投资。
这道理很简单。但实际操作起来，很多人做不太好。我也在学习摸索阶段。
房产三个收益中，我个人最看重贷款再投资这个收益。其次，才是房产增值的收益，最后，才是房租的收益。
我个人认为，真正值钱的，是贷款！倘若一套房子无法贷款，我想，我多半不会去投资房产，因为，房价的涨幅，没有我投资股市的涨幅大，且流动性很成问题。
北上广深的房价，十年大概六七倍吧，不同的房子涨幅差距很大的。大概每年20%左右的年化收益算上层的了。
但是，一旦涨了上十倍的房子再卖出的时候，把摩擦费用算上（税金，中介费，误工费等折算）。实际上，真的和投资股市的收益差不了几个点。
关键是，损失了流动性。（一般交易到拿到钱，能在两三个月完成的，都算不慢的了。）
真正让投资房产变得无比美妙的是，低至3成的首付，和低至四五个点的利息，以及房贷这种按月还款，不用展期，几乎不怕爆仓的杠杆方式。这才是真正值钱的地方。（目前可以看到，这是一个梦……）
没有这一块收益，我想，我多半不会去投资房地产。而有了这块收益，那么，意味着我四五个点贷出来的钱，投资股市或者再投资房产能获得15%左右的收益，我就平白无故多出十来个点的额外收益，且相对比较安全。
有人直接拿贷款又去投资房产，然后再用这样的方式重复很多次，原理有些像牛市中不断质押上涨的股票来融资再买进一样。
我自己不太喜欢搞得比较紧张，所以，一般我不太会这样做。
第三块收益——房租收益。
在职业房产投资人中间，很少看重这一块的。原因是，收益实在太少了。
在北京，可能一套1000万的房子，能租十多万就算好的了。一年收益一两个点，还要给配好家电家具，隔三差五还要过去和房客打打交道，帮帮忙啥的，怎么算怎么不划算。甚至，最后家具家电一折旧，还得小亏一点，哎……
房租收益主要是商业工业地产类的才吃得多一点。
正巧，我们自己有投一点点，比如，写字楼，我大致计算过，按照买入价格算，约租金收益9%左右，但是，请注意啊，写字楼的装修折旧是较少的。
无论是毛坯还是精装，因为租客对公司整体形象有要求有设计，所以，这部分装修费用是租客来承担，房东会要给出装修期，依照房子的大小，从1个月到6个月不等。
相比住宅，装修家电家具折旧少了很大一块，房东房客打交道也不那么费心。
在中国的今天，由于大量投资房产的人持有物业且暂时几乎没有物业税，导致市场上有相对足够的房子出租，所以，可以花十来万在北上深租上千万的物业。假设出了房产税，很多人天真的认为，会打压房价。
我个人认为，打压房价几乎不可能，倒是非常有可能提升房租。（尤其一线城市）
我太太的妹妹去年刚到华尔街一家投行，这次回来告诉我们，她租了一个稍微好一点的单间，1600美金一个月。
房租收益还有一种吃法也比较高，就是工业地产。但是，一般是公司化操作，也几乎无法大量操作。大概租金收益能有10%左右。
以上就是房产投资我个人实践的三种收益方法。基本上，还是可以直接拿来运用的。目前看来，收益还是勉勉强强过得去的。
投资该选择哪个城市
那么具体到投资该选择哪个城市呢？
我个人选择城市的标准是——在判断未来发展大概率向好的前提下，选择自己喜欢的城市。
这次主要分享一下江浙沪地区。
先从宁波说起吧。
宁波这个城市特别有意思，房价令人想不到的平和。但是，收入却是很高的。
宁波这几年似乎没有那么突出了，或许，是周边城市发展越来越好了。尤其是杭州的突飞猛进。
2009年，杭州gdp约5100亿左右，宁波4200亿左右，差距900亿左右。2016年，杭州gdp约11000亿左右，宁波gdp约8500亿左右，差了2500来亿了。
我亲人也有在宁波投资了很多房产的，关于宁波房产，我个人的意见是，本地人投资自住肯定是没有太大问题，但是，未来发展我认为可能不是最好的选择。
原因很奇特，浙江这边啊，至少以前来说，省会没有压倒性优势。而是几乎所有的城市都富裕，尤其人均很富裕。
那就导致一个情况，浙江的年轻人巨喜欢留在本地发展。
宁波人本来就不太选择出去，（出国的倒是不少）那么，有没有很多人选择来宁波呢？
我认为，选择到浙江发展的朋友，首选或许不会是宁波，可能是杭州。这样来说，房产的发展，有一个很核心的增量——新城市居民。就打了折扣。
所以，我认为，如果不是本地人，选择宁波投资房产并非是最棒的选择，当然，绝对是不错的选择。
目前，在宁波大概一万多还是可以买到不错的房产的，论租金收益，还是能吃两口的……（现在一万多不太好找了……）
宁波往东，有个舟山，房价还是便宜，投资的话，可能不是最好的选择，因为二手房市场不活跃。
绍兴是一座非常美的城市。房价也不贵。一万出头。也就可惜在二手房市场不活跃。
特别提醒一下，一个二手房不活跃的城市，投资房产还是需要稍稍谨慎一点。因为，房产三块利润中的——房价涨幅这一块，在兑现的时候，会有些麻烦。
要么时间上会很长，就是卖很久才卖得掉。要么就是价格上要有折扣。总之，会有一些些的不如意。
投资的朋友要提前有心理准备，并做好策略。很可能要卖好几个月，或者折价10%-20%，这个最好一开始就打在成本里面。
我认为能跨区域投资的地方，或许寥寥，甚至没有也可能。这也像股票，A股几千只股票，到最后，能长期跟踪的，或许不过几十只，能最后等到购买的，或许只有十几只，甚至，几只而已。
不过，好消息是，只需要几只股票，也只需要几套房子，大概就能获得令人满意的收获了。
投资房地产切忌平均思维
我个人认为，第二个房产投资的BUG是——平均思维。
经常有朋友会问我：
“我在XX市，你说，我们未来三五年的房价，还会涨么？”
“你说，全国涨了这么多年了，接下来，我看，肯定会跌，你觉得呢？”
“你说，全国涨了这么多年了，接下来，我看，肯定会涨，你觉得呢？”
……
类似的问题，我总是无从下口，因为房产投资是不太care这种平均思维的。
这个坑，投资股市的朋友，特别容易遇到。因为，股市一旦牛市来了，大部分都会涨，一旦熊市，大部分都会跌。
可是，房地产投资完全不是这个逻辑，平均思维会吃很大的亏啊。
我个人认为，原因大致有这么几点：
1，房产由于总价很高，导致多数人投资覆盖面较小。
房产一套下去就是上百万，甚至几百万，上千万，怎么分散？
对比股票投资，这就是相当于集中投资到一支，最多几只股票上面，且很难调仓换股。（摩擦费用和政策限制）那么，就会出现，全国普涨，你依旧不赚，甚至亏损。
我太太十来年之前在杭州有套物业，这十来年，杭州房价涨疯了，可是，由于那套房子是很奇特的企业自筹建房，最后并没有赚到杭州几倍楼市的涨幅。
房产投资，绝对不要用平均思维。
2，意外情况会令人——很意外。
房子不像股票，股票对应的是企业，企业是活的，有自救能力，万一没自救过来，流动性还是有，多少能卖点儿出去。
你像乐视，出这么大状况了，现在还是能卖掉。（后记，发文数月后，乐视被恒大大额注资了，你看，股票至少还有哪怕很微小微小的希望……）
而房地产一旦有意外，第一危险的，根本不是价格下降，而是流动性锁死，更离谱的，可能连出租都出租不出去，贷款也贷不了，还要贴物业费，还要花精力照顾，未来可能还要贴税。
比如牵扯非常多法律问题的房子，完全卖不出去。哎，我又来献身说法了……
十多年前，我和我兄弟在北京天津待了一年半，当时在一个天津叫做华苑的地方租了一间房子，没曾想到，这间房子有法律纠纷，房东欠了别人一百多万，是个老赖……
好家伙，某天有人敲门，我不疑有他，开门迎客，结果涌进来一家子人，开了眼界了，八十多岁老两口，两对五十多岁夫妇，这六位，进门就往沙发一坐，也不当自己是外人，就把腿盘上沙发。
我们傻了，这是什么情况啊？
后来得知，这一家子，好不容易找到这个老赖的房产，就赖这里了，这家子也不说什么，自带干粮，睡地上……报警也没用，警察来了，说这是经济纠纷，找房东，更没用，来都不敢来。
各位，这样产生意外的房产，一旦你买了，等待你的，将是充满了意外的生活体验，对不？
现在还有朋友问我法拍房能不能买，好便宜啊，我都说，水太深，朋友……
3，不同小区的差价，可能超过你的想象。
我自己买过一些物业，所以，多少算有些经验。我建议选小一点的小区，选贵一点的小区。
为什么呢？
第一，小区大，物业品质大概率就会降低，这已经屡屡发生了。
您想想啊，假设每100户配一个保安，1000来户的小区，大概是十多位保安，就可以了，5万户的小区，那不得500名保安啊？
显然，这么大的保安群体难以有效管理，事实上，我们发现，部分小区被盗案子就是极少数离职的物业人员干的。因为，流动性过大，很难把控。
第二，小区过大，意味着住户很难团结。我现在这个小区，才四百来户，业主巨团结，大家有个群，小区里面一有风吹草动，大家群里就马上沟通，已经驱逐好几家改成高端民宿赚钱的商家了。但是，巨大的小区，很难做到这一点，
为什么选贵的小区呢？道理很简单，一来品质相对较好，二来，价格本来就是一种筛选机制。
贵的小区，你自己住，你将来的邻居素质就会较好，出租，将来租客的素质就会较好，出售，能接受高价格的买家，购买力也会比较好一点。（相对而言啊，不要绝对化了哈~）
就这三点，你就会发现，平均思维会在房产投资上，出现巨大的坑。随便碰上一个，都会元气大伤。
江浙沪不宜跨省投资和适宜投资的城市
刚才说了宁波，舟山，绍兴等地，接着说江浙沪其他城市。
嘉兴是一个很棒的城市，关键是，房价还不贵哟~
嘉兴在我看来，最大的好处是，是个中间地段。
到上海、杭州百把公里，到苏州大几十公里，开车很快就到了。
如此重要的三个城市，嘉兴在中间。房价多少？一万多哦~
数千年来，嘉兴一直是人口聚集的地方，嘉兴人口460万左右。
但是！人口流入的速度很慢很慢，每年就两万人……
这基本上可以推断出，将来嘉兴全城市普遍的房价上涨，是有一定难度的。因为接盘的人，很少……
如果是投资型去购买房产，想吃租金或者房价涨幅，我看还是需要再谨慎一点。还是那句话——成也居中，败也居中。江浙任何一个城市居民想走出来发展的，首选很难是嘉兴。
上海，苏州，杭州，对于普遍性的职场发展，恐怕都会比嘉兴好。可能若干年之后，这些城市的溢出效应会弥散到嘉兴。
再来是湖州。湖州紧邻太湖，古镇、街道真的是一种历史名城的味道。
我个人认为，自住肯定是可以的，待着多舒服，但是，投资还是再考虑一下，原因还是城市规格比较小，两三百万人口，流入速度比较慢，好进不好出。
说了这么多我认为不太好跨省投资的城市，现在，总归还是要说一个我重点看的城市，未来可能会投资房产的城市了。
苏州。苏州的楼市让我一开始弄不明白。印象中，工业园区的房产不值钱，到处都是公司，人多，又杂，环境肯定也好不到哪里去。
但是，到了苏州，吓我一跳，工业园区的房价三四万很正常，非园区的房产，一两万都还找得到。这就奇怪了。
我去了趟工业园区。一下就明白了，这哪是工业园区啊，是公园区吧……
这个工业园区啊，是中国和新加坡政府的合作项目。一个园区就有一百多万人口。
苏州2017年GDP大概1.7万亿。你猜园区占了多少？2350亿。
一个工业园哦，吓人不？
我在这个园区开车逛了一天，巨大！而且，感觉人也比较悠闲，我没有想到，工业园区还有这样的打开方式。
这个园区里面，基本上都是高端制造业、服务业，不是那种重工业、低端制造业的园区，整个环境非常之好。
里面很多新加坡，港台的商人。租金也不低。三房两厅的房子，装修好点，租个五六千我看没什么问题的。
环境非常好，人文也相当不错，规模足够，进得去出得来，长持的话，租金也不低，租房者购房者的素质也比较高。
基本上，整体看下来，没有什么非常特别的硬伤。
硬说的话，我也只能说，过于集中在园区企业了。相对于历史悠久的富庶之地，还是略显孱弱。
但是，再怎么看，综合条件下来，未来五到十年，也是妥妥的了。
可是，园区之外的，发展就高低不同了。
整体看来，苏州是一个很棒的城市，浙江和江苏几乎都这样，省会城市和其他城市差距不大，甚至，省会城市多年下来，一直还没有其他城市经济好。
比如，苏州2017年gdp达到1.7万亿，南京是多少？1.1万亿左右。苏州一个城市，干了超过20%的江苏的GDP。
注意啊，这里隐含着投资房地产的一个很重要的逻辑啊。是什么呢？是不能光看GDP，光看人口情况。
举例，宁波和长沙非常类似，人口，GDP，面积等等。而且，显然，宁波在浙江，经济基础好于长沙。
但是，我个人投资房产，若一定要在这二者之中选择，我就会选择长沙，为什么呢？因为头部效应。
整个湖南或者周边地区，要北上广发展的，全走了，在湖南发展的，基本上，除了长沙没得选了。而宁波就不是这样了。南京与苏州也是这样的逻辑。
苏州的GDP能够在全国看来这么逆天，这肯定是有原因的。最简单一点，营商环境好，经济较发达。这两点，基本上，就确保投资房产不会出大问题了。
更重要的是，苏州是几千年下来，慢慢发展，人们在此地，慢慢繁衍生息的。我认为，更加稳固。
我每个城市去看的时候，必去的地方是大学。
假设投资房地产去考察一个城市，时间原因，只有三个地方让你去游览，你会选择哪三个？
我会选择——大学区域，商业区域，地标性区域。
假如只有两个地方可以选，怎么选？
我会选择——大学区域，商业区域。
假如只能选一个呢？
那我就会选——大学区域。
为什么？
我是通过长期持有的方式来投资房地产，一般来说，吃三块利润，一块是贷款的利润，一块是房租的利润，一块是房价的涨幅。
我个人持有的房产至少是五年以上，事实上，我个人至今还没有卖出过持有的物业，由于摩擦费用的关系，卖出再买入，变得无比艰难，无比费钱，无比费精力。所以，我是长期持有。
由于是长期持有，所以，租赁与出售这二者的客户，将会是我未来需要打交道的客户。我至少，得要明白我的客户在哪里，大概是什么样子，才好量身为他们打造产品吧！：）
所以，当我准备购入房产的时候，我首先摒除的就是非常低端的房产。
因为，未来租客与接盘者会让我打交道比较艰难，可能花费很多心思精力。
这里说的并不见得是钱多钱少，我指的是人员的素质。
如果人员素质不高，未来出售出租都会打折扣，其次，很可能和邻居处理不好关系，这笔账，多多少少都会算到我头上。我不太喜欢这样的赚钱方式。
我也不太会选择特别高端的房产，我指的是总价特别高。原因是，第一难以有好的租金回报，这里有人就会说我错了，汤臣一品一年可以租到一百万以上。
这里我说一个很多朋友容易忽视的地方——空租期。
我有些写字楼在出租的时候，遇到过这样的情况。租客租一年，然后，换租客之时，比如，年底退租，基本上，一两个月的空租期是要做好心理准备的。所以，实际上，一年的租金回报会少15%左右。
这在商铺投资上面极其明显。别看着有些商铺租金高，但是，很久都租不出去，最后算总账的时候，发现租金回报还是不行的。
所以，总价特别高，（一般单价也不会便宜）租金可能还可以，但是，由于愿意花这么高价格的租户，是比较难找的，就算找到了，也难以非常长期的租赁，（长期高房租，租客会自己买）并且，在租赁的时候，租客会比较强势，房东反而比较没那么强势。
所以，我大致上，住宅的话，会投资单价中上的两房两厅，三房两厅，四房两厅，面积80-150左右，大概就是这样的范围。比较好出租，也比较好出售。
好了，说回为什么考察大学区域，商业区域。
因为我的潜在客户就在这里，大学生最后两年，准备进入社会了，大量的租赁需求，毕业三五年，基本也是租赁，这又构成了大量的租赁需求。
三五年后，有经济能力了，要买房了，差不多也就是这些朋友们来买。所以，在投资之前，去大学看看，应该怀着感恩的心，因为，若干年后，这些莘莘学子们，可能是你的租客，更可能是买你房子的朋友。
所以，每个城市，我几乎都要去当地的大学，苏州的大学让我体验尤其好！~
再来，说一下无锡市。
无锡2017年GDP破万亿了哦，全国破万亿的城市，只有14个，无锡就是其中之一哦。
看看其他的城市，北上广深杭，重庆，成都，天津，武汉，苏州，南京，青岛，长沙，要么老牌一线城市，要么省会，要么直辖市，无锡啊，这个城市竟然经济这么发达，实在是出乎我的意料。
无锡的人口才650来万啊！连长沙都800来万人口了，青岛更是900多万人口啊。
我在无锡的商业区域看，档次很高，商业真的很强，江苏小天鹅，希捷国际无锡，江苏阳光集团，江苏华西集团，海澜之家，太多了，无锡的上市公司达到75家。
这是什么概念啊？杭州126家，苏州102家，广州94家，南京74家。
请注意，无锡竟然还有52家在非A股上市的企业。惊人啊！
房价上，也体现了其经济水平，两三万的房价，怎么说呢？自己住的话，当然非常合适，但是投资来说，恐怕不会是我的首选。价格有些高，人口有些少。
我大概思路是，买房的话，首选还是省会，其次就是经济中心。比如江苏，就看南京和苏州，太多了就会看不过来，也没有那么多资金去投资啊！~
但是，这丝毫不能减少我对无锡的敬佩！
说了这么多，说一下几个城市，杭州，上海，南昌，长沙等地。有一些是我需要着重看的城市。
对未来房地产投资的判断
我不大深研房地产细则，尤其是宏观政策。原因很简单，一来，我现在不是从业人员，花太多时间了解，最后，自己买的一些物业，多10%、20%，也不会有本质性的变化，即投入产出比不高。
二来，我都是用自己的钱投资房地产，是长期持有，即根本性看多，那么，细则导致的短期波动，我也不太需要关注。
三来，多年下来投资房地产，有一定的概念，一定的熟悉程度了，所以，也不至于荒腔走板。
以致于，我投资房地产的一些经验，分享出来之后，很多朋友看得懂。我如果解读政策，分析模棱两可，我估计，自己可能都看不懂了。
但是，最近一系列的政策，动作，让我这个不太关注宏观房地产层面的人，都开始关注了。可见，影响之大啊！~
我先给出结论吧。
大致上，我判断，会在一段较长时间内，中国的房产成为——传家宝式房产。即，价格高位，较难买卖，较难产生现金流，产生持有成本。
似乎这段时间，中介产生了很多问题，黑心中介，虚假房源，转款逃跑等等。
我告诉你，十多年前，就是这样，且更加离谱。
可是，怎么现在就开始整顿全国中介了呢？（就在写文章的这两天，长沙省级D报撰文痛批长沙的中介乱像。之前就从未这么严厉的批评过……）
全国性的几大中介不必说了，约谈，整顿等等的！~我在长沙，一个二三线之间游离的城市，竟然在6月份，上千家中介门店停业整顿。
这在我的印象中，非常少见，甚至，几乎没有见过。以前北上广有这样的情况，二三线可是极少出现这样的情况啊。
我在想，到底为什么？
我之前提出过几个观点，投资股市和投资房产很不同的地方，要特别注意。其中有一点就是——定价体系。
众所周知，股票是交易所撮合交易，且设置涨跌停板，楼市完全不是这样。
房产价格基本就两种。一是新房，开发商定价，随行就市（之前），你愿意定高就定高，只要你自己卖得出去，你愿意便宜卖就便宜卖。
目前看来，一二线城市，开发商已经不太能这样干了。限价给你限定住，且不得捂盘，就是限时卖出。
这一个定价体系，已经差不多全国一二三线城市做到位了。反正就是新房不可能随便开价，老大给你确定好利润比例，相当于给你来料加工，你就是房地产界的富士康，咔咔走量吧~
朋友，有没有觉得现在的新房质量问题有点多啊……
除了新房的定价系统，还有一个就是二手房的定价系统了。
早几年一线城市收紧了，一个是打击虚假房源，一个是集中到中介巨头，老大把中介巨头管控起来就好了，清晰得不得了！
现在开始，二三线，甚至三四线，也看着看着开始收紧了。
我认为，这是谋求彻底控制住定价体系，包含最后一公里。
一套新房建设出来，价格被控制住，二手房要卖出来，价格也被控制住。这意味着什么？
第一是意味着利国利民啊~反正就是贵了，不给卖，对不？您想，过去出了个汤城一品，搞得满世界怨声载道，现在哪家房企敢这么开价？
可是，你架不住二手房价格不受控啊。
那就会出现各种套利，很多人通过关系拿到一手房，然后绕开管制，在二手房市场涨价卖掉，拦都拦不住。
很多人说，可以限售啊，但是，朋友，限售可以破啊，这不就是在一个一个堵漏洞么？套利的事情多了去了。所谓买到即赚到，就是这样的情况。
假设，二手房定价系统锁住，你想这样操作，又会出现很多门槛拦住。当然，未来，还是有可能有办法绕开，但是，毕竟又多了一道门槛啊。
新房，二手房，全部管控住定价系统。高房价就被一定程度抑制住了。（对么！~）很多人一定拍手称道
但是，我个人认为，至少会有几种情况需要再考虑。
第一，市场上的供应量会不会大增？尤其是热点城市，热点地区。如果大增，就是治本了。当然，治本不行，先治标也是一个方法。
第二，房子质量会到什么地步？这个最好要再斟酌。
说一件奇葩的事情。2014年4月4日上午8:45分，奉化大成路一套5层楼突然倒塌了……
最后没有酿成重大伤亡。那一天，那个时刻，我TM就在那栋楼旁边！吓死我了……巨响加漫天黄尘！~我心里一紧，脚下一提……
朋友们，房子质量真的很重要，你经历过就知道的！
您看，新房定价系统，二手房定价系统，一旦被管控住之后，我可以猜想到，为民考虑的高层，一定不会让高价房再现江湖。
房价会被稳定住，在一个箱体中上上下下，整体还是向上走的，但是，会缓慢，至少台面上会缓慢向上。
理由简直再明显不过。
房价不骤降，银行的资产就是安全的。房价由谁定？由新房以及二手房定价系统定。管控住这二者，房价就锁死了，不会降。
然后，老百姓们安安心心还房贷，几年一过，就缓过来了，岁月静好……
推演一下吧，假设房价要跌。大体上分两种情况。
一种，开发商扛不住了，引荐中国最大的几家房企来接你的盘。
我是实实在在看到过破产的地产公司被接盘啊，但是，不是打折零售，是非公开定向发行。打折零售还得了啊！不就引起不必要的恐慌么？
另一种，个人要卖房，急着用钱，就打折卖吧。将来，我看有可能相当难打折卖了，只要控制好中介房源信息发布，过高的房价和过低的房价，很有可能上都上不去。
你只能靠小区朋友介绍，自己亲朋好友转介绍等等来发布你的房源。这就不会引起不必要的恐慌。
假设是真的，那么会怎样？我猜，房产会变成传家宝。
共性如下：
第一，传家宝没有金融属性。你难以拿个乾隆花瓶之类的去抵押贷款吧？现在，能贷款的房子，能贷款的个人，越来越少了吧！~
要我说，这才是杀手锏呢，房子去除掉金融属性，靠房产本身的增值，面对股市，其实是比较低的。
除了北上广深杭，能喊出名义上的15%的复合收益，其他哪个城市有？
我自己8年前买的房产，5000左右一平米，现在也就是13000左右。年复合收益13%不到。如果去掉摩擦费用，11%上下的年复合收益吧。
这在股市，就是正常的水准吧。如果没有贷款，房产作为投资品，就不是一个好的投资。租金才多少钱啊……
第二，传家宝不可分割。你总不能把元青花打碎了卖吧……房子也一样啊。没有办法像股票那样，拆分了卖。
第三，传家宝流动性差。流走了，到另一个藏家手里，指不定什么时候重出江湖呢？房子将来很可能这样。卖掉了，可能终身买不回来了。因为，大家都不买卖了。您就安心住吧，别打主意了。
第四，传家宝持有成本高。之前，房产的持有成本是很低的。一千万的资产，几千块一年的物业费，帮你打理得好好的。只要不装修，十年之内，折旧可以忽略不计了。将来，随着房产联网，很可能产生税费，持有成本变高了。
我的判断是，将来，房产就会呈现出这么一个情况，从以前的商品房，变成传家宝房。升值了，从商品变成传家宝了……
一定有人想问如下几个问题，提供我的浅见，供参考。不一定对~
1，房子会不会降价？
我的判断是，房价根本不会大降。都传家宝了，谁愿意贱卖呢？
2，好好好，算你狠！你不卖？房产税收死你！持有成本提高，你不贱价卖，你扛得住么你？
嗯，这个问题分两块答。第一，将来很可能是想贱价卖都挂不出去，或者，推不出去。
设想一个这样的情况。
假设您按照XX市二手房指数打个折，7折卖出去，除非你自己亲戚朋友，不然，你总得上网发布消息吧。
中介方一收到您的房源，挂上中介自己的系统。一来可能价格低了挂不上去，二来可能挂上去马上软件报警，有人来查询情况了。
一两套可能也就罢了，同时很多套都低价出现在中介系统中，就很有可能相关主管部门过来谈心了。
之前的情况是，不管你挂多少钱，由于中介品牌过于繁杂，相关部门根本不知道挂了多少钱。将来，可是看着你的啊！告你恶意做空，吓人不？
传家宝又不能贷款，又不好卖，你又需要用钱，咋办？没辙，借给别人展览收租金吧。房子也这样啊，将来往外出租的房子肯定会增加啊。
有些人天真的以为，租金会由于大量房源涌出来，导致房东相互杀价竞争！
我持保留意见。我的判断是，租金将来会随着房产税的提升，迎来一波显著的上涨。（甚至提前）
与此同时，房价倒是会抑制住。
接着，再来一波漫长的对租金的管控，但可能会比管控房价更加难一点。
花十来万住上千万的房子，将来可能再也看不到了。传家宝借你展览，你总不好意思花1块钱来借吧？你以为我是摩拜啊？
将来会出现，要么有些城市，有些地区，房价维持在那里，不怎么涨，不怎么跌，但是，就是没人来租，空着，然后，持有成本增加，也不好卖，砸手里。
现在很多四五线城市的买房者，将来很可能会遇到这样的情况。四五线的房子，买了几年下来，账面上是赚钱的，但是不好卖，或者，摩擦费用很高。
不卖，出租吧，发现难租出去。不租吧，还要交税。就这种尴尬的情况。
但是，热点城市，热点地区。租金上涨，你不租吧，后面排着队来租。持有成本随着租金上涨而被消化掉。
我们原以为不合理的租售比，可以通过降低房价来达到合理。最终可能会发现，不合理的租售比，通过上涨租金来达到合理。
3，你说，房产变成传家宝了。将来怎么买卖，怎么流动？
朋友，这就是新常态，要习惯！大概十多年前，买卖房子的摩擦成本是不高的，这些年，摩擦成本变得很高的。
自然而然，大家都不着急买不着急卖。
想象一下，股市不是T+1，而是T+1000，交易费用不是千分之一，是百分之十。您看看，流动性会增加还是减少？
未来，房产很可能变成这样子。哦，不，很多地方已经是这样子了。限售5年，7年。交易一般的税费不说，还有一个等同于资本利得的营业税。
就是要你不频繁买卖，要你做价值投资啊，你非得投机，多不好……（将来买房的都是价投……）
说了这么多，你准备怎么做？
说说四大城市的考察情况
我说说江浙沪房产的考察报告吧。
我说这么几个城市。
第一，长沙。第二，杭州。第三，上海，第四，南昌。
长沙是我家乡，我的主要房产在长沙。这么多年来，我特别愿意投资长沙的房产，一来是我有主场优势。二来就是，长沙这个城市的房产很有特点。尤其是早些年。
大概十多年前吧，我去武汉做房产培训，问当地的商铺租户，租金情况怎么样，价格把我惊到了，武汉那么大的地方，商铺十多年前的租金，同类位置，几乎只有长沙的一半左右。
可见，长沙的租金多高，尤其是商铺。
长沙有个步行街，是福建公司开发的。十多年前，卖二楼的一两米的柜台位置，要八万块。步行街一楼的位置，售价和租金都是天价。
为什么呢，因为长沙商圈非常集中。过去，北到五一广场、南到东塘也就到底了。往西不过江，往东过不了车站路。集中在一个不大的区域。不像武汉是三镇合一。
这么集中的区域，只有五一广场和东塘，侯家塘这几个较大的商业区域，导致人群集中到可怕。
多可怕呢？大约2003年前后，步行街一到过节，比春运的火车差不了多少，人推着人，挤着往前走。
我去了这么多城市，感觉类似长沙的，可能就是成都，重庆，广州，武汉这几个了吧。比较平衡，又有发展空间，又有闲暇空间。
关键是，房价便宜啊！在长沙，地铁通达的地方，商业繁华的地方，10000块以内的二手房，15000以内的新房，还买得到。
而我去浙江台州参加伟星新材股东会的时候，台州临海的房价，两三万了~
全国省会城市，长沙的房价长年累月排在倒数，和南昌，西安，拉萨，贵阳，呼和浩特等省会城市，比着争取倒数的名次。
与此同时，长沙的GDP全国26个省会城市排第6，增速排第4。
如此高的GDP增速，却如此低的房价，你说长沙人民怎么不变着法儿娱乐。
每个长沙刚出学校的毕业生，稍微努力一点，加加班，活络一点，每个月收入就可以买一个平方米，没看错，一个人，每个月都可以买一个平方米！
所以，在长沙，消费类型的生意比较好做。
长沙写字楼出租，9000一平米买的5A写字楼，2.5元左右一天的租金，超过10%收益。扣除所有费用，装修折旧，空窗期，7%左右的租金回报，妥妥的。
至于住宅，按照买入价算，没法算了，回报比超高。就算按照现在的买入价，不算装修折旧，超过银行理财的4%左右的租金回报，也是妥妥的。
无他，长沙房价便宜啊。
这就是我之前说的——房产投资吃三块利润。一块是贷款投资的利润。一块是租金收益的利润。一块是房价涨幅的利润。
长沙比较明显的是，吃房价涨幅的利润，过去十来年，都没啥吃的，而吃租金收益的利润，还真是挺过得去的。
我们有一些房产，贷款没有还完，租金就差不多收回买房的款了。一年7%-10%左右租金回报，每年上涨5%-7%，十来年上下，买房的钱就回来了。
有所得就有所失。长沙租金回报还可以，但房价就很一般，年化收益7%左右，比股市差多了。
较好的组合方法是，贷款买房，以租养贷，长期出租，房住不炒，安心从事生产活动……
不过，这两年房价起来了，租金水平暂时落后了一些，早几年，租金回报低于10%的，我们几乎都不太愿意去看……
我有一朋友，买小户型，20来万买的，精装，买一些租给小旅馆，3万左右一年租金回报，10%-15%的租金回报……现在这样的机会没有了，因为，限购，限贷等等一系列措施。
有朋友问我，长沙的房子能不能买？
如果是自住的话，想都不要想，挑自己能接受范围内最喜欢的房子。
如果是投资的话，显然值得投，吃不到房价涨幅，至少吃租金吧，可是，现在大多数人是买不了了……洗洗睡吧~未来等机会再看吧~值得长期观察。
多说一下，我认为，长沙武汉南昌这三个城市，将来会成为一个城市圈。尤其是长沙和武汉。
原因其实一语道破，湖南，湖北，江西的省会城市，会因为高铁等交通发达之后，截留很大一部分本省的人士，从而迅速人口大量流入。
武汉，南昌都是如此。过去，湖南，湖北，江西，就是人口输出大省。现在省会截留一部分，多出来很大一块人口了。这次我去武汉，南昌，都看到了城市建设非常大的变化。
所以，真的蛮值得长期观察的。嗯，算是二线白马股哈~
再说南昌啊~
南昌增速真的很快。GDP是5000多亿，正好是长沙的GDP的一半。但是，你猜猜增速是多少？将近14%啊（名义增速）！长沙和武汉增速12%多~小市值涨得快哈！~（实际增速都要低一些）
南昌，长沙，武汉这三个城市，增速真的是比较快的。有些加速上赶。你看人口增速，长沙2017年增加27万人上下，南昌为10万上下，武汉为12万上下。
没有意外情况的话，将来很长一段时间都会维持人口流入，因为这三个城市都是产业结构比较多元化。不是那种第一产业主导型，相对较稳。
这些人，将来大部分会在城市留下来，都需要住房，要么租，要么买。
我最大的感觉就是，过去一到过年，省会城市，长沙热闹得不行，好多在外工作的人，回来了。
现在反过来了，过年才冷清咧~然后，非省会城市水泄不通了。一问，好多都是在省会城市工作回家过年的。
当然，我个人投资是暂时不会买南昌的。因为离长沙很近，直接买长沙就好了么。但是，自住在南昌的话，还真是不错！~
相对来说，杭州还是比较熟悉的，满世界都知道杭州好。
我经常强调买房需要考虑当地的人文情况。因为，你不考虑人文问题，将来房子出租，出售，自住，都会有一个又一个的坑等着你。
杭州的人文情况，在全国，我想，怎么谦虚，也排在第一梯队了！~
我接触过好多杭州的朋友，有体制内干部，有企业家，有普通白领，和他们聊天，最大的感觉就是都很纯粹，想着自己的事业，想着自己的目标，想着自己的路。
他们不太有那种想干一番惊天动地事业的表达，更多是比较务实的，今天怎么做，明天怎么做，后天怎么做。心里有谱，有定见，不着急八火，不慌不忙。
这样的城市，不管是投资，出租，自住，都是极好的选择。
我真的蛮喜欢杭州的。未来要选，肯定是选项之一。就是太贵了……杭州滨江的房子，尤其是核心地区的，价格都奔着上海和北京的价格去了。七八万！~杭州藏富于民啊……
杭州钱江附近，萧山北，主城区，湘湖……太多地方可以选了，以后慢慢挑吧~
最后说一下上海~由于工作原因，上海我也是去了几十次了。
我很喜欢上海。
在上海，有各国的人，信息交流非常充分。而且，上海是老钱较多的地方，老钱阶层让这座城市比较规矩、规范。
很多人说上海消费高。我在上海的消费，很少有被骗的经历，贵是贵，但是，一分钱一分货，摆在明处。
但凡一个城市，讲规矩，哪怕规矩是在商言商的规矩，我也觉得，投资在这里有保障，不害怕，长期看来，风险是比较低的。
无论如何，倘若你打算在财富的大船上需要有房产作为一块压舱石，上海绝对可以成为重要选项之一。在某种程度上，可能比北京更加合适。真的。
上海么，我自己很喜欢陆家嘴，浦东新区一些地方。但是，觉得好贵啊……
据说，塘桥，新江湾，海宁路这些地方还行……
总之，上海可以长期观察，现在是极难买进去了。但是，未来呢，会不会出现机会呢？先观察吧~
买房总结
我稍微做一下总结吧。
买房这件事，大致会有两个目的，一是自住，我一向建议朋友，在可接受范围内，选择自己最喜欢的房子。生活是自己的，多少钱都换不来。
我见过很多买房自己住的人，过于考虑房产的投资属性，硬要买在一个升值潜力大的地方，然后，每天通勤时间巨长无比，五到十年的青春，有无数个小时，在地铁上，轻轨上，车辆上，耗去了激情，耗去了岁月。
2014年，有一年左右，我的通勤时间要算起来，至少3小时，我做的第一件事，就是搬到公司里住。每周日晚上，我太太和我住在公司的套房，然后第二天我再工作，她再回家。我连炊具都搬过去了。
每天可以省出来3小时，一年多出来1000多小时。
十年下来，就是一万多小时，足够你在绝大部分领域，成为至少接近专家级别的人了。
很多人高估了自己短期的能力，却低估了长期的累积。
买房自住，真的选择一个适合自己的房子，不要太考虑投资属性。
买房另一个目的，才到投资。
论到投资属性，我是觉得，除非生长在三四五线那种过于偏僻的城市，不然，最好的选择，一定是自己的主场，至少，也要是自己的省会城市吧。
因为，自己熟悉的城市，比较能够避开一些坑，一些雷区，有足够的容错空间。不至于刚准备大展手脚，就掉到坑里，等爬出来，轻舟已过万重山了。
如果自己在熟悉的城市，都有一些房产了，还准备继续投资房产，才需要跨区域投资。
我认为，首选不应该是跨国，应该先跨省。原因很简单，就是法律法规问题。这个差别可是能出大问题的啊。
有些国家出租是不能涨租金的，不能赶租客走的，不清楚的话，赔死去！~
至少跨省投资几次之后，才敢说尝试跨国吧。（土豪以及国外人脉丰富的朋友自然除外~）
跨省投资，我个人大致会重点考虑如下几个地区。
长三角地区，珠三角地区，中部地区。
这几个地方，足够深耕了……
关于房地产股的看法
中国的新房市场，越到后面，会越集中在几大巨头手中，高层大部分政策，倾向都是希望房企加快盖房子给老百姓，不管是税收政策还是实际行政调控，都是赶着房企快速提供房产出来。
讲真的，无论怎么说，我们是应该感恩的。过去房子是不贵，但是，很多人却不愿意面对全部的真相。
我小时候，住的父亲的单位房，房子很便宜，但是，居住条件很差，还不一定有份，你得排队等着。
现在房子很贵，但是可以租，可以买便宜的城市，总之，有得选。之前是没得选。
几亿人，住房问题，从无到有，不过二十来年时间，我们不应该感恩么？
未来，A股市场，有三种房企，我想，会活得比较好。
一种就是巨头房企，尤其是快速提供房子的巨头房企。当然，快了，自然需要牺牲一定的质量，但是，还是要相信他们啊，然后，自己买房子的时候，多多留心相应的质量指标啊。：）
还有一种就是特色房企，什么小镇型的啊，旅游型的啊，高端型的啊，用特色做出一系列小而美的产品。我想，也会有一众粉丝，必定可以活得长久。
还有一种就是资源型房企，比如大央企，有巨大资金优势，政策优势，即成本端稳固，高层保驾护航，能够立得住。
每个城市当地的老牌房企，等同于地头蛇，总有他能生存的方法，深耕，精耕自己这一亩三分地，也能活得特别滋润。
最近，房企的股票跌得很厉害。中国恒大是我自己重仓的股票之一。我也谈一下我的看法。
我个人认为，大概率是看好的。
有种声音是，中国经济被房地产绑架了。我个人持保留意见。这里面不存在一个房地产的单个主体，怎么可能去绑架中国经济呢？只能说，中国经济很大一部分被房地产以及相关产业所影响。
按照这个逻辑，任何一个国家，都有一两个主要行业，对国家经济影响非常大。（美国被硅谷和华尔街绑架了？日本被制造业绑架了？）
这不是必然情况么？
在我看来，中国房产还有旺盛的需求。但是，会严重分化。
人会不停地在几大城市群聚集。然后，像摊大饼一样，这些重点城市会不断的造房子，买房子，租房子。
这个可不可逆，比如，政策出台做引导？我个人认为，长期看，不可逆。
因为，乡镇随着比较优势的急剧下降，会越来越没有办法提供发展空间。比如，这些年我去乡镇，感觉最大的就是，年轻人越来越少。
政策能影响么？短时间能，长期来看，不能。这是不可逆的，发展进程无法开倒车。
那么，房子的需求，就是刚性的，硬邦邦的。
这些房子必定是新造出来的，由哪些房企造出来？大致就是我刚才列举的那三种情况。
这个行业，在我看的见的将来，没有意外情况，总量不会有巨大变化的。因为，人口流动的速度，按照群体来看，是可以预测，比较稳定的。
其实，巨头的房企，每年的新增客户，是有保底的，相对稳妥的。这一点，不会像高科技公司，来一个断崖式下跌。这是我第一个判断。
其次，就是客单价。
回到最初我的定价体系的描述。我认为，不会暴涨，不会暴跌，会在一个箱体内，逐步向上。
然而，会严重分化。
重点深耕，精耕几大城市群的巨头房企，我个人比较看好。
有人说，城市化进程已经告一段落了。我想，应该去乡镇实地走访一下，就会有深切体会。这种比较差距的巨大现实，会令人印象深刻。
中国的新增人口没有大幅上涨了。可是，中国的老人却越来越长寿了。且拜科技发展所赐，大概率将来会越来越长寿，实际上，房产的需求，还是增加的。
中国老人不可能批量化进养老院的，很难很难，这是文化基因的原因，没有几代人，想都不要想。
基本上，我的判断就是以上这些了。期待未来的验证。
关于江浙沪的房产考察的报告，告一段落了。各位朋友，江湖再见。
声明：凡注明“聪明投资者”的作品，版权均属聪明投资者。未经授权严禁转载、摘编或利用其它方式使用，违者必究。所有文章旨在记录和传递信息，不代表“聪明投资者”赞同或反对其观点。
中国设计作品亮相哥本哈根
新华社哥本哈根8月20日电（记者和苗）“2018丹麦创意商业杯·设计中国”特展20日在丹麦首都哥本哈根举办，丰富多彩和独具创意的中国设计作品在北欧时尚之都勾勒出“文化中国”的形象。
应丹麦创意商业杯组委会邀请，此次特展由中国《艺术与设计》杂志社与哥本哈根中国文化中心共同举办。特展精选出设计精品百余件，出自约30个中国设计机构和设计师。这些设计作品包括时装、陶瓷、首饰、家具、文创、数字、视觉传达等7个版块，从中国人的日常生活、中华传统文化复兴、数字化的未来3个方面，展现中国设计，讲述中国故事。
丹麦王子约阿希姆和中国驻丹麦大使邓英在开幕式后观赏了中国设计师们的作品，并出席了特展晚宴。
邓英在致辞中说，丹麦是创意产业强国，中丹加强创意产业领域交流，增进文化互鉴和人民友谊，有利于互利共赢，丰富两国务实合作的内涵。约阿希姆王子则表示，他非常乐意看到创新的解决方案，设计师们用全新的方式改变着周围事物。
今年是中丹建立全面战略伙伴关系10周年，此次特展多层面地向北欧和丹麦观众展示了中国设计的辉煌成就，传达出中国与丹麦在设计领域友好对话、交流互鉴、共同发展的理念。
当天，首届“中丹设计对话”活动也在特展所在地旧股票交易中心大楼举行，来自中丹两国的设计师及商业精英们就设计创新、初创企业的成长等相关话题进行了深入探讨。
版权声明：如涉及版权问题，请作者持权属证明与本网联系
来源：新华社
2017中国城市规划信息化年会 MapGIS“多规合一”解决方案获关注
月21日，2017中国城市规划信息化年会在武汉召开。会议以“众源、众规、众治”为主题，中国城市规划协会、中国城市规划学会、相关科研机构、高校以及企业600多名代表参加了会议，从规划信息获取利用、规划设计公众参与、规划管理职能决策等方面进行交流和探讨。此次中地数码携MapGIS空间规划（多规合一）解决方案应邀参会，并在“众规视角下的规划编制与多规融合”分论坛上做经验分享。
2017中国城市规划信息化年会
本次年会特邀了英国皇家科学院院士Michael Batty作“智慧城市、大数据与城市规划”的主题演讲报告，演讲之余，Michael Batty院士与武汉大学詹庆明教授一同来到了中地数码展台，交流了解MapGIS及空间规划（多规合一）解决方案。MapGIS空间规划（多规合一）解决方案基于云环境的T-C-V总体架构，建立多规智能编制系统、规划编制项目管理系统、多规合规审查系统、省级规划管理系统、市县规划管理系统、多规综合服务平台和多规数据管理平台七个应用系统，实现各级各类空间性规划在统一数据标准、统一坐标体系基础下，检测规划差异，辅助消除规划矛盾，最终形成动态更新的“一张图”，推进空间规划在编制、审查、决策、实施、监督全过程智能化服务。
Michael Batty院士与武汉大学詹庆明教授参观中地数码展台
结合二十多年地理信息化建设积累的行业经验，融汇新型城镇化发展新理念、新思路，将最新的GIS云平台技术融入规划业务，在多规合一试点阶段，中地数码已参与多地的规划管理信息平台建设，探索出一批可复制可推广的经验。大会“众规视角下的规划编制与多规融合分论坛”上，中地数码向参会领导嘉宾分享了MapGIS空间规划（多规合一）解决方案及应用案例，按照“1+6+1”（一个数据中心、六个应用系统、一个门户网站）总体架构建设的空间规划（多规合一）信息系统引起了与会者浓厚的兴趣。
中地数码分享MapGIS空间规划（多规合一）解决方案演讲
大会的成功举办，为城市规划各领域提供了理想的技术交流平台，在这个平台上，我公司不仅向全国各地的规划管理单位代表和专家展示了成熟的MapGIS空间规划（多规合一）解决方案，还了解到各高校专家和同行业公司的技术理念。接下来，中地数码将与业内同仁一同推动我国城市规划信息化行业更快、更好地发展，为城市规划带来新的繁荣景象！
这家日本网站真是良心，上万张图片可免费商业使用
平时我们找无版权素材的图片一般都是上国外的英文网站去找，殊不知，在我们邻国日本竟然还有这么一家免费良心高质量的无版权图片平台，那就是Pakutaso。
今天，明美无限就好好的给大家分享下这家免费无版权图片素材网站。
Pakutaso 是日本的一家高品质照片素材免费分享的站点，网站上所有的图片资源多是东亚流行文化情境类的主题照片，更多的是亚洲模特素材，从使用地域上来说更符合东方人的审美观念，设计师们更好的使用亚洲的场景图片。
打开「Pakutaso」网站，可以看到目前该服务拥有上万张的图库照片，而且授权高画质下载，免费商业使用，你可以到这里查看他的「使用规约」。除了拥有亚洲面孔人像照片外的另一个大特色，就是该服务会针对各种流行主题、特殊时事，专门去拍摄并制作成特殊的图库照片。
Pakutaso 网站上的照片总类也很多，我们可以通过右方的人物、纪念日、天气、建筑、工作等等不同的分类，来浏览我们需要的照片类型。同样的即使是使用笔电的情境照片，在Pakutaso上的拍摄，也都是以亚洲人的手为模特儿，更符合东方的文化情境。
PAKUTASO 收录的免费图片素材已经超过 10,000 张（目标五万张），相片分类相当清楚，包括人物、活动、天气、自然风景、街道建筑、生活、IT、动植物、交通工具、工业、食物和桌布等等，比较特别的是 PAKUTASO 不定期会有企划专题，专题主要与各种产品、店铺合作，在提供相片素材时达到曝光及宣传效果，是一个非常聪明且能达到双赢或多赢的营销手法！
PAKUTASO 的另一特色是使用者可以自由从网站下载「普通画质」或「高分辨率」相片，无须注册或登入账号，使用这些图片也没有限制必须要标注原出处或链接回原页面，真的是一个非常用心且能找到不少高质量素材的好网站。
简单介绍完PAKUTASO，大家应该已经迫不及待想去寻宝了吧？使用素材时有一些使用规范必须注意，若想赞助网站也可参考赞助页面说明。虽然没有强迫必须付费或赞助才能使用，但如果可以，还是尽量链接回PAKUTASO ，特别是在使用了图库素材后，这也是能够帮助网站持续营运的方法。最后还要讲一点，肯定很多小伙伴都会问都是日文怎么看的懂呢？其实，浏览这个网站对于语言方面是没有很大障碍的，该网站结构清晰明了。不过还是要考虑到大多数小伙伴的使用习惯，明美无限建议大家使用谷歌浏览器去访问比较好，因为该浏览器右上角最上面有个翻译页面的按钮，非常方便实在。
祝大家使用愉快！
看得见的飞翔，看不见的百炼成钢
有一架飞机神秘而悲壮，从诞生之日起就要接受种种“酷刑”，通过完成“极限挑战”来证明该型飞机的安全性。破坏性试验注定其永远无法翱翔蓝天，但它却为国产大型客机C919的安全飞行、适航取证做出不可替代的贡献。这就是位于中国航空工业飞机强度研究所全机静力疲劳试验室内的C919大型客机10001验证飞机。
飞机的“强健筋骨”与“坚韧之翼”是如何炼成的？中国大飞机的强度试验团队伴随着这架验证飞机经历了一次次大考，为C919飞得更高更远打下坚实基础。
地面上的“极限挑战”
走进试验室，一架银灰色飞机被钢铁框架包裹着，液压管路延伸到框架的每一个角落，通过液压驱动的整套加载系统模拟飞机的真实受载，将载荷施加到飞机上，上万个应变传感器通过电缆连接着飞机上的每一个测量点和应变测量系统，一眼看上去，给人“五花大绑受刑”的感觉。
就像测试人在各种极限条件下的耐力一样，通过向飞机施加载荷，测试机体“骨骼”在不断增加压载情况下的应变、扭曲，以及硬度、韧度情况，就是把飞机放在一个极端苛刻的环境中去检验其耐力。检测值几乎都是飞机能够承受的极限，以验证飞机在遭遇极端情况时的安全性能。
一架飞机交付给航空公司投入商业运行，为公众提供航空运输服务前，必须经过一次全面验证。2.5g极限载荷试验是这场大考中最重要的一个试验，也是风险最大的试验之一。这个试验用于考核机翼，飞机的机翼需要承受整个飞机自身2.5倍重量的载荷，机翼的最大变形将超过3米。
2018年5月11日，C919飞机全尺寸验证试验项目开始首项极限载荷试验，也是欧洲航空安全局（EASA）关注的首个结构强度验证试验。当载荷施加到137%限制载荷时，问题不期而至：后服务门上部密封件脱出形成缝隙过大，增压舱无法继续增压。飞机上的压力不得不减下来，而试验团队的压力迅速增上来。
试验团队第一时间研究讨论故障原因和解决方案，随后又召开了多轮审查会详细讨论试验中止后的数据复查、试验排故、理论分析和试验数据对比分析等工作。在不到一个月的时间里，设计人员完成了多轮故障排查，最终试验大纲获得中国民航局（CAAC）的批准和欧洲航空安全局（EASA）的认可，于2018年6月6日顺利完成了10001架机增压舱增压极限载荷试验。同时也拉开了C919飞机结构极限载荷验证试验的序幕。
C919飞机强度试验团队在9年前曾遭遇过一次重大挫折，被试验团队称为“暗黑时刻”。这就是ARJ21飞机的2.5g载荷试验。2009年12月1日，当载荷施加到87%时，随着一声巨响，ARJ21飞机龙骨梁后延伸段结构遭遇破坏，2.5g极限载荷试验被迫中止，后续20多项静力试验都无法开展，试飞工作也不得不全线停滞。
“我搞了一辈子强度试验，在全机强度验证试验中，这种情况从未遇到过，不知道问题在哪里，对于试验团队来说无异于晴天霹雳。”中国航空工业飞机强度研究所副总工程师唐吉运说。
没有选择，只有沉下心来重头来过。“花了7个月时间，每一个环节都不放过，终于找出故障原因，发现飞机设计以及验证方法都存在问题。制定解决方案，最终同时面对中国和美国的考官圆满解决了问题。这七个月中的每一天都是煎熬。”C919飞机副主任设计师赵峻峰说。
ARJ21飞机2.5g极限载荷试验圆满通过的那一天，试验室的大男人们都哭了，他们终于抗住了这个让飞机研制坠入深渊的重力。
2.5g极限载荷试验成功表明ARJ21飞机强健的骨骼与机体足以支撑它安全翱翔蓝天。
C919飞机2.5g极限载荷试验马上要开始了，如今的试验团队内心更加沉稳，这沉稳和自信来自于风雨同舟的并肩奋斗，不畏艰辛的攻坚克难。
“考试”全优再上天
强度试验为什么这么难？要通过试验达到怎样的目的？
中国商飞上飞院飞机结构强度工程技术所副所长朱林刚打了一个比方：一把椅子生产出来，需要验证它能够承受多大的体重，是40斤重的小孩，还是200斤的大汉？一把椅子能坐多少年？椅子能否承受跳跃、撬动？飞机同样要进行诸如此类的测试，需要考虑飞机在飞行中任何影响安全的因素，比如飞机遭遇鸟撞、坠机、极端天气等情况时，其性能能否满足安全要求。
安全标准谁来制定？中国民用航空局。作为“考官”，中国民航局派出上海审定中心结构强度团队代表政府和公众对飞机的安全性进行全面监督、审查。验证由中国商飞负责，飞机制造商中国商飞公司所属的上海飞机设计研究院（简称“上飞院”）结构强度团队，联合我国唯一的飞机强度试验研究机构中国航空工业飞机强度研究所（简称“623所”）是“考生”，共同开展C919大型客机全部结构强度试验的设计、实施，向“考官”提供充分的试验数据证明飞机结构和强度符合适航规章的要求。
都说严师出高徒，两位“考生”面对的考官不仅仅是中国民航局，为了满足C919未来国际客户的要求，“考试科目”参照了欧美对飞机适航取证的相关条款，这份试卷是一份国际主流标准试卷。
出难题是为了验证C919具有足够的安全性，那么飞机的安全性如何定义？“简单的说，就是飞机因单个部件失效发生危险的概率是10的负9次方，低于人正常生活可能面对的危险。”中国商飞上飞院院长沈波说，“要证实这一点，就需要进行各项验证，飞机整个适航取证科目有数百项，强度试验还只是其中一部分。C919飞机验证所经受的所有考验都是为了保证其在翱翔蓝天时矫健而稳定。”
大型客机要进行哪些试验试飞？从首飞到取得型号合格证，一款新型大型客机要开展研发试飞、表明符合性试飞及型号合格审定试飞等，要完成高温、高湿、高寒、大侧风、溅水、最小离地速度、失速、颤振等1000多项符合性验证试验。
研发试飞，一般由型号合格证申请人自行开展，以调整飞机状态、获取工程数据、完善设计细节为主要目的，中国民航局不审查研发试飞。表明符合性试飞，是由申请人按照向中国民航局报批的型号合格审定试飞大纲和试飞程序开展试飞，并提交表明符合性试飞报告，表明飞机对于适航规章的符合性。在中国民航局签发了型号检查核准书（TIA）后开始型号合格审定试飞，中国民航局试飞员或试飞工程师会直接执机飞行。型号合格审定试飞分为重复试飞和并行试飞两大类。重复试飞是指中国民航局通过对申请人试飞结果的审查，选择审定重复试飞试验内容，用以确认申请人提交的试飞结果的有效性；并行试飞是指将申请人表明符合性试飞和中国民航局审定试飞同时进行，一般用于实施难度大、风险高的科目或非常简单、没有必要重复进行的科目。
同试飞一样，地面符合性验证试验也是适航验证的重要组成部分。这些试验包括强度试验、系统集成试验、机上地面试验、工程模拟器试验、设备鉴定试验等。每一个大试验科目下面又分许多子试验科目。如强度试验就包括了全机静力试验、全机疲劳试验、鸟撞试验等；全机静力试验又包含了最大垂直力着陆试验、增压舱增压试验、襟翼、缝翼等活动面静力试验、吊挂静力试验、主起落架连接区静力试验等。
我国自主研制的ARJ21喷气支线客机在完成了300项地面试验科目、528个验证试飞科目，累计试飞2942架次、5258飞行小时，398条适航条款关闭、3418份符合性报告得到审批后才取得了中国民航局颁发的型号合格证。国产大型客机C919也要走过这样一条适航取证之路，才能够交付给用户。
五指成拳方有力
“从ARJ21到C919，强度试验走过十多年历程，有成功的经验，也有失败的教训，试验团队发现，最关键、最脆弱的地方往往是接口，也就是飞机部件的衔接处。飞机如此，团队也是如此。总结下来就是一句话：没有协同合作，试验难题就攻克不了，这是强度试验中的哲学。”朱林刚说。
上飞院的强度部，中国航空工业飞机强度研究所，中国民航局强度审查组，隶属于不同的管理体系，有着不同的责任分工，却从来没有相互推诿，而是拧成一股绳，各司其职、各尽其能，共同推进试验项目。
“一起经历了ARJ21飞机的2.5g重大挫折后涅槃重生，彼此之间的信任、默契、合作成为共同攻克难关的法宝。经过这么多年的磨合，团队之间的气质和精神都很像，齐心协力，一条心、一口气，把活干好！”中国民航上海审定中心结构强度室主任张迎春说。
飞机是一个复杂的大系统，从飞机构造上讲，航电、液压、动力诸多系统需要相互衔接，从参与单位上看，不仅有国内外企业，还涉及管理部门、研究机构，没有协同寸步难行。“工业精神就是协作精神，任何一个板块都不可能割裂存在。合作的质量和高度决定了我们的事业能否成功。个体要过硬，整体更要过硬！大飞机是这样，其他事业也是这样。”朱林刚说。
共同的事业聚集五湖四海，共同的征程让人百炼成钢。从零起步、从无到有，国产大型客机研制正在汗水、泪水和一双双紧握的手中不可阻挡地向前。
版权声明：如涉及版权问题，请作者持权属证明与本网联系
来源：经济参考报
奉化:科学治理让废弃矿山披绿“重生”
莼湖八面琦山采石场整治前后对比图
构筑挡墙回填泥土，边坡采用喷播种植爬藤植物。经过一年多的治理，奉化莼湖镇栖凤村踢倒岩采石场重披绿装，生机盎然。“我们还在采石场的底部垦造了23亩耕地，通过科学开发，不仅让‘癞头山’成功复绿，还给农户增加了‘饭碗田’”。奉化区国土部门相关负责人说，最近这处废弃矿山成了治理样板，吸引不少兄弟区县（市）同行前来取经。
奉化是我市矿山开采的集中区域，过去由于无序开采，加上开采后未及时复绿，留下了不少刺眼的“癞头山”。近年来，奉化区根据省委、省政府要求深入开展“四边三化”整治行动，对矿山实行“减点控量”，并花大力气对废弃矿山实施复绿工程，“整容美颜”，保护生态环境。
让光秃秃的矿山重新披绿，可是件复杂的技术活。奉化国土部门先后邀请省级的地质、地矿勘察、土地规划等机构的专家，多次到复绿矿山实地了解当地气候、土壤、植被生长等情况，为每一座矿山量身制定复绿规划，确定合适的植物栽种种类，并采用精细化作业，花最少的钱达到最佳的治理效果。
在莼湖镇塘头村八面琦山采石场，投资180万元，采用削坡、浆砌块石挡墙、场地平整、坡脚挡墙绿化等多种措施实施生态复绿，目前已高标准治理完毕。裘村镇应家棚村肖家坎和松岙镇岩家塘两处采石场，遵循“安全适用、技术先进、经济合理、保护环境”的设计原则，采用清坡、回填覆土绿化等办法进行复绿整治，使昔日的“癞头山”重新焕发生机。
据介绍，目前奉化境内矿山仅剩14座，两年里缩减了三分之一多。从2015年至今，全区先后完成13座废弃矿山的复绿整治，眼下还有5座正在加紧治理，整治进度位居全市第一。区国土分局相关负责人介绍，给废弃矿山披绿仅是治理第一步，“我们要做好后续的养护工作，让种植的绿植根系深入岩体能够自然生长，整治工作才算完美收官”。
版权声明：如涉及版权问题，请作者持权属证明与本网联系
设计师、健身教练……澳40岁最富女性竟是她们
中新网9月20日电 据澳洲网报道，在澳大利亚，很多女性都投身到创业的浪潮中，其中不少人还因此成为百万富豪。近日澳媒公布了一份40岁以下的澳大利亚女富豪榜单，其中排名第一的是37岁的塔得(Cyan Ta’eed)，她一手创办的网上创意社区Envato让她身价达2.16亿元(澳元，下同)。
报道称，墨尔本女子塔得在拿到图像设计专业的学历后在一家精品店机构找到一份不错的职业，但是她对此并不满足。“我喜欢设计的感觉，我工作之余还接一些私活，后来我干脆辞掉了工作开始创业，当时我才23岁。”塔得说。在2006年，她在父母的车库里创办了Envato，现在该网站的会员数量超过800万。
除了塔得，排名第二的女富豪是31岁的皮克斯(Melanie Perkins)，她和自己的另一半于2007年一起创办了在线图像设计软件Canva，现在她的身价高达1.28亿元。排名第三的女子则是27岁的健身教练Kayla Itsines，她在社交媒体Instagram上有超过1000万的“粉丝”，她创办的健身App SWEAT让其身价达到6300万元。
全屏无边框的iPhoneSE概念设计才叫惊艳！
苹果公布最新iPhone X、iPhone 8 系列，引起全城轰动。不过仍有不少爱用4 吋荧幕细手机的iPhone SE 拥趸仍然没有放弃对全新一代SE 推出的希望。有设计师就利用了iPhone X 的设计准则，套用在iPhone SE 这个可完美实现单手操控的手机外壳里面，向苹果建议下一代iPhone SE 最理想的设计。各位又认为如何呢?
这一系列概念图片是由德国网站curved.de 制作，延伸了iPhone X 的Edge-to-Edge 贴边荧幕设计，还有圆角设计，而手机外壳则沿用以往iPhone SE 能够完美单手操作手机的特色。而机身背后利用了黑色部份来好好隐藏双镜头，这个会只在iPhone X 与iPhone 8 Plus 出现的特色。
至于在iPhone X 引起激烈讨论的「M字额」设计，在iPhone SE 设计图片中会利用黑边隐藏，索性不用两边牛角来显示内容，只以黑色白字显示资讯。根据这样的设计，iPhone SE 可以放得下4.7 吋的OLED 荧幕，实用程度可以跟iPhone 6s、7、8细机版相比。
不过大家要考虑一点是，目前iPhone SE 属于目前较廉价的机种(最平机款售价港币HK$2,988)，如果要齐上述所有优点，看来要开个新系列，价格亦会因而暴涨。但以审美角度来看，这个设计应该会受广大用户欢迎。或者喜爱用单手操作手机的Steve Jobs 会非常喜欢这个设计。
德国网站curved.de 把iPhone SE 与iPhone X 做了一个比对，当中iPhone X 的「额头」使用了设计师的新Design。
连续跳槽、被迫创业、被批落伍…细数网易爸爸丁磊的人生起落
来源 | 馒头商学院（ID:mantousxy）
作者 | 季星、于蒙
编辑 | 于蒙
编者按：
媒体已经习惯于曝光太多成功，而我们立志”去魅“。我们力求还原真实的职场人物，描述那些光鲜背后更为坚定的力量。正是那些和你我之间无差别的焦虑与奋斗，成就了他们平常却又不平常的人生。
| 如同每一个正常的人类，丁磊有自己的轨迹。他也曾年轻过、失落过、甚至一波三折过。
2017年6月23日凌晨，丁磊在电话铃声中醒来，秘书告诉他，网易股价上涨2.28%，盘中最高报327.26美元，创公司历史最高。
今年是网易成立20周年。
1997年，丁磊在8平米的小屋子里创建了网易，那时候网易还是个BBS。20年后的今天，网易总市值达到425亿美元，在美股中概股中间的股价位列第四，前四名是阿里、百度、京东。
挂了电话，丁磊的手机界面回到了前一天他在网易云音乐的分享：“这音效听醉了，一定要戴耳机！”
就在前一天，丁磊以普通用户的身份在网易云音乐上推荐了歌手Dosem的纯音乐作品Beach Kisses，获得了1255个赞，这首歌现在已有383条评论。
| 丁磊在网易云音乐上的昵称是“网易UFO丁磊”，他还有个外号，丁三石。
为庆祝网易20周年，网易云音乐发布了献礼歌曲《网易爸爸颂》：我网易爸爸 / 大气低调奢华 / 他音乐社交 / 匠心来磨打 / 啊感谢爸爸感谢爸爸 / 你像表情包令人神往 / 网聚了人民的力量 / 带领儿女开辟天下。
“网易爸爸”今年46岁，距他登顶“福布斯中国首富”也已经过去了14年。
门户没落，BAT崛起，小米、京东在后，很长一段时间内，人们觉得丁磊“落伍了”、”太保守“、“是移动时代最大的失意者”。除了游戏和“有态度的新闻”，网易似乎不再亮眼。丁磊养猪，被人议论笑话了八年。
但就在过去的2016年，网易全年总收入及净利润双双创下历史新高。丁磊归来，前两年喷他的人，此时又开始歌颂他。
如同每一个正常的人类，丁磊有自己的轨迹。他也曾年轻过、失落过、甚至一波三折过。
撇开网易在各个阶段做的不同产品与各种模式不谈，本文截取三个丁磊的起落片段，我们得以一窥丁磊每次怎样“爬起来”，又是什么让他能够“爬起来”。
一起一落：这就丢了体制内的饭碗
这是我第一次开除自己。人的一生总会面临很多机遇，但机遇是有代价的。
1971年10月1日，丁磊出生在宁波奉化，父亲是一个科研机构的工程师。
奉化这个地方除了出过蒋介石，还是一个商人的孵化地。丁磊以外，出生、成长在这里的商人还有银泰的老总沈国军、华信的老总徐旭昶。
初一的时候，丁磊组装了自己的第一台六管收音机，能接收中波、短波和调频广播，在当时属于非常复杂的设计与组装。在奉化那个不大的小县城，“丁家神童”一时传为佳话，人们说丁磊一定是当科学家的料子。
1989年丁磊毕业于当地最好的高中——奉化中学，后以第一志愿考入位于成都的电子科技大学。小时候丁磊的梦想就是长大以后能跟父亲一样，做一个电子或者电气工程师。
在电子科技大学，丁磊担任班里的团支书，成绩中上，笑呵呵的，是个体面的学生。丁磊大学时代的辅导员张陈兴老师讲，丁磊经常到图书馆翻阅外文科技尤其是计算机书籍，“他比别人早一步得到最新的世界科技动态，有关互联网的信息也是从那里得来的。”
| 熟悉丁磊的校友回忆，那时候的丁磊身形纤瘦，总是扶着眼镜扎入书海。
丁磊大学导师的冯林老师也曾回忆道：“让我印象最深刻的是，1992年冬天，丁磊大四上学期，我搞了一个电磁场CI软件的成果展示。丁磊和其他几个同学下来主动找到我说，他们对此十分感兴趣，如果交给他们做，一定能把这个软件做得更好。那自信的模样让我感动。”
似乎看起来是春风得意马蹄疾的人生，然而在大学毕业之后，丁磊依从父母建议回到家乡进入电信局工作，做技术工程师。但之后的那几年，却是丁磊人生中的第一个低谷期。
电信局在当年是最好的工作，体制内，旱涝保收，待遇很好。但丁磊却觉得工作异常辛苦，每天都在浑浑噩噩地呆着，想学点东西但是觉得好像不努力也可以这样混下去。
一直熬到实在熬不住为止，他主动提出了辞职。父母强烈反对，但丁磊去意已定。
“这是我第一次开除自己。人的一生总会面临很多机遇，但机遇是有代价的。有没有勇气迈出第一步，往往是人生的分水岭。”丁磊这样说。
| 对刚刚毕业两年他来说，没有稳妥的去处，被家人反对，甚至可能打破了家人为他规划好的未来，这代价并不轻松。
失去了家里的支持，之后丁磊一个人南下广州，连续去了两家IT公司打工，第一家是Sybase的广州分公司；第二家是广州一家ISP，名叫飞捷。
这几年丁磊过得相当不容易。
Sybase广州分部刚刚成立，丁磊进去之后，除了每天安装调试数据库之外，也没任何长进，于是又离开。到了飞捷，由于面临激烈的竞争和高昂的电信收费，这家公司几乎无法生存下去，丁磊又只能离开。
就是这么一个宁波人，背井离乡，主动辞了电信局的工作，父母反对，一个人在语言不通的地方奔波，似乎看到了一点希望，又似乎没有方向。试水，跳槽，再遇到困难，跳槽。一帆风顺的丁磊，在广州的头两年，似乎把好运气消耗光了。
如果我们去观察一个成功人士的成长，你会发现他们总是能在低谷之后遇上好运气，为什么？因为他们在逆境之中也在坚持、毫不松懈。只要坚持下去，总有这么一点好运气会重新找上门。
在宁波电信局那两年，丁磊不是只有单纯的苦闷，他至少一边苦闷着一边熟悉了Unix和电信业务。“我几乎天天晚上12点才离开单位，因为单位有Unix电脑。网易后来的成功，和我很早就掌握了Unix精华分不开。”丁磊说。
在飞捷，就算在逆境之中，丁磊还是利用空余时间架设了Chinanet上第一个“火鸟”BBS，并由此结识了很多网友，积攒下了创业的人脉。
走投无路了，丁磊决定自己拿着给人写软件攒下来的钱办公司。所谓的”公司“，加上他只有四个人，这家公司叫”网易“。创业其实是被逼上梁山。
| 90年代在网吧上网的价格是15元/小时。丁磊创办网易的初心就是让中国人上网更容易。
“公司除我之外只有3个员工，他们家都在广州，每天最晚9点就回家了，我一个人趴在电脑前都要工作到1点、2点，就连坐在飞机上或者坐在出租车上，甚至是吃饭时，我想的都是Internet。女友对我这一点非常反感，但是还是毫无怨言地陪伴着我，我加班到几点她就陪到几点。那时要是没有她的陪伴与支持，我不知道我能不能坚持下去。”丁磊回忆道。
几次想要放弃，但只要再坚持这么一点点，就能熬下去。后来，网易从一家BBS，发展了免费邮箱，再到门户网站，成为中国的hotmail，丁磊只用了两年。
1998年，网易每天有10万人的访问量，广告销售额就达到了10多万美元。次年，网易的广告收入达到了70万美元。
由此，网易成为中国最著名的门户网站之一。丁磊和搜狐的张朝阳、新浪的王志东，一时被称为”网络三剑客“。
| 时代更迭，现在如果有网络三剑客，那非这三位莫属了。
二起二落：“垃圾股”网易
最后没卖网易不是因为心气高，而是财务审计有问题，别人不肯买。
2017年是网易赚大钱的时候，大概只有少数人还能记得，网易在纳斯达克正式挂牌的第一天，就遇到了破发。
2000年6月30日，网易上市纳斯达克。“当时主要想通过公司上市，把企业进一步做大做强。”丁磊说。
在网易上市前，中华网和新浪网上美国股市时，正值纳斯达克狂炒网络股的风口；而2000年6月，当网易登陆纳斯达克时，网络股在美股上已经开始走下坡路，丁磊时运不济。
欢天喜地地上美股，看起来很高大上的样子，结果上市当天截至收盘，网易股价跌至15.12美元，跌破了15.50美元的发行价。
破发带给丁磊非常大的压力。之后，网易的局面日益糟糕，最后一步步走向深渊。2001年初，丁磊最迫切的愿望就是想把网易卖掉。
| 丁磊几乎已经放弃网易了。
2001年5月初，原本计划以8500万美元收购网易的香港有限宽频在签字前夜，由于不信任网易的财报，突然终止一切收购行为。
当时的媒体报道，网易的虚假财报可能是因为管理层的操作。
上市前夕，为了把网易从个人企业转型为国际化公司，丁磊请了三位背景各异的职业经理人出任高管：来自香港的CEO黎景辉、来自台湾的COO陈素贞、来自大陆的CFO何海文。
然而，此三人似乎并没有和丁磊同心同德。黎曾在网易内部发公开信抱怨丁磊权力太大，而陈素贞和何海文更是将丁磊吵得经常躲到广州去。
2001年5月1日之后，网易员工就没再看到陈素贞的身影，6月12日，黎景辉辞职，8月28日，何海文辞职。丁磊后来感慨，“网易的最大教训就是人！”
但丁磊无暇难过，9月，纳斯达克以财报存疑为由，宣布网易股票停止交易——这是中国公司第一次在美股被停牌。
一停牌，丁磊再想卖网易也卖不掉了，股价定格在64美分，“垃圾股”一支，真是狼狈不堪。
“上市之后就很迷茫，连卖掉网易的心都有过，最后没卖不是因为心气高，而是财务审计有问题，别人不肯买。”丁磊说。
| 接连的打击，让丁磊的30岁过的异常艰难。
丁磊在多年之后接受采访，坦言当年创业就是想赚点钱改善改善生活，两年就上市斗志昂扬，结果一个跟头摔得惨不忍睹。
丁磊找到步步高的创始人段永平，问他，自己能不能卖掉公司，再重新再做一家。
段永平反问：你现在就有一家公司，为什么不把它做好呢？
知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。
于是，丁磊硬着头皮，收拾烂摊子、面对老问题、尝试转型。这期间他是如何度过内忧外患的每一天，可想而知。
丁磊开始向中国传统文化索取智慧，他看《道德经》，并且习惯把“上善若水”挂在嘴边。几年后，他还和《冬吴相对论》的主持人梁冬一起学中医，拜入广州著名老中医邓铁涛门下。
2002年初，网易复牌，同年第四季度，实现盈利。丁磊第一步，投资开发了网络游戏《大话西游》；第二步和运营商合作开发短信业务——“移动梦网”，这个业务当年也救活了腾讯。
2003年，丁磊登上中国内地百富榜首位，而前一年，他根本不在榜上。
| 32岁，丁磊一跃成为中国首富。
丁磊的韧性与坚持又一次救了他。“人生是个积累的过程，你总会有摔倒，即使跌倒了，你也要懂得抓一把沙子在手里。”这是丁磊的原话。
丁磊的第二次起落也成就了段永平个人投资生涯中的一段佳话。
段永平在每股0.98美元的价格用100万美元大举买入网易，当时被称为是“雪中送炭”，占股本5.05%；后来段永平在网易涨至100美元左右的时候售出，回报100倍以上。
段永平得了个绰号：“段菲特”。事实上，段永平也是第一个和巴菲特一起吃过饭的中国企业家。
三起三落：“落伍”的丁磊和潮流的“网易爸爸”
你根本不要看竞争对手怎么样，竞争对手犯错误的时间是大把的，不要因为快，把自己搞死了。
丁磊骨子里是个宁波人：舍不得让自己过得太难受，爱好小而美的生意，喜欢实惠一点过日子。比起扩大生意、争取市场的快感，丁磊更倾向把精力花在做出用户认可、精美的产品。
丁磊本人也非常信奉浙商的一套理念，节俭、务实、细节、低调。他曾坦言欣赏娃哈哈创始人宗庆后，在他看来，“连水这么没有技术含量的产品，宗庆后都能做到如此地步，真是了不起”。
吴晓波曾在《锵锵三人行》中对窦文涛说：“我见过的中国富豪里面，三分之二以上都是不快乐的，除了丁磊。”
其实丁磊是千帆过尽。
| 经历大起大落之后的快乐，是否才是真正的快乐？
有这么一段时间，网易几乎“不声不响”。媒体上偶有提起网易，也是这样的态度：“完美错过电商、社交、团购、直播，所有风口”的一家公司。
过了门户时代的互联网，比丁磊、张朝阳、王志飞那会儿更热闹，也更复杂。在很长一段时间内，人们觉得丁磊“落伍了”、“是移动时代最大的失意者”。网易动作太“慢”，是由于“网易开发新产品，只有获得丁磊的青睐才能聚集资源”、“丁磊太保守，打不过腾讯”……
即时通信方面，2003年网易泡泡就利用“挂泡泡送短信”的大规模促销获得了1500万用户。然而，当2004年底活动结束之后，泡泡就停止了增长。
直到三个月前，《人物》杂志采访丁磊：你觉得公众和业内人士人对你的最大误解是什么？
丁磊到今天，还是这么愤愤不平：“说我保守。”
在自己不喜欢或不擅长的领域，丁磊一直都是个后来者。他自称一直信奉一条原则：只要把用户体验做得足够好，就有后来居上的机会。
“我觉得对一个真正有竞争力的企业，不在于进入的早或晚，关键在它愿不愿真的通过技术和创新改变消费者的体验。”丁磊这么说。
但事实上，在BAT主导的搜索、电子商务和即时通讯领域，后来者网易都有所涉猎，却最终未能后来居上。
和失败与折腾比起来，更难受的感觉大概是，“不相关”与“被遗忘”。
这么多年起起伏伏，某段时间的丁磊面临最大的困境，居然是沉默与悄无声息。
| 丁磊不觉得自己保守，他有一套“慢哲学”。
然而就是从这些“坑”里面，可以看出丁磊的一些特质——除去那些情怀、小而美、会做生意，丁磊是个能坚持的人，他有自己的韧性。
如同当时一意孤行去广州不停地跳槽然后创业、后来面对一个上市之后被停牌的烂摊子，丁磊应对低谷的方式，就是用自己的一套哲学去“坚持”。
“我的互联网思维中‘快’不是特别重要……我的产品每一个版本都要精益求精，你根本不要看竞争对手怎么样，竞争对手犯错误的时间是大把的，不要因为快，把自己搞死了。”丁磊这么解释过自己的“慢”与“坚持”。
丁磊仍旧把自己定位成一个产品经理，探索每个产品的极致，然后等待。
做游戏。“我从哈尔滨一直跑到三亚，沿着整个海岸线，从中国地图的‘鸡头’跑到‘鸡脚’。”丁磊说，他曾经只带一个助手，两人在全国跑了近20天，每个晚上大概跑十个网吧。他在网吧里跟玩家交流，甚至天天泡在论坛里搜集玩家的各种怨言。
养猪。丁磊走了欧美十几个国家先确立养猪的模式，然后排查了浙江48个地方最终选择了吉安作为养猪场，请到了设计南极科考站的人设计“丁家猪居所”，历时八年，最后养猪三人组两个人受不了了出走……网易的员工在网上说，那几年，杭州办公室外面摆了好多养猪方面的书。
做音乐播放APP。播放界面中那个模仿黑胶唱片的UI，是丁磊定的黑胶唱片的转速。他让团队反复调试了20多遍，因为“转快了容易晕，转慢了又可能让人昏昏欲睡”。云音乐从设计、音质、歌曲的搜索方式，到主打的歌单功能，都倾注了丁磊的个人烙印。
做电商。丁磊在考拉海购有个“三石的私物精选”专栏；在网易美学里也经常更新自己的文章；据网易严选的员工陈述，网易严选中所有的男装、女装供应商，是丁磊一一亲自确定的，他不用团队代替他做决定。
| 丁磊的专栏已经更新了46期，从美食到美妆，一应俱全。
2016年11月，第三届世界互联网大会在乌镇，国内数十位大佬聚会，此次聚会上大家终于吃到了“丁家猪”。马化腾夸其肥而不腻，张朝阳称它秀色可餐，雷军觉得其入口即化。2017年4月，”网易味央“宣布完成1.6亿元人民币A轮融资。
至于考拉海购，2016年的销售份额已经超过天猫国际、唯品国际、京东全球、聚美、小红书、洋码头等一众跨境电商，成为市场老大。2016年10月份，网易美学在上线后第52天即获得App Store首页精品推荐。
| 上线第2年，考拉海购就成了跨境电商老大。图片源自：新华网《艾媒：网易考拉海购销售份额占比位居跨境第一》
“动作可以慢，但战略一定要正确。”这是丁磊的产品哲学。
丁磊回来了。
也许还有人在质疑网易能做多大、产品线是不是过于分散、丁磊是不是网易的天花板。但这些对于丁磊本人已经不是很重要，三落三起，即将“知天命”的丁磊搬回了杭州，重新做起“资深文艺男青年”。
他读书、听音乐，去乌镇看赖声川导演的话剧《如梦之梦》，这个话剧有八小时。他说，“于我而言，大概有95%的幸福感都源于可以有时间停下来，去发现和欣赏生活中的美。”
搜狗王小川把他的心态定义为“超脱”，“他根本无所谓在互联网江湖里怎么去排位，怎么去整合资源，他无所谓这些事情。”
丁磊是这个时代的安慰剂，他或许不是一代枭雄，但是这个时代的商业精神需要他强有力的个人印记进行填充。
在知乎上，有一位匿名网友这么评价丁磊，这或许反应了一些来自民众的真实：
相较于马云的淘宝和天猫，我更喜欢丁磊的严选和考拉。
相较于马化腾的QQ游戏和王者荣耀，我更喜欢丁磊的魔兽和阴阳师。
相较于李彦宏做汽车、做医疗、做大脑，我更喜欢丁磊的养猪。
毫无疑问，在商业方面，丁磊比BAT差很多。
但他做的事情，无疑要有趣很多。
我喜欢丁磊。
*本文所有引述均引自公开媒体采访，本文所有内容不代表馒头商学院的立场与意见。
2017中国（宁波）民宿高峰论坛 暨民宿设计大赛
12月18日，2017中国(宁波)民宿高峰论坛暨民宿设计大赛在宁波国大雷迪森广场酒店顺利举行，本次活动由宁波市旅游发展委员会、宁波市人民政府农村工作办公室、宁波市四明山区域生态发展工作领导小组办公室、中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会共同主办，论坛主题围绕民宿发展机遇与挑战为中心展开，活动包括宁波十佳特色民宿和最美民宿女主人评选颁奖环节，2017全国民宿设计大赛，民宿项目地推介以及民宿沙龙对话。
会议邀请了日本知名建筑设计师小林正美、北京大学教授窦文章、中国金钥匙组织创始人孙东等嘉宾作主旨演讲。宁波市人民政府副秘书长颜伟国、中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长张晓军致辞。宁波市旅游局局长李浙闽在会上宣布宁波十佳特色民宿和最美民宿女主人获奖名单。
2017宁波十佳特色民宿评选从10月份展开，通过各区县(市)旅游主管部门及农办推荐和民宿业主自主报名参与，评委专家从民宿体验、民宿设计、民宿运营等多角度进行综合的评定。入选民宿需要在尊重自然环境、地域人文的基础上，注重文化品质和旅居体验，注重设计的新旧关系及设计创新，注重可持续的运营模式，符合传递简单而美好生活方式的基本理念。评选开始后，民宿业主踊跃参与，在秉承着深入发掘宁波乡村旅游项目和民宿产业的广泛优质资源，提升宁波民宿的发展品质与服务质量，彰显宁波民宿的特色的理念下，最终评选出十佳特色民宿——海曙区龙观禅那、江北区老樟树、慈舍、鄞州区逐野、奉化区栖霞山居、余姚市小隐东湾、慈溪市兰墅、鄞州区拾贰忆、象山县沙塘静湾、东钱湖心宿福泉。
同时，最美民宿女主人评选也相继展开，评选出在乡村旅游民宿方面具有创业创新示范引领作用，在民宿经营方面有情怀、有文化、有创新、有热情的先进女性。选拔和倡导民宿行业典型代表，寻找出实干兴业的引领者、创意风尚的先行者、爱岗敬业的践行者。进一步引导宁波民宿产业的积极发展，以鲜明的文化主题，一流的生态环境，贴心、个性化的服务，为民宿体验者提供独具特色的生活方式。最终评选出宁波最美民宿女主人有海曙区龙观禅那-戴如希丹、镇海区氧气生活-王连菲、北仑区宿说等花开-虞芳芳、宁海县鹿山别院-卢晓瑛、南与舍-王瑶、余姚市句余客栈-沈玉女、江北区老樟树-王少华、鄞州区拓野山居-俞莉波、象山县安澜别院-涂江红、慈溪市海如别苑-吴艳珍。
本次民宿高峰论坛也公布了民宿设计大赛的获奖名单，大赛分为“非标的项目”和“标的项目”两项内容。非标的项目比赛是在全国范围内征集已开业(近三年)的民宿设计优秀方案;标的项目比赛于12月18日正式启动，选取了三个宁波优秀民宿项目地作为比赛的民宿设计项目。通过民宿设计比赛甄选民宿项目地优秀设计方案，促进宁波民宿的持续发展，让设计智慧创造新的经济增长点。
除了颁奖仪式以外，今年的民宿高峰论坛，还邀请国际性建筑学家，学术性专家、酒店服务行业专家等分享民宿行业发展热点议题。为民宿从业者、爱好者搭建交流学习、资源对接平台，助力民宿产业发展。
本页内容为企业、个人自主上传或来源网络，所有资料仅供用户参考；我单位不对其版权负责、不保证亦不表示本网的资料全面及准确无误，也不保证亦不表示这些资料为最新信息，如因任何原因，本网内容或者用户因倚赖本网内容造成任何损失或损害，我单位将不会负任何法律责任。
